Андрей Степаненко: любой товар должен быть красиво подан

В 2005 году темпы приватизации городского имущества значительно ускорились, а сам товар, который петербургские власти выставили на реализацию, стал значительно разнообразнее. Продавались акции ведущих городских гостиниц и аварийные здания, крупные земельные массивы и скромные встроенные помещения. О наиболее интересных торгах, перспективных направлениях и о новом статусе Фонда имущества рассказывает его директор Андрей Степаненко. – Для меня лично главное событие года - это реорганизация Фонда. Мы теперь не госучреждение, а акционерное общество, которое на 100% принадлежит городу. Такая организационно-правовая форма полностью отвечает нашей основной задаче - выгодно и дорого продавать государственное имущество, а также контролировать то, как покупатели выполняют инвестиционные обязательства. В рамках госучреждения реализовать такой подход достаточно сложно, хотя мы честно старались это делать. Сейчас зарплата работников Фонда напрямую зависит от эффективности продаж. Кроме того, нам приходится заниматься продвижением и рекламой объектов, которые мы готовим к торгам. Это уже чисто коммерческая деятельность, и она тоже не укладывается в формат госструктуры. А ведь любой товар, в том числе и государственный, нужно подготовить к торгам и завернуть в красивую обертку, чтобы он понравился покупателю. Вот сейчас - будучи АО - мы чувствуем себя в своей тарелке. Кроме того, мы единственная организация, уполномоченная работать по приватизации городского имущества. Такая монополия нас, честно скажу, радует. Но мы доказываем, что торгуем лучше всех. Я думаю, не все рынки должны быть конкурентными. Конкуренция в сфере продажи госимущества вряд ли повысит эффективность продаж. Другое важное достижение года состоит в том, что Минэкономразвития подключило реальных игроков рынка, в том числе и наш Фонд, к подготовке нового федерального закона о приватизации. Есть надежда, что закон получится грамотным и не спровоцирует такой провал на рынке, который приключился в начале года в связи с реформой системы регистрации. Что касается нашей непосредственной работы, цифры довольно показательны. По данным на 15 декабря, в 2005 году Фонд провел на 70% больше торгов, чем в 2004. Состоялось 306 аукционов и конкурсов. Так что динамика очевидна. Город все больше склоняется к тому, чтобы распределять госсобственность именно на торгах. Если в 2004 еще какие-то сомнения на этот счет были, то сейчас они исчезли даже у районных администраций. Я думаю, итоги 2006 года будут еще более впечатляющими. В 2005 мы отработали механизм продажи арендованных помещений. Тенденция перехода от аренды городских площадей к их выкупу понятна как участникам рынка, так и властям, в том числе и большинству депутатов ЗС. А если для кого-то она еще неочевидна, то мы, как в рекламе, «идем к ним». Фонд готов заниматься ликбезом, проводить семинары для арендаторов, в том числе и выездные - в Пушкине, Кронштадте. Многие предприниматели не подают заявки на аукционы только потому, что просто мало о них знают. Это не самое доходное для города направление приватизации, но политически важное. Особой стагнации на строительном рынке, о которой все говорили, мы по итогам торгов не заметили. Одно уже то, что удалось по $244/кв. м реализовать участок 12,7 га с недостроенными корпусами МАПО на пр. Просвещения, свидетельствует о довольно активной конъюнктуре. Аукцион был реальный. В результате доля РФ в этом объекте возросла в цене в пять раз. Самым ликвидным товаром по итогам года оказались аварийные здания, которые по распоряжению правительства №33-рп продаются единым лотом с участками. Этими объектами активно интересуются иностранцы, которых привлекает право собственности на землю. По реализации аварийных квартир Фонд выполнил план на 121%. В домах на ул. Мира и на Синопской наб. мы объединили в лоты по несколько квартир и продали их на аукционах, а не на конкурсах с инвестиционными условиями (как делали это до сих пор). Аукционную форму торгов выбрали сознательно, чтобы покупатели могли сразу же оформить право собственности на объекты и как можно быстрее вовлечь их в оборот. Конкурс по приобретению жилья для расселения граждан из санитарной зоны КАД - отдельная история. За один раз мы купили 570 квартир из 856 запланированных. Причем половина этого жилья находится в домах, которые уже сданы госкомиссии или пройдут ее до января. Расселенцам остается только позавидовать: многие из них поедут в кирпично-монолитные новостройки, расположенные в хороших районах (на севере города, в Пушкине и пр.). Федералы не могли справиться с этим расселением четыре года, а городу потребовалось полгода на решение проблемы. Хотя трудностей было много. Например, с тем, чтобы перечислить выделенные на расселение средства из федерального в городской бюджет. Конечно, предстоит еще оформить квартиры в собственность Петербурга и передать нанимателям. По плану это нужно сделать до 1 августа, и особых проблем я здесь не вижу. Следующий квартирный конкурс, видимо, пройдет в марте. Раньше не получится: нужно внести поправки в городской бюджет на 2006 год. Я уверен, что мы легко докупим недостающие квартиры. Еще одна тенденция последних месяцев - бум приватизации участков под объектами недвижимости. Покупателей стимулируют слухи о повышении выкупной цены земли. Мы просто завалены договорами, а план по этой статье Фонд перевыполнил на 230%. – Какие торги вам запомнились больше всего и принесли наибольшее удовольствие? – Естественно, аукционы по продаже акций гостиниц «Октябрьская» и «Москва», а еще - торги по МАПО. За этот федеральный недострой шла действительно красивая борьба. Две компании (ЛЭК и ЛСР), которые входят в число основных игроков петербургского строительного рынка и давно друг друга знают, не стали договариваться между собой и активно торговались. – А что далось тяжело? – Торги по «коротким» пакетам за 19-й квартал СУН. Был еще такой легендарный объект - аварийный дом в Рабфаковском переулке, который не могли реализовать несколько лет. В итоге мы все же его продали, но стартовая цена снизилась со 100 млн. руб. примерно в четыре раза. На очереди - еще один трудный адрес: малоликвидное здание на наб. Фонтанки, 89. Оно упрятано во дворе и не имеет подъездов. – Какая форма торгов, на ваш взгляд, наиболее удачна? – Конечно, открытые аукционы. Это более живая и понятная для участников процедура. То, что какие-то закулисные манипуляции здесь в принципе исключены, тоже благоприятно сказывается на формировании цены. Хотя в отдельных случаях и закрытые торги приносят отличные результаты. Так было, например, при продаже здания на Невском пр., 25. Претендентов оказалось всего двое, они подавали заявки в конвертах, и разрыв в предложенных ценах оказался очень существенным. Если бы торг был открытым, вряд ли мы бы получили такую сумму. – Какие новые категории покупателей вы заметили в 2005 году? – Активны были банки. И Сбербанк, и ПСБ приватизировали помещения, которые они занимали по договорам аренды с КУГИ. Думаю, что в 2006 году свои многочисленные объекты постараются выкупить «Росгосстрах» и «Невская оптика». Они понимают, что ставки аренды будут расти, а кредитные деньги дешевеют. Довольно сильно заявил себя холдинг «Адамант», который участвовал в приобретении гостиницы «Москва». Серьезно выступили московские компании, купившие землю в Солнечном. Приятно, что среди победителей торгов много физических лиц и малых предпринимателей. Это очень важно для рынка и разрушает миф о том, что придут крупные компании, все на корню скупят и будут диктовать арендаторам жесткие условия. Иностранцы тоже были активны. Например, компания «Моби Дик» купила в Кронштадте незавершенный объект. Киприоты приобрели Невский, 25. Недавно мы ездили на инвестиционные выставки в Барселону и Лондон и с удивлением обнаружили, что их участники знают, что именно продается в Петербурге. Кстати, мы рекламируем крупные объекты, например "Новую Голландию", в нескольких зарубежных изданиях (Wall Street Journal, Sunday Times). С нового года мы хотим подключить к продажам иностранных консультантов. Сейчас готовимся подписать рамочные договоры с британской и французской компаниями. Они будут продвигать государственные объекты в Петербурге, а мы, например, попытаемся продавать здесь апартаменты, расположенные в Лондоне. Почему бы и нет? Итоги работы Фонда имущества в 2005 году (на 15.12.2005) Объекты продажи Количество проданных объектов Количество принятых заявок Суммарная цена продажи, млн. руб. Акции ОАО 23 95 2763,3 Объекты нежилого фонда 362 829 325,1 Участки по «короткому» пакету 65 102 1378,6 (за весь срок договора) Участки по полному пакету 11 31 297,0 (за весь срок договора) Здания с земельными участками 80 232 1178,0 Аварийные квартиры 38 63 49,6