Как минимизировать риски при покупке загородного жилья

Вопрос о том, как минимизировать риски при покупке и совершить удачную сделку, обсуждался в рамках ежегодной Ярмарки недвижимости в Санкт-Петербурге на круглом столе журнала «Пригород».

Постоянно увеличивающееся предложение создает фактор риска: будет ли достроен тот или иной коттеджный поселок, будет ли выполнена работа по инженерному подключению к сетям, по прокладке дорог. Если поселок на стартовой стадии продается без этих опций – то покупка объекта автоматически превращается в риск.

Второй фактор связан с расширением границ города. Места, которые ранее считались привлекательными для загородного проживания, сегодня испытывают серьезное давление новостроек. В связи с этим территории теряют свою привлекательность.

Риск и цена непосредственно зависят друг от друга. Это правило работает на любом рынке: чем ниже ценовая группа, тем выше риски. «Почти 25 % сделок приходится на жесткий эконом-класс, где стоимость участка не превышает 500 тысяч рублей», - сообщают в Коллегии профессиональных девелоперов.

В последние годы эксперты отмечают, что покупатели стали более подготовленными, более осведомленными в области недвижимости. Люди научились делать первичный маркетинг по телефону, не тратя свое время на поездки, либо грамотно выстраивая локационные поездки. «Однако, на рынке недвижимости почти все покупатели все равно остаются дилетантами, - отмечает Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК СТИНКОМ. - Это электрочайники мы можем покупать часто, а объект недвижимости мы покупаем один раз в жизни, если совсем вошли во вкус – 2, 3».

Поэтому при покупке важно не упустить ряд важных деталей. Выбирая объект покупки, вы в первую очередь обращаете внимание на рекламу. «Реклама – достаточно спорный момент в определении надежности девелопера. Это не всегда показатель качества проекта, - говорит Марина Агеева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс», - однако гарантированно это означает то, что компания серьезно занимается проектом – его продвижением, позиционированием, рекламой, старается ускорить темпы реализации проекта. И это определенный плюс: чем выше стадия реализации проекта, тем больше гарантий, что проект будет завершен. В связи с тем, что у загородных проектов отсутствует проектное финансирование, банковское финансирование, многие девелоперы вкладывают в проект свои инвестиции только на первом этапе и дальше ждут денег своих покупателей. И часто, здесь мы получаем замкнутый круг: нет продаж – нет строительства, нет строительства – нет продаж. Здесь возникает рисковая зона, поэтому, когда компания активно представлена в рекламе, возможны два варианта развития ситуации. Первый вариант, это усиливающаяся со временем рекламная кампания, когда появляется большое количество скидок и подарков для потенциальных клиентов – это может говорить о том, что покупателей нет, и в проект не приходят деньги. Второй вариант, когда объем рекламы и ее содержание стабильны, что в большинстве случаем свидетельствует о стабильном объеме сделок и притоке инвестиций в проект».

Важно, чтобы на стройплощадке и территории поселка велись строительные работы. «Если вы не увидели ни одного рабочего, если на территории не ходит техника, не прокладываются сети, не строятся дома, то это должно вас насторожить. Особенно, если на территории запрещено фотографировать. Возможно, такой компании есть, что скрывать», - предостерегает г-жа Агеева. Полезно посмотреть уже строящиеся или даже заселенные дома в поселке.

«Надо оценивать социальную среду. Ведь главное не просто построить дом, а построить его в комфортной среде для себя и своей семьи. Если у вас в планах построить 100-метровый домик, то не нужно выбирать поселок, где стоят 1000-метровые дома, вам вряд ли будет там уютно. Точно, также если вы планируете 700 метровый дом, выбирайте поселок по своему масштабу и жизненному сценарию. Есть поселки, где нет совершенно никакой социальной инфраструктуры, ничего лишнего, в лучшем случае – берег и озеро, выездное КПП. Если у вас есть дети, увлечения, планы выходить за свой забор и проводить время активно – такой вариант вас не устроит. Известный факт, для того, чтобы чувствовать себя безопасно и не одиноко вполне достаточно 10 соседей. А застройщику выгодно построить, по меньшей мере, 200 домовладений, чтобы как-то обосновать целесообразность усилий, потраченных на возведения данного проекта. Здесь важно найти золотую середину - что вы получите и сколько будет стоить эксплуатация, если вы будете жить в окружении большого количества людей, и что будет, если вы выберите очень маленький поселок», - советует Светлана Невелева.

Сейчас на рынке широко представлены всевозможные варианты жилья, и в случае, когда покупателю трудно самостоятельно найти подходящий вариант, имеет смысл обратиться к специалистам, которые помогут сориентироваться во всем многообразии предложений.