301 0
Концепция лучшего места для шоппинга
До того как приняться за любое дело, мы мысленно или письменно составляем план своих действий. Какого результата мы хотим добиться, с чего надо начать, что сделать и чем закончить… Ровно та же логика применима и к большому бизнесу. Поэтому, к примеру, до начала строительства торгового центра разрабатывается его концепция.
Из истории вопроса
Первые торговые центры появились в Америке, так же как джинсы, гамбургер или кока-кола. Соответственно, и первыми разработчиками и первыми управляющими были именно американские операторы.
Отметим, что в США при создании крупных торговых центров в качестве «магнита» для посетителей (так называемый «якорь») традиционно используется супермаркет или гипермаркет – именно они и становятся ключевыми арендаторами микрорайонных и районных торговых центров. В качестве сопутствующих в ТЦ могут быть представлены магазины одежды, обуви и аксессуаров, которые обычно составляют основной набор арендаторов региональных и суперрегиональных торговых центров («Собственник» уже писал о тонкостях применяемой в России классификации ТЦ).
Практика функционирования подобных совмещений в Западной Европе и в США показала некоторую проблемность этой концепции, поскольку посетители продовольственной части торгового центра редко выступают одновременно в качестве покупателей одежды в течение одного посещения. То же относится к покупателям одежды, которые обычно не покупают одновременно и продукты. Однако в Азии и в России подобные центры пользуются успехом: посетители крупного молла не отказывают себе в удовольствии пройтись по бутикам и в то же время обеспечить семью недельным запасом продуктов.
Ну, а первым современным торговым центром в Москве стал «Рамстор» в Кунцево, построенный в 1997 году турецкой компанией «Рамэнка». Кунцевский «Рамстор» впервые предложил москвичам невиданный до этого ассортимент товаров – от продуктов питания до бытовой техники и автомобильных аксессуаров. Под крышей торгового центра разместились 70 магазинов и бутиков известных фирм, рестораны быстрого обслуживания, а на прилегающей территории была – о, чудо! – оборудована бесплатная автостоянка на 400 мест.
Добрый совет
По мнению консалтеров, именно правильно выработанная и сформированная концепция коммерческого объекта недвижимости играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. Концепция ТЦ входит в число определяющих факторов успешности, среди которых также принято выделять местоположение (знаменитый принцип location) и профессиональное управление объектом.
Концепция, как правило, разрабатывается компанией-консалтером до начала строительства ТЦ. Консалтинговая компания или специалист при разработке концепции учитывают множество факторов: тут и местоположение, и доступность и проходимость места, и потребности и особенности района, и соседство с другими ТЦ и магазинами и т. д. Так что еще до начала формирования концепции профессионалы проводят целый ряд исследований:
– изучение возможностей участка и его географического расположения;
– изучение сложившейся инфраструктуры и планируемого строительства;
– изучение экономического потенциала (состав населения, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос и т. д.);
– анализ существующей и перспективной конкуренции;
– оценка долгосрочных тенденций экономического развития района или региона.
С учетом всех полученных данных формулируется основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.
Шаговая доступность
После того как цель определена, к работе подключаются архитекторы, которые разрабатывают первоначальные проекты. Для этого уточняются размеры и геометрия здания, разбивка на сектора, возможности помещений каждого этажа, архитектурный облик и внутреннее планировочное обустройство. Стоимость такой проектной работы высока, но она в значительной степени влияет на успех предприятия. Поэтому если на чем-то и стоит экономить, то явно не на этом.
На данной стадии разработки проекта следует определиться с набором основных арендаторов, которые во многом будут определять успешность бизнес-идеи. Потому как подбор кредитоспособных арендаторов и заключение долгосрочных договоров аренды – залог стабильного дохода предприятия.
Сегодня, наверное, каждый второй знает, что основой любого ТЦ являются «якорные» арендаторы – именно они в первое время обеспечивают приток посетителей, интерес или отсутствие интереса у других арендаторов, да и приносят основной доход. Часто в столичных ТЦ «якорными» арендаторами являются «продуктовые сетевики», такие как «Седьмой Континент», «Рамстор», «Ашан», «Перекресток» и другие. Соответственно, если один крупный оператор пришел в ТЦ, то его конкурент там появится вряд ли. Подбор арендаторов – тоже часть работы консалтеров по формированию концепции ТЦ, и не последняя по значимости.
После того как определены ключевые арендаторы, можно подумать об остальных, тем более что принципы заполняемости здесь те же, что и у крупных арендаторов. Большинство брендов точно знает, в каких ТЦ, в каком районе и рядом с какими компаниями они хотят иметь магазины. Именно поэтому порой магазин в одном районе Москвы мало чем отличается от другого. Zara все так же соседствует с ХЦ, Carnaby делит этаж с Lush и Сбербанком…
При составлении концепции и до того как с ней ознакомятся потенциальные арендаторы, важно учесть пропорции между различными зонами, количество парковочных мест, функциональный состав арендаторов, их сферу бизнеса и требования к качеству помещений. В итоге пространство должно стать удобным и комфортным для всех участников и создавать приятную легкую атмосферу.
Концепция также должна отражать индивидуальность торгового центра, его уникальную идею, продиктованную местом или просто фантазией создателей. Эта «изюминка» будет отражена и в названии, и в цветовом решении, и в организации пространства, и в дополнительных элементах декора – по крайней мере так должно быть в идеале. Детально разработанная концепция коммерческого центра помогает наиболее эффективно использовать объект с экономической и имиджевой точки зрения. А ведь – что греха таить – именно коммерческая успешность является конечной целью создателей торговых центров.
Из истории вопроса
Первые торговые центры появились в Америке, так же как джинсы, гамбургер или кока-кола. Соответственно, и первыми разработчиками и первыми управляющими были именно американские операторы.
Отметим, что в США при создании крупных торговых центров в качестве «магнита» для посетителей (так называемый «якорь») традиционно используется супермаркет или гипермаркет – именно они и становятся ключевыми арендаторами микрорайонных и районных торговых центров. В качестве сопутствующих в ТЦ могут быть представлены магазины одежды, обуви и аксессуаров, которые обычно составляют основной набор арендаторов региональных и суперрегиональных торговых центров («Собственник» уже писал о тонкостях применяемой в России классификации ТЦ).
Практика функционирования подобных совмещений в Западной Европе и в США показала некоторую проблемность этой концепции, поскольку посетители продовольственной части торгового центра редко выступают одновременно в качестве покупателей одежды в течение одного посещения. То же относится к покупателям одежды, которые обычно не покупают одновременно и продукты. Однако в Азии и в России подобные центры пользуются успехом: посетители крупного молла не отказывают себе в удовольствии пройтись по бутикам и в то же время обеспечить семью недельным запасом продуктов.
Ну, а первым современным торговым центром в Москве стал «Рамстор» в Кунцево, построенный в 1997 году турецкой компанией «Рамэнка». Кунцевский «Рамстор» впервые предложил москвичам невиданный до этого ассортимент товаров – от продуктов питания до бытовой техники и автомобильных аксессуаров. Под крышей торгового центра разместились 70 магазинов и бутиков известных фирм, рестораны быстрого обслуживания, а на прилегающей территории была – о, чудо! – оборудована бесплатная автостоянка на 400 мест.
Добрый совет
По мнению консалтеров, именно правильно выработанная и сформированная концепция коммерческого объекта недвижимости играет ключевую роль в дальнейшей успешности проекта. Концепция ТЦ входит в число определяющих факторов успешности, среди которых также принято выделять местоположение (знаменитый принцип location) и профессиональное управление объектом.
Концепция, как правило, разрабатывается компанией-консалтером до начала строительства ТЦ. Консалтинговая компания или специалист при разработке концепции учитывают множество факторов: тут и местоположение, и доступность и проходимость места, и потребности и особенности района, и соседство с другими ТЦ и магазинами и т. д. Так что еще до начала формирования концепции профессионалы проводят целый ряд исследований:
– изучение возможностей участка и его географического расположения;
– изучение сложившейся инфраструктуры и планируемого строительства;
– изучение экономического потенциала (состав населения, уровень доходов и расходов, неудовлетворенный спрос и т. д.);
– анализ существующей и перспективной конкуренции;
– оценка долгосрочных тенденций экономического развития района или региона.
С учетом всех полученных данных формулируется основная экономическая идея – каким должен быть объект недвижимости в данном конкретном месте, чтобы он был коммерчески успешным, приносил владельцу максимум прибыли на вложенные средства и сохранял свою ценность на протяжении многих лет.
Шаговая доступность
После того как цель определена, к работе подключаются архитекторы, которые разрабатывают первоначальные проекты. Для этого уточняются размеры и геометрия здания, разбивка на сектора, возможности помещений каждого этажа, архитектурный облик и внутреннее планировочное обустройство. Стоимость такой проектной работы высока, но она в значительной степени влияет на успех предприятия. Поэтому если на чем-то и стоит экономить, то явно не на этом.
На данной стадии разработки проекта следует определиться с набором основных арендаторов, которые во многом будут определять успешность бизнес-идеи. Потому как подбор кредитоспособных арендаторов и заключение долгосрочных договоров аренды – залог стабильного дохода предприятия.
Сегодня, наверное, каждый второй знает, что основой любого ТЦ являются «якорные» арендаторы – именно они в первое время обеспечивают приток посетителей, интерес или отсутствие интереса у других арендаторов, да и приносят основной доход. Часто в столичных ТЦ «якорными» арендаторами являются «продуктовые сетевики», такие как «Седьмой Континент», «Рамстор», «Ашан», «Перекресток» и другие. Соответственно, если один крупный оператор пришел в ТЦ, то его конкурент там появится вряд ли. Подбор арендаторов – тоже часть работы консалтеров по формированию концепции ТЦ, и не последняя по значимости.
После того как определены ключевые арендаторы, можно подумать об остальных, тем более что принципы заполняемости здесь те же, что и у крупных арендаторов. Большинство брендов точно знает, в каких ТЦ, в каком районе и рядом с какими компаниями они хотят иметь магазины. Именно поэтому порой магазин в одном районе Москвы мало чем отличается от другого. Zara все так же соседствует с ХЦ, Carnaby делит этаж с Lush и Сбербанком…
При составлении концепции и до того как с ней ознакомятся потенциальные арендаторы, важно учесть пропорции между различными зонами, количество парковочных мест, функциональный состав арендаторов, их сферу бизнеса и требования к качеству помещений. В итоге пространство должно стать удобным и комфортным для всех участников и создавать приятную легкую атмосферу.
Концепция также должна отражать индивидуальность торгового центра, его уникальную идею, продиктованную местом или просто фантазией создателей. Эта «изюминка» будет отражена и в названии, и в цветовом решении, и в организации пространства, и в дополнительных элементах декора – по крайней мере так должно быть в идеале. Детально разработанная концепция коммерческого центра помогает наиболее эффективно использовать объект с экономической и имиджевой точки зрения. А ведь – что греха таить – именно коммерческая успешность является конечной целью создателей торговых центров.