20 0
Почему апартаменты теряют инвесторов
Рынок апартаментов переживает не крах, а постепенное сжатие. Формат не исчезает, но перестает быть массовым инструментом для инвестиций. По словам Константина Анохина, управляющего партнёра Агентства Генератор Недвижимости, рост налоговой нагрузки и расходов не обрушил рынок, но серьезно изменил поведение инвесторов.
Главное изменение — деньги начинают уходить. Часть инвесторов фиксирует прибыль и выходит, новые заходят гораздо осторожнее или не заходят вовсе. Интерес смещается в сторону классических квартир, которые воспринимаются как более понятный и предсказуемый актив. Апартаменты при этом перестают быть «универсальным решением» и превращаются в нишевый продукт с рисками и ограничениями.
Ключевая причина — снижение реальной доходности. Налоги, коммунальные платежи и сопутствующие расходы постепенно съедают прибыль, из-за чего ожидания инвесторов все чаще не совпадают с реальностью. Объекты, которые на старте выглядят привлекательными, на практике не дают того результата, на который рассчитывали покупатели.
«Формат не исчезнет, но он уже теряет массового инвестора. Это больше не инструмент, куда заходят все подряд. Сейчас это история с подводными камнями и более сложной логикой», — говорит Константин Анохин.
Дополнительное давление создает сама структура рынка. Проекты без понятной управляющей модели начинают «зависать» — их сложнее продать и сложнее зарабатывать на них. При этом внутри апартаментных комплексов усиливается конкуренция: большое количество объектов одновременно выходит в аренду и фактически начинает конкурировать друг с другом.
Параллельно усиливается конкуренция со стороны обычных квартир. Их проще сдавать, они понятнее с точки зрения эксплуатации и зачастую оказываются более удобным вариантом для инвестора. Это еще сильнее размывает позиции апартаментов как инвестиционного продукта.
На этом фоне рынок начинает очищаться. Уходят проекты, которые по сути маскировались под жилье, но не давали ни стабильного дохода, ни понятной модели использования. Сохраняются только те форматы, где есть четкая логика — либо сервисные апартаменты с управлением, либо объекты в сильных локациях с понятным сценарием использования.
Смена настроений показывает главное: рост налогов сам по себе не убивает рынок, но меняет его суть. Апартаменты перестают быть массовой инвестицией и становятся выбором для тех, кто готов разбираться в деталях и принимать дополнительные риски.