Транспортная недоступность

Престижный район, наличие благоустроенной придомовой территории, качество строительных материалов - еще не повод для покупки элитного жилья в центре города. Нередко хозяин такой квартиры становится заложником ситуации: дорога с работы домой из-за пробок занимает несколько часов. Поэтому, по словам большинства игроков рынка элитной недвижимости, приоритеты в секторе жилья высокого класса сегодня смещаются в районы с хорошей транспортной доступностью.





Центробежный бренд

«Транспортная доступность и транспортная загруженность – это разные вещи, – говорит Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Девелопмент». – Первая характеризует то, насколько далек объект от крупных транспортных магистралей, остановок общественного транспорта и метро. А вот транспортная загруженность – это скорее характеристика застройки района и его удобной планировки. Лет двадцать назад никто не планировал, что в Москве будет зарегистрировано более трех миллионов автомобилей и это неминуемо приведет к бесконечным пробкам на дорогах».



«При строительстве элитных жилых комплексов большее внимание уделяется автомобильной транспортной доступности, – говорит Наталья Титова, начальник отдела развития и маркетинга компании «Крупская Realty». – В этом случае учитываются и перегруженные магистрали, и неудобные развязки. А вот фактор наличия в пределах свободного доступа метро для обеспеченных покупателей не играет существенной роли и не влияет на цену. Хотя это, скорее, плюс, чем минус».



Такой критерий, как близость к крупным автомагистралям, нередко входит в пятерку лидирующих факторов в рейтинге предпочтений клиентов при выборе элитного жилья (помимо местоположения, равноценного окружения и т.д.). К примеру, за пределами Садового кольца транспортная доступность оказывает существенное влияние на столичный рынок недвижимости, а ликвидность жилья вблизи удобных проспектов, по которым можно легко добраться до Центра и обратно, значительно увеличивается. Это подтверждает и Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки», который считает, что хорошая транспортная доступность – один из основных критериев, которыми руководствуются сегодня потенциальные покупатели. При ее отсутствии проект будет испытывать сложности со спросом. Так, например, район Остоженки, несмотря на раскрученность бренда, в последнее время не пользуется прежней популярностью именно из-за загруженных прилегающих улиц. Подобная ситуация наблюдается и с Патриаршими прудами, Якиманкой.





«Сокол» всегда на высоте

Однако, как отмечают игроки рынка недвижимости, всегда есть клиенты, которые будут приобретать квартиры в элитных комплексах в престижных, но «транспортно недоступных» московских районах.



«Даже если транспортная ситуация в Москве ухудшится, это вряд ли серьезно повлияет на высокие цены в исторически престижных местах, – считает Наталья Усова, заместитель директора Департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент». – Самыми загруженными являются наиболее дорогие районы в ЦАО, но спрос на элитные квартиры в этих районах не снижается».



«Элитная недвижимость не рассчитана на массового покупателя, – подтверждает Александр Козлов. – Это единичные предложения на рынке, и главное для покупателей данного сегмента – избранность, уникальность, престиж. Обеспеченные клиенты знают о проблемах, связанных с центральными районами столицы: транспортная загруженность, плохая экология, точечная застройка. Но при этом квартиры всегда раскупаются».



Востребованы квартиры и в таких отдаленных от Центра элитных комплексах, как «Покровское-Глебово», «Покровский берег», «Чайка» в Покровском-Стрешнево. По словам Анны Анпилоговой, PR-директора компании Kalinka-Realty, это говорит о том, что есть категория покупателей, для которых важно иметь квартиру в престижном месте, а количество времени, потраченного на дорогу до дома, не играет большой роли. «Вот два примерно одинаковых по уровню престижности района: возле станций метро «Сокол» и «Университет», – приводит пример Наталья Усова. – Ленинградское шоссе на порядок больше загружено, чем Мичуринский или Ломоносовский проспекты. Но ценность жилья из-за этого в районе метро «Сокол» не снижается и вряд ли упадет в ближайшее время».





Глобальное переселение

И все же сегодня на рынке элитной недвижимости наблюдается тенденция к перемещению VIP-клиентов за Садовое кольцо. Уставшие от многочасовых пробок, они решили поменять место жительства. Как говорят специалисты в области недвижимости, такая ситуация будет сохраняться и в ближайшее время. По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, нередки случаи, когда при выборе между элитным жильем и жильем бизнес-класса покупатель останавливается на последнем только ради возможности проводить в дороге меньше времени .



По данным компании «МИЭЛЬ», уже сегодня существует ряд обеспеченных клиентов, которые сменили или собираются сменить Остоженку на другие районы (к примеру Хамовники, Плющиху). Кстати, эксперты рынка считают Хамовники самым перспективным местом элитной застройки с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, он близок к исторической части города, здесь хорошая инфраструктура. Одним из лидеров продаж в секторе элитного жилья, заслужившим не только репутацию района с домами класса de luxe, но и бизнес-центра столицы, является Замоскворечье. Для столичных застройщиков интересен и район Красной Пресни, где соседство с бизнес-центром «Москва-Сити», небольшая загруженность транспортных артерий должны обеспечить ликвидность будущих жилых проектов. Перспективен и район возле станции метро «Ленинский проспект». Для застройщиков элитного жилья вообще привлекательны Западный и Юго-Западный округа: три важные магистрали (проспекты Вернадского, Мичуринский и Ленинский) расположены неподалеку и дублируют друг друга.



В то же время надо признать, что, перебираясь даже за пределы Садового кольца, покупатель не всегда может оградить себя от проблем. Самые загруженные дорожные артерии столицы – Третье транспортное кольцо в районе Сущевского Вала, Беговая улица, Новая Башиловка и Нижняя Масловка, Новинский бульвар от улицы Новый Арбат до Смоленской-Сенной площади, Валовая улица и другие. «Пробки возникают не только в Центре, но и на Ленинградском, Волоколамском, Волгоградском, Каширском, Варшавском шоссе, на МКАД, – говорит Александр Козлов. – Транспортная загруженность – проблема практически всех районов столицы».



«К сожалению, ситуация измениться не может, – говорит Жанна Бессараб, исполнительный директор компании «Столичная палата недвижимости». – Количество машин на душу населения не уменьшается, и очень значимый момент – это отсутствие грамотных парковок. Ни для кого не секрет, что движение, особенно в Центре, где и так ширина дорог невелика, затруднено из-за неправильно припаркованных автомобилей. Очень хочется надеяться, что при строительстве коммерческой и жилой недвижимости парковкам будет уделяться достойное внимание. Неплохо бы позаимствовать зарубежный опыт: устраивать их не только под землей, но и на крышах строений. Одним словом, если мы начнем устранять причины, а не следствия, проблем будет меньше».





Сервисный рай

Выбор в пользу элитной квартиры в самом сердце столицы или в престижном, но загруженном транспортом районе может быть оправдан, если покупатель работает неподалеку или на территории жилого комплекса есть необходимая инфраструктура, считают эксперты. Таких примеров немало. Например, в комплексе «Коперник» разработана система услуг на основе стандартов лучших отелей мира. В любое время суток владельцы квартир могут заказать доставку горячих блюд из известных ресторанов столицы, медикаменты, авиа- и железнодорожные билеты или билеты на культурные мероприятия. Предоставляются услуги по организации досуга детей, уборке квартир, мытью машин, выгулу собак, есть прачечная, химчистка, курьерская служба и многое другое. В элитном комплексе Lake House, который изначально задумывался как семейный, столько объектов инфраструктуры, что решить проблемы досуга или бытовые вопросы можно не выезжая с территории (здесь есть турецкая баня, сауна, бар с летней террасой, бильярдная, фитнес-центр, магазины и службы быта).



Однако даже если инфраструктура в доме идеальна, возникает другая проблема: обеспеченный клиент часто не желает вносить лишнюю плату за эксплуатацию, связанную с наличием бассейна, спортивного комплекса или другого крупного объекта. Сегодня немало примеров, когда жители элиток посещают спортивные комплексы или магазины, расположенные далеко от дома, и тратят при этом немало времени на дорогу. «Есть и еще одна проблема, – говорит Кайдо Каарма. – Как правило, в жилых комплексах элит-класса нет полноценных детских садов и школ, а подобные престижные учреждения не всегда находятся в центре города».



«Эта проблема действительно решена далеко не во всех элитных комплексах, – соглашается Наталья Титова. – Из таких объектов можно привести клубный дом класса de luxe «Чайка» в Покровском-Стрешнево, где находится престижная Англо-американская школа. Для малышей в комплексе «Покровский берег» действуют детская комната и детский сад. Вблизи Lake House находятся несколько международных школ и детских садов. Но таких примеров единицы».



По словам Александра Козлова, большинство обитателей дорогих апартаментов в центре столицы возят своих детей в престижные закрытые детские сады и школы, так как сегодня содержать их в рамках одного элитного дома экономически неэффективно. Неудивительно, что на то, чтобы доставить свое чадо на уроки, тратится не один час.



Авто в обмен на метро

Ожидается, что со строительством новых автомагистралей (главным образом, Четвертого транспортного кольца) решатся проблемы многих столичных районов. По прогнозам экспертов, подорожают те районы, транспортная доступность которых заметно улучшится, а вот стоимость квартир в домах первой линии новой трассы (прежде всего, вдоль наиболее престижных Ломоносовского и Нахимовского проспектов) существенно снизится (возможно, до 30%).



Вместе с тем акценты в сегменте элитного жилья по-прежнему будут смещаться за пределы Садового кольца. Уже сегодня построены и строятся элитные объекты в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах столицы.



По словам Марии Литинецкой, не исключено, что в ближайшее время одним из критериев выбора элитного района может стать близость к станциям подземки. И хотя это может показаться абсурдным, люди ценящие время, оставят свои дорогие автомобили возле дома и спустятся в Московский метрополитен, «самый-самый» в мире, в том числе и «самый беспробочный».







Источник: Мир и Дом, автор: Анна Сардарян