75 0
На фоне дефицита свободных складов ставка аренды в Петербурге выросла на 30%
По данным консалтинговой компании NFGroup, за девять месяцев 2023 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию более 217 000кв. м объектов класса А. Объем свободных площадей в сухих складских комплексах при этом незначительно увеличился с15 600 кв. м (0,3%)в конце июня до 18 800 кв. м (0,4%) к концу сентября 2023 года. На фоне нехватки доступных в аренду площадей средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка с конца 2022 года увеличилась на 30%, до 7 500 руб./кв. м/год. В строящихся спекулятивных проектах часть площадей уже законтрактована, в то время как площади, оставшиеся свободными, не смогут удовлетворить имеющийся спрос. Дефицит усугубляется тем, что ввиду повышения ключевой ставки ЦБ РФ и связанного с этим удорожанием строительства, заинтересованные в расширении складских площадей игроки пока не решают строить складские площади под собственные нужды, а значит, в среднесрочной перспективе в Санкт-Петербурге будет сохраняться острая нехватка вакантного предложения.
С начала 2023 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области было введено в эксплуатацию более 217000 кв. м качественных складских объектов класса А и формата LightIndustrial класса А. Причем основной объем ввода составили проекты, строительство которых было начато в первой половине 2022 года и ранее. Во второй половине 2022 года девелоперы не анонсировали стартановых проектов ввиду изменения экономической ситуации и резкого удорожания себестоимости строительства. По этой причине в перспективе объемы ввода могут значительно сократиться, лишь усиливая сложившийся дефицит свободных площадей в аренду на рынке.
Интерес к формату LightIndustrial, активно развивающемуся на рынке Московского региона, постепенно растет и на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В III квартале 2023 были введены в эксплуатацию три корпуса формата LightIndustrial класса А по 1 499 кв. м в составе проекта «Индустриальный парк «Ломоносовский» на юго-западе Ленинградской области. Учитывая короткий срок строительства каждого объекта, мы предполагаем, что проект сможет частично закрыть потребности арендаторов, заинтересованных в аренде складских и производственных помещений небольшой площади на данном направлении.
В III квартале дефицит свободных складов сохранился. Так, суммарный объем доступных в аренду площадейсоставил 58 тыс. кв. м или 1,2% от общего объема предложения на рынке. Из них 39 тыс. кв. м по-прежнему приходится на мультитемпературные площади. На сухие склады, доступные в прямую аренду, приходится 18,8 тыс. кв. м или 0,4%,что на 0,1 п.п. выше показателяI полугодия.
СредневзвешеннаязапрашиваемаяаренднаяставкавдействующихистроящихсяскладскихкомплексахклассаАдостигла 7 500 руб./кв. м/год (безучетаOPEXиНДС). Таким образом, с января 2023 года ставка увеличилась с 5 750 руб./кв. м/годtriplenet более чем на 30%. До конца года мы ожидаем дальнейший рост до 8 000 руб./кв. м/год (безучетаOPEXиНДС).
Несмотря на рост запрашиваемых арендных ставок спрос на спекулятивные площади сохраняется на максимальном уровне. По этой причине мы можем ожидать лишь незначительное увеличение объема свободных площадей к концу года и то в случае ввода в эксплуатацию нескольких спекулятивных складских комплексов. Объекты, имевшие свободные площади еще в концеIII квартала, вероятнее всего будут арендованы в ближайшее время.
Илья Князев, руководительотдела индустриальной искладскойнедвижимости NF Group вСанкт-Петербурге, отмечает, что арендаторы сейчас находятся в острой конкуренции на те единичные спекулятивные блоки, что выходят на рынок.Срок экспозиции при этом минимален – не более одного месяца. Компании, которые готовы ждать, контрактуют площади в еще строящихся объектах. Все это ожидаемо влияет на рост арендной ставки, которая в некоторых объектах уже достигает 8 000 руб./кв. м/год triplenet.
Ввиду повышения ключевой ставки в III квартале 2023 года и последующего увеличения стоимости заемных средств, роста себестоимости строительства, а также высоких нагрузок профильных девелоперов складской недвижимости компании, заинтересованные в расширении складских площадей, пока не решают строить их под собственные нужды или по схеме built-to-suit. Впрочем, значительных анонсов новых спекулятивных проектов за III квартал 2023 также не было зафиксировано, что говорит о потенциальном сохранении дефицита площадей в среднесрочной перспективе.
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NFGroup: «Несмотря на утверждения, что в условиях дефицита площадей арендаторы развернутся в сторону собственного строительства, такой ситуации мы пока не наблюдаем. Это подтверждается как данными о заключенных сделках, так и данными о выданных разрешениях на строительство. Скорее наоборот, мы видим, что компании готовы рассматривать и арендовывать площади по ставкам, которые еще полгода назад казались завышенными».