Эксперты: Встроенные помещения интересуют инвесторов

 

Спрос на встроенные помещения в новостройках растет – со стороны инвесторов и арендаторов. К такому выводу пришли участники рынка строительства на «круглом столе» на тему «Встройка в новостройке. Коммерческие помещения в строящихся жилых комплексах».

Портрет покупателя

Обсуждение вопроса началось с определения портретов покупателей данного рыночного сегмента. В первую очередь покупателем является тот, у кого цель – собственный бизнес или аренда, т.е. предприниматели и инвесторы. При этом отличие тех, кто покупает помещения за КАДом и тех, кто предпочитает помещения в центре города очевидно. Помещения в новостройках за КАДом, которые часто являются эконом-классом, обычно приобретают представители малого бизнеса либо инвесторы, имеющую предварительную договоренность. В центре же покупатели смотрят на сам актив – они выбирают дом и пытаются понять его стоимость из расчетов увеличения денежных средств в 15-20% с момента покупки.

Существует так же прослойка, которая целенаправленно приобретает помещения с целью последующей их сдачи в аренду – например, продуктовым сетям.

Как заявила Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью АН «Арин», среди зданий, которые выставляет на продажу Фонд имущества, есть такие, которые находятся в плачевном состоянии. Поэтому портрет покупателя «встройки» в новостройке так же отличается от тех, кто стремится приобрести помещение в давно построенном здании, так как последнее подразумевает под собой дополнительные вложения.

Плюсы коммерческих помещений

Кроме того на заседании стоял вопрос о строительстве коммерческих помещений. Несмотря на то, что этот актив значительно дороже, чем жилье, по мнению Екатерины Немченко из департамента жилой недвижимости Knight Frank, плюсов в них не меньше. Во-первых, повышение рентабельности, ведь квартиры на первом этаже в любом здании дешевле, чем коммерция. Во-вторых, коммерческие помещения лучше вписываются в архитектуру здания и украшают его, если изначально фасад имел непривлекательный вид. И, в-третьих, маркетинговые составляющие.

Рынок сам откорректирует состав арендаторов

Политики по подбору арендаторов у застройщиков чаще всего нет. Это связано с тем, что на начальном этапе строительства тяжело представить, что будет в итоге. Поэтому право выбора остается за самим арендатором.

«Но ситуации, что в одном здании бок о бок откроется 5 салонов красоты, быть не может, так как рынок все отрегулирует», - заверила Юлия Тагильцева, директор по развитию ИСК «ОтделСтрой». Наличие той или иной компании в строящемся доме по большей степени зависит от уже имеющегося. Кроме того, представители одного дела, будь то банк или центр питания, ориентируются на наличие в районе «якорей» своего дела – представительства крупных банков или ресторанов фастфуда. Как показывает практика, они – лучшие показатели выгодного местоположения.

Обратный выкуп

Так же бурные обсуждения на заседании вызвал вопрос обратного выкупа, потому что в России это практикуется нечасто. В качестве классического примера была приведена ситуация с компанией «ЛенСпецСму», когда в качестве погашения долга она продала ТВЦ «Аура» банку «Санкт-Петербург».

По сути, обратный выкуп - это та же продажа, но со своими юридическими особенностями. В связи с этим, возникает определенный риск: все подобные нестандартные договоры могут быть зарублены на корню, если возникнут какие-то опасения. Это связано с тем, что не так давно был расформирован арбитражный суд, что привело к уменьшению практики по недвижимости, связанной с особой оценкой суда. Что будет дальше предсказать сложно, поскольку сейчас дальнейшее развитие ситуации не понятно.

Новая тенденция: бизнес-центр в жилом доме

В финале был вынесен вопрос о создании небольших бизнес-центров в крупных постройках. Сейчас стратегия по «встройкам» проста: анализ места, принятие предварительного решения о том, какое будет помещение и неспешная продажа, поэтому объем сделок по встроенным помещениям в год зависит от количества поступлений на рынок – рано  или поздно продается все. В ходе диалога было решено, что такой современный девелопмент всем хорош, потому что подобные центры строятся рядом с метро, а это всегда повышает вероятность аренды помещений. В качестве пробного проекта выступает объект LIFE-Приморский, где на последнем этаже было специально создано два помещения площадью 350 кв. м каждое с отдельным панорамным лифтом, которые планируется сдать под офисы. По расчетам девелопера, продажа таких помещений выйдет дороже, чем продажа квартир в том же месте.

• Автор: Светлана Чернова