Минус электрификация

Сегодня приобретение (у частных продавцов или у области) участков под застройку напоминает азартную игру: непонятно, во что обойдется подключение поселка к коммуникациям и найдется ли вообще такая техническая возможность. Немало застройщиков готовы сооружать собственные электростанции, чтобы не зависеть от монополистов. Это одна из причин довольно хаотичного расположения коттеджных поселков на областных землях. Застройщики вынуждены учитывать не только привлекательность локации, но и сложности, которые могут возникнуть с подведением сетей. Причем предварительные оценки нередко оказываются ошибочными. Серьезная реконструкция коммуникаций или большая их протяженность могут существенно увеличить затраты. Сегодня на инженерию у застройщика может уйти от 25% (по оценкам компании "Особняк") до 45% (по мнению специалистов "ПБЛ-Холдинга") всей суммы вложений в проект. По отзывам специалистов, областное правительство пока не готово продавать инженерно подготовленные участки, хотя за них застройщики готовы платить намного больше. Среди других проблем операторы рынка указывали на то, что процедура проведения торгов непонятна, а также на то, что сложно согласовывать проекты поселков. Застройщики предлагают областным властям сделать более доступной и полной информацию о земельных торгах. Например, указывать не только размеры участка и место, где он находится, но и концепцию поселка, который районная администрация хочет на нем разместить. Обозначить сроки, когда будут подведены коммуникации, а также составить перечень документов, необходимых инвестору, чтобы участвовать в торгах. В свою очередь, девелоперы готовы за свой счет строить дороги, больницы, школы, спортивные комплексы и другие объекты социальной инфраструктуры. мнения ЭКСПЕРТОВ Александр ГАВРЮШЕНКО, генеральный директор компании "Евросиб-девелопмент": – Если мы строим коттеджный поселок, то к определенному сроку на этой территории нам нужны коммуникации. Проблема в том, что даже за деньги девелоперов монополисты не готовы подвести инженерию в срок. Дороги, водопровод - все это мы делаем самостоятельно, но с электричеством возникают трудности. У нас, к сожалению, не Голландия, ветряные электростанции не поставишь. Никто из застройщиков не торгуется, сколько скажут, столько мы и заплатим: хоть по тысяче долларов за киловатт, хоть по полторы. Мы готовы участвовать в программе "Доступное жилье" и выделять социальные метры, создавать всю инфраструктуру и платить за нее. Мы согласны, к примеру, строить больницы, спортивные комплексы, если власти обеспечат их персоналом. Мы хотим возводить современные жилые кварталы. Поселок на 60 семей (240 человек) дает 20 рабочих мест: бухгалтер, электрик, водопроводчик, тренер в спорткомплексе, официант в кафе или ресторане, на лето - вожатые для детей и т.д. А рабочих мест в области явно не хватает. Выгодно это и предприятиям-монополистам: энергетикам, газовикам, "Водоканалу". У них появляются и абонентская плата за пользование сетями, и рабочие места, чтобы новые мощности обслуживать. Майя АФАНАСЬЕВА, руководитель отдела маркетинга компании "Особняк": – Нам непонятно, как эксплуатировать и кому передавать построенные нами линии от подстанции в Курортном районе. Объект находится в черте города, а линии протянуты по территории области. Сами коммунальщики не могут разобраться, кому что должно принадлежать. С инженерией проблем много. Ее стоимость в общей цене коттеджа зависит от протяженности сетей или дорог и от количества домовладений в поселке: эти затраты распределяются на всех. В результате заниматься некоторыми потенциально интересными участками (особенно небольшими) оказывается совсем невыгодно. Если бы сети прокладывались централизованно, их цена распределилась бы на все окрестные территории. Если власти введут единую информационную систему, то все застройщики будут знать, где и какая земля продается. Сейчас за этими сведениями приходится обращаться в каждый район по отдельности. Нам не найти данных о том, как проходят торги в Ленобласти, какие документы надо предоставлять застройщику, чтобы участвовать в этих аукционах. Принципиально важно понимать и то, как будет развиваться область в целом. В городе практикуется такая схема работы с застройщиками: выделяется участок, а к нему в нагрузку - какие-то обязательства. Например, построить дорогу, провести коммуникации, отремонтировать социальный объект или построить его. Это называется комплексным освоением. Мы предлагаем ввести такую же практику и в области. Андрей СКАТОВ, технический директор компании "ПБЛ-Холдинг": – У власти и застройщиков разная идеология. Мы хотим подключиться за меньшие деньги и заниматься своим основным делом - строительством. А власти хотят решить все свои проблемы за наш счет. Поэтому на нас сваливается, например, реконструкция или строительство новой подстанции. В Эстонии действует правило, по которому прокладывать коммуникации должны соответствующие госструктуры - за счет казны. А мы заключаем договоры, что отремонтируем, сами все проложим и передадим на баланс властям. И монополисты, и власти должны понимать: чем больше у них застройщиков, тем больше потребителей ресурсов и тем больше денег они получают. Если власть наведет порядок в документообороте, то мы готовы брать самые плохие участки, подводить коммуникации, сдавать их на баланс области, строить красивые поселки. Андрей БОЧКОВ, заместитель генерального директора компании "Пул-Экспресс-Групп": – В общей сложности наши поселки (около 900 домовладений) занимают более 220 га. Осваивая новые территории, мы сталкиваемся с множеством проблем, связанных с отсутствием или плохим состоянием инженерной инфраструктуры. Приходится самостоятельно строить линии электропередач и устанавливать локальные газовые системы. Мешает и недостаток кафе, магазинов, детских и спортивных площадок. Мы сооружаем их на территории поселков. Сергей ТАРБАЕВ, начальник отдела компании "Фаэтон-Аэро": – В органах власти царит некоторый хаос: совершенно непонятно, кто и за что отвечает. Нет сводного перечня бумаг, необходимых для разрешения на строительство. Чиновники выдают огромное количество ссылок на законы, в которых мы должны самостоятельно разбираться. В результате весь процесс согласования замирает, когда не хватает конкретного документа. Мы готовы финансировать всевозможные проекты районных администраций, на которые у них не хватает денег. Николай ПАШКОВ, директор по профессиональной деятельности компании "Knight Frank Санкт-Петербург": – Подводить коммуникации к участку сложно. Службы-монополисты берут деньги за подключение, но никогда нельзя быть уверенным, когда эта работа будет выполнена. Властям нужно выставлять на торги инженерно подготовленные участки. В этом случае они будут, конечно, дороже. Но если подсчитать, сколько времени застройщик убивает на самостоятельную инженерную подготовку, а денег - на согласования, и учесть финансовые потери, если произошел сбой в проекте, то в итоге получается, что дешевле купить участок с инженерией. На продаже таких земель заработает область, а застройщики сэкономят немало времени и нервов. Мы сейчас переживаем бум девелопмента. Развитие инфраструктуры должно быть столь же бурным и опережать запросы застройщиков. У нас пока все наоборот. Власти занимают нейтральную позицию: мол, и застройщик, и монополист - хозяйствующие субъекты, пусть разбираются сами. Попробуйте, к примеру, разобраться с "Ленэнерго". Девелоперы крупных загородных комплексов ищут альтернативу: возможность установить автономные источники электричества и воды. Я считаю, что это бомба замедленного действия. Если каждый у себя на участке начнет строить электростанции, ничего хорошего не будет. Евгений ГАЛЕЕВ, руководитель проекта "Коттеджи" компании "Фаэтон-ДевелопментГрупп": – Часто приходится отказываться от хороших участков именно потому, что там нет инженерии или сети нужно тянуть за 25-30 километров. Еще одна проблема - изношенность коммуникаций. Несмотря на то что область считается газифицированной, во многих поселках нет газа, и подвести его невозможно. А значит, проект может оказаться попросту невыгодным. Невозможно заранее просчитать затраты на коммуникации: здесь все зависит от техусловий. На перекладку линий потребуется одна сумма, на строительство подстанции - совсем другая. Нередко случается: выделят точку для подключения коммуникаций, а там не хватает мощности, и приходится искать другую. А это колоссальные потери времени и дополнительные расходы. На сэкономленные деньги мы могли бы обеспечить всю социальную инфраструктуру.

• Автор: Дмитрий Сперанский