83 0
Рынок офисов не демонстрирует резких колебаний
По итогам первых шести месяцев 2020 года объем нового офисного строительства вырос в два раза по сравнению с двумя годами ранее. Однако до конца года ожидается к вводу порядка 120 000 м², что станет одним из самых низких показателей последних десяти лет. Тем не менее, рынок офисов не демонстрирует резких колебаний: девелопмент на паузе, нет ни драматического снижения ставок, ни роста пустующих офисов. К постепенной разморозке спроса рынок вернется в 2021 году, сообщает международная консалтинговая компания Colliers International
С января по июнь 2020 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился на 44 500 м2, что вдвое больше показателей первого полугодия 2019 и 2018 годов. Во II квартале 2020 года были введены в эксплуатацию два бизнес-центра общей площадью 19 800 м2 – БЦ «Невский, 1» и третья очередь строительства БЦ «Премьер Лига». Введенный с начала года объем был преимущественно представлен объектами класса B (79%, или 35 150 м2), на здания класса A пришелся 21% новых площадей (или 9 300 м2).
Всего до конца года рынок может пополниться еще на 75 000 м2, 60% из которых относятся к спекулятивному строительству. В числе бизнес-центров, запланированных к вводу во втором полугодии – «Новая Голландия», «Атлас Сити», а также «Морская резиденция», строящаяся под конечного пользователя.
Старт строительства новых проектов в среднесрочной перспективе останется ограниченным. «В условиях экономической и рыночной неопределенности девелоперы пересматривают ранее разработанные планы по выводу на рынок новых офисных зданий, в результате чего временно замораживают или вовсе отказываются от их реализации», – говорит Дмитрий Кузнецов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International.
Пандемия COVID-19 внесла коррективы в планы арендаторов. Объем чистого поглощения в январе-июне 2020 года сократился на 28% по сравнению с первым полугодием 2019 года и составил 31 000 м2. «Многие компании отложили стратегические решения об аренде офисов до стабилизации ситуации с пандемией. Тем не менее, в первом полугодии было заключено несколько крупных сделок, переговоры по которым велись еще до начала COVID-19», – отмечает Дмитрий Кузнецов.
Основную долю спроса в первые шесть месяцев 2020 года сформировали компании энергетического сектора (41%). На втором месте расположились компании производственного профиля (18%), сместив компании профиля ИТиТ на третье место (16%). Заметную долю в структуре сделок аренды заняли компании из сферы профессиональных услуг – 9%.
Снижение спроса увеличивает долю свободных офисных площадей на рынке, преимущественно в классе B. Поскольку далеко не все компании имеют возможность отказаться от части арендуемых площадей раньше срока окончания договора аренды, появившиеся излишки площадей выходят на рынок в качестве субаренды, о чем свидетельствует рост подобного предложения. При этом низкий объем ввода новых спекулятивных офисов будет и дальше сдерживать резкий рост вакантности.
Так, средняя доля свободных площадей по итогам II квартала составила 6,7%, увеличившись за три месяца на 1,1 п.п. В абсолютном выражении незанятыми остаются порядка 240 000 м². Основной рост вакантности наблюдался в сегменте БЦ класса B – на 1 п.п., до 7,8%. В зданиях класса A вакантность увеличилась незначительно – на 0,2 п.п. по сравнению с мартом, достигнув 4,5%, в основном за счет ввода упомянутого ранее бизнес-центра «Невский, 1».
Запрашиваемые коммерческие условия пока не отреагировали на рост вакантности на рынке – средние ставки аренды к концу июня практически сохранились на уровне предыдущего квартала.
Экономическая нестабильность и влияние COVID-19 продолжат оказывать давление на офисный спрос в ближайшей перспективе. В то же время, эксперты наблюдают увеличение запросов на пересогласование условий аренды – корпоративные клиенты находятся в поисках оптимальной организации своего офисного пространства. Возобновления докризисной активности арендаторов ожидается не ранее 2021 г.
«Пандемия коронавируса и режим самоизоляции значительно повлияли на формат работы многих компаний, вынудив перевести большую часть сотрудников на удаленную работу. В перспективе опыт удаленной работы увеличит востребованность гибких офисных решений с возможностью организации определенного количества незакрепленных рабочих мест, – заключает Дмитрий Кузнецов.