343 0
Предварительные итоги первого квартала 2007 года
Несмотря на то, что первый квартал 2007 года еще не завершен, уже можно подвести предварительные итоги. Прогнозы о грядущем обвале рынка не оправдались. Цены замерли. В первом квартале 2007 года покупатели стали более разборчивыми, а продавцы, в свою очередь, более сговорчивыми.
В январе, феврале и марте наблюдался стабильный спрос на услуги по операциям с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Данная динамика была обусловлена, покупательной активностью по ипотечным схемам. Тем более, что в период ценовой стабилизации сделки посредством ипотечного кредитования набирают обороты, жаль только, что из-за роста цен на недвижимость ипотека стала доступна не всем.
Главной позитивной тенденцией для покупателей жилья стало более лояльное отношения со стороны банков к заемщикам. В прошлом году из-за роста цен ипотечные сделки часто распадались. Сегодня, когда цены стабилизировались, такой проблемы нет и с помощью выданного банком кредита можно купить понравившуюся квартиру. Сегодня банки предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов. Эта услуга актуальна, ведь на вторичном рынке жилья альтернативные сделки составляют около 60-70% от общего числа. В последние месяцы наступило благоприятное время для проведения таких сделок – цены стабильны, для поиска вариантов достаточно предложений и при составлении альтернативных цепочек нет причин к их распадам.
В условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Активность банков не уменьшается. Сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах, и других акциях появляются по-прежнему. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. С другой стороны увеличиваются суммы кредита. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов, то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.
На московском рынке недвижимости количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке, увеличилось на 30%. Вместе с этим и увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если весной 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней. Наступило время, когда механизм спроса формирует расслоение квартир по степени ликвидности, что конечно же отражается на уровне цен. Низколиквидные квартиры, стоимость которых была явно завышена в 2006 году, продолжают свое ценовое падение. Цена квартир в новых домах (построенных за период 90-2000 гг.) имеет слабовыраженную динамику роста.
По-прежнему самыми дешевыми являются комнаты в коммунальных квартирах. На стоимость комнаты значительно влияет не только тип дома, количество соседей, но и перспектива выкупа квартиры целиком. Минимальная стоимость комнаты площадью до 12 кв.м в 3-комнатной квартире в спальном районе Москвы в первом квартале 2007 года составила не менее $41 тыс.
По данным аналитического одела агентства недвижимости «Домострой» в марте 2007 года средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы (без учета элитных квартир) составила $4210 за 1 кв.м,
Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа. Они имеют общую площадь около 20 кв.м, жилую - 14 кв.м. В них нет полноценного санузла, а площадь кухни 2-3 кв.м, где помещается только плита. Эти квартиры, расположенные в 5-этажных домах, пользуются повышенным спросом и продаются в среднем за $100 тыс.
Средняя стоимость 1-комнатной квартиры общей площадью 30-33 кв.м. в марте находится на уровне $140 тыс, это меньше стоимости зарегистрированной в феврале. Нижняя ценовая планка для 2-комнатных квартир общей площадью 39-44 кв.м. так же немного опустилась, и составила $140 тыс, а для 3-комнатных общей площадью 50-60 кв. м.- $170 тыс. Потенциальные покупатели жилья эконом-класса, составляющие большинство участников рынка (более 60%), занимают выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. В сегменте вторичного жилья бизнес- и элитного классов спрос уверенный и постоянный".
По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в 1 квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя 4 кв. 2006 г. При этом основная доля предложения (более 70%) – это объекты, возводимые по индивидуальным проектам (монолит). На первичном рынке Подмосковья объем предложения – около 40 объектов, что на 6% больше объема предложения в 4 квартале 2006 г., в т.ч более 50% - это предложения в монолитных домах.
В 1 квартале 2007 г. наблюдается увеличение спроса потребителей на объекты бизнес-класса, расположенные в ближайшем Подмосковье, в частности на квартиры в новом загородном малоэтажном жилом комплексе «Рублевское предместье», расположенном в престижном районе Рублево-Успенского шоссе. Это однин из самых масштабных проектов загородного малоэтажного строительства. Этот формат жилья впервые предложил гармоничное сочетание преимуществ столичной и загородной жизни. Расположение за МКАД гарантирует более благоприятную экологию, чем в Москве. Если средняя стоимость квадратного метра по Москве составляет порядка $4620, то, например, в «Рублевском Предместье» цены начинаются от $3300 за кв.м.
Московская область в 2006 г. стала лидером среди российских регионов по вводу жилья – введено более 6,4 млн. м2 жилья. Идет активная застройка городов ближнего Подмосковья (Балашиха, Химки, Красногорск, Люберцы, Мытищи и др.).
Интерес к Подмосковью не утихает и возрастает пропорционально развитию других отраслей экономики, особенно тех, которые связаны с развитием инфраструктуры, транспорта, энергетики, обслуживанием жилого фонда.
Резко увеличившийся за последний год спрос на недвижимость ближнего Подмосковья поднял цены. Начиная с марта 2006 г., темп роста цен на недвижимость в Подмосковье начал опережать московский темп роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья по некоторым городам достигал 20% в месяц.
Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке все еще не удовлетворен и в настоящее время предложение не соответствует спросу. Более благоприятная по сравнению с Москвой экологическая обстановка делает ближнее Подмосковье более привлекательным. В настоящее время подмосковная недвижимость пользуется большим спросом не только у жителей Подмосковья, но и у москвичей и жителей регионов России.
В связи с резко увеличившимся спросом, цены на квартиры в ближнем Подмосковье к настоящему моменту вплотную приблизились к ценам на квартиры московских спальных районов. Дома, которые сейчас возводятся в Химках, Красногорске, Балашихе, Люберцах, Мытищах, Одинцово, по качеству не уступают столичным новостройкам, а по многим факторам превосходят московские. По наличию и разнообразию инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало Москву. Идет активное дорожное строительство по основным направлениям, это также способствуют росту покупок жилья в области.
Уменьшение доступного по ценам предложения на московском рынке заставило покупателей жилья эконом-класса обратить свое внимание на ближнее Подмосковье. По нашим прогнозам, цены на жилую недвижимость в ближнем Подмосковье не превысят московских цен, но вплотную приблизятся к ценам на квартиры в спальных районах Москвы и в районах за МКАД.
В первом квартале 2007 года средняя стоимость аренды московских квартир в практически не изменилась. По-прежнему, самыми востребованными являются 1 и 2 комнатные квартиры. На них приходится около 90 % спроса. Только 60% клиентов, обращающихся в агентства, хотят снять квартиру стоимостью $600-1000 в месяц. Предложений в этом ценовом сегменте много. Для бизнес-класса средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир соответственно $1150 и $1800.
Квартиры в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц составляют практически половину всего объема предлагаемых в аренду квартир. На рынке достаточно тяжело найти объекты с арендной ставкой до $450 в месяц. В основном спрашивают квартиры до $700, а это практически минимальная стоимость аренды 1 комнатной квартиры.
Высокая стоимость аренды в Москве вынуждает многих снимать вместо квартир комнаты, а иногда квартиру в ближайшем Подмосковье. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, Балашиха. В этих городах можно найти квартиры для аренды от $400 в месяц, для сравнения, стоимость аренды 1 комнатной квартиры в Марьино, обойдется в $650. Возрос спрос на трехкомнатные квартиры. Это связано с новой тенденцией -- снимать квартиру на несколько человек или даже на несколько семей.
Подводя итоги можно сказать, что в начале 2007 года, на рынке жилья в среднем стоимость московских квартир пока остается постоянной продолжает колебаться около 4200 долларов за квадратный метр. Наблюдается расслоение рынка по степени ликвидности квартир, что является одним из признаков стабилизации. На более качественное и дорогое жилье цены повышаются в пределах инфляции, на менее престижные - снижаются. Скорее всего, стоимость жилья в ближайшее время будет определяться уровнем инфляции в стране
Если в 2005 году сдача квартиры внаем приносила годовой доход на уровне 9-10%, то сейчас она снизилась до 4%. Одновременно ставки по банковским вкладам, варьируются в на уровне 7% годовых. Так что хозяева квартир становятся перед выбором – либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в более прибыльные виды бизнеса.
В январе, феврале и марте наблюдался стабильный спрос на услуги по операциям с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Данная динамика была обусловлена, покупательной активностью по ипотечным схемам. Тем более, что в период ценовой стабилизации сделки посредством ипотечного кредитования набирают обороты, жаль только, что из-за роста цен на недвижимость ипотека стала доступна не всем.
Главной позитивной тенденцией для покупателей жилья стало более лояльное отношения со стороны банков к заемщикам. В прошлом году из-за роста цен ипотечные сделки часто распадались. Сегодня, когда цены стабилизировались, такой проблемы нет и с помощью выданного банком кредита можно купить понравившуюся квартиру. Сегодня банки предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов. Эта услуга актуальна, ведь на вторичном рынке жилья альтернативные сделки составляют около 60-70% от общего числа. В последние месяцы наступило благоприятное время для проведения таких сделок – цены стабильны, для поиска вариантов достаточно предложений и при составлении альтернативных цепочек нет причин к их распадам.
В условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Активность банков не уменьшается. Сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах, и других акциях появляются по-прежнему. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. С другой стороны увеличиваются суммы кредита. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов, то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.
На московском рынке недвижимости количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке, увеличилось на 30%. Вместе с этим и увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если весной 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней. Наступило время, когда механизм спроса формирует расслоение квартир по степени ликвидности, что конечно же отражается на уровне цен. Низколиквидные квартиры, стоимость которых была явно завышена в 2006 году, продолжают свое ценовое падение. Цена квартир в новых домах (построенных за период 90-2000 гг.) имеет слабовыраженную динамику роста.
По-прежнему самыми дешевыми являются комнаты в коммунальных квартирах. На стоимость комнаты значительно влияет не только тип дома, количество соседей, но и перспектива выкупа квартиры целиком. Минимальная стоимость комнаты площадью до 12 кв.м в 3-комнатной квартире в спальном районе Москвы в первом квартале 2007 года составила не менее $41 тыс.
По данным аналитического одела агентства недвижимости «Домострой» в марте 2007 года средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы (без учета элитных квартир) составила $4210 за 1 кв.м,
Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа. Они имеют общую площадь около 20 кв.м, жилую - 14 кв.м. В них нет полноценного санузла, а площадь кухни 2-3 кв.м, где помещается только плита. Эти квартиры, расположенные в 5-этажных домах, пользуются повышенным спросом и продаются в среднем за $100 тыс.
Средняя стоимость 1-комнатной квартиры общей площадью 30-33 кв.м. в марте находится на уровне $140 тыс, это меньше стоимости зарегистрированной в феврале. Нижняя ценовая планка для 2-комнатных квартир общей площадью 39-44 кв.м. так же немного опустилась, и составила $140 тыс, а для 3-комнатных общей площадью 50-60 кв. м.- $170 тыс. Потенциальные покупатели жилья эконом-класса, составляющие большинство участников рынка (более 60%), занимают выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. В сегменте вторичного жилья бизнес- и элитного классов спрос уверенный и постоянный".
По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в 1 квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя 4 кв. 2006 г. При этом основная доля предложения (более 70%) – это объекты, возводимые по индивидуальным проектам (монолит). На первичном рынке Подмосковья объем предложения – около 40 объектов, что на 6% больше объема предложения в 4 квартале 2006 г., в т.ч более 50% - это предложения в монолитных домах.
В 1 квартале 2007 г. наблюдается увеличение спроса потребителей на объекты бизнес-класса, расположенные в ближайшем Подмосковье, в частности на квартиры в новом загородном малоэтажном жилом комплексе «Рублевское предместье», расположенном в престижном районе Рублево-Успенского шоссе. Это однин из самых масштабных проектов загородного малоэтажного строительства. Этот формат жилья впервые предложил гармоничное сочетание преимуществ столичной и загородной жизни. Расположение за МКАД гарантирует более благоприятную экологию, чем в Москве. Если средняя стоимость квадратного метра по Москве составляет порядка $4620, то, например, в «Рублевском Предместье» цены начинаются от $3300 за кв.м.
Московская область в 2006 г. стала лидером среди российских регионов по вводу жилья – введено более 6,4 млн. м2 жилья. Идет активная застройка городов ближнего Подмосковья (Балашиха, Химки, Красногорск, Люберцы, Мытищи и др.).
Интерес к Подмосковью не утихает и возрастает пропорционально развитию других отраслей экономики, особенно тех, которые связаны с развитием инфраструктуры, транспорта, энергетики, обслуживанием жилого фонда.
Резко увеличившийся за последний год спрос на недвижимость ближнего Подмосковья поднял цены. Начиная с марта 2006 г., темп роста цен на недвижимость в Подмосковье начал опережать московский темп роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья по некоторым городам достигал 20% в месяц.
Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке все еще не удовлетворен и в настоящее время предложение не соответствует спросу. Более благоприятная по сравнению с Москвой экологическая обстановка делает ближнее Подмосковье более привлекательным. В настоящее время подмосковная недвижимость пользуется большим спросом не только у жителей Подмосковья, но и у москвичей и жителей регионов России.
В связи с резко увеличившимся спросом, цены на квартиры в ближнем Подмосковье к настоящему моменту вплотную приблизились к ценам на квартиры московских спальных районов. Дома, которые сейчас возводятся в Химках, Красногорске, Балашихе, Люберцах, Мытищах, Одинцово, по качеству не уступают столичным новостройкам, а по многим факторам превосходят московские. По наличию и разнообразию инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало Москву. Идет активное дорожное строительство по основным направлениям, это также способствуют росту покупок жилья в области.
Уменьшение доступного по ценам предложения на московском рынке заставило покупателей жилья эконом-класса обратить свое внимание на ближнее Подмосковье. По нашим прогнозам, цены на жилую недвижимость в ближнем Подмосковье не превысят московских цен, но вплотную приблизятся к ценам на квартиры в спальных районах Москвы и в районах за МКАД.
В первом квартале 2007 года средняя стоимость аренды московских квартир в практически не изменилась. По-прежнему, самыми востребованными являются 1 и 2 комнатные квартиры. На них приходится около 90 % спроса. Только 60% клиентов, обращающихся в агентства, хотят снять квартиру стоимостью $600-1000 в месяц. Предложений в этом ценовом сегменте много. Для бизнес-класса средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир соответственно $1150 и $1800.
Квартиры в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц составляют практически половину всего объема предлагаемых в аренду квартир. На рынке достаточно тяжело найти объекты с арендной ставкой до $450 в месяц. В основном спрашивают квартиры до $700, а это практически минимальная стоимость аренды 1 комнатной квартиры.
Высокая стоимость аренды в Москве вынуждает многих снимать вместо квартир комнаты, а иногда квартиру в ближайшем Подмосковье. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, Балашиха. В этих городах можно найти квартиры для аренды от $400 в месяц, для сравнения, стоимость аренды 1 комнатной квартиры в Марьино, обойдется в $650. Возрос спрос на трехкомнатные квартиры. Это связано с новой тенденцией -- снимать квартиру на несколько человек или даже на несколько семей.
Подводя итоги можно сказать, что в начале 2007 года, на рынке жилья в среднем стоимость московских квартир пока остается постоянной продолжает колебаться около 4200 долларов за квадратный метр. Наблюдается расслоение рынка по степени ликвидности квартир, что является одним из признаков стабилизации. На более качественное и дорогое жилье цены повышаются в пределах инфляции, на менее престижные - снижаются. Скорее всего, стоимость жилья в ближайшее время будет определяться уровнем инфляции в стране
Если в 2005 году сдача квартиры внаем приносила годовой доход на уровне 9-10%, то сейчас она снизилась до 4%. Одновременно ставки по банковским вкладам, варьируются в на уровне 7% годовых. Так что хозяева квартир становятся перед выбором – либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в более прибыльные виды бизнеса.