Квартиры со свободной планировкой: за и против

В Москве квартиры без внутренних стен (с так называемой свободной планировкой) появились около десяти лет назад. Сейчас эта практика стала довольно распространенной. Отделка и типовая планировка характерны преимущественно для жилья экономкласса, предназначенного в первую очередь для решения социальных проблем. А новостройки бизнес-класса, как и элитные дома, сдают в лучшем случае с черновой отделкой и уж точно без внутренних перегородок. Отношение к таким квартирам неоднозначное. В частности, законодатели считают фактический недострой неправомерным. Застройщики, напротив, преподносят его как новый подход к удовлетворению «нужд и чаяний клиентов», которые обычно хотят воплотить собственный проект обустройства жилья. Покупатели же, по сути, приобретают кота в мешке — «свобода», которую они получают, на поверку оказывается весьма условной и дорогостоящей.





История вопроса

В прошлом веке в нашей стране господствовало индустриальное домостроение. С развитием рыночных отношений начали возводить высотные типовые дома, увеличили площадь квартир, однако и это многих покупателей не удовлетворило. Именно тогда проявилось стремление собственников иметь жилье «не как у всех»: стало популярным, например, покупать две соседние квартиры и объединять их в одну, переносить кухни, отстраивать заново ванные комнаты и санузлы. Содействовало этому процессу и появление на российском рынке в середине 90-х годов качественных импортных строительных материалов, воодушевивших хозяев на роскошные, как тогда говорили, евроремонты.



Заметим, что довольно часто перепланировку осуществляли незаконно, без согласования с БТИ, что порой приводило к серьезным проблемам, например к нарушению жесткости конструкции.



На сегодняшний день большинство квартир, предлагаемых в монолитно-кирпичных домах на первичном рынке, имеют свободную планировку. В них лишь сделана разводка электропроводов, установлены стеклопакеты и наружная дверь. Об остальных работах покупатель должен позаботиться сам.





Что такое свободная планировка

Термин «свободная планировка» достаточно условен. Он означает вариант планировки без внутренних стен, позволяющий владельцу организовать жилье в соответствии со своими потребностями и предпочтениями в отношении количества, размера и формы комнат, их расположения, дизайнерского решения и пр. Перестройке в такой квартире не подлежат только внешние, несущие стены, кухня и санузел.



Однако на самом деле «свобода» планировки невелика. Во-первых, как уже говорилось, она применима в основном к домам, возводимым по индивидуальным проектам, в «панельках» же о свободной планировке не может быть и речи. Во-вторых, в новых домах внутренние стены (точнее, их разметка в виде выложенной на полу дорожки из двух рядов кирпичей), зафиксированные БТИ, все же имеются, и менять их можно только после того, как проект пройдет специальную экспертизу.



Существует мнение, что при строительстве жилья со свободной планировкой интересы застройщика и будущего владельца совпадают. На самом деле покупатели сами подкинули строителям идею сэкономить на работах по планировке квартир. Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО «Пересвет-Девелопмент», комментирует эту ситуацию так: «Сейчас, по всей видимости, найти зачинателя свободных планировок трудно. Есть предположение, что в основе лежал принцип экономии. В панельных домах это сделать нельзя физически, поскольку там все стены несущие: убрал одну —и здание сложилось. А в современных «монолитах» несущими являются только внешние стены, объединенные с перекрытиями в единый каркас. Соответственно, застройщик рассуждает следующим образом: если внутренние перегородки можно убрать, то давайте сэкономим. Ведь большинство из них владельцы все равно снесут во время отделки. Покупатели нам только спасибо скажут. Так первоначальный порыв сэкономить был представлен как достижение. К тому же, если нет перегородок, значит, площадь квартиры больше, и продать ее можно дороже. Получается, что отсутствие перегородок оборачивается для застройщика не только экономией, но и реальной выгодой. Гениальная мысль!»





Буква закона

С точки зрения закона ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, неправомерна. Да, такие объекты востребованы российским рынком, но ни в одной другой стране мира подобной практики нет (на Западе в большинстве случаев жилье выставляют на продажу полностью готовым к эксплуатации).



Закон обязывает застройщика так или иначе возводить в квартирах внутренние перегородки в соответствии с проектным планировочным решением. Это обстоятельство, а также ряд объективных характеристик квартир задает ограничения на самостоятельное планировочное обустройство, которое становится возможным только при надлежащем согласовании и соблюдении ряда технологических предписаний.



«Говорить о законности свободной планировки, пожалуй, сложно», — считает А. Козлов, и сам же задается вопросом: «А где написано, что дом требуется сдавать с перегородками? Ведь все зависит от проекта, согласно которому стены могут быть либо до потолка, либо отмечены на полу в три кирпича. И кто скажет, что последний вариант незаконный? Если он принят, прошел экспертизу, значит, все законно».





Подводные камни свободной планировки

Итак, свободная планировка для покупателя — лишь потенциальная возможность воплотить в действительности свое индивидуальное видение жилого пространства. Такая квартира — своеобразный чистый лист. Достоинства данного способа обустройства неоспоримы, однако свободная планировка таит в себе немало подводных камней.



Прежде всего должно быть соблюдено множество правил и условий. По мнению экспертов компании «Квартал», «планировка жилища — серьезнейший вопрос». При его решении необходимо придерживаться целого ряда норм (некоторые из них оговорены в законе), поэтому каждое изменение следует согласовывать и закреплять документально. В частности, нельзя переделывать конструктивные элементы дома (сносить или сдвигать несущие стены, увеличивать в них проемы по высоте), объединять балкон и лоджию с комнатой путем разборки наружных стен, выводить отопление за пределы внешних стен (то есть утеплять балкон или лоджию), сносить или совмещать вентиляционные блоки (например, кухонную вытяжку с вентиляционным коробом санузла). Эти требования не формальность, важно выполнять их неукоснительно в целях безопасности.



В квартире не допускается увеличение подсобной площади за счет жилой, которая зафиксирована в утвержденном БТИ проекте. И каждый метр, отрезанный от подсобки в пользу комнаты, также придется отвоевывать в БТИ. Запрещено превращать лоджии и балконы в жилые помещения, устраивать комнаты площадью меньше 9 кв. м и мн. др. Даже объединить ванную с туалетом можно лишь при наличии соответствующего разрешения.



В компании «Квартал» советуют, определившись со своими желаниями, «обратиться к специалистам, которые оценят преимущества и недостатки той или иной планировки и дадут хозяевам свои рекомендации».



Немаловажным фактором являются и дополнительные расходы, связанные со свободной планировкой. Только разработка дизайнерского проекта может стоить несколько тысяч долларов (от 10–15 до 120–200 долл. за 1 кв. м в зависимости от сложности проекта и престижности архитектурного или дизайнерского бюро), еще от 1000 до 2500 долл. уйдет на его согласование в различных инстанциях и утверждение. Плюс стоимость непосредственно строительных работ и отделки. Надо учитывать также и то, что разработка проекта квартиры может занять от двух до шести месяцев, а иногда и больше.





Возможные варианты

По информации компании «Квартал», в крупных жилых комплексах при планировке квартир используют все последние разработки, призванные обеспечить комфорт и современный стиль жизни.



«Театр начинается с вешалки», а квартира — с прихожей. Именно в нее попадает человек, входя в дом. Здесь должно быть достаточно места для того, чтобы хозяева и гости могли снять и повесить верхнюю одежду, расположить обувь. Далее при зонировании внутреннего пространства (на кухню, гостиную, спальни, санузлы, подсобки) учитывают количество членов семьи и их стиль жизни. Сегодня двух- и трехкомнатные квартиры нередко имеют практически одинаковую площадь. В этом случае ориентируются на количество членов семьи и требуемое число спален.



По сегодняшним нормам кухня должна быть достаточно большой, чтобы выполнять также и функцию столовой, а спальни — располагаться как можно дальше от шумных общественных зон (например, гостиной). В родительской спальне принято оборудовать отдельный большой санузел. Второй и третий санузлы, меньшие по площади, считаются гостевыми; их проектируют ближе к входу в квартиру.



Между собой зоны жилого помещения могут быть объединены по-разному: переходить непосредственно одна в другую либо быть связанными буферным пространством (коридором). Однако надо помнить, что для современного жилища наличие длинных коридоров или связующих холлов считается минусом, ведь они нефункциональны, только «съедают» жилую площадь. Даже в старых домах при перепланировке сейчас стараются увеличить жилую площадь за счет нежилой (отношение первой ко второй должно составлять не менее 1,8).



К неудачным планировкам можно отнести квартиры площадью свыше 50 кв. м, имеющие только один санузел или маленькую кухню. Неудобны проходные комнаты и вытянутые комнаты-пеналы, идущие длинным прямоугольником от окна, они неуютны, плохо освещены, их трудно приспособить для комфортного проживания.



Неправильным может быть и расположение помещений. например, серьезный минус — прямое соседство (дверь в дверь) кухни и туалета. Планировка считается неудачной, если единственный санузел находится в противоположном от входной двери конце.



Необходимо обратить внимание и на будущие маршруты перемещения жильцов квартиры. Так, если вы собираетесь установить домашний кинотеатр в гостиной, лучше всего выбрать вариант, в котором она не совмещена с другими комнатами, иначе домочадцы, проходя мимо, будут мешать просмотру.



Подводя итог, можно выделить основные требования к планировке квартир:



* буферная, нежилая зона (коридоры, холлы) не должна занимать много места;

* почти все пространство следует отдать под функциональные зоны;

* важно, чтобы сами зоны были удобно размещены и связаны между собой.







Новая услуга от застройщика

Все компании подходят к вопросу планировки квартир по-разному. Например, «Пересвет-Девелопмент», как любой застройщик, строит дома строго по проекту, который чаще всего привязывается к местоположению дома, к району, его истории, инфраструктуре, престижности и т. д. «Ведь каждый район в Москве уникален, — рассказывает А. Козлов. — Приведу в пример объект на улице Верхняя Масловка (САО). Это престижное место, здесь высокие цены продаж. Поэтому в проекте заложены свободные планировки. Возьмем другой адрес: 1-я Новокузьминская улица (ЮВАО). Это рабочий район, цены ниже, поэтому и квартиры в доме разбиты на комнаты. Хотя и тот и другой проекты относятся к бизнес-классу».



Сложности, связанные со свободной планировкой, привели к тому, что многие покупатели, не желая ломать голову над возможными решениями, довольствуются каким-то одним из числа предложенных застройщиком. А недавно на рынке появилась новая услуга: на ранних стадиях строительства, когда только вырыт котлован, покупатель может заказать планировку под себя.



Для многих клиентов такой подход удобен, поскольку позволяет сэкономить время и средства, требуемые для создания проекта и согласования его в БТИ. У данной услуги есть и другое очень важное преимущество: если объект еще не принят Госкомиссией, можно договориться с авторами проекта, чтобы в плане дома квартира была изображена уже с той планировкой, которую пожелал покупатель.







Источник: Недвижимость и цены, автор: Сергей Нечаев