288 0
Вячеслав Семененко: рынок нуждается в стабилизации
За год работы новой городской администрации изменения коснулись всех сторон строительного комплекса - от цен на квартиры и размера отчислений в бюджет до порядка предоставления земельных участков. Опытом работы в постоянно меняющихся условиях, а также взаимодействия бизнеса и власти делится вице-президент корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслав Семененко.
- Вячеслав Васильевич, последний год был знаковым для строительного комплекса. Как Вы оцениваете произошедшие перемены?
- С точки зрения менеджера строительной компании было бы лукавством сказать, что все хорошо. Росли цены, менялись правила, апробировалась новая практика. Сплошной и тотальный реинжиниринг. Изменения всегда означают болезненное состояние бизнеса, тем более в сфере недвижимости. Это рынок длинных инвестиций, стабильных бизнес-процессов, долгосрочного планирования, сотен тысяч рабочих и миллионов граждан. Революционные изменения, даже во благо, вносят диссонанс. Эволюция - единственно возможное условие комфортного существования бизнеса и капитала.
Рынок больше всего нуждается в стабилизации. Необходимо зафиксировать правила и больше их не менять. Требуется их доводка: проставить запятые, убрать скобки. А затем остановиться и дать возможность бизнесу поработать в этих рамках два-три года.
Критерии ясны - увеличение поступлений в городской бюджет от застройщиков и количество построенных и реконструированных метров. Первого добились: отчисления выросли по сравнению с прошлым годом почти в 3 раза. Но результат достигнут за счет сокращения инвестиционных ресурсов застройщиков, средств на развитие производственных мощностей, расширение объемов строительства. Теперь надо решать вторую задачу - роста рынка.
Когда бюджет пополняется на фоне сокращения объема рынка, - это неправильно. Механизм жизнеспособен, если он создает условия роста рынка. Город должен брать столько, чтобы обеспечить собственное развитие.
У нас не очень богатый рынок недвижимости, не очень богатый город, слабая банковская система. Выжать можно очень быстро, а наполнить тяжело.
На этом фоне объективных предпосылок для снижения цены конечного продукта нет. По нашим данным, себестоимость квадратного метра в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту, строительство которого начинается сегодня, с учетом подорожания нефти, земли, рабочей силы - составляет до $850. За последние 2-3 месяца металл подорожал на 40%. На 2-3% ежемесячно индексируются расчетные суммы по договорам с подрядчиками. Все это ставит застройщиков на грань рентабельности.
- Практика предоставления земельных участков через аукционы, на ваш взгляд, росту рынка не способствует?
- С одной стороны, практика торгов - это новое качество ведения бизнеса, которое не может возникнуть вдруг. Для создания необходимых процедур и административной культуры должны пройти годы. Подобным примером служит ситуация с ипотекой. Сколько ни произноси это слово, больше кредитов не станет. Данный процесс связан с развитием розничных процедур в банках, появлением длинных и дешевых денег, созданием правовой базы. Кроме этого, необходимы формирование психологии заемщика и успешная судебная практика, отстаивающая интересы кредиторов. В Мексике, например, ипотеки нет. Следовательно, рыночные институты так и не достигли необходимого уровня развития.
С другой стороны, сегодня превалирует позиция города получить максимальный доход от земельных ресурсов, и этой цели практика торгов послужила. Накопленный года за два дефицит участков привел к ажиотажному спросу. Как участнику рынка, мне цена аукциона кажется завышенной. Торги могут дать объективную цену, во-первых, если будут учтены все свойства предлагаемого товара - имущественно-правовые и технические. В целом, «короткий» пакет позволяет планировать нормальный уровень предпринимательского риска. Сокращение санитарной или водоохранной зон просчитать возможно. Профессионалы отлично знают, как это делается.
Второй момент - торги должны быть массовыми и систематическими, тогда они смогут насытить спрос.
Может быть, цена двухлетней давности была заниженной, но и сегодняшняя не отражает рыночных реалий.
Сейчас на рынке можно купить землю дешевле - имущественные комплексы предприятий, участки в собственность или на инвестиционных условиях.
Тем не менее, первые аукционы могут служить примером коротких успешных историй. О минусах можно спорить, но важно, что такая практика возникла. А до тех пор, когда она действительно станет систематической, должен функционировать механизм целевого выделения для обеспечения объема строительства 2-2,5 млн. кв. м жилья в год.
- Реально ли, на ваш взгляд, достичь планки ввода 2 млн. кв. м жилья до конца этого года?
- Дело отнюдь не в конкретной цифре. Важна динамика, поступательное движение. Нужны новые проекты, новые постановления о проектировании и строительстве. Их количество должно расти, а не уменьшаться. Обострилась и проблема технических коммуникаций. Подписанное в середине июня соглашение между городом и Ленэнерго ее не решило. Деньги за подключение мы платим, а построенные дома обеспечиваются по временной схеме.
Не менее остро стоит проблема расселения аварийного фонда. В Москве этот процесс идет: люди переселяются в новое жилье, а целые кварталы сносятся и реконструируются. В Петербурге нет законодательного обоснования, судебной практики, прописанного алгоритма взаимодействия исполнительной власти и инвестора. Более того, действующая методика учета затрат инвестора увеличивает его расходы почти в 2 раза. Если для расселения приобретается жилье на вторичном рынке по $1200 за кв. м, учтены будут только $700. Эти моменты нуждаются в доработке.
- Инициатива депутата Законодательного Собрания Алексея Белоусова об отмене обязательства передавать городу 10% жилья в дополнение к отчислениям на инфраструктуру - тоже попытка смены правил. Это может вызвать возражения?
- Я считаю, что этот пункт ставит бизнес в положение низкой рентабельности либо убыточности. Есть, безусловно, проекты, где за счет высокой продажной цены можно компенсировать дополнительные 10%. Но для большей части проектов это обременение неподъемно. Следовательно, внесение изменений в городской «Закон о порядке предоставления объектов недвижимости» в этой части можно только приветствовать.
- Считаете ли Вы, что речь о конструктивном диалоге бизнеса и власти сегодня идти не может?
- Может и должна. Критерием конструктивности диалога власти и бизнеса должно быть достаточное количество разного по своим потребительским характеристикам, в том числе и доступного, жилья. Только тогда сможем говорить, что посредством диалога мы добились конечного результата.
Есть конструктивный пример: подготовленное при нашем непосредственном участии положение об агентствах развития территорий. В нем учтены пожелания бизнеса в части комплексного развития территорий. Одновременно увеличена финансовая ответственность агентств перед городом. Квалификационные требования к компаниям, претендующим на статус АРТ, те же, что и к профессиональным участникам рынка: опыт и финансовые возможности.
Однако, чтобы этот позитив не был лишь условным, через 2-3 года мы должны увидеть уже практические примеры развития депрессивных территорий и реализованных там инвестиционных проектов.
- На какой стадии реализация концепции развития 46-го и 48-го кварталов Приморского района, по которым ваша компания выиграла конкурс и получила статус АРТ?
- Ждем принятия нового положения об АРТ. После его выхода и утверждения формального статуса будем готовить проект детальной планировки всего квартала, проектировать расширение Приморского проспекта, разрабатывать единое архитектурное решение и социальную инфраструктуру.
Решать вопросы с собственниками предстоит рыночными методами.
- Финансирование инженерной подготовки будет вестись за счет компании? Или есть надежда на бюджетные средства, в соответствии с утвержденными программами развития монополистов?
- Надежды на средства бюджета мы не питаем. Надеемся только на себя. А вообще было бы правильным оценивать утвержденные программы после того, как они заработают и принесут результат.
- Как Вы оцениваете перспективу отмены лицензирования в строительстве? В ситуации, когда вопросы качества конечного продукта - жилья - стоят достаточно остро, приостановка действия лицензии, по мнению многих, единственный метод воздействия на недобросовестного застройщика.
- Вопрос качества строительства - больше вопрос конкурентной среды. В условиях бурно растущего рынка, когда практически любой проект высоколиквиден, действительно возникают проблемы сроков и качества. При некотором снижении спроса начинается конкуренция по потребительским характеристикам домов и строгому выполнению обязательств. Ценами конкурировать достаточно сложно, но разрабатываются схемы рассрочки, налаживается сотрудничество с банками для кредитования покупки.
Могу сказать, мне не стыдно за дома, которые мы строим. Требования контролирующих организаций - Госархтехнадзора, технической инспекции - тоже достаточно жесткие. Если сравнивать нашу ситуацию с московской, то на питерских стройплощадках порядка больше.
Однако нельзя забывать, что многие моменты не зависят от застройщика: выполнение техусловий монополистами, например. Проблема качества связана и с нехваткой квалифицированных кадров в строительной отрасли. Раньше наряду с иммигрантами из ближнего зарубежья на рынке работали более профессиональные бригады из европейских стран. Однако последние ушли с рынка после кризиса 1998 года. И сегодня наш выбор минимален: либо малочисленная и дорогая местная рабочая сила, либо нелегалы с меньшей оплатой труда и соответствующим качеством работы.
- Можно ли надеяться, что стандарты саморегулируемых организаций будут способствовать решению проблемы?
- Приостановка действия лицензии, на мой взгляд, не метод воздействия. У большинства компаний сразу несколько аффилированных структур получили лицензии на один вид деятельности. А вот общественная организация, бизнес-сообщество могут при существенных нарушениях профессиональных стандартов использовать более действенные методы - нанести удар по торговой марке, репутации компании, приостановить исполнение условий контрактов. Сегодня в Петербурге есть общественные объединения строителей, способные реально влиять на ситуацию.
- Вячеслав Васильевич, последний год был знаковым для строительного комплекса. Как Вы оцениваете произошедшие перемены?
- С точки зрения менеджера строительной компании было бы лукавством сказать, что все хорошо. Росли цены, менялись правила, апробировалась новая практика. Сплошной и тотальный реинжиниринг. Изменения всегда означают болезненное состояние бизнеса, тем более в сфере недвижимости. Это рынок длинных инвестиций, стабильных бизнес-процессов, долгосрочного планирования, сотен тысяч рабочих и миллионов граждан. Революционные изменения, даже во благо, вносят диссонанс. Эволюция - единственно возможное условие комфортного существования бизнеса и капитала.
Рынок больше всего нуждается в стабилизации. Необходимо зафиксировать правила и больше их не менять. Требуется их доводка: проставить запятые, убрать скобки. А затем остановиться и дать возможность бизнесу поработать в этих рамках два-три года.
Критерии ясны - увеличение поступлений в городской бюджет от застройщиков и количество построенных и реконструированных метров. Первого добились: отчисления выросли по сравнению с прошлым годом почти в 3 раза. Но результат достигнут за счет сокращения инвестиционных ресурсов застройщиков, средств на развитие производственных мощностей, расширение объемов строительства. Теперь надо решать вторую задачу - роста рынка.
Когда бюджет пополняется на фоне сокращения объема рынка, - это неправильно. Механизм жизнеспособен, если он создает условия роста рынка. Город должен брать столько, чтобы обеспечить собственное развитие.
У нас не очень богатый рынок недвижимости, не очень богатый город, слабая банковская система. Выжать можно очень быстро, а наполнить тяжело.
На этом фоне объективных предпосылок для снижения цены конечного продукта нет. По нашим данным, себестоимость квадратного метра в монолитно-кирпичном доме по индивидуальному проекту, строительство которого начинается сегодня, с учетом подорожания нефти, земли, рабочей силы - составляет до $850. За последние 2-3 месяца металл подорожал на 40%. На 2-3% ежемесячно индексируются расчетные суммы по договорам с подрядчиками. Все это ставит застройщиков на грань рентабельности.
- Практика предоставления земельных участков через аукционы, на ваш взгляд, росту рынка не способствует?
- С одной стороны, практика торгов - это новое качество ведения бизнеса, которое не может возникнуть вдруг. Для создания необходимых процедур и административной культуры должны пройти годы. Подобным примером служит ситуация с ипотекой. Сколько ни произноси это слово, больше кредитов не станет. Данный процесс связан с развитием розничных процедур в банках, появлением длинных и дешевых денег, созданием правовой базы. Кроме этого, необходимы формирование психологии заемщика и успешная судебная практика, отстаивающая интересы кредиторов. В Мексике, например, ипотеки нет. Следовательно, рыночные институты так и не достигли необходимого уровня развития.
С другой стороны, сегодня превалирует позиция города получить максимальный доход от земельных ресурсов, и этой цели практика торгов послужила. Накопленный года за два дефицит участков привел к ажиотажному спросу. Как участнику рынка, мне цена аукциона кажется завышенной. Торги могут дать объективную цену, во-первых, если будут учтены все свойства предлагаемого товара - имущественно-правовые и технические. В целом, «короткий» пакет позволяет планировать нормальный уровень предпринимательского риска. Сокращение санитарной или водоохранной зон просчитать возможно. Профессионалы отлично знают, как это делается.
Второй момент - торги должны быть массовыми и систематическими, тогда они смогут насытить спрос.
Может быть, цена двухлетней давности была заниженной, но и сегодняшняя не отражает рыночных реалий.
Сейчас на рынке можно купить землю дешевле - имущественные комплексы предприятий, участки в собственность или на инвестиционных условиях.
Тем не менее, первые аукционы могут служить примером коротких успешных историй. О минусах можно спорить, но важно, что такая практика возникла. А до тех пор, когда она действительно станет систематической, должен функционировать механизм целевого выделения для обеспечения объема строительства 2-2,5 млн. кв. м жилья в год.
- Реально ли, на ваш взгляд, достичь планки ввода 2 млн. кв. м жилья до конца этого года?
- Дело отнюдь не в конкретной цифре. Важна динамика, поступательное движение. Нужны новые проекты, новые постановления о проектировании и строительстве. Их количество должно расти, а не уменьшаться. Обострилась и проблема технических коммуникаций. Подписанное в середине июня соглашение между городом и Ленэнерго ее не решило. Деньги за подключение мы платим, а построенные дома обеспечиваются по временной схеме.
Не менее остро стоит проблема расселения аварийного фонда. В Москве этот процесс идет: люди переселяются в новое жилье, а целые кварталы сносятся и реконструируются. В Петербурге нет законодательного обоснования, судебной практики, прописанного алгоритма взаимодействия исполнительной власти и инвестора. Более того, действующая методика учета затрат инвестора увеличивает его расходы почти в 2 раза. Если для расселения приобретается жилье на вторичном рынке по $1200 за кв. м, учтены будут только $700. Эти моменты нуждаются в доработке.
- Инициатива депутата Законодательного Собрания Алексея Белоусова об отмене обязательства передавать городу 10% жилья в дополнение к отчислениям на инфраструктуру - тоже попытка смены правил. Это может вызвать возражения?
- Я считаю, что этот пункт ставит бизнес в положение низкой рентабельности либо убыточности. Есть, безусловно, проекты, где за счет высокой продажной цены можно компенсировать дополнительные 10%. Но для большей части проектов это обременение неподъемно. Следовательно, внесение изменений в городской «Закон о порядке предоставления объектов недвижимости» в этой части можно только приветствовать.
- Считаете ли Вы, что речь о конструктивном диалоге бизнеса и власти сегодня идти не может?
- Может и должна. Критерием конструктивности диалога власти и бизнеса должно быть достаточное количество разного по своим потребительским характеристикам, в том числе и доступного, жилья. Только тогда сможем говорить, что посредством диалога мы добились конечного результата.
Есть конструктивный пример: подготовленное при нашем непосредственном участии положение об агентствах развития территорий. В нем учтены пожелания бизнеса в части комплексного развития территорий. Одновременно увеличена финансовая ответственность агентств перед городом. Квалификационные требования к компаниям, претендующим на статус АРТ, те же, что и к профессиональным участникам рынка: опыт и финансовые возможности.
Однако, чтобы этот позитив не был лишь условным, через 2-3 года мы должны увидеть уже практические примеры развития депрессивных территорий и реализованных там инвестиционных проектов.
- На какой стадии реализация концепции развития 46-го и 48-го кварталов Приморского района, по которым ваша компания выиграла конкурс и получила статус АРТ?
- Ждем принятия нового положения об АРТ. После его выхода и утверждения формального статуса будем готовить проект детальной планировки всего квартала, проектировать расширение Приморского проспекта, разрабатывать единое архитектурное решение и социальную инфраструктуру.
Решать вопросы с собственниками предстоит рыночными методами.
- Финансирование инженерной подготовки будет вестись за счет компании? Или есть надежда на бюджетные средства, в соответствии с утвержденными программами развития монополистов?
- Надежды на средства бюджета мы не питаем. Надеемся только на себя. А вообще было бы правильным оценивать утвержденные программы после того, как они заработают и принесут результат.
- Как Вы оцениваете перспективу отмены лицензирования в строительстве? В ситуации, когда вопросы качества конечного продукта - жилья - стоят достаточно остро, приостановка действия лицензии, по мнению многих, единственный метод воздействия на недобросовестного застройщика.
- Вопрос качества строительства - больше вопрос конкурентной среды. В условиях бурно растущего рынка, когда практически любой проект высоколиквиден, действительно возникают проблемы сроков и качества. При некотором снижении спроса начинается конкуренция по потребительским характеристикам домов и строгому выполнению обязательств. Ценами конкурировать достаточно сложно, но разрабатываются схемы рассрочки, налаживается сотрудничество с банками для кредитования покупки.
Могу сказать, мне не стыдно за дома, которые мы строим. Требования контролирующих организаций - Госархтехнадзора, технической инспекции - тоже достаточно жесткие. Если сравнивать нашу ситуацию с московской, то на питерских стройплощадках порядка больше.
Однако нельзя забывать, что многие моменты не зависят от застройщика: выполнение техусловий монополистами, например. Проблема качества связана и с нехваткой квалифицированных кадров в строительной отрасли. Раньше наряду с иммигрантами из ближнего зарубежья на рынке работали более профессиональные бригады из европейских стран. Однако последние ушли с рынка после кризиса 1998 года. И сегодня наш выбор минимален: либо малочисленная и дорогая местная рабочая сила, либо нелегалы с меньшей оплатой труда и соответствующим качеством работы.
- Можно ли надеяться, что стандарты саморегулируемых организаций будут способствовать решению проблемы?
- Приостановка действия лицензии, на мой взгляд, не метод воздействия. У большинства компаний сразу несколько аффилированных структур получили лицензии на один вид деятельности. А вот общественная организация, бизнес-сообщество могут при существенных нарушениях профессиональных стандартов использовать более действенные методы - нанести удар по торговой марке, репутации компании, приостановить исполнение условий контрактов. Сегодня в Петербурге есть общественные объединения строителей, способные реально влиять на ситуацию.