279 0
Виталий Вотолевский: строительство жилой недвижимости, мифы и реальность
На первичном рынке жилья возникли проблемы, связанные с новой правовой базой. Многие из недавно принятых законов были основаны на мифах. Один из них - о сверхприбылях строителей, якобы работающих с рентабельностью 50-100%.
МИФ 1: СВЕРХПРИБЫЛИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
С осени прошлого года мы стали свидетелями мощного федерального пиара, посвященного тому, сколько "на самом деле" должно стоить жилье в России. 600 долларов/кв.м - цифра, которую безответственные эксперты вложили в уста президента, включив ее в ежегодное послание Федеральному собранию. Эта истерия привела к тому, что в Петербурге цены на первичном рынке встали, а объемы продаж снизились примерно на 30%. Народ ждет, когда цены пойдут вниз. При этом в течение 2004 года в Петербурге существенно подорожали стройматериалы, а местные монополисты увеличили плату за подключение к электрическим сетям фактически на 90%.
С начала прошлого года стремительно снижалась маржа строителей. Если в январе 2004 года она составляла 18,5% (без учета налогов), то в феврале 2005 - 12,7%. Это официальные данные Госкомстата. Таким образом, строительная отрасль сегодня по доходности попала в группу аутсайдеров наряду с сельским хозяйством.
Растет количество убыточных предприятий, сокращаются штаты. Только в Петербурге кадровые потери строительных компаний за последний год составили 5000 человек.
По прогнозу, к июлю маржа петербургских застройщиков в сегменте доступного жилья составит 10% или еще меньше. По всем канонам экономики это означает, что такие компании (в данной отрасли) уже находятся в зоне риска и с ними опасно иметь дело, в том числе вкладывать деньги. Однако пока мало кто делает такие выводы.
МИФ 2: ДОЛЕВКА # ЭТО РОССИЙСКИЙ ПЕРЕЖИТОК
Следующий миф связан с тем, что долевое участие - это отечественный пережиток, причем широко применяемый в основном в крупных городах РФ. На Западе же девелоперы продают готовое жилье.
Сегодня в России действительно 75-80% жилья строится по схеме долевого участия. В Петербурге эта цифра еще выше - примерно 95%.
Чтобы строители могли продавать готовые квартиры, им нужны кредиты. Однако в 2004 году банки кредитовали строительный комплекс на сумму всего 5,76 млрд. руб., что составляет около 1% от объема рынка нового жилья. В ближайшие 1-3 года эта картина принципиально не изменится. В крупных городах процент банковских средств, используемых застройщиками, несколько выше. Например, в Петербурге эта цифра достигает 10% (125 млн. долларов), а в Москве доходит и до 20%. В основном речь идет о проектах дорогого жилья, маржа по которым выше, чем по типовым, что позволяет брать и обслуживать кредиты.
Сегодня не более 2% дольщиков используют ипотечные кредиты. Однако при нынешнем уровне инфляции (12%) кредитная ставка, очевидно, не будет составлять
4-5% годовых. Государство может дотировать социально незащищенные слои населения, перед которыми оно имеет определенные обязательства, но для остальных потенциальных заемщиков процент не снизится до западного уровня. И хотя динамика выдачи ипотечных кредитов явно положительная (например, в Петербурге в 2004 году оформлено 1400 ссуд, прогноз на 2005 - от 3500 до 5000), вряд ли за 3-5 лет эти показатели возрастут настолько, что ипотечные деньги в разы увеличат платежеспособный спрос на первичном рынке.
Теперь о цивилизованном Западе. Используемые там схемы не называются долевым участием, но их суть примерно та же. Девелоперы в основном продают жилье на этапе строительства, а зачастую - еще до его начала. И только если проект неудачный или на рынке в этот момент происходят какие-то колебания, в доме после окончания строительства остаются нереализованными более 5-10% квартир. У всех крупных международных игроков ситуация с продажами примерно одинаковая. Похожи и схемы запуска инвестиционных проектов.
Так называемый start-up decision девелоперы в Скандинавских странах (Швеции, Финляндии, Норвегии) принимают только после того, как подписаны предварительные договоры на продажу 30-50% площадей с внесением задатка от 2 до 5% стоимости будущего жилья. В некоторых странах, например во Франции, размер задатка на этапе заключения предварительного договора законодательно ограничен 2%, но принцип такой же.
Далее график клиентских платежей соответствует графику работ с обязательным авансированием. После завершения строительства и устранения замечаний вносится остаток суммы - от 5 до 10%.
И девелопер, и покупатели, естественно, привлекают строительные кредиты. После того как клиент получает зарегистрированное право собственности и может оформить полноценный залог, он берет долгосрочный кредит по низким ставкам.
Таким образом, на Западе продажа готового жилья в завершенных объектах - не массовое явление. Я думаю, это стоит учесть, прежде чем призывать к отказу от прежних схем. Сторонникам продажи готового жилья не мешало бы также просчитать его себестоимость с учетом дополнительной кредитной нагрузки.
МИФ 3: СТРОИТЕЛИ - ЖУЛИКИ
Телевидение и пресса преподносят следующую информацию: за последние годы было много случаев обмана клиентов и двойных продаж; граждан, вкладывающих средства в долевое строительство, надо защищать; они не могут отстаивать свои интересы в суде наравне со строителями.
Не все представители профессии кристально честны, но давайте обратимся к реальным цифрам. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, за все годы существования долевого участия только 0,32% договоров стали предметом судебных разбирательств. Решения в пользу компаний были приняты в 0,073% случаях. Судебных вердиктов в пользу дольщиков почти втрое больше.
ПОСЛЕДСТВИЯ МИФОВ
Культивирование перечисленных мифов привело к принятию целого ряда законов, которые делают инвестиционную деятельность на рынке жилья рискованной. Уникален 214 закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Сама идея регулирования этой сферы была правильной, но из-за того, что авторы закона попали под влияние стереотипов, документ создает кризисную ситуацию.
Пакет поправок уже сформирован. Но настрой у власти такой: мы приняли пакет законов, может быть, документы сыроваты, но давайте для начала по ним какое-то время поработаем, чтобы выявить недостатки. За это время на рынке возникнет такое количество "серых" схем, что тот самый дольщик, которого собирались защитить, будет страдать еще больше, чем прежде.
Например, статья 6 закона о долевом участии говорит о том, что застройщик обязан передать все квартиры покупателям через два месяца после Госкомиссии. Однако в Петербурге процесс подключения нового дома к сетям ОАО "Ленэнерго" в идеальном случае составляет 5-6 месяцев. Такой срок предусмотрен местными нормативными актами и различными регламентами. В него можно уложиться при условии, что застройщик составил оптимальный график согласований, запараллелив, насколько возможно, все процессы, выполнил все обязательства перед городом, не допустил ни единой ошибки в документах, а государственные службы не задержали срок рассмотрения и выдачи бумаг ни на день. На практике этот процесс может растянуться до двух лет. В среднем на него уходит более года. Но по истечении двух месяцев застройщик обречен на штрафные санкции в размере 1/75 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Желающие могут сравнить эти суммы с маржей девелопера…
Не стоит надеяться на то, что 214 закон сделает жилье доступным. Во-первых, застройщикам предстоит платить НДС. Во-вторых, штрафные санкции превращают этот сектор в замечательную поляну для недобросовестных инвесторов. Зачем вкладывать деньги в паевые фонды в расчете на 15% дохода, если, став дольщиком, можно вытрясти из строительной компании минимум 31,6%, а то и 63,2% годовых? Девелопер же не вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор с недобросовестным клиентом. В-третьих, заложить банку строящийся объект практически невозможно.
РОСТ РИСКОВ НЕИЗБЕЖНО ПРИВЕДЕТ К УДОРОЖАНИЮ ЖИЛЬЯ
Закон позволяет привлекать средства населения только тем компаниям, которые являются застройщиками или собственниками земельных участков. Стратегически это верно, но не стоит забывать и о реальности. Сегодня, например, в Петербурге от 30 до 40% девелоперов не обладают правами застройщика, а работают по договорам совместной деятельности или генерального инвестирования. По сути они окажутся вне закона. Сейчас на местном уровне мы разрабатываем схему ускоренной и упрощенной переуступки прав на участки. Возможно, она поможет.
Теперь - о Жилищном кодексе. Наряду со многими положительными моментами некоторые его положения не улучшают ситуацию в жилищном строительстве. Так, законодатель имел намерение снизить издержки на эксплуатацию жилого фонда и привлечь граждан к управлению домами через институт ТСЖ.
Если раньше закон позволял застройщику создавать ТСЖ еще на этапе строительства, то теперь такой возможности нет. Не могу сказать, что все девелоперы действовали безупречно, имелись, естественно, и злоупотребления, но зато было понятно, кто отвечает за дом и занимается его эксплуатацией, кто заключает договоры с монополистами и тому подобное.
По новому кодексу ТСЖ могут организовать только собственники квартир. Но они в лучшем случае появятся через год после Госкомиссии, а то и через два. Что будет с домом все это время? После прохождения Госкомиссии застройщик вправе расторгнуть договоры на временное энерго-, тепло- и водоснабжение. С кем монополисты будут перезаключать эти договоры, если ТСЖ еще не создано? Ответа в законе нет.
Пока строители проявляют сознательность и обеспечивают жизнедеятельность новостроек, хотя и несут при этом убытки. Во-первых, пока квартиры не переданы дольщикам, понудить людей вносить коммунальные платежи довольно сложно; а во-вторых, строительные тарифы почти в два раза выше потребительских, что весьма выгодно монополистам.
Если строители не достучатся до власти, некому будет выполнять поставленную президентом задачу: вводить к 2010-му до 80 млн. кв.м жилья в год. Всех ожидают резкий рост цен на жилье, падение инвестиций в строительство и сокращение ввода новых домов.
По материалам круглого стола "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства" в рамках IX Санкт-Петербургского международного экономического форума. "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства" в рамках IX Санкт-Петербургского международного экономического форума.
По материалам доклада Виталия Вотолевского, генерального директора ЗАО "Петербургстрой-Сканска", Советника губернатора Санкт-Петербурга на круглом столе "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства" в рамках IX Санкт-Петербургского международного экономического форума.
МИФ 1: СВЕРХПРИБЫЛИ ЗАСТРОЙЩИКОВ
С осени прошлого года мы стали свидетелями мощного федерального пиара, посвященного тому, сколько "на самом деле" должно стоить жилье в России. 600 долларов/кв.м - цифра, которую безответственные эксперты вложили в уста президента, включив ее в ежегодное послание Федеральному собранию. Эта истерия привела к тому, что в Петербурге цены на первичном рынке встали, а объемы продаж снизились примерно на 30%. Народ ждет, когда цены пойдут вниз. При этом в течение 2004 года в Петербурге существенно подорожали стройматериалы, а местные монополисты увеличили плату за подключение к электрическим сетям фактически на 90%.
С начала прошлого года стремительно снижалась маржа строителей. Если в январе 2004 года она составляла 18,5% (без учета налогов), то в феврале 2005 - 12,7%. Это официальные данные Госкомстата. Таким образом, строительная отрасль сегодня по доходности попала в группу аутсайдеров наряду с сельским хозяйством.
Растет количество убыточных предприятий, сокращаются штаты. Только в Петербурге кадровые потери строительных компаний за последний год составили 5000 человек.
По прогнозу, к июлю маржа петербургских застройщиков в сегменте доступного жилья составит 10% или еще меньше. По всем канонам экономики это означает, что такие компании (в данной отрасли) уже находятся в зоне риска и с ними опасно иметь дело, в том числе вкладывать деньги. Однако пока мало кто делает такие выводы.
МИФ 2: ДОЛЕВКА # ЭТО РОССИЙСКИЙ ПЕРЕЖИТОК
Следующий миф связан с тем, что долевое участие - это отечественный пережиток, причем широко применяемый в основном в крупных городах РФ. На Западе же девелоперы продают готовое жилье.
Сегодня в России действительно 75-80% жилья строится по схеме долевого участия. В Петербурге эта цифра еще выше - примерно 95%.
Чтобы строители могли продавать готовые квартиры, им нужны кредиты. Однако в 2004 году банки кредитовали строительный комплекс на сумму всего 5,76 млрд. руб., что составляет около 1% от объема рынка нового жилья. В ближайшие 1-3 года эта картина принципиально не изменится. В крупных городах процент банковских средств, используемых застройщиками, несколько выше. Например, в Петербурге эта цифра достигает 10% (125 млн. долларов), а в Москве доходит и до 20%. В основном речь идет о проектах дорогого жилья, маржа по которым выше, чем по типовым, что позволяет брать и обслуживать кредиты.
Сегодня не более 2% дольщиков используют ипотечные кредиты. Однако при нынешнем уровне инфляции (12%) кредитная ставка, очевидно, не будет составлять
4-5% годовых. Государство может дотировать социально незащищенные слои населения, перед которыми оно имеет определенные обязательства, но для остальных потенциальных заемщиков процент не снизится до западного уровня. И хотя динамика выдачи ипотечных кредитов явно положительная (например, в Петербурге в 2004 году оформлено 1400 ссуд, прогноз на 2005 - от 3500 до 5000), вряд ли за 3-5 лет эти показатели возрастут настолько, что ипотечные деньги в разы увеличат платежеспособный спрос на первичном рынке.
Теперь о цивилизованном Западе. Используемые там схемы не называются долевым участием, но их суть примерно та же. Девелоперы в основном продают жилье на этапе строительства, а зачастую - еще до его начала. И только если проект неудачный или на рынке в этот момент происходят какие-то колебания, в доме после окончания строительства остаются нереализованными более 5-10% квартир. У всех крупных международных игроков ситуация с продажами примерно одинаковая. Похожи и схемы запуска инвестиционных проектов.
Так называемый start-up decision девелоперы в Скандинавских странах (Швеции, Финляндии, Норвегии) принимают только после того, как подписаны предварительные договоры на продажу 30-50% площадей с внесением задатка от 2 до 5% стоимости будущего жилья. В некоторых странах, например во Франции, размер задатка на этапе заключения предварительного договора законодательно ограничен 2%, но принцип такой же.
Далее график клиентских платежей соответствует графику работ с обязательным авансированием. После завершения строительства и устранения замечаний вносится остаток суммы - от 5 до 10%.
И девелопер, и покупатели, естественно, привлекают строительные кредиты. После того как клиент получает зарегистрированное право собственности и может оформить полноценный залог, он берет долгосрочный кредит по низким ставкам.
Таким образом, на Западе продажа готового жилья в завершенных объектах - не массовое явление. Я думаю, это стоит учесть, прежде чем призывать к отказу от прежних схем. Сторонникам продажи готового жилья не мешало бы также просчитать его себестоимость с учетом дополнительной кредитной нагрузки.
МИФ 3: СТРОИТЕЛИ - ЖУЛИКИ
Телевидение и пресса преподносят следующую информацию: за последние годы было много случаев обмана клиентов и двойных продаж; граждан, вкладывающих средства в долевое строительство, надо защищать; они не могут отстаивать свои интересы в суде наравне со строителями.
Не все представители профессии кристально честны, но давайте обратимся к реальным цифрам. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, за все годы существования долевого участия только 0,32% договоров стали предметом судебных разбирательств. Решения в пользу компаний были приняты в 0,073% случаях. Судебных вердиктов в пользу дольщиков почти втрое больше.
ПОСЛЕДСТВИЯ МИФОВ
Культивирование перечисленных мифов привело к принятию целого ряда законов, которые делают инвестиционную деятельность на рынке жилья рискованной. Уникален 214 закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Сама идея регулирования этой сферы была правильной, но из-за того, что авторы закона попали под влияние стереотипов, документ создает кризисную ситуацию.
Пакет поправок уже сформирован. Но настрой у власти такой: мы приняли пакет законов, может быть, документы сыроваты, но давайте для начала по ним какое-то время поработаем, чтобы выявить недостатки. За это время на рынке возникнет такое количество "серых" схем, что тот самый дольщик, которого собирались защитить, будет страдать еще больше, чем прежде.
Например, статья 6 закона о долевом участии говорит о том, что застройщик обязан передать все квартиры покупателям через два месяца после Госкомиссии. Однако в Петербурге процесс подключения нового дома к сетям ОАО "Ленэнерго" в идеальном случае составляет 5-6 месяцев. Такой срок предусмотрен местными нормативными актами и различными регламентами. В него можно уложиться при условии, что застройщик составил оптимальный график согласований, запараллелив, насколько возможно, все процессы, выполнил все обязательства перед городом, не допустил ни единой ошибки в документах, а государственные службы не задержали срок рассмотрения и выдачи бумаг ни на день. На практике этот процесс может растянуться до двух лет. В среднем на него уходит более года. Но по истечении двух месяцев застройщик обречен на штрафные санкции в размере 1/75 ставки ЦБ за каждый день просрочки. Желающие могут сравнить эти суммы с маржей девелопера…
Не стоит надеяться на то, что 214 закон сделает жилье доступным. Во-первых, застройщикам предстоит платить НДС. Во-вторых, штрафные санкции превращают этот сектор в замечательную поляну для недобросовестных инвесторов. Зачем вкладывать деньги в паевые фонды в расчете на 15% дохода, если, став дольщиком, можно вытрясти из строительной компании минимум 31,6%, а то и 63,2% годовых? Девелопер же не вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор с недобросовестным клиентом. В-третьих, заложить банку строящийся объект практически невозможно.
РОСТ РИСКОВ НЕИЗБЕЖНО ПРИВЕДЕТ К УДОРОЖАНИЮ ЖИЛЬЯ
Закон позволяет привлекать средства населения только тем компаниям, которые являются застройщиками или собственниками земельных участков. Стратегически это верно, но не стоит забывать и о реальности. Сегодня, например, в Петербурге от 30 до 40% девелоперов не обладают правами застройщика, а работают по договорам совместной деятельности или генерального инвестирования. По сути они окажутся вне закона. Сейчас на местном уровне мы разрабатываем схему ускоренной и упрощенной переуступки прав на участки. Возможно, она поможет.
Теперь - о Жилищном кодексе. Наряду со многими положительными моментами некоторые его положения не улучшают ситуацию в жилищном строительстве. Так, законодатель имел намерение снизить издержки на эксплуатацию жилого фонда и привлечь граждан к управлению домами через институт ТСЖ.
Если раньше закон позволял застройщику создавать ТСЖ еще на этапе строительства, то теперь такой возможности нет. Не могу сказать, что все девелоперы действовали безупречно, имелись, естественно, и злоупотребления, но зато было понятно, кто отвечает за дом и занимается его эксплуатацией, кто заключает договоры с монополистами и тому подобное.
По новому кодексу ТСЖ могут организовать только собственники квартир. Но они в лучшем случае появятся через год после Госкомиссии, а то и через два. Что будет с домом все это время? После прохождения Госкомиссии застройщик вправе расторгнуть договоры на временное энерго-, тепло- и водоснабжение. С кем монополисты будут перезаключать эти договоры, если ТСЖ еще не создано? Ответа в законе нет.
Пока строители проявляют сознательность и обеспечивают жизнедеятельность новостроек, хотя и несут при этом убытки. Во-первых, пока квартиры не переданы дольщикам, понудить людей вносить коммунальные платежи довольно сложно; а во-вторых, строительные тарифы почти в два раза выше потребительских, что весьма выгодно монополистам.
Если строители не достучатся до власти, некому будет выполнять поставленную президентом задачу: вводить к 2010-му до 80 млн. кв.м жилья в год. Всех ожидают резкий рост цен на жилье, падение инвестиций в строительство и сокращение ввода новых домов.
По материалам круглого стола "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства" в рамках IX Санкт-Петербургского международного экономического форума. "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства" в рамках IX Санкт-Петербургского международного экономического форума.
По материалам доклада Виталия Вотолевского, генерального директора ЗАО "Петербургстрой-Сканска", Советника губернатора Санкт-Петербурга на круглом столе "Современные финансово-экономические инструменты решения проблем жилищного строительства" в рамках IX Санкт-Петербургского международного экономического форума.