128 0
Коворкинги как мейнстрим
Гибкие рабочие пространства: мировой опыт
Развитие коворкинг-пространств является одним из мировых трендов офисной недвижимости.
По данным исследования, проведенного IPG.Estate на начало 2020 года общая площадь сервисных коворкингов на территории всего мира достигает отметки в 12 млн м², что составляет 1% от общего объема качественных офисных площадей.
Активная трансформация рынка сервисных коворкингов в формат гибких рабочих пространств говорит о том, что данный сегмент продолжит наращивать свою долю в рамках мирового рынка офисной недвижимости.
Более половины всех рабочих мест в мире приходится на США и Великобританию. Это совершенно разные рынки:
- Рынок гибких рабочих пространств США более консолидирован, чем рынок Великобритании. Regus и WeWork занимают 70% рынка: Regus (870 тыс. кв.м), WeWork (600 тыс. кв.м)
- В Лондоне исторически высокую долю занимают независимые операторы и маленькие сети, однако, существует ниша для крупных сетевых проектов.
Коворкинги укрепляют присутствие в рамках крупнейших рынков офисной недвижимости. В разных странах их доля составляет от 1 до 6 % от общей площади офисной недвижимости. С каждым годом растет количество сделок с участием гибких рабочих пространств: в некоторых городах данный показатель превысил 20% от общего объема сделок в офисном сегменте.
В ответ на спрос увеличивается и объем коворкинговых пространств: операторы занимают все более крупные площади: несколько этажей в городских сити, например, WeWork в Лондонском сити, или даже отдельные здания, например, SOK в проекте «Арена парк». При этом во внутренней структуре преобладают мини-офисы, которые занимают до 90% площади. На начало 2020 года средняя площадь гибкого рабочего пространства составляет 600 кв.м, 2-3 года назад эта цифра не превышала 200 кв.м.
Вслед за ростом площади ярко проявилась вторая тенденция – в структуре арендаторов коворкингов выросла доля корпоративного сектора. Крупные корпорации, среди которых Facebook, Microsoft, Salesforce, Bank of America, HSBC, IBM, E&Y, Cisco, KPMG, арендуют гибкие рабочие пространства в деловых центрах Европы и США. Их привлекают функциональное зонирование, полная комплектация рабочего пространства, качество сервиса и срок аренды. Например, Microsoft арендует 30% коворкинга WeWork в Нью-Йорке.
Изменение формата привело к смене резидентов коворкинг-пространств. Специализация коворкингов не оправдала ожиданий. Новые пространства ориентируются на широкую аудиторию, способную привлечь большой трафик и повысить прибыльность нового продукта.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге рекордный ввод новых коворкинговых проектов начался после 2016 года. В 2017 открылось 6 пространств, площадь каждого из которых превышала 1 тыс. кв.м. Ранее средняя площадь проектов находилась в диапазоне 100 – 150 кв.м. По мере укрупнения проектов, их заполняемость увеличилась до 79%.
В 2019 году на рынок вышло 14 проектов общей площадью порядка 6 000 кв.м. Таких образом, на начало 2020 года объем сегмента гибких рабочих пространств Санкт-Петербурга насчитывает 32 600 кв.м площадей.
В отличие от московского рынка, где спрос со стороны крупных компаний стал трендом, в Петербурге подобных сделок практически нет.
Отчасти это обусловлено отсутствием крупных блоков площадью от 3 тыс. кв.м. Но, по оценке IPG.Estate, ввод коворкинговых пространств Page и четырех проектов сети «Практик» увеличит спрос со стороны крупных игроков и станет драйвером рынка коворкинговых пространств.
Мы прогнозируем, что рост сегмента коворкинговых пространств будет идти именно за счет локальных игроков – международные сети будут представлены сетью Regus, а московские сети будут развиваться на растущем рынке столицы.