136 0
Четверть коммерческих помещений в элитных ЖК сдается в аренду или выставлена на продажу
Согласно данным NF Group в Санкт-Петербурге, по итогам I квартала 2023 года объем свободного предложения коммерческих площадей, расположенных в элитных жилых комплексах Северной столицы (аренда и продажа на вторичном рынке) составил 22 тыс. кв. м или 25,8% от общего объема коммерческих площадей в составе элитных объектов. Площадь вакантных помещенийварьируется от 17 кв. м до 527 кв. м, при этом наиболее востребованный формат у арендаторов и покупателей – 50–100кв. м.По итогам Iквартала 2023 годасредневзвешенная цена продажи помещений формата стрит-ретейла в элитных объектах на первичном рынке составила 345 тыс. руб./кв. м. Средневзвешенная арендная ставка –2 100 рублей за кв. м в месяц, включая НДС.
Наличие встроенных коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий является важным конкурентнымпреимуществом для премиальных жилых комплексов, где подробная концепция инфраструктурного ретейла прорабатывается еще на этапе проектирования. Доля коммерческих площадей в элитныхжилых комплексах Санкт-Петербурга составляет в среднем 10–12% от общей площади квартир (для сравнения: в жилых комплексах массового сегмента региона показатель находится на уровне 5%). Так, по итогам I квартала 2023 года суммарный объем коммерческих площадей в составе элитных жилых комплексов Санкт-Петербурга, введенных в эксплуатацию после 2010 года, составил 85 тыс. кв. м (10,9% от жилой площади).
По итогам I квартала 2023 года объем свободного предложения коммерческих площадей, расположенных в элитных жилых комплексах Санкт-Петербурга, предлагаемых как для аренды, так и для продажи (вторичный рынок), составил 22 тыс. кв. м или 25,8% от общего объема коммерческих площадей в составе элитных жилых комплексов города. Наибольший объем предложения пришелся на Адмиралтейский и Петроградский районы, где сосредоточеноосновное количество нового предложения. Площадь вакантных помещений, не занятых арендаторами, варьируется от 17 кв. м до 527 кв. м, при этом наиболее востребованный формат у арендаторов и покупателей – 50–100 кв. м.
Помимо стандартного размещения помещений стрит-ретейла, направленного фасадами на магистрали города, характерным для элитных комплексов является расположение торговых помещений во внутреннем дворе. Доля вакантных площадей в объектах стрит-ретейла, находящихся в закрытых дворах, в среднем по рынку в 1,3 раза выше, чем помещений с фасадами на магистрали.
Наталия Киреева, старший консультант отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге: «В объектах элитного класса застройщики заранее готовят помещение под профиль будущего арендатора, предусматривая его площадь и конфигурацию, необходимую высоту потолков, системы вентиляции и кондиционирования, наличие витринных окон, зоны разгрузки и другие нюансы. Таким образом, повышается ликвидность объекта как для сдачи в аренду, так и для продажи с инвестиционной целью. Концепция инфраструктурного и дополнительного ретейла зависит от числа жителей и объема внешнего трафика, доступности внутренней территории дома, а также от конкурентного окружения».
Торговая недвижимость на первых этажах элитных жилых комплексов становится все более разнообразной с точки зрения состава арендаторов. Так, инфраструктурный ретейл в элитных жилых комплексах представлен преимущественно операторами из сферы красоты и здоровья (21%), образовательными услугами в формате частных школ и развивающих центров (12%), а также заведениями общественного питания (14%).
В сегменте общественного питания превалируют рестораны и кафе: их доля составляет 75%. Остальное предложение сформировано пекарнями (13%) и кофейнями (7%). Бары, пабы, фастфуд почти не представлены в элитных жилых комплексах (5%) или занимают небольшие площади.
Помимо стандартных профилей,на первых этажах элитных объектов можно встретить интересные концепции. Например, Masters bookstore X Sibaristica–пространство, объединяющее в себе кофейню, книжный магазин, а также выставочное пространство; единственный в России частный музей флорентийской мозаики Б. и Л. Ошкуковых; «Клуб разгрома» – специализированный клуб для психологических тренингов и развлечений. В сфере красоты и здоровья также присутствуют неординарные и выделяющиеся концепции салонов красоты, фитнес центров и спа, например, в ЖК «Крестовский deluxe» работает салон красоты Chisla с концепцией персонального кабинета для каждого гостя и атмосферой светских салонов начала XX века.
Как правило, коммерческие помещения в составе премиальных объектов выставляются на продажу, реже девелопер оставляет помещения за собой и сдает в аренду.
Встроенные помещения — это, инвестиционный продукт, и даже несмотря на растущие сроки окупаемости он остается привлекательным инструментом для инвесторов.Средневзвешенная цена предложения на продажу коммерческих помещений в элитных проектах на первичном рынке по итогам I квартала 2023 года составила 345 тыс. руб./ кв. м.
Запрашиваемые арендные ставки на встроенные торговые помещениянаходятся в диапазоне от 1 100 до 4 000 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и зависят от расположения помещения в составе жилого комплекса, его площади и отделки. Средневзвешенная арендная ставка по итогам I квартала 2023 года составила 2 100 рублей за кв. м в месяц, включая НДС.
По мнениюАнны Лапченко, руководителя торговой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, при проектировании торговых помещений в элитных жилых комплексах застройщик должен учитывать все необходимые технические требования со стороны целевого арендатора. Если это магазин премиальных продуктов или ресторан, то важно наличие парковки, возможность установки специализированной вентиляции, а также функция разгрузки без ущерба для комфорта жильцов. Если помещение не приспособлено для таких целей, то круг потенциальных пользователей существенно сужается. Как правило, вместо нихмогут быть размещены в основном предприятия сферы услуг или образовательного профиля.
«Для сохранения возможности влиять на профиль будущего арендаторазастройщику приходится придерживать продажу коммерческих помещений до периода реализации большего количества квартир в доме и в последующем продавать помещения уже с действующим арендатором, чтобы с появлением нового собственника не были размещены профили, не соответствующие концепции, заявленной застройщиком», — добавляет эксперт.