Аренда или ипотека?

У каждого из нас есть знакомые, выплачивающие ипотеку. Это люди, постоянно высчитывающие, сколько же у них останется с зарплаты после уплаты ежемесячной суммы банку, экономящие на отпуске и откладывающие дорогие покупки. Смысл их жизни сводится к ожиданию светлого будущего, которое настанет тогда, когда будет сброшено ипотечное ярмо. Но так ли завидна участь арендатора? Он терпит постоянные придирки от хозяина квартиры, не может ничего сделать ни со старыми оконными рамами, из которых немилосердно сквозит, ни купить себе удобный диван. И эти вечные переезды… А ведь найти хорошую квартиру в большом городе ой как непросто, особенно если у вас есть кошка или собака – в трех четвертях случаев владельцам животных квартиру не сдают. «Те, у кого нет своего жилья, вынуждены выбирать из двух зол. – говорит генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - С одной стороны, ежемесячный платеж по ипотеке выше, чем арендная плата за аналогичную квартиру, но после выплаты долга квартира будет полностью ваша. С другой, что будет, если жилье снимать, а разницу между ипотечным платежом и арендной платой регулярно откладывать на банковский депозит? Удастся ли накопить на покупку своей квартиры и сколько времени это займет?»  

Копим на квартиру в Москве Согласно данным федерального портала «МИР КВАРТИР», средняя цена однокомнатной квартиры в Москве сейчас составляет 6 900 000 рублей. Если покупатель берет ипотеку, от него потребуется первоначальный взнос из собственных накоплений. Это минимум 10%, или, в нашем случае, 690 000 рублей, соответственно, занять у банка придется 6 210 000 рублей. Если взять ипотеку на 10 лет даже по ставке 12%, то ежемесячный платеж составит 89 000 рублей. Предположим, у нашего заемщика есть возможность выплачивать такую сумму. Но он все же решил отказаться от идеи обзавестись собственным жильем прямо сейчас и предпочитает квартиру снимать. А деньги, предназначенные для взноса за квартиру (690 000 рублей), - положить на депозит под 10% годовых (средняя ставка по долгосрочному вкладу с возможностью пополнения в рублях).

За такую же «однушку» нужно будет платить собственнику квадратных метров 40 000 рублей - согласно данным портала «МИР КВАРТИР», это средняя цена арендуемой квартиры по Москве. Разницей между предполагаемым платежом банку и арендной платой – 49 000 рублей - наш предусмотрительный арендатор ежемесячно пополняет депозит. По истечении 10 лет с учетом всех накоплений, процентов и капитализации наш арендатор-вкладчик станет счастливым обладателем целых 11 905 263 рублей. А ведь возьми он ипотеку, к этому времени наш герой только-только рассчитался бы с банком, и при этом выплатил бы ему в общей сложности 11 381 455 рублей! Теперь же, имея на руках почти 12 миллионов, он спокойно может приобрести трехкомнатную квартиру в Москве в хорошем районе. Например, «трешку» 56 кв. м на Пресне, недалеко от м. Улица 1905 года, или 80 кв. м в Куркино, с кухней 12 кв. м, недалеко от м. Планерная, или 75 кв. м в Северном Тушино. А можно купить две маленькие однокомнатные квартиры и сдавать одну из них, получая стабильный доход. Если переплата за ипотеку составит за все время 4 481 455 рублей, то в случае накопления денег на депозите за 10 лет проценты принесут 5 335 263 рублей дохода. А ведь мы еще не учитывали страховку ипотеки (10 000-12 000 рублей в год). Получается, что жить в арендованной квартире и потихонечку копить на жилье гораздо выгоднее, чем брать ипотечный кредит.  

В регионах - аналогично Теперь давайте рассмотрим эту же схему на примере других городов России. В Петербурге средняя цена однокомнатной квартиры составляет 4 300 000 рублей. За вычетом 10-процентного первоначального взноса (430 000 рублей) в банке нужно будет просить 3 870 000 рублей. Получив одобрение ипотеки под 12%, вы станете выплачивать 56 000 рублей в месяц. Если же снимать квартиру, то, согласно средним данным по базе портала «МИР КВАРТИР», придется ежемесячно отдавать арендодателю 22 000 рублей. Теперь кладем разницу и «первоначальный взнос» на счет в банке под 10%. Через 10 лет арендатор получит на руки 8 128 757 рублей, на которые благополучно и купит трех- или даже четырехкомнатное жилье в Северной Пальмире. Так, можно выбрать «трешку» площадью 83 кв. м в 5 минутах ходьбы от м. Гражданский проспект, или огромную, в 119 кв. м, четырехкомнатную квартиру на Петроградской стороне, тоже рядом с метро, или даже двустороннюю, с 4 комнатами (94 кв. м), в самом центре Питера - в Адмиралтейском саду. Или возьмем Нижний Новгород. Однокомнатные квартиры там стоят в среднем 2 400 000 рублей, а сдаются внаем за 13 000. Если брать ипотеку на описанных выше условиях, ежемесячный взнос по ней составит 31 000 рублей. А при варианте «аренда плюс накопления в банке» в конце 10-летнего срока человек снимает со своего счета 4 336 900 рублей. На эти деньги в Нижнем удастся приобрести трехкомнатную квартиру 60 кв. м в Советском районе, или 63 кв. м в Нижегородском районе, или вообще просторную (91 кв. м) «трешку» в панорамным окном и эркером на берегу Волги. В Новосибирске «однушка» стоит в среднем 2 250 000 рублей, а сдается примерно за 11 000 руб. Ипотечные взносы за такую квартиру составят 29 000 рублей в месяц. А хитрый арендатор, откладывая на счет остаток семейного бюджета за вычетом арендной платы, за 10 лет накопит 4 296 294 рубля. За эту сумму в Новосибирске он сможет выбрать хорошую «трешку» - либо 69 кв. м рядом с м. Октябрьская, либо 74 кв. м рядом с м. Березовая Роща, либо с м. Заельцовская. «Примерно так же дело обстоит и в других городах, данные портала «МИР КВАРТИР» по ценам на продажу и аренду квартир выявляют это со всей очевидностью,» - подтверждает Павел Луценко.

Аргументы и факты Вот и показали наши расчеты, что стратегия арендатора, аккуратно откладывающего на жилье, более выгодная, чем ипотечного заемщика. «Обычно сторонники ипотеки опираются на тот аргумент, что после выплаты долга квартира становится собственностью заемщика, в то время как «вечный арендатор» должен будет снимать квартиру, даже выйдя на пенсию. Согласитесь, в пожилом возрасте действительно трудно зарабатывать столько, чтобы платить за аренду, которая в нашей стране в сравнении с зарплатами весьма высока. Однако наши расчеты показали, что вовсе не обязательно снимать квартиру всю жизнь. Если вы будете постоянно откладывать остаток своего дохода на банковский депозит, то скорее накопите на собственное жилье, чем погасите ипотеку», - говорит Павел Луценко. Правда, вклад в банке – это не совсем то же, что недвижимость. Денежные средства, особенно в рублях, подвержены колебаниям и зависят от валютного курса, который, в свою очередь, определяется состоянием национальной и мировой экономики. Опять же, смогут ли банки каждый год обещать вкладчикам те 10%, которые мы заложили при расчете? А при великих потрясениях могут пострадать и сами банки… «Конечно, квартира или дом – это такой актив, от которого не избавишься за один день в случае необходимости, и малая ликвидность – серьезный его недостаток, - рассуждает Павел Луценко. - Но зато это вещь надежная: стены, крыша – вот они, всегда при вас! Все мы понимаем, что недвижимость, во-первых, - предмет первой необходимости, если у вас нет другого жилья. Во-вторых, свою собственность вы передадите детям и внукам, которые будут поминать вас добрым словом. В-третьих, это ресурс, который поможет прокормиться в трудные годы: будучи сданной в аренду, квартира всегда может служить источником регулярного дохода». Если даже цены на недвижимость и снизятся когда-нибудь, то вряд ли это будет серьезное падение, и собственники, так или иначе, все равно останутся при дорогостоящем и востребованном активе. Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group, добавляет: «Для тех, кто переезжает из регионов на новое место, приобретение жилья в ипотеку является наиболее привлекательным вариантом, так как покупатель сразу сможет оформить прописку. В то время как не каждый арендодатель согласится зарегистрировать вас в своей квартире». Однако ипотека в России особой доступностью не отличается, да и подходит она далеко не всем, а только тем, у кого есть надежная и высокооплачиваемая работа. «Многое зависит от условий ипотеки. Чем больше размер первичного платежа, тем более выгодные ставки по ипотеке можно получить. Поэтому, если семья не может позволить себе крупный первоначальный платеж и короткий срок погашений, то другого выхода, кроме как снимать жилье, к сожалению, не остается», - говорит Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК «ГРАС». Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», скептически относится к «накопительной» стратегии: «Что касается аренды квартиры и откладывания определенной суммы на депозит в банке, то теоритически данный вариант, конечно, выглядит крайне привлекательно. Однако сама по себе аренда квартиры - это нестабильная ситуация. Никакой уверенности в завтрашнем дне у арендатора быть не может, так как в любой момент собственник может его выселить. Кроме того, никто не обязывает человека ежемесячно откладывать внушительную сумму на депозит – всегда возникает соблазн потратить эти деньги на другие цели. Тем более, недвижимость практически никогда не обесценивается, а только растет в цене. Соответственно, никто не ручается, что накопленной через 10 лет суммы может и не хватить на покупку квартиры». То, что жилье в России дорожает год от года, - правда, и на все наши расчеты нужно делать эту поправку. Человек, выбравший ипотеку, получит через 10 лет более дорогую недвижимость, чем он покупал, а у «хитрого арендатора» может и не хватить денег на трехкомнатную квартиру. За последние 10 лет цены на жилье, например, в Москве, по данным компании «Бест-Новострой», выросли в 4 раза. Тем не менее, нужно понимать, что до кризиса, начавшегося в 2008 году, это был бурный рост молодого рынка, и с тех пор цены не увеличиваются такими темпами. В последние годы средние цены на недвижимость растут в русле инфляции, на уровне 5-10% в год, и скорее всего, говорят эксперты, этот процесс не ускорится, а, может быть, даже замедлится. Словом, взвесьте все «за» и «против» - и решайте. Средняя цена покупки и аренды однокомнатной квартиры в российских городах, руб.

Город

Покупка

Аренда

Москва

6950566

40227

С.-Петербург

4261416

22191

Екатеринбург

2721393

11000

Н. Новгород

2417801

13138

Казань

2334643

13031

Ростов-на-Дону

2279324

16250

Новосибирск

2259016

11640

Самара

2227318

13015

Пермь

1920062

15807

Рязань

1803707

12069

Челябинск

1431757

1418