165 1
Капсулы вместо квартир: как застройщики сокращают жильё до предела
Минимальная площадь, отсутствие кухни, потолки 2,2 — такие форматы больше не фантазия, а реальность новостроек 2025 года. В борьбе за «доступный чек» девелоперы вычёркивают из жилья базовые элементы: балконы, нормальные санузлы, изолированные спальни. По сути, рынок повторяет хрущёвский сценарий — только с красивым фасадом.
По словам Алексея Бондарева, генерального директора агентства недвижимости «Прайд Групп», снижение метража вышло за пределы разумного. Когда уже невозможно уменьшить площадь студии, застройщики начинают экономить на функциях. Первые жертвы — кухни и балконы. Кухни превращаются в углы с раковиной, балконы — в ниши с окном. Санузлы сжимаются до капсульного формата — душ 80х80, без места под стиральную машину.
Планировки теряют логичность. Вместо двухкомнатной квартиры — проходная «евродвушка», где гостиная совмещена с коридором. Вместо кухни-гостиной — ниша на четыре метра. Всё это оформляется в маркетинговую обёртку: «смарт», «евро», «капсула» — но сути это не меняет. Жильё сжимается до формата ночлежки.
Эксперт подчёркивает: у таких квартир есть только одна аудитория — инвесторы, покупающие лоты под сдачу на три — шесть месяцев. Для долгосрочного проживания они непригодны. «Жильё — это когда ты дома. А если готовишь в коридоре — это уже казарма», — отмечает эксперт.
Особенно опасен тренд на снижение потолков. Если сегодня нормой считается 2,75 м, то в некоторых проектах уже проектируют 2,4. Следующий шаг — 2,2, как в старых хостелах. Это убивает ощущение воздуха, снижает визуальный комфорт и делает квартиру похожей на контейнер.
Психологическая граница, за которой жильё перестаёт восприниматься как таковое, проходит на уровне 25 квадратных метров. Пока сохраняется отдельная кухня и санузел, даже студия может быть ликвидной. Но если функции сливаются — спрос падает. На вторичке, даже в хрущёвках, зонирование чёткое. Там можно жить, а не выживать.
Сценарий развития один: рынок продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся. По оценке эксперта, перелом наступит в 2026–2027 году. Покупатели уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света. Арендаторы начнут отказываться от капсул: через три месяца жизни в «евроформате» съёмщики сбегают.
Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития — это деградация планировок, замаскированная под «смарт-решения». В итоге выигрывают только те, кто строит с прицелом на жизнь, а не на выживание.