188 0
Между Шанхаем и Лондоном
Насколько перегрет сегодня петербургский рынок коммерческой недвижимости? Грозит ли ему кризис перепроизводства площадей? Завышены ли ожидания инвесторов? Аналитики не берутся дать точный ответ на эти вопросы: наш рынок слишком молод, чтобы проследить закономерность и цикличность его развития. Когда собственного опыта недостаточно, имеет смысл понаблюдать за соседями из других мегаполисов, что и сделал Александр Шарапов, президент Becar Realty Group.
- Сейчас в околопрофессиональной среде много разговоров о том, что же дальше будет с рынком и когда ждать кризиса. Попробуем сравнить наш опыт с опытом других бурно развивающихся городов. Максимальные арендные ставки в петербург-ских бизнес-центрах достигают $840/кв.м в год, в Москве - уже $1200 и больше, в Лондоне - $2000, а в Шанхае - лишь около $360. При этом Москва и Петербург характеризуются плавным и предсказуемым увеличением ставок - в пределах 10-12% в год, в Лондоне, где рынок переживает сейчас стагнацию, рост составляет всего 1%, а в Шанхае, где цены сознательно сдерживает государство, - 0.
Однако несмотря на разную динамику сегодня инвесторы стремятся во все эти города. Почему? Лондонский рынок вполне предсказуем и характеризуется семилетними циклами "подъем-спад". В Шанхае пока наблюдается только подъем, и когда тенденция сменится, неизвестно. Москва и Петербург тоже переживают фазу роста, не вступив еще в период циклического развития. Я думаю, что произойдет это только в 2010-2015 годах.
Говорят, в Москве и Петербурге строят слишком много. Так ли это? В 2006-м в нашем городе было введено около 100 000 кв.м качественных офисных площадей, в Москве - 600 000 "квадратов", а в Шанхае - 1,45 млн. Вот где на самом деле стройка идет. Там средний размер девелоперского проекта - 1-1,5 млн кв.м. При этом практически все комплексы многофункциональные: над торговыми площадями возвышается офисная башня. В Москве крупным считается проект, рассчитанный на 400 000 кв.м, в Петербурге - по-прежнему до 100 000. В Лондоне тоже мыслят проектами-"миллионниками", но они поделены на фазы - примерно по 100 000 кв.м. Кстати, в британской столице - при сегодняшней стагнации - в год сдается около 400 000 кв.м офисных площадей. Помещения в лучших местах могут простаивать по три года, их владельцы спокойно дожидаются, когда цикл переломится, придут арендаторы и можно будет вводить очередную фазу проекта. Поэтому строительство комплексов, рассчитанных на миллион "квадратов", может растягиваться на 15-20 лет.
Кстати, оказалось, что со сроками согласования инвестпроектов у нас все не так плохо. Если в Петербурге и Москве на это требуется от двух лет, то в Лондоне - минимум три года. Причем какая-то знаковая стройка может согласовываться с британскими властями и все 15 лет. Зато в Шанхае девелоперам быстро дают добро - за полтора года. Но там и о сохранении памятников особенно не беспокоятся.
По уровню обеспеченности офисными помещениями Петербург примерно соответствует Шанхаю: 226 и 250 кв.м на 1000 человек соответственно. В Москве этот показатель уже достиг 500, а в Лондоне - 7000. Разница очевидна.
При этом средние доходы петербуржцев - $500/месяц (хотя официальные данные, видимо, занижены). В Москве и Шанхае - это $1000/месяц на человека, в Лондоне - $3000. Однако если учесть структуру потребительских расходов европейцев (высокие коммунальные платежи, кредиты на образование и т.п. ), получается, что по уровню жизни мы уже приблизились к Восточной Европе и тянемся к Западной.
Любопытная тема - паркинги. В центре Лондона и в прилегающих к нему зонах на 1200-1300 кв.м офисных площадей арендатору предоставляется одно машино-мес-то. В Шанхае пошли другим путем: там автомобильные номера продаются и стоят до $6000. Арендатору бизнес-центра одно место выделяется на 300-500 офисных "квадратов". Московское же правительство сегодня требует, чтобы одно машино-место приходилось на 30 кв.м офисов, в Петербурге норма - 70-100 кв.м. То есть в отличие от России в Европе и на Востоке власти стремятся сократить количество автомобилей. Там все, кроме руководителей компаний, ездят на общественном транспорте.
Уровень доходности, на который ориентируются инвесторы, в Лондоне и Шанхае сегодня очень близок - 4-5%. При этом в Шанхае все ждут стремительного роста цен. В Москве актуальная планка - 9,5-12%, в Петербурге - 11-13%.
В Лондоне реальные собственники недвижимости - инвестиционные фонды. Стоимость их активов - около $145 млрд. Девелоперы, как правило, переуступают законченные проекты институциональным инвесторам. В Москве на сегодня стоимость активов инвестфондов - примерно $3,5 млрд. В Петербурге, по приблизительной оценке, - лишь $100 млн.
Приобретение фондами объектов коммерческой недвижимости - мировой тренд, поэтому в том, что они к нам придут, сомнений нет. Если говорить только об обнародованных заявках инвесторов, получится, что они готовы вложить в Петербург примерно $10 млрд. Причем наибольшую активность проявляют российские компании (структуры ВТБ, Газпрома и др.).
Поскольку у нас в городе на продажу выставляется мало крупных объектов, покупателя при ставке капитализации 11% можно найти в течение трех месяцев. В Лондоне на это уйдет около года, поскольку уровень доходности существенно ниже.
- Сейчас в околопрофессиональной среде много разговоров о том, что же дальше будет с рынком и когда ждать кризиса. Попробуем сравнить наш опыт с опытом других бурно развивающихся городов. Максимальные арендные ставки в петербург-ских бизнес-центрах достигают $840/кв.м в год, в Москве - уже $1200 и больше, в Лондоне - $2000, а в Шанхае - лишь около $360. При этом Москва и Петербург характеризуются плавным и предсказуемым увеличением ставок - в пределах 10-12% в год, в Лондоне, где рынок переживает сейчас стагнацию, рост составляет всего 1%, а в Шанхае, где цены сознательно сдерживает государство, - 0.
Однако несмотря на разную динамику сегодня инвесторы стремятся во все эти города. Почему? Лондонский рынок вполне предсказуем и характеризуется семилетними циклами "подъем-спад". В Шанхае пока наблюдается только подъем, и когда тенденция сменится, неизвестно. Москва и Петербург тоже переживают фазу роста, не вступив еще в период циклического развития. Я думаю, что произойдет это только в 2010-2015 годах.
Говорят, в Москве и Петербурге строят слишком много. Так ли это? В 2006-м в нашем городе было введено около 100 000 кв.м качественных офисных площадей, в Москве - 600 000 "квадратов", а в Шанхае - 1,45 млн. Вот где на самом деле стройка идет. Там средний размер девелоперского проекта - 1-1,5 млн кв.м. При этом практически все комплексы многофункциональные: над торговыми площадями возвышается офисная башня. В Москве крупным считается проект, рассчитанный на 400 000 кв.м, в Петербурге - по-прежнему до 100 000. В Лондоне тоже мыслят проектами-"миллионниками", но они поделены на фазы - примерно по 100 000 кв.м. Кстати, в британской столице - при сегодняшней стагнации - в год сдается около 400 000 кв.м офисных площадей. Помещения в лучших местах могут простаивать по три года, их владельцы спокойно дожидаются, когда цикл переломится, придут арендаторы и можно будет вводить очередную фазу проекта. Поэтому строительство комплексов, рассчитанных на миллион "квадратов", может растягиваться на 15-20 лет.
Кстати, оказалось, что со сроками согласования инвестпроектов у нас все не так плохо. Если в Петербурге и Москве на это требуется от двух лет, то в Лондоне - минимум три года. Причем какая-то знаковая стройка может согласовываться с британскими властями и все 15 лет. Зато в Шанхае девелоперам быстро дают добро - за полтора года. Но там и о сохранении памятников особенно не беспокоятся.
По уровню обеспеченности офисными помещениями Петербург примерно соответствует Шанхаю: 226 и 250 кв.м на 1000 человек соответственно. В Москве этот показатель уже достиг 500, а в Лондоне - 7000. Разница очевидна.
При этом средние доходы петербуржцев - $500/месяц (хотя официальные данные, видимо, занижены). В Москве и Шанхае - это $1000/месяц на человека, в Лондоне - $3000. Однако если учесть структуру потребительских расходов европейцев (высокие коммунальные платежи, кредиты на образование и т.п. ), получается, что по уровню жизни мы уже приблизились к Восточной Европе и тянемся к Западной.
Любопытная тема - паркинги. В центре Лондона и в прилегающих к нему зонах на 1200-1300 кв.м офисных площадей арендатору предоставляется одно машино-мес-то. В Шанхае пошли другим путем: там автомобильные номера продаются и стоят до $6000. Арендатору бизнес-центра одно место выделяется на 300-500 офисных "квадратов". Московское же правительство сегодня требует, чтобы одно машино-место приходилось на 30 кв.м офисов, в Петербурге норма - 70-100 кв.м. То есть в отличие от России в Европе и на Востоке власти стремятся сократить количество автомобилей. Там все, кроме руководителей компаний, ездят на общественном транспорте.
Уровень доходности, на который ориентируются инвесторы, в Лондоне и Шанхае сегодня очень близок - 4-5%. При этом в Шанхае все ждут стремительного роста цен. В Москве актуальная планка - 9,5-12%, в Петербурге - 11-13%.
В Лондоне реальные собственники недвижимости - инвестиционные фонды. Стоимость их активов - около $145 млрд. Девелоперы, как правило, переуступают законченные проекты институциональным инвесторам. В Москве на сегодня стоимость активов инвестфондов - примерно $3,5 млрд. В Петербурге, по приблизительной оценке, - лишь $100 млн.
Приобретение фондами объектов коммерческой недвижимости - мировой тренд, поэтому в том, что они к нам придут, сомнений нет. Если говорить только об обнародованных заявках инвесторов, получится, что они готовы вложить в Петербург примерно $10 млрд. Причем наибольшую активность проявляют российские компании (структуры ВТБ, Газпрома и др.).
Поскольку у нас в городе на продажу выставляется мало крупных объектов, покупателя при ставке капитализации 11% можно найти в течение трех месяцев. В Лондоне на это уйдет около года, поскольку уровень доходности существенно ниже.