390 0
Заменить на "все прописные"
Одной из наиболее обсуждаемых тем нынешнего лета на риэлторском рынке Петербурга стала идея перевода агентов по недвижимости в статус индивидуальных предпринимателей. Подобный опыт работы давно накоплен в США и ряде европейских стран, но для России нововведение пока что выглядит революционным. После того, как соответствующую декларацию о намерениях подписали девять компаний, входящих в Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, бизнес-сообщество поделилось на его ярых сторонников и противников.
Непростая экономика
Договорившись централизованно переводить агентов в предприниматели без образования юридического лица (ПБОЮЛ), агентства создали прецедент. «Этот шаг позволит перевести рынок недвижимости в «белый» сектор. Мы начали очередную стадию построения цивилизованных отношений между агентствами, его работниками и клиентами», - утверждает один из авторов идеи, генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу. «Период бурного становления рынка заканчивается, и компании стремятся к стабильной работе, долговременным перспективам развития. До последнего времени агентства не могли себе позволить держать в штате большое количество агентов - это во многом было связано с трудностями в налогообложении. Для многих компаний подписание декларации станет единственным способом сохранить высокие заработки агентам», - добавляет Екатерина Романенко, исполнительный директор компании «Экотон».
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, сегодня в регионе функционируют в общей сложности около 15 тысяч специалистов по недвижимости. Большинство из них не имеет легального статуса: оформление в штат десятков и даже сотен работающих на фирму агентов многие компании считают для себя накладным. Основной смысл нововведения – в том, чтобы легализовать агентские заработки и при этом минимизировать налоговое бремя. Каждый агент получает статус ПБОЮЛ, а его отношения с риэлторской компанией закрепляются договором, согласно которому заработанные от каждой проведенной сделки комиссионные он сможет получить «по-белому» - на собственный счет в банке.
Однако стать индивидуальным предпринимателем – это значит вести бухгалтерскую отчетность, сдавать ее в налоговую инспекцию и полностью раскрыть свои доходы. Упрощенная система налогообложения, которая применима к таким предпринимателям, позволяет избежать уплаты 13% подоходного налога, вместо которого, по закону, ПБОЮЛ платит всего 6% от оборота. Фирма, на которую трудятся частные предприниматели также оказывается свободной от необходимости нести расходы в виде Единого социального налога (ЕСН), который сегодня составляет 26% от официального размера заработной платы каждого штатного сотрудника.
Но у нового механизма пока еще остаются неясности, в том числе и финансового свойства. Так, большую часть ЕСН – 14% - составляют отчисления в Пенсионный фонд, которые придется платить самому частному предпринимателю, помимо уже упомянутого 6% налога. Как будут учитываться и компенсироваться эти и другие затраты (например, на рекламу объектов) риэлторским компаниям, видимо, еще предстоит договориться с агентами.
Вопросы без ответов
«В целом, идея хороша. Но вопросов, на которые пока нет ответов, слишком много, - считает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», - и их надо решать поэтапно. С точки зрения законодательства в статусе ПБОЮЛ есть разночтения. Кроме того, такая форма работы все же увеличивает нагрузку либо на агента, либо на компанию. Не думаю, что это нововведение способно потрясти рынок до основания, но считаю, что внедрять его несколько рановато. Лично я – сторонник схемы, когда агент получает в фирме заработную плату».
Подписанты декларации, понимая, что на пути становления новой системы оформления отношений может возникнуть ряд трудностей, публично заявили о намерении не использовать проблемы переходного периода в компаниях, начавших движение по этому пути, для получения односторонних конкурентных преимуществ.
«Идея жизнеспособная, но подавать ее в форме декларации не совсем верно, - делится соображениями Антон Алейников, директор АН «РусланD», - Все же важно иметь свободу выбора. Миссия Ассоциации риэлторов – вырабатывать правила работы на рынке, которые служат интересам как клиентов, так и агентств. На мой взгляд, унифицировать работу с агентами в жестких рамках не совсем корректно. Я не против такой формы работы, но за то, чтобы участники рынка имели право сами выбирать форму работы с агентами. Например, в нашей компании агенты зачислены в штат, имеют оклады, и мы считаем эту форму наиболее приемлемой. Но, возможно, у крупных сетевых компаний существуют проблемы контроля за персоналом. Это проблемы управленческого свойства, и декларациями их не решить».
Пока приверженцы традиционной схемы оформления отношений с персоналом говорят о ее преимуществах и предупреждают «первопроходцев» и возможной утечке кадров, в компаниях, подписавших декларацию, полным ходом идет перевод специалистов на новый формат. «Появление у агентов официального статуса дает совершенно другое ощущение: в первую очередь, уважение к себе, законодательству, профессии», - уверена г-жа Романенко, - в фирмах, перешедших на работы в новом формате, люди это уже почувствовали».
Мнение
Ольга Балаева, генеральный директор АН «Норд»:
- Переход агентов в статус индивидуальных предпринимателей – шаг, значение которого для рынка недвижимости невозможно переоценить. На мой взгляд, риэлторский бизнес ждут большие перемены. Надежность – вот тот главный аргумент, которым убеждали людей обращаться в агентства недвижимости, а не пользоваться услугами частных посредников. Поэтому риэлторский бизнес в России – бизнес юридических лиц. Частные посредники считались негативным явлением, с которым следовало бороться. Внедрение индивидуального предпринимательства как цивилизованной формы работы откроет дверь массе людей, которые будут торговать недвижимостью по своим понятиям. При этом вход на этот рынок законодательно не регламентируется. Так что будут жертвы, как при любой перестройке. Причем пострадает не только население, но и агентства. Вероятный сценарий дальнейшего развития рынка недвижимости на ближайшие 3-5 лет такой – демпингование со стороны частных предпринимателей сделает этот и так не особо доходный бизнес совсем неинтересным в плане прибыльности.
Мнение
Екатерина Романенко, исполнительный директор ООО « Экотон»:
- Выбранная форма взаимодействия агентов и агентств недвижимости удобна и выгодна обеим сторонам. Она дает возможность каждому специалисту по недвижимости получать заработную плату официально, при этом минимизируя налоговое бремя. Преимущества очевидны. Агент, по существу, является не наемным работником, а предпринимателем, так как заработки любого агента нерегулярны, и зависят от результатов его работы. В последние годы в России прослеживается четкая тенденция: переход на прозрачные экономические схемы, желание государства контролировать расходы граждан и понимать источники происхождения средств. Однако на практике не во всех риэлторских компаниях даже в таком крупном городе, как Петербург, агенты находятся в штате фирм и получают официальную заработную плату. Я считаю, в том числе и этим объясняется несколько септическое отношение общества к имиджу профессии риэлтора. А ведь в этой сфере заняты десятки тысяч людей, это целый социальный слой.
Мнение
Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
- Переходить на новую схему наша компания пока не планирует. Мы сторонники того, чтобы агенты были штатными сотрудниками, и считаем такую форму работы гораздо более перспективной и правильной. Во-первых, наши услуги всегда позиционировались как услуги фирмы, а не отдельно взятых сотрудников. А в предлагаемой новой схеме это вряд ли будет возможно. Во-вторых, фирмы, - сторонники этой схемы могут столкнуться с проблемами плохой управляемости сотрудников. В случае же, когда люди работают в штате, получают зарплату и премии, они чувствуют свою причастность к компании, более лояльны к ней, и степень управляемости персоналом в этом случае гораздо выше.
Мнение
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
- Отношения между риэлторской компанией и агентом должны быть зафиксированы. Для этого есть два варианта: оформление ИЧП или в штат. Первое отнюдь не подразумевает отправку специалиста «в свободное плавание». Оно всего лишь позволяет минимизировать затраты обеих сторон. Есть компании, которые в принципе выступают против оформления отношений с сотрудниками, что в корне неверно. Риэлторский бизнес – социально значимый, и он должен быть открытым. А это в первую очередь означает грамотное с точки зрения законодательства оформление отношений с сотрудниками. Это важно и для качественного обслуживания клиента. Сотрудник осознает свою значимость, подходит к работе более ответственно. А будет ли он оформлен как индивидуальный предприниматель, или зачислен в штат – этот вопрос каждая компания решает для себя самостоятельно.
Мнение
Галина Афанасенко, исполнительный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
- Для покупателя недвижимости наиболее безопасный метод работы с риэлторской компанией - заключение договора с юридическим лицом – агентством, чтобы всю ответственность несло именно оно. Декларация об оформлении отношений между агентами и компаниями предусматривает, что агент становится не наемным сотрудником агентства, а партнером риэлторской компании по сделке. Таким образом, теперь у юридического лица-агентства будет возможность переложить ответственность на своего контрагента по сделке – индивидуального предпринимателя-агента. В результате привлечь исполнителя к ответственности клиенту будет гораздо сложнее. Стоит отметить, также, что подписание декларации поможет агентствам оптимизировать налогообложение. Обычно агент получает 50% комиссионных за каждую проведенную сделку, остальные 50% идут агентству. Сегодня на петербургском рынке минимальный процент комиссионных, который получает агент - 30%, максимальный – 80%. Однако налогоплательщик – именно агентство, и оно вынуждено платить налоги не только за свою часть прибыли, но и за часть, которую получает агент. Новая форма работы избавит риэлторские фирмы от этого.
Непростая экономика
Договорившись централизованно переводить агентов в предприниматели без образования юридического лица (ПБОЮЛ), агентства создали прецедент. «Этот шаг позволит перевести рынок недвижимости в «белый» сектор. Мы начали очередную стадию построения цивилизованных отношений между агентствами, его работниками и клиентами», - утверждает один из авторов идеи, генеральный директор АН «Итака» Сергей Галалу. «Период бурного становления рынка заканчивается, и компании стремятся к стабильной работе, долговременным перспективам развития. До последнего времени агентства не могли себе позволить держать в штате большое количество агентов - это во многом было связано с трудностями в налогообложении. Для многих компаний подписание декларации станет единственным способом сохранить высокие заработки агентам», - добавляет Екатерина Романенко, исполнительный директор компании «Экотон».
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, сегодня в регионе функционируют в общей сложности около 15 тысяч специалистов по недвижимости. Большинство из них не имеет легального статуса: оформление в штат десятков и даже сотен работающих на фирму агентов многие компании считают для себя накладным. Основной смысл нововведения – в том, чтобы легализовать агентские заработки и при этом минимизировать налоговое бремя. Каждый агент получает статус ПБОЮЛ, а его отношения с риэлторской компанией закрепляются договором, согласно которому заработанные от каждой проведенной сделки комиссионные он сможет получить «по-белому» - на собственный счет в банке.
Однако стать индивидуальным предпринимателем – это значит вести бухгалтерскую отчетность, сдавать ее в налоговую инспекцию и полностью раскрыть свои доходы. Упрощенная система налогообложения, которая применима к таким предпринимателям, позволяет избежать уплаты 13% подоходного налога, вместо которого, по закону, ПБОЮЛ платит всего 6% от оборота. Фирма, на которую трудятся частные предприниматели также оказывается свободной от необходимости нести расходы в виде Единого социального налога (ЕСН), который сегодня составляет 26% от официального размера заработной платы каждого штатного сотрудника.
Но у нового механизма пока еще остаются неясности, в том числе и финансового свойства. Так, большую часть ЕСН – 14% - составляют отчисления в Пенсионный фонд, которые придется платить самому частному предпринимателю, помимо уже упомянутого 6% налога. Как будут учитываться и компенсироваться эти и другие затраты (например, на рекламу объектов) риэлторским компаниям, видимо, еще предстоит договориться с агентами.
Вопросы без ответов
«В целом, идея хороша. Но вопросов, на которые пока нет ответов, слишком много, - считает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», - и их надо решать поэтапно. С точки зрения законодательства в статусе ПБОЮЛ есть разночтения. Кроме того, такая форма работы все же увеличивает нагрузку либо на агента, либо на компанию. Не думаю, что это нововведение способно потрясти рынок до основания, но считаю, что внедрять его несколько рановато. Лично я – сторонник схемы, когда агент получает в фирме заработную плату».
Подписанты декларации, понимая, что на пути становления новой системы оформления отношений может возникнуть ряд трудностей, публично заявили о намерении не использовать проблемы переходного периода в компаниях, начавших движение по этому пути, для получения односторонних конкурентных преимуществ.
«Идея жизнеспособная, но подавать ее в форме декларации не совсем верно, - делится соображениями Антон Алейников, директор АН «РусланD», - Все же важно иметь свободу выбора. Миссия Ассоциации риэлторов – вырабатывать правила работы на рынке, которые служат интересам как клиентов, так и агентств. На мой взгляд, унифицировать работу с агентами в жестких рамках не совсем корректно. Я не против такой формы работы, но за то, чтобы участники рынка имели право сами выбирать форму работы с агентами. Например, в нашей компании агенты зачислены в штат, имеют оклады, и мы считаем эту форму наиболее приемлемой. Но, возможно, у крупных сетевых компаний существуют проблемы контроля за персоналом. Это проблемы управленческого свойства, и декларациями их не решить».
Пока приверженцы традиционной схемы оформления отношений с персоналом говорят о ее преимуществах и предупреждают «первопроходцев» и возможной утечке кадров, в компаниях, подписавших декларацию, полным ходом идет перевод специалистов на новый формат. «Появление у агентов официального статуса дает совершенно другое ощущение: в первую очередь, уважение к себе, законодательству, профессии», - уверена г-жа Романенко, - в фирмах, перешедших на работы в новом формате, люди это уже почувствовали».
Мнение
Ольга Балаева, генеральный директор АН «Норд»:
- Переход агентов в статус индивидуальных предпринимателей – шаг, значение которого для рынка недвижимости невозможно переоценить. На мой взгляд, риэлторский бизнес ждут большие перемены. Надежность – вот тот главный аргумент, которым убеждали людей обращаться в агентства недвижимости, а не пользоваться услугами частных посредников. Поэтому риэлторский бизнес в России – бизнес юридических лиц. Частные посредники считались негативным явлением, с которым следовало бороться. Внедрение индивидуального предпринимательства как цивилизованной формы работы откроет дверь массе людей, которые будут торговать недвижимостью по своим понятиям. При этом вход на этот рынок законодательно не регламентируется. Так что будут жертвы, как при любой перестройке. Причем пострадает не только население, но и агентства. Вероятный сценарий дальнейшего развития рынка недвижимости на ближайшие 3-5 лет такой – демпингование со стороны частных предпринимателей сделает этот и так не особо доходный бизнес совсем неинтересным в плане прибыльности.
Мнение
Екатерина Романенко, исполнительный директор ООО « Экотон»:
- Выбранная форма взаимодействия агентов и агентств недвижимости удобна и выгодна обеим сторонам. Она дает возможность каждому специалисту по недвижимости получать заработную плату официально, при этом минимизируя налоговое бремя. Преимущества очевидны. Агент, по существу, является не наемным работником, а предпринимателем, так как заработки любого агента нерегулярны, и зависят от результатов его работы. В последние годы в России прослеживается четкая тенденция: переход на прозрачные экономические схемы, желание государства контролировать расходы граждан и понимать источники происхождения средств. Однако на практике не во всех риэлторских компаниях даже в таком крупном городе, как Петербург, агенты находятся в штате фирм и получают официальную заработную плату. Я считаю, в том числе и этим объясняется несколько септическое отношение общества к имиджу профессии риэлтора. А ведь в этой сфере заняты десятки тысяч людей, это целый социальный слой.
Мнение
Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»:
- Переходить на новую схему наша компания пока не планирует. Мы сторонники того, чтобы агенты были штатными сотрудниками, и считаем такую форму работы гораздо более перспективной и правильной. Во-первых, наши услуги всегда позиционировались как услуги фирмы, а не отдельно взятых сотрудников. А в предлагаемой новой схеме это вряд ли будет возможно. Во-вторых, фирмы, - сторонники этой схемы могут столкнуться с проблемами плохой управляемости сотрудников. В случае же, когда люди работают в штате, получают зарплату и премии, они чувствуют свою причастность к компании, более лояльны к ней, и степень управляемости персоналом в этом случае гораздо выше.
Мнение
Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа»:
- Отношения между риэлторской компанией и агентом должны быть зафиксированы. Для этого есть два варианта: оформление ИЧП или в штат. Первое отнюдь не подразумевает отправку специалиста «в свободное плавание». Оно всего лишь позволяет минимизировать затраты обеих сторон. Есть компании, которые в принципе выступают против оформления отношений с сотрудниками, что в корне неверно. Риэлторский бизнес – социально значимый, и он должен быть открытым. А это в первую очередь означает грамотное с точки зрения законодательства оформление отношений с сотрудниками. Это важно и для качественного обслуживания клиента. Сотрудник осознает свою значимость, подходит к работе более ответственно. А будет ли он оформлен как индивидуальный предприниматель, или зачислен в штат – этот вопрос каждая компания решает для себя самостоятельно.
Мнение
Галина Афанасенко, исполнительный директор ОАО «Балтийская ипотечная корпорация»:
- Для покупателя недвижимости наиболее безопасный метод работы с риэлторской компанией - заключение договора с юридическим лицом – агентством, чтобы всю ответственность несло именно оно. Декларация об оформлении отношений между агентами и компаниями предусматривает, что агент становится не наемным сотрудником агентства, а партнером риэлторской компании по сделке. Таким образом, теперь у юридического лица-агентства будет возможность переложить ответственность на своего контрагента по сделке – индивидуального предпринимателя-агента. В результате привлечь исполнителя к ответственности клиенту будет гораздо сложнее. Стоит отметить, также, что подписание декларации поможет агентствам оптимизировать налогообложение. Обычно агент получает 50% комиссионных за каждую проведенную сделку, остальные 50% идут агентству. Сегодня на петербургском рынке минимальный процент комиссионных, который получает агент - 30%, максимальный – 80%. Однако налогоплательщик – именно агентство, и оно вынуждено платить налоги не только за свою часть прибыли, но и за часть, которую получает агент. Новая форма работы избавит риэлторские фирмы от этого.