119 0
За три года стоимость квартир премиум-класса на первичном рынке выросла в два раза
Рост цен спровоцировал целый ряд факторов— отнарушения логистических цепочек до дефицита земельных участков. В то же время в 2022 году аналитики фиксируют замедление темпов роста цен в премиум-классе — впервые с 2019 года.
По данным Nikoliers, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости премиум-класса на первичном рынке Петербурга по данным на 3 квартал 2022 года составила 458 000 рублей. При этом тремя годами ранее, в 3 квартале 2019 года, этот показатель был зафиксирован на уровне 220 000 рублей. Таким образом, средняя цена квадратного метра в премиум-сегменте увеличилась в два раза.
Значительный рост коснулся и стартовых цен в проектах премиум-класса. Если в 2019 году квартиры выходили на рынок в диапазоне от 180 000 до 270 000 рублей за кв. м (в зависимости от концептуальных и локальных характеристик проекта), то в 2022 году цены на старте продаж анонсировались от 320 000 до 470 000 рублей за кв. м.
Как отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, у премиального рынка остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь. «Увеличивается себестоимость строительства за счет высоких ставок на проектное финансирование и бридж-кредитование. Дефицит земельных участков в целом, и как следствие — рост цен на сложные площадки для девелопмента также ведут к увеличению временных и финансовых затрат на разработку документации. Сюда же следует добавить санкционное воздействие: из-за приостановки импорта и производств образуется дефицит европейских материалов, а нарушения цепочек поставок ведут к росту стоимости логистики. Все это отражается на финансовой модели проекта, и, как следствие, — на стоимости для конечного потребителя», — комментирует Елизавета Конвей.
Немаловажную роль в росте стоимости квадратного метра премиум-проектов играет повышение привлекательности локации в процессе редевелопмента. Появление проекта премиум-класса в конкретной локации часто становится точкой роста для территории, так как запускает развитие соседних участков — реконструкцию построек и формирование новых точек притяжения, создание новых объектов инфраструктуры. Все это провоцирует «рост» квартала как с точки зрения статуса, так и цены. Ярким примером является Петровский остров, а также Песочная набережная и набережная реки Карповки на Аптекарском острове, где свободных пятен под застройку практически не осталось.
В то же время, как отмечают аналитики Nikoliers, начиная с марта 2022 года темп роста цен в премиум-сегменте замедлился до 2-3% в квартал.
«Снижение темпов роста стоимости квадратного метра в экспозиции связано с тенденцией изменения структуры предложения: в 2022 году рынок пополнился новыми проектами, при этом спрос на квартиры в проектах, находящихся в высокой стадии готовности, вырос. В итоге количество квартир на низкой стадии в структуре экспозиции сейчас в два раза выше, чем годом ранее, и составляет более половины рынка премиум-класса», — поясняет Елизавета Конвей.
Отметим, что премиум-сегмент начал активное развитие в Санкт-Петербурге в 2016 году. За прошедшие семь лет на рынок Северной столицы вышло более 780 тыс. кв. м или 8 825 квартир. Ранее объекты концентрировались в центральных локациях города: в Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском и Центральном районах, но сейчас проекты появляются также в уникальных локациях околоцентральных районов, к примеру, в Московском.
Продуктовые характеристики класса «премиум» сочетают в себе параметры сегментов «бизнес» и «элит». При этом в премиум-сегменте квартирография со временем эволюционирует: от крупногабаритных квартир застройщики все чаще переходят к эргономичным планировкам, поскольку современные потребители премиума отдают предпочтение лаконичности и минимализму, что позволяет делать более комфортным чек для покупателя, несмотря на динамичный рост стоимости квадратного метра.
В 2022 году премиум-класс в Санкт-Петербурге пополнили около 2 тыс. квартир в семи проектах: в Центральном районе — клубный дом «Миръ» от RBI, в Петроградском районе — ЖК «Северная корона» от ГК «ПСК» и ЖК «Квадрия» от ГК «Балтийская коммерция», в Василеостровском районе — ЖК ImperialClub от SetlGroup, ЖК «Манхэттэн Хаус» от компании «Винтеко» и «Большой, 67» от компании LEGENDA, в Московском районе — ЖК 1919 от девелопера ElementDevelopment.