252 0
Михаил Викторов: недоступное жилье
Граждане России, ориентируясь на пакет жилищных законов и обещания властей резко снизить цены на недвижимость, надеются (в обозримой перспективе) недорого купить жилье. Ситуация же развивается с точностью до наоборот: цены растут, а объем предложения уменьшается. Застройщики полагают, что законодательная и исполнительная власть должны поддержать единственную на сегодня дееспособную схему - долевое строительство.
Строящееся жилье на ранних стадиях продается на 20-30% дешевле, чем готовое. Пользуясь ипотечным кредитом, покупатель вместе с новой квартирой приобретает выплаты по его обслуживанию - от 14% годовых. Покупая готовое жилье в новом доме, гражданин вынужден оплачивать еще и банковский кредит застройщика (еще 14-16% годовых). Ипотека, которая предлагается сегодня, идет вразрез с программой "Доступное жилье".
Ситуация на рынке жилищного строительства тяжелая и усугубилась после принятия жилищных законов.
Рынок жилищного строительства Северо-запада перенасыщен: высокие цены и большие объемы строительства привели к затовариванию. Отмеченное Правительством РФ замедление роста доходов и платежеспособности, высокая инфляция (за I квартал 2005 года она составила, по данным МЭРТ, 6,4% - в 1,5 раза выше, чем в 2004), высокие кредитные ставки не дают повода для оптимистических прогнозов.
Строительные компании работают на пределе рентабельности. Низкий спрос на жилье и, как следствие, уменьшение оборотных средств застройщиков привели к заметному снижению спроса на новые пятна. Результат - прогнозируемое специалистами снижение объемов строительства в Петербурге начиная с 2007 года. Набрать темп предыдущих лет в ближайшее время не удастся, учитывая, что инвестиционно-строительный цикл занимает более двух лет.
Банки не заинтересованы в том, чтобы кредитовать застройщиков.
Все это приводит к оттоку инвесторов со строительного рынка.
ХРОНИКА УБЫТКОВ
По данным Госкомстата, в 2004 году в СЗО введено 3,6 млн. кв.м жилья, в Петербурге - более 2 млн. Почти все - за счет частных компаний. Доля бюджетного строительства в Петербурге менее 5%. Свыше 95% жилья возводится по схеме долевого участия.
По данным администрации, в 2004 году выдано около 1500 ипотечных кредитов, причем на строящееся жилье пришлось всего 10%, это 0,5% объема строящегося жилья.
По данным "Петербургстрой Skanska", объем финансирования жилищного строительства в Петербурге в 2004 году составил около 1,3 млрд. долларов. По данным Бюллетеня банковской статистики, кредитование строительства не превысило 0,25 млрд. долларов, это менее 20% финансирования.
По данным Госкомстата, рентабельность крупных и средних строительных предприятий в январе-феврале составила 12,7%. Просроченная дебиторская задолженность стройкомплекса на март 2005 - 3,6 млрд. руб. или 13% от расчетного годового оборота (в прошлом году - 8,7%). Просроченная кредиторская задолженность - 3,8 млрд. руб., или 14% от расчетного годового оборота (в 2004 - 8,4%). Доля убыточных организаций - 21,7%, на 4% больше, чем год назад.
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Депрессивное состояние рынка вынудило многих застройщиков пойти на ценовое стимулирование продаж. К марту среднерыночная цена после 3-месячной стабилизации понизилась на 10-13 долларов/кв.м. На начало апреля средняя стоимость жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 1021 долларов/кв.м, в панельных и монолитно-панельных # 924 доллара/кв.м. Низкий уровень рентабельности проектов не позволяет снижать цену еще.
Растет себестоимость строительства. Цены на металл увеличатся в июне 2005 года на 20%, на цемент - на 20-40%. Инфляционные ожидания по 2005 году - 12%.
Себестоимость строительства за прошлый год, по оценкам компании "М-Индустрия", возросла более чем на треть. Отсутствие оборотных средств привело к сокращению интереса к пятнам, которые могли бы использоваться под строительство. По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, ежеквартальный прирост цен на СМР в среднем за год составит 4-5%.
ДИСБАЛАНС
Увеличение объемов строительства жилья в последние годы не сопровождалось ростом числа покупателей. Если два года назад строилось около 3,7 млн. кв.м в течение года, то сегодня - около 6 млн. При этом ежегодно продается 1,7-1,8 млн. кв.м строящегося жилья.
Почти двукратный рост предложения за последние два года не поддерживается спросом, скорее, наоборот. По данным корпорации "Петербургская Недвижимость", активность продаж за два последних года упала практически вдвое - с 11 % (март 2003 года) до 6% (март 2005). Сокращение спроса привело к снижению темпов продаж. Если в январе 2004 года площадь непроданных квартир составляла 41% от всех объектов первичного рынка, то в конце 2004 достигла 53%, а к февралю 2005 - 55%. С учетом увеличения объемов строительства это дало рост рыночного предложения на 55-60% за год. Одновременно увеличилось число предложений в сданных домах или на завершающих этапах строительства. В конце 2003 года в таких домах оставались непроданными по 2-5% квартир, к концу 2004 - 4-7%. Сейчас - на уровне 10% (по отдельным домам даже больше).
ПРОГНОЗЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Компании, которые не опирались на долгосрочные маркетинговые стратегии, уйдут с рынка, соответственно остальные будут укрупняться. Число застройщиков уменьшится при сохранении объема предложения в краткосрочном периоде.
В 2005 году городская администрация планирует объем ввода жилья на уровне 2,3 млн. кв.м, что больше объема прошлого года на 0,3 млн. кв.м. Начиная с 2007, по данным "Петербургской Недвижимости", резко сократится объем предложений, и далее ввод уменьшится в 2-3 и более раз (расчет - по числу выданных разрешений на строительство). Цены на жилье возрастут, поскольку уменьшится предложение.
Городское правительство, с учетом предложений федерального, разработало план по основным показателям и тенденциям жилищного рынка Петербурга на 2005-2008 годы, однако его реализация находится под большим сомнением.
Пока не будут созданы реальные предпосылки для внедрения ипотечных схем, альтернатив долевому строительству нет.
По материалам доклада Михаила Викторова, генерального директора Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" на конференции "Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование".
Строящееся жилье на ранних стадиях продается на 20-30% дешевле, чем готовое. Пользуясь ипотечным кредитом, покупатель вместе с новой квартирой приобретает выплаты по его обслуживанию - от 14% годовых. Покупая готовое жилье в новом доме, гражданин вынужден оплачивать еще и банковский кредит застройщика (еще 14-16% годовых). Ипотека, которая предлагается сегодня, идет вразрез с программой "Доступное жилье".
Ситуация на рынке жилищного строительства тяжелая и усугубилась после принятия жилищных законов.
Рынок жилищного строительства Северо-запада перенасыщен: высокие цены и большие объемы строительства привели к затовариванию. Отмеченное Правительством РФ замедление роста доходов и платежеспособности, высокая инфляция (за I квартал 2005 года она составила, по данным МЭРТ, 6,4% - в 1,5 раза выше, чем в 2004), высокие кредитные ставки не дают повода для оптимистических прогнозов.
Строительные компании работают на пределе рентабельности. Низкий спрос на жилье и, как следствие, уменьшение оборотных средств застройщиков привели к заметному снижению спроса на новые пятна. Результат - прогнозируемое специалистами снижение объемов строительства в Петербурге начиная с 2007 года. Набрать темп предыдущих лет в ближайшее время не удастся, учитывая, что инвестиционно-строительный цикл занимает более двух лет.
Банки не заинтересованы в том, чтобы кредитовать застройщиков.
Все это приводит к оттоку инвесторов со строительного рынка.
ХРОНИКА УБЫТКОВ
По данным Госкомстата, в 2004 году в СЗО введено 3,6 млн. кв.м жилья, в Петербурге - более 2 млн. Почти все - за счет частных компаний. Доля бюджетного строительства в Петербурге менее 5%. Свыше 95% жилья возводится по схеме долевого участия.
По данным администрации, в 2004 году выдано около 1500 ипотечных кредитов, причем на строящееся жилье пришлось всего 10%, это 0,5% объема строящегося жилья.
По данным "Петербургстрой Skanska", объем финансирования жилищного строительства в Петербурге в 2004 году составил около 1,3 млрд. долларов. По данным Бюллетеня банковской статистики, кредитование строительства не превысило 0,25 млрд. долларов, это менее 20% финансирования.
По данным Госкомстата, рентабельность крупных и средних строительных предприятий в январе-феврале составила 12,7%. Просроченная дебиторская задолженность стройкомплекса на март 2005 - 3,6 млрд. руб. или 13% от расчетного годового оборота (в прошлом году - 8,7%). Просроченная кредиторская задолженность - 3,8 млрд. руб., или 14% от расчетного годового оборота (в 2004 - 8,4%). Доля убыточных организаций - 21,7%, на 4% больше, чем год назад.
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Депрессивное состояние рынка вынудило многих застройщиков пойти на ценовое стимулирование продаж. К марту среднерыночная цена после 3-месячной стабилизации понизилась на 10-13 долларов/кв.м. На начало апреля средняя стоимость жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 1021 долларов/кв.м, в панельных и монолитно-панельных # 924 доллара/кв.м. Низкий уровень рентабельности проектов не позволяет снижать цену еще.
Растет себестоимость строительства. Цены на металл увеличатся в июне 2005 года на 20%, на цемент - на 20-40%. Инфляционные ожидания по 2005 году - 12%.
Себестоимость строительства за прошлый год, по оценкам компании "М-Индустрия", возросла более чем на треть. Отсутствие оборотных средств привело к сокращению интереса к пятнам, которые могли бы использоваться под строительство. По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, ежеквартальный прирост цен на СМР в среднем за год составит 4-5%.
ДИСБАЛАНС
Увеличение объемов строительства жилья в последние годы не сопровождалось ростом числа покупателей. Если два года назад строилось около 3,7 млн. кв.м в течение года, то сегодня - около 6 млн. При этом ежегодно продается 1,7-1,8 млн. кв.м строящегося жилья.
Почти двукратный рост предложения за последние два года не поддерживается спросом, скорее, наоборот. По данным корпорации "Петербургская Недвижимость", активность продаж за два последних года упала практически вдвое - с 11 % (март 2003 года) до 6% (март 2005). Сокращение спроса привело к снижению темпов продаж. Если в январе 2004 года площадь непроданных квартир составляла 41% от всех объектов первичного рынка, то в конце 2004 достигла 53%, а к февралю 2005 - 55%. С учетом увеличения объемов строительства это дало рост рыночного предложения на 55-60% за год. Одновременно увеличилось число предложений в сданных домах или на завершающих этапах строительства. В конце 2003 года в таких домах оставались непроданными по 2-5% квартир, к концу 2004 - 4-7%. Сейчас - на уровне 10% (по отдельным домам даже больше).
ПРОГНОЗЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Компании, которые не опирались на долгосрочные маркетинговые стратегии, уйдут с рынка, соответственно остальные будут укрупняться. Число застройщиков уменьшится при сохранении объема предложения в краткосрочном периоде.
В 2005 году городская администрация планирует объем ввода жилья на уровне 2,3 млн. кв.м, что больше объема прошлого года на 0,3 млн. кв.м. Начиная с 2007, по данным "Петербургской Недвижимости", резко сократится объем предложений, и далее ввод уменьшится в 2-3 и более раз (расчет - по числу выданных разрешений на строительство). Цены на жилье возрастут, поскольку уменьшится предложение.
Городское правительство, с учетом предложений федерального, разработало план по основным показателям и тенденциям жилищного рынка Петербурга на 2005-2008 годы, однако его реализация находится под большим сомнением.
Пока не будут созданы реальные предпосылки для внедрения ипотечных схем, альтернатив долевому строительству нет.
По материалам доклада Михаила Викторова, генерального директора Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" на конференции "Финансирование строительства и приобретения жилья: новое законодательное регулирование".