Тонкости операций с недвижимостью в Финляндии

Как купить и продать дом в Финляндии? Что такое покупка дома на арендованной земле? Можно ли оплатить покупку по банковской карте? Какие придется платить налоги? Как в Суоми досрочно погасить ипотеку? На эти и другие вопросы читателей "Фонтанки.fi" отвечает руководитель компании Domfinland Oy LKV Снежана Лахденсиву. - Какую форму собственности наиболее безопасно покупать нерезиденту Финляндии? - Нерезидент имеет равные с резидентом права и обязанности относительно владения недвижимым имуществом или акциями на квартиру, о чем имеется соответсвующее законодательное постановление. Недвижимостью в Финляндии принято называть земельные участки и строения на них, квартиры продаются как акции в ЖАО. - Какие подводные камни могут быть при покупке дома/участка на арендованной земле? Можно ли его оформить в собственность нерезиденту Финляндии? - Приобретение дома на арендованной земле (обычно это дом для постоянного проживания в городском квартале) мало чем отличается от приобретения участка, находящегося в собственности. Владение недвижимостью на арендованном участке приравнивается к владению участком в собственности. Примечание: Муниципальные власти, сдавая гражданам в долгосрочную аренду земельные участки, облегчают заселение планируемо развиваемых территорий города. Аренда зачастую дается на 30 лет вперед и продлевается без особых проблем. Участок, находящийся в аренде, всегда можно выкупить в собственность. Сумма составит первоначальную стоимость за вычетом выплаченной аренды и инфляции. При приобретении объекта на арендованном участке вам нужно сообщить риелтору о желании приобрести в собственность такой участок, и риелтор поможет узнать его стоимость. Оформление в собственность в данном случае ничем не отличается от нормальной процедуры оформления в собственность. Муниципалитеты не препятствуют выкупу участков в собственность, это желаемые средства в городскую казну. Если участок находится в собственности у частного лица или компании, выкуп такого участка будет зависеть от пожеланий владельца. - Отличаются ли цены на недвижимость у российских агентов и у финских? - В Финляндии недвижимость продается по финским ценам! По законодательству продавать недвижимость и давать консультации при приобретении недвижимости в Финляндии могут только лицензированные компании, имеющие статус LKV. Российские риелторы не имеют права и компетенции продавать и консультировать в вопросах приобретения недвижимости в Финляндии. Законодательство Финляндии запрещает даже размещение объектов на сайте без лицензии (LKV). Различие в объявленной цене может возникать при добавлении к стоимости недвижимости стоимости предоставляемых услуг сопровождения. - Каким образом, а также как лучше всего можно произвести оплату покупки недвижимости в Финляндии? Допустим, у меня есть счет в евро в российском банке, а также привязанная к этому счёту карта Visa Classic. Банковским переводом, видимо, тоже можно оплатить, но, скорее всего, меня не устроит размер комиссии, который захочет мой российский банк. Меня бы устроил вариант оплаты с помощью Visa - насколько это возможно? - Оплатить приобретение недвижимости с помощью карты невозможно. Риелторские агентства всегда имеют клиентский счет, на который вы можете перевести из России средства для последующей оплаты сделки. Это самый надежный способ оплаты. В день сделки ваш риелтор снимет средства в виде банковского чека или просто переведет сумму на счет продавца. Примечание: Будьте готовы заполнить бланк финского банка о происхождении средств, которые вы будете переводить в Финляндию. Ссылка на бланк: http://www.domfinland.ru/assets/files/Rahan.pdf - Где можно что-то почитать по условиям выдачи ипотечного кредита в финских банках для иностранных граждан? Желательно на английском языке. Возможно ли предоставление всех необходимых документов в финские банки тоже на английском языке (возможно ли общение с представителями банков на английском)? - Выдача кредита банком – индивидуальное решение банка, поэтому единых для всех условий нет. Общую информацию можно посмотреть по ссылке - Владею домом в Финляндии более 3 лет. Виза туристическая. Какого размера налог я должен буду заплатить в случае его продажи? - Так как вы пользовались этой недвижимостью для “дачного” проживания (т.е. не проживали в ней постоянно), налог с дохода (с разницы между ценой закупочной и продажной) составил в 2011 году 28%. В 2012 году налог изменится и составит 30% на доход ниже 50.000 € и 32 % над доход более 50.000€. Финское законодательство дает льготы при продаже жилья для постоянного проживания после постоянного использования его в течение 2 лет. Для россиян – нерезидентов страны эти льготы не применяются, так как вся недвижимость в этом случае является второстепенной. - Я и моя жена имеем дом в Иматре с 2007 года, мы купили его за 221 тыс. евро. Для покупки был взят кредит в Handelsbanken 100 тыс. евро. Сейчас нам трудно выплачивать остаток долга в 25 тыс. евро. Мой отец готов внести нужную для закрытия кредита сумму, но хочет при этом стать владельцем дома. Каков порядок оформления права собственности при этом и какие налоги надо оплатить? Оба нерезиденты. - В данном случае говорим о двух разных операциях: погашение кредита и продажа части недвижимости. Погашение кредита возможно внесением на ваш счет в банке денежных средств и отправления извещения в банк о желании погасить кредит. Погашение кредита возможно в любом банке без штрафных санкций. После погашения кредита банк выдаст вам закладные на вашу недвижимость. Для того, чтобы ваш папа стал собственником доли/всей недвижимости, необходимо оформить купчую, в которой будет произведена продажа сегодняшними владельцами доли /100% недвижимости. При этом процедура покупки и оформления в собственность является той же, что была у вас в 2007 году: приобретение – налог 4% - заявление в регистрационный орган. - Владельцы недвижимости для получения визы должны предъявлять квитанцию от налоговой службы. Квартиры в Финляндии не облагаются налогом. Какие документы владельцам недвижимости необходимо предоставить в консульство? (По данным, предоставленным "Фонтанке.fi" в Генеральном консульстве Финляндии в Санкт-Петербурге, необходимый документ — это квитанция на уплату налогов. — "Фонтанка.fi".) - При владении квартирой вам необходим документ, который выдаст вам управляющая компания (Isännoitsijä), название документа - Isännoitsijätodistus. Справка может стоить от 40 до 100 евро зависимости от региона. - Прошу сообщить, в какой форме проводятся сделки купли-продажи по приобретению отдельных жилых домов в Финляндии. Обязательно ли участие нотариуса или возможна простая письменная форма сделки? Чем отличаются функции официального свидетеля сделки при покупке недвижимости от функций нотариуса и выполняют ли нотариусы функции официального свидетеля сделки? - При совершении сделки купли-продажи жилого дома (участка в собственности, на котором находится строение) купчая составляется на финском языке согласно установленной форме, указанной в Земельном кодексе (Maakaari). Содержание может быть простым или с большим количеством пунктов, но обязательные пункты всегда присутствуют. Сделку с недвижимостью всегда (!) должен заверить нотариус, выполняющий роль официального свидетеля сделки. Нотариус заверяет только финский вариант купчей. Стоимость заверения купчей - 105 – 150 евро (столичный регион). Нотариус извещает официальные органы о прошедшей сделке в течение нескольких дней. - Отличается ли процедура совершения сделки в разных муниципалитетах Финляндии или действует единое для всей страны законодательство? - В стране действует единое законодательство касательно процедуры и формы сделок с недвижимостью. - Возможно ли одновременное подписание договора купли-продажи недвижимости на русском и финском языках (два отдельных идентичных документа). Кто в этом случае удостоверяет верность перевода договора на русский язык (сам переводчик или его подпись под переводом удостоверяет нотариус, с которым работает переводчик)? - Иногда по желанию покупателя производится перевод купчей с заверением у официального переводчика, и купчая составляется сразу на двух языках. Юридическая сила есть только у финского варианта купчей, финский нотариус имеет право заверить только финский вариант купчей. Русский вариант не имеет юридической силы. Наиболее распространенный способ при приобретении недвижимости: перевод купчей на русский язык от компании-продавца (например, Domfinland Oy LKV) или от агента покупателя. Компания – продавец недвижимости несет ответственность за составление купчей на финском языке. Ответственность за перевод на русский язык будет нести переводчик, заверивший текст. - Может ли гражданин РФ приобрести недвижимость на территории Финляндии в кредит, а затем подарить ее своему родственнику или каким-либо образом переоформить на родственника, проживающего на территории Финляндии? Например, родители - детям? - Конечно может. Рекомендую обязательно перед сделкой/другим оформлением проконсультироваться со специалистом,чтобы минимизировать налогооблажение. Вариантов несколько: продажа доли или полностью, дарственная, преждевременное наследство, пожизненное пользование. - Отличается ли процент по кредиту и налоги для граждан РФ, у которых есть вид на жительство в Финляндии, от процентов по кредиту и налогам для граждан Финляндии? - Для тех, кто живет на постоянной основе в Финляндии, не отличается. Что касается кредита, то при ведении переговоров с банком нельзя не учитывать человеческий фактор, и если у вас есть языковой барьер, вам будет сложнее «уговорить» сотрудника банка дать более низкую ставку. Банк – это частная компания, и сотрудник банка принимает решение, учитывая разные факторы риска, например трудоустройство и т.д. Поэтому может даже отказать в кредитовании. Если это произойдет, не расстраивайтесь и идите в следующий банк! - Купил землю в г. Иматра. По правилам, дом должны строить лицензированные строители и т. д. Допускается ли вариант, что финская компания строит фундамент, а сам сруб дома будет привезен из России? - На каждом строительстве должен быть прораб, который будет отвечать за качество строительства и контактировать с муниципальными властями. Заливать фундамент можете и вы сами, но важно, чтобы прораб был в курсе. Основная возникающая проблема на стройках – меняющийся прораб и несвоевременная сдача этапов. Привезти сруб из России возможно, но учтите, что российские нормативы строительства отличаются, и обсудите с прорабом заранее все «критические точки сруба» (дверные проемы, высота потолков и т.д.). - Налог на недвижимость платит кооператив. За предоставление бумаги об оплате налога с меня просят 30 евро. Законно ли это? - Если эта выписка делается именно для вас, то требование оправданно, потому что эта работа не входит в обычные обязанности сотрудника кооператива. - Каковы минимальные цены на аренду квартиры-студии (в любом из городов Финляндии), а также на покупку самой дешёвой квартиры в населенном пункте? - В городе Imatra стоимость квартиры может быть от 25 000 €, в Varkaus - от 15 000 €. Аренда квартиры (1 комната, кухонный уголок и совмещенный санузел) - от 250 €/месяц. - Сколько стоит обслуживание недвижимости в Финляндии? Каковы основные затраты? Каковы основные платежи? Каковы, в частности, цены на электричество и прочие коммунальные услуги? - На примере дома 200 кв. м, в котором постоянно проживает семья из 4 человек: Электричество и отопление – 100 € Вода и канализация – 25 € Вывоз мусора 1 раз в неделю – 42 € Налог на землю 1 раз в год - 300 € Квартира в 3 комнаты, балкон, семья из 3 человек: Электричество и отопление – 45 € Вода – 45 € Вывоз мусора 1 раз в неделю – 0 € Коммунальный сбор – 160 € Сауна 1 раз в месяц – 20 € Цены Электричество: 6,77 центов /кВч + 1,85 €/месяц Вода: 1,24 €/м3 Канализация: 1,97 €/м2 - Каковы правила для владельцев недвижимости? Каковы основные ограничения при строительных работах? Есть ли работы, которые нельзя делать самостоятельно? Каковы ограничения и запреты для иностранных владельцев недвижимости? - В Финляндии несложно освоиться, придерживаясь здравого смысла. В отдельно стоящем доме поведение свободно, в квартирах есть некоторые правила поведения. Например, не принято шуметь после 10.00 вечера и до 7.00 утра, не принято совершать строительные работы в воскресенье. С 2011 года вступил в силу закон, в соответствии с которым многие работы в квартире (кроме наклейки обоев, покраски, замены шкафов в кухне) нужно согласовывать с представителем управляющей компании. Лицензированными считаются работы трубопроводные и электрические. Возможно, вы захотите сэкономить деньги и сделаете работы самостоятельно, но при последующей продаже объекта это может сказаться негативно. Особенных запретов и ограничений для иностранных граждан нет.   Редакция "Фонтанки.fi" выражает благодарность Снежане Лахденсиву за ответы на вопросы. Мы также благодарим всех читателей, приславших в редакцию вопросы.