Цены на недвижимость в Германии завышены

Цены на недвижимость в Германии завышены по сравнению с фундаментально оправданными (вычисленными с помощью эконометрической модели) в среднем на 5-10%, а в семи крупнейших городах страны - в пределах 20%.

Сложившаяся ситуация - результат существенного роста цен на жилье, наблюдающегося в Германии с 2010 года. Недвижимость дорожает, в частности, благодаря низкому уровню процентных ставок.

Покупатель, имеющий достаточно собственного капитала (как правило, несколько десятков тысяч евро), в настоящее время может договориться об ипотечном кредите в 150 тыс. евро на 10 лет примерно под 2,5% годовых. Широко распространена ставка в 3%.

Крайне низкие проценты - результат долгового кризиса в еврозоне, заставившего Европейский центральный банк (ЕЦБ) радикально удешевить кредитные ресурсы. Кризис дал мощный импульс немецкому рынку недвижимости и с другой, психологической точки зрения.

Люди стремятся вложить деньги в наиболее надежные, с их точки зрения, активы, отметил Х-Й.Ханзен, поэтому спрос на недвижимость теперь нередко значительно превышает предложение. В результате растут цены: в среднем по Германии квадратный метр стоит уже примерно 2 тыс. евро, а в крупных и университетских городах - зачастую от 3 до 4 тыс. евро.

Быстрое удорожание жилья насторожило немцев: у них перед глазами горький опыт США, Ирландии и Испании, где лопнувшие мыльные пузыри на рынке недвижимости вызвали острейшие финансово-экономические кризисы. Уже больше года эксперты в ФРГ задаются вопрос, не грозит ли подобный кризис Германии, однако они неизменно приходят к одному и тому же выводу: нет, пока не грозит. Так считает и Бундесбанк, хотя и указывает в своем исследовании на определенную завышенность цен по сравнению с теми, которые теоретически можно было бы считать экономически обоснованными.

Эксперт по недвижимости Института немецкой экономики (IW) в Кельне, профессор Михаэль Фогтлендер отмечает целый ряд факторов, отличающих Германию от стран с мыльными пузырями на рынке недвижимости.

К тому же, по его словам, немецкие банки при выдаче ипотечных кредитов руководствуются куда более строгими критериями, чем американские до кризиса. Еще один показатель, указывающий на здоровое развитие рынка: вместе с недвижимостью дорожает и плата за ее аренду.

В свою очередь, директор Немецкого института урбанистики (DIFU) Клаус Бекман напомнил, что рост цен на жилье наблюдается главным образом в крупных центрах и городских агломерациях, тогда как и на западе и особенно на востоке Германии есть немало регионов, где жилье пустует, и цены на него падают.

К.Бекман призывает власти крупных немецких городов активнее, чем раньше, предоставлять инвесторам площади под застройку, например, территории закрывшихся промышленных предприятий или не востребованные больше железнодорожные пути. Демографические тенденции его при этом не смущают: избытка жилплощади не возникнет даже в условиях постепенного сокращения населения.