177 0
Некоторые итоги года на рынке коммерческой и промышленной недвижимости
В 2006-07 гг. крупные торговые сети продолжат экспансию в российские регионы. Расширение бизнеса операторов «ритейла» будет стимулировать спрос на услуги профессиональных управляющих компаний, позволяя тем самым повысить качество реализуемых проектов в сегменте торговой недвижимости.
Насколько перспективны регионы, по сравнению с Москвой? Как будет развиваться российский рынок коммерческой недвижимости в 2006-07 гг.? Что принес 2005 г. девелоперам и управляющим компаниям? Эти вопросы обсуждались на прошлой неделе в гостинице «Балчуг Кемпински» (Москва) в рамках ежегодного Рождественского саммита «Итоги рынка коммерческой недвижимости-2005, который был организован НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости». В саммите приняли участие около 50 специалистов ведущих московских и региональных компаний. Партнерами мероприятия выступили журнал Commercial Real Estate и информационный портал Arendator.ru.
Основной итог дискуссии – российский рынок коммерческой недвижимости продолжает динамично развиваться. Практически все сегменты рынка (офисы, торговая недвижимость, гостиничный бизнес) перспективны и приносят инвесторам стабильный доход.
В 2006-07 гг., по прогнозам специалистов, будет расти спрос на качественные проекты во всех сегментах рынка, стимулируя спрос на услуги профессиональных управляющих компаний.
Регионы по-прежнему будут лидировать по количеству вводимых торговых и офисных площадей. Именно крупные региональные центры (такие как Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск, Калининград и др.) в ближайшие годы станут местом притяжения западных и московских инвесторов, считают специалисты.
Кто крупнее, кто быстрее
Наиболее заметной тенденцией уходящего года стала региональная экспансия со стороны крупных операторов «ритейла», которые в 2005 г. активно расширяли свои торговые сети. Такие проекты, в частности, реализовывали «Перекресток», «Карусель», «Седьмой Континент» и другие компании.
«В 2005 г. в Москве и регионах было построено большое количество ТРК, среди которых были и не совсем удачные проекты. Причина кроется не только в выборе месторасположения, концепции или формата ТЦ. Серьезные последствия имеют ошибки, связанные с управлением объектом», - считает управляющий партнер ГК «Торговый квартал» Марк Афраймович. По его словам, приход серьезных игроков на региональные рынки будет способствовать повышению спроса на услуги профессиональных управляющих компаний.
Форматы укрупняются
Другая тенденция - в регионах меняется формат девелоперских проектов. «Ритейл» больше не интересуют объекты менее 20 тыс. кв. м. Если раньше в сегменте торговой недвижимости спросом пользовались проекты, начиная от 30 тыс. кв. м. То сейчас эта цифра выросла до 70-150 тыс. кв. м. Так, компания «Росевродевелопмент» планирует строить в Новосибирске и Самаре 3 торговых центра площадью 150 тыс. кв. м каждый, говорит Марк Афраймович.
Качество – в цене
Как считают специалисты, в 2006-07 г.г. региональные и столичные рынки будут развиваться в сторону повышения качества проектов. Это касается всех сегментов коммерческой недвижимости - офисов, торговых центров, гостиниц.
Генеральный директор компании «Астера» Джефри Кокс отметил, что несмотря на непрерывное строительство торговых центров в Москве, спрос на качественные площади остается стабильно высоким, их занятость в концептуальных проектах составляет 98-100%. Недостатки месторасположения, концепции снижают спрос на помещения в неудачных торговых центрах, где уровень свободных площадей может достигать до 10%, - говорит он.
Торговый бум
В Москве, так же как и в регионах, спрос на торговые площади превышает предложение. По словам Максима Гасиева, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, в 2005 г. в столице открылось 10 крупных торговых центров. Вдвое больше объектов заявлено к открытию на 2006 г.
Активно делаются шаги в строительстве подземных торговых центров.
Наметились тенденции к всплеску девелоперской активности на третьем транспортном кольце, компании расширяют сферу своей деятельности, все чаще обращаясь к ритейлу.
Из основных событий, которые произошли на рынке торговой недвижимости, Максим Гасиев отметил следующие: открытие третьего магазина IKEA, запуск гипермаркета Реал, открытие ZARA на Тверской, реставрация кинотеатра «Октябрь», формирование Moscow Retail Research Forum, в которой вошла четверка ведущих консалтинговых компаний. Вскоре на российский рынок будут выходить крупноформатные игроки, такие как Castorama, Decatlon. Арендные ставки, по словам Максима Гасиева, не претерпели значительных изменений.
Петербург не отстает
По итогам 2005 г. неплохие результаты показал петербургский рынок, который по многим показателям неожиданно приблизился к Москве.
«Сегодняшние цифры уже сопоставимы с Москвой. В 2006-07 гг. в Северной столице будет введено около 1 млн. кв. м торговых площадей», - говорит президент ГУД, управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.
По его словам, на рынке появились новые форматы, проекты стали более дифференцированы по своим нишам, ставки аренды стабилизировались. До конца года в Петербурге должны открыться два интересных объекта – торгово-развлекательные комплексы «Гранд Каньон» и «Южный Полюс», которые обещают стать событием в своем сегменте. Есть примеры «неуспешных» торговых центров», - говорит Юрий Борисов.
Офисы снова подорожают
По прогнозам специалистов, в 2006-07 гг. в Москве ожидается рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А. Сегмент офисной недвижимости на рождественском саммите обсуждался отдельно.
Даррелл Станафорд, управляющий директор компании Noble Gibbons в ассоциации с Richard Ellis, озвучил основные итоги и тенденции московского рынка в сегменте бизнес-центров класса А.
«Помещения класса А пользуются все большим спросом. Здания, которые сейчас строятся, заметьте, несмотря на то, что арендаторы смогут в них въехать только в 2006 г., уже почти целиком заполнены. Хотя предложение тоже растет очень быстро. Так, в 2006 г. мы ожидаем, что будет введено 400 тыс. кв. м, в 2007 г. – 560 тыс. кв. м и т.д. Большинство офисов класса А в Москве пока арендуют крупные международные корпорации. Однако в будущем это соотношение будет меняться в пользу российских компаний».
О том, как развивается рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге и регионах, рассказал вице-президент ГУД, президент ГК «Бекар» Александр Шарапов: «Не секрет, что Россия стала очень привлекательной для иностранных инвестиций. Речь идет в первую очередь о регионах, которые догоняют нашу столицу по возможностям. По приросту доходов населения в российских городах Москва давно уже потеряла лидерство, а по динамике роста товарооборота оборота отошла на 8-е место. Сегодня доходность коммерческой недвижимости в среднем по Москве составляет 14%, в Петербурге достигает 17%, а по регионам доходит до 25%.
По опыту компании «Бекар», российские инвесторы (это крупные банки, пенсионные фонды) сегодня готовы инвестировать в проекты с доходностью 14%.
Проблема в том, что в регионах нужно проводить исследования. При этом в большинстве случаев официальная статистика по рынку отсутствует».
По данным компании «Бекар», в регионах на сегодняшний момент практически отсутствуют бизнес-центры класса А и В.
Если говорить о Петербурге, там наблюдается большой недостаток офисных помещений. Объем введенных в 2005 году площадей составляет лишь 1/3 от запланированного объема ввода. Введенные бизнес-центры уже заполнены арендаторами».
Насколько перспективны регионы, по сравнению с Москвой? Как будет развиваться российский рынок коммерческой недвижимости в 2006-07 гг.? Что принес 2005 г. девелоперам и управляющим компаниям? Эти вопросы обсуждались на прошлой неделе в гостинице «Балчуг Кемпински» (Москва) в рамках ежегодного Рождественского саммита «Итоги рынка коммерческой недвижимости-2005, который был организован НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости». В саммите приняли участие около 50 специалистов ведущих московских и региональных компаний. Партнерами мероприятия выступили журнал Commercial Real Estate и информационный портал Arendator.ru.
Основной итог дискуссии – российский рынок коммерческой недвижимости продолжает динамично развиваться. Практически все сегменты рынка (офисы, торговая недвижимость, гостиничный бизнес) перспективны и приносят инвесторам стабильный доход.
В 2006-07 гг., по прогнозам специалистов, будет расти спрос на качественные проекты во всех сегментах рынка, стимулируя спрос на услуги профессиональных управляющих компаний.
Регионы по-прежнему будут лидировать по количеству вводимых торговых и офисных площадей. Именно крупные региональные центры (такие как Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск, Челябинск, Калининград и др.) в ближайшие годы станут местом притяжения западных и московских инвесторов, считают специалисты.
Кто крупнее, кто быстрее
Наиболее заметной тенденцией уходящего года стала региональная экспансия со стороны крупных операторов «ритейла», которые в 2005 г. активно расширяли свои торговые сети. Такие проекты, в частности, реализовывали «Перекресток», «Карусель», «Седьмой Континент» и другие компании.
«В 2005 г. в Москве и регионах было построено большое количество ТРК, среди которых были и не совсем удачные проекты. Причина кроется не только в выборе месторасположения, концепции или формата ТЦ. Серьезные последствия имеют ошибки, связанные с управлением объектом», - считает управляющий партнер ГК «Торговый квартал» Марк Афраймович. По его словам, приход серьезных игроков на региональные рынки будет способствовать повышению спроса на услуги профессиональных управляющих компаний.
Форматы укрупняются
Другая тенденция - в регионах меняется формат девелоперских проектов. «Ритейл» больше не интересуют объекты менее 20 тыс. кв. м. Если раньше в сегменте торговой недвижимости спросом пользовались проекты, начиная от 30 тыс. кв. м. То сейчас эта цифра выросла до 70-150 тыс. кв. м. Так, компания «Росевродевелопмент» планирует строить в Новосибирске и Самаре 3 торговых центра площадью 150 тыс. кв. м каждый, говорит Марк Афраймович.
Качество – в цене
Как считают специалисты, в 2006-07 г.г. региональные и столичные рынки будут развиваться в сторону повышения качества проектов. Это касается всех сегментов коммерческой недвижимости - офисов, торговых центров, гостиниц.
Генеральный директор компании «Астера» Джефри Кокс отметил, что несмотря на непрерывное строительство торговых центров в Москве, спрос на качественные площади остается стабильно высоким, их занятость в концептуальных проектах составляет 98-100%. Недостатки месторасположения, концепции снижают спрос на помещения в неудачных торговых центрах, где уровень свободных площадей может достигать до 10%, - говорит он.
Торговый бум
В Москве, так же как и в регионах, спрос на торговые площади превышает предложение. По словам Максима Гасиева, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International, в 2005 г. в столице открылось 10 крупных торговых центров. Вдвое больше объектов заявлено к открытию на 2006 г.
Активно делаются шаги в строительстве подземных торговых центров.
Наметились тенденции к всплеску девелоперской активности на третьем транспортном кольце, компании расширяют сферу своей деятельности, все чаще обращаясь к ритейлу.
Из основных событий, которые произошли на рынке торговой недвижимости, Максим Гасиев отметил следующие: открытие третьего магазина IKEA, запуск гипермаркета Реал, открытие ZARA на Тверской, реставрация кинотеатра «Октябрь», формирование Moscow Retail Research Forum, в которой вошла четверка ведущих консалтинговых компаний. Вскоре на российский рынок будут выходить крупноформатные игроки, такие как Castorama, Decatlon. Арендные ставки, по словам Максима Гасиева, не претерпели значительных изменений.
Петербург не отстает
По итогам 2005 г. неплохие результаты показал петербургский рынок, который по многим показателям неожиданно приблизился к Москве.
«Сегодняшние цифры уже сопоставимы с Москвой. В 2006-07 гг. в Северной столице будет введено около 1 млн. кв. м торговых площадей», - говорит президент ГУД, управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.
По его словам, на рынке появились новые форматы, проекты стали более дифференцированы по своим нишам, ставки аренды стабилизировались. До конца года в Петербурге должны открыться два интересных объекта – торгово-развлекательные комплексы «Гранд Каньон» и «Южный Полюс», которые обещают стать событием в своем сегменте. Есть примеры «неуспешных» торговых центров», - говорит Юрий Борисов.
Офисы снова подорожают
По прогнозам специалистов, в 2006-07 гг. в Москве ожидается рост арендных ставок в бизнес-центрах класса А. Сегмент офисной недвижимости на рождественском саммите обсуждался отдельно.
Даррелл Станафорд, управляющий директор компании Noble Gibbons в ассоциации с Richard Ellis, озвучил основные итоги и тенденции московского рынка в сегменте бизнес-центров класса А.
«Помещения класса А пользуются все большим спросом. Здания, которые сейчас строятся, заметьте, несмотря на то, что арендаторы смогут в них въехать только в 2006 г., уже почти целиком заполнены. Хотя предложение тоже растет очень быстро. Так, в 2006 г. мы ожидаем, что будет введено 400 тыс. кв. м, в 2007 г. – 560 тыс. кв. м и т.д. Большинство офисов класса А в Москве пока арендуют крупные международные корпорации. Однако в будущем это соотношение будет меняться в пользу российских компаний».
О том, как развивается рынок офисной недвижимости в Санкт-Петербурге и регионах, рассказал вице-президент ГУД, президент ГК «Бекар» Александр Шарапов: «Не секрет, что Россия стала очень привлекательной для иностранных инвестиций. Речь идет в первую очередь о регионах, которые догоняют нашу столицу по возможностям. По приросту доходов населения в российских городах Москва давно уже потеряла лидерство, а по динамике роста товарооборота оборота отошла на 8-е место. Сегодня доходность коммерческой недвижимости в среднем по Москве составляет 14%, в Петербурге достигает 17%, а по регионам доходит до 25%.
По опыту компании «Бекар», российские инвесторы (это крупные банки, пенсионные фонды) сегодня готовы инвестировать в проекты с доходностью 14%.
Проблема в том, что в регионах нужно проводить исследования. При этом в большинстве случаев официальная статистика по рынку отсутствует».
По данным компании «Бекар», в регионах на сегодняшний момент практически отсутствуют бизнес-центры класса А и В.
Если говорить о Петербурге, там наблюдается большой недостаток офисных помещений. Объем введенных в 2005 году площадей составляет лишь 1/3 от запланированного объема ввода. Введенные бизнес-центры уже заполнены арендаторами».