«РОССТРО» овладел Новой Голландией до конкурса

В начале следующего года Смольный проведет конкурс по отбору инвестора на развитие территории острова Новая Голландия. Пока вся недвижимость острова находится в управлении ИС ФПГ «РОССТРО». Для многих участников рынка стало неожиданностью то, что недвижимость, еще недавно занимаемая военными, уже находится в управлении коммерческой структуры. О том, как компания стала управлять островом и о своем видении развития территории, рассказывает президент центральной компании ИС ФПГ «РОССТРО» – ОАО «РОССТРО» Александр Макаров. Как компании удалось получить в аренду недвижимость на острове Новая Голландия, был ли конкурс? Конкурса не было. Была «Новая Голландия», сохранность имущества которой город должен был обеспечить в интересах будущего инвестора проекта. Для решения этой задачи городская администрация пригласила «РОССТРО». Это было поручение, от которого мы не могли отказаться. А других желающих выполнять задачу по «Новой Голландии», в том виде, в каком ее поставил город, и не было. Мы ведь давно работаем на этой территории. Сначала мы обеспечивали содержание, приведение в порядок городской доли имущества на острове Новая Голландия, обеспечивали процесс ликвидации ОАО «Новая Голландия», держащей это имущество (1/3 территории острова). Мы с задачей справились и нам поручили обеспечить передачу имущества военных на острове городу. И мы приводили в порядок и это имущество: провели инвентаризацию, перезаключили действующие договоры аренды, перерегистрировали право собственности на город. Подготовленные к эксплуатации помещения загружены арендаторами. Деньги от аренды идут на поддержание недвижимости в рабочем состоянии. Арендаторы, которых не пугает застоявшаяся временность положения острова в ожидании инвестиционного проекта, получают ощутимую выгоду. Их привлекает возможность по невысоким ставкам арендовать помещения под офисы и производство в центре города. Такая ситуация длится уже 15 лет. У нас есть и арендаторы такого же возраста. И вот в феврале 2006 года проведут конкурс, определят инвестора – и вы все ваши наработки отдадите компании со стороны? Думаю, с выбором инвестора, ситуация изменится не скоро. В лучшем случае на разработку проекта потребуется год. Лучше нас, пожалуй, никто не знает какой это сложный проект. Мы с ЛенНИИпроектом достаточно подробно изучили состояние острова. Одного года будет недостаточно. Да и сама реализация проекта будет вестись поэтапно. Так что, арендаторы могут спокойно работать на острове не меньше двух лет. Не зависимо от того, какую управляющую компанию выберет инвестор. А такая компания ему все равно понадобится и для содержания имущества, и для загрузки арендаторами пустующих площадей. На острове работает налаженная хозяйственная система, обеспечивающая упорядоченные взаимоотношения с арендаторами, эксплуатирующими организациями. Мы готовы и к взаимодействию, как по содержанию имущества, так и по участию в проекте. А вы сами не разрабатывали планов по развитию острова? Нет, потому что не было ясности по концепции развития острова. Нам интересны коммерческие площади на острове, тем более они идут в увязке с нашими коммерческими помещениями под площадью Труда. Они достаточно доходные, хотя их и немного – всего 930 кв. м. (в собственности города только технические помещения около 100 кв. м). И это место станет еще более привлекательным и доходным, если рядом заработает многофункциональный комплекс «Новой Голландии». Почему вход на территорию острова по-прежнему ограничен, хотя военные его покинули? «РОССТРО» по договору с городом отвечает за сохранность имущества острова. И доступ на территорию Новой Голландии сторонних посетителей осуществляется по согласованию с собственником - КУГИ Петербурга. Сколько сейчас арендаторов на острове? Какова их структура? На текущий момент на острове 84 арендатора. Из них 35% арендуют помещения под офис, 35% - под производственные помещения, 30% - под склады. Арендные ставки: офисы - 4-5 у. е. в месяц, склады - 2-2,5 у. е., производственные помещения - 2-3 у. е. Сколько сейчас недвижимости находится в управлении «РОССТРО»? Сегодня в управлении группы 101 здание общей площадью около 200 тыс. кв. м., земельные участки площадью 2440 тыс. кв. м., на эксплуатационном обслуживании 23 жилых комплекса общей площадью 300 тыс. кв. м. В доверительном управлении государственная собственность общей площадью около 150 тыс. кв. м. – 12 городских общежитий и 20 зданий острова «Новая Голландия». В управлении лесные угодья – 60 тыс. куб. м в год. Это мощное направление, дающее львиную долю прибыли «РОССТРО». А муниципальное жилье обслуживаете? Такие предложения нам поступали. Мы смотрим, оцениваем, выбираем. С обслуживанием жилья риски такие же, как и при долевом строительстве. Вы сейчас вообще не строите? Мы сознательно отказались от долевого строительства. Мы возводим жилье по технологиям Velox за свой счет на кредиты банков, а затем его продаем. Так мы поступили, например в Кузьмолово. В 2005 году будет введено около 40 тыс кв. м. Столько же было введено в предыдущий год. Примерно 25% производства завода несъемной опалубки мы загружаем под собственные нужды, остальную продукцию реализуем на сторону. А дом на Поклонной горе? Он же много лет строится – в чем причина? Дом на Поклонной горе будет сдан в следующем году. Это сложный проект, многое пришлось дорабатывать в нем, возникли непредвиденные сложности с «Ленэнерго», с ТЭКом, с протестами общественности... Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства Петербурга? Когда на рынке закончатся кризисные процессы? Как компаниям обезопасить себя от влияния кризисных процессов? Государство продолжает преобразование высоко рискового рынка долевого строительства в рынок более безопасный для потребителя. Огромный поток денег граждан, который в «долевом» рынке без контроля распределяется частными застройщиками, под руководством государства аккуратно направляется в банки. Заработает ипотека – расширятся возможности граждан, нуждающихся в жилье. Жилье станет более доступным – не дешевым, а доступным большему числу семей. Но мы знаем, что всякая услуга на рынке стоит денег. Обеспечение безопасности потребительских денег будет стоить больших денег. В обслуживание процесса решения жилищной проблемы включается огромная инфраструктура: государственные, банковские, страховые структуры, ипотечные и риэлтерские компании. Это масштабное преобразование рынка, которое займет не меньше трех лет. В отсутствие долевого ресурса застройщики начнут строить за счет кредитных средств. Уже сегодня рынок подтолкнул их на путь заимствования. Они заимствуют деньги у населения, привлекая их посредством ценных бумаг. Когда придет осознание рискованности и дороговизны таких схем, они обратятся к более цивилизованному и ритмичному ресурсу – банковским кредитам. Желая получить деньги, застройщики встанут под контроль рынка финансовых услуг. Это обяжет их к еще большей прозрачности и к более честным правилам работы с государством. Им придется поделиться своим участием в компании с игроками финансового рынка. Управлять обновленными компаниями придут специалисты по инвестициям и финансам. Риски финансовой сферы обяжут банкиров, страховщиков и застройщиков тесно сотрудничать. Основа может быть договорная, но возможно и взаимопроникновение компаний. Это приведет рынок в порядок. Мы получим более надежный, более дорогой и более качественный рынок жилищного строительства. И это самый благоприятный сценарий преобразования рынка, который может случиться, и на который мы можем рассчитывать. Может быть и другой вариант развития нынешней ситуации, но о нем, мне даже и говорить не хочется. Хотелось бы, чтобы вы немного рассказали о структуре вашей группы. Есть ли компании, которые входят принадлежат «РОССТРО» (или его акционерам), но не входят в группу? Практически все компании дочерние, за исключением ЗАО «Адвекс-РОССТРО» и ОАО «Банк «Санкт-Петербург». С ними мы работаем на основе договора о финансово-промышленной группе. То есть в этих компаниях «РОССТРО» не акционер? В банке «Санкт-Петербург» мы имеем небольшую долю, маленький процент, из состава акционеров «Адвекс-РОССТРО» мы вышли: был период кризиса, когда мы стали акционерами и помогли компании. Затем ситуация выправилась и компания выкупила назад свою долю. Не происходило ли изменений в составе акционеров за последние годы? В этом году компании исполняется 15 лет. Среди ее учредителей были такие компании как НПО «Импульс», Завод им. Климова, Государственный институт прикладной химии, структуры Лесотехнической академии. Когда «РОССТРО» преобразовалось в акционерное общество все эти организации распорядились своими долями как считали нужным. На данный момент ни одна из этих структур акционерами «РОССТРО» не является. Основные акционеры ОАО «РОССТРО» сейчас: я, ЗАО «Евробалт», ОАО «ЛенНИИпроект», физические лица. Продавали ли вы доли в каких то компаниях за последнее время? За последние годы нет. Раньше были проданы компании в Тосно, Выборге, Подпорожье, в которых у нас не было контрольных пакетов акций, а управление ими было затруднено организационно, территориально и стратегически они не вписывались в выбранные направления деятельности. Процесс реструктуризации идет постоянно, кого-то приобретаем, кого-то продаем, какие то компании внутри ФПГ сливаются. Мы меняемся структурно. Когда в 1996-1997 годах в городе произошел первый девелоперский кризис мы (на тот момент наша компания была самым крупным в городе застройщиком) поняли, что надо менять экономическую конфигурацию группы, с тем, чтобы стать на рынке более конкурентоспособными и больше не попадать в такие ситуации. Мы выбрались тогда из кризиса, но это стоило нам очень серьезных усилий. И уже тогда стало ясно, что экономика развивается циклически и рано или поздно стройкомплекс вернется к такой ситуации – когда себестоимость растет, рынок близок к затовариванию, и проекты «подвисают». И сейчас мы снова наблюдаем эти процессы, и убеждаемся, что выбор по сокращению объемов долевого строительства был сделан правильный. И пока в 1998-2004 годах, пока рынок был на подъеме, благодаря девальвации рубля и все активно набирали пятна, мы осваивали новые направления и постепенно выходили с рынка девелопмента. Ведь чтобы выйти безболезненно из этого рынка нужно гораздо более 3 лет, если компания строит кварталами, то на это требуется 7-10 лет. Альтернативой стало развитие двух направлений: управления недвижимостью и развитие производств новых строительных технологий. Мы считаем, что за применением новых строительных технологий и развитием современных производств большое будущее.