Владислав Назаров: надо только поверить, что ипотека – это реально

Даже трехкратный рост объемов петербургской ипотеки за год не означает, что идея покупать жилье в долг стала для большинства горожан приемлемой и привычной. О преодолении психологических барьеров и факторах влияния на будущее ипотеки рассуждает генеральный директор ОАО «Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров. - Владислав Борисович, на ваш взгляд, станет ли Петербургский ипотечный форум, который состоится 1 марта, катализатором развития рынка? Или же его основная цель – просвещение и информирование? - Форум – это обмен мнениями между специалистами данной области, и вся информация может остаться в узком кругу участников мероприятия. Но если события будут широко и грамотно освещаться в средствах массовой информации, он сможет дать новый импульс пропаганде ипотечного кредитования, формой разъяснительной, просветительской работы среди населения. - Значение слова «ипотека» уже не надо объяснять большинству горожан. И все же, есть ли вопросы, в которых информационные пробелы наиболее очевидны? - Россияне уже начали разбираться в финансовых механизмах, в том числе и схемах улучшения жилищных условий. Но также немало людей, для которых слово «ипотека» не несет пока особой смысловой нагрузки. И в этом отношении одной из главных задач форума является разъяснение механизма ипотеки как наиболее цивилизованного и безопасного способа приобретения жилья на данный момент. А на конкретные вопросы всегда ответит специалист банка или нашего ипотечного агентства, куда любой петербуржец может обратиться. Но, повторяю, первоначальная задача – информационная работа. - Часто массовость ипотеки напрямую связывается с уровнем процентных ставок. В то же время многие участники рынка считают, что проблема скорее в недостаточном предложении подходящих для покупки в кредит квартир. Ваше мнение по этому поводу? - Я не придерживаюсь ни первой, ни второй точек зрения. Ставки зависят от уровня инфляции и состояния финансового рынка в конкретный период. Они отражают реальную экономическую ситуацию в стране, и разговорами о том, что неплохо бы их снизить, ничего не изменишь. Ставка – это всего лишь количественный показатель, и ее размер особого влияния на решение гражданина взять ипотечный кредит не оказывает. Нет такого барьера, при преодолении которого можно было бы сказать, что свершился прорыв в ипотечном кредитовании, и путь на этот рынок открыт. Узость рынка жилья - тоже недостаточный аргумент. «Бюллетень Недвижимости» публикует достаточно предложений по продаже квартир, как в возводимых домах, так и в готовом фонде. Объемы нового строительства не уменьшились, и ситуация на жилищном рынке достаточно благоприятная. Я считаю, что вопрос скорее в самосознании. Если человек решил приобрести квартиру в кредит, ему не помешают ни процентные ставки, ни что-либо другое. Когда делать этого не хочется, всегда найдутся аргументы против ипотеки. Необходимо поверить в себя, в то, что это возможно и реально. То есть мы опять возвращаемся к вопросу пропаганды ипотечного кредитования, разъяснения его преимуществ при решении жилищных проблем. В принципе это нормально, когда новый банковский продукт, новая форма финансовой услуги порождает сначала недоверие, затем изучение и уже впоследствии - восприятие и использование. Мы преодолели стадию недоверия: к ипотеке перестали относиться, как к методу обмана неискушенных граждан, пришли к стадии изучения. Но до этапа повсеместного применения еще неблизкий путь. – Для решения жилищной проблемы в России на уровне правительства была принята программа «Жилище» как часть национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». На ваш взгляд, достаточно ли этих документов в качестве государственной поддержки развития ипотеки? - Мне трудно пока давать оценку, так как вопрос не столько в принятии нормативных актов, сколько в их реализации на практике. Когда будет определено финансирование, установлены правила игры для участников рынка, тогда можно будет говорить о каком-то реальном влиянии данных документов на развитие ипотечного кредитования. О достаточности государственной поддержки тоже нельзя судить однозначно. В моем понимании ипотека, как и прочие виды кредитования, продукт рыночный, и он будет развиваться, набирать обороты и без участия государства, но оно может выступать катализатором процесса. До сегодняшнего дня, я считаю, это воздействие было достаточно эффективным в рамках работы АИЖК. – Строители считают, что принятие жилищного пакета, в частности Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», отрицательно сказалось на росте объемов жилищного строительства, так как банки крайне неохотно кредитуют под «первичку». Каким вы видите решение данного вопроса? - Закон № 214 регулирует деятельность строительных организаций в первую очередь, а не ипотечных агентств, поэтому я могу комментировать ситуацию только как сторонний наблюдатель. С моей точки зрения, никто механизм долевого участия в строительстве не отменял. Просто новое законодательство сделало реализацию инвестиционных проектов за счет средств дольщиков более трудоемкой, более подконтрольной. Но разве это плохо? Кредитные организации давно уже работают под жестким контролем Центрального банка России, и банковская деятельность от этого только выиграла, стала более прозрачной и цивилизованной. Да, закон содержит ряд норм, которые несколько усложняют механизм долевого участия, это признают и сами разработчики. Поправки в него уже готовятся, и, как уверяет Ассоциация домостроителей, в недалеком будущем их рассмотрит и примет Госдума РФ. Но это не значит, что, в принципе, нельзя работать в рамках нового законодательства. - В данный момент ОАО «Петербургское ипотечное агентство» готовится к реализации программы, согласно которой предполагается выдавать кредиты под строящееся жилье. По какой схеме это будет происходить? - Да, агентство ведет переговоры с рядом банков-партнеров о возможности кредитования долевого участия в строительстве. Надеемся, что в ближайшее время будет реализован пилотный проект с одной из кредитных организаций. Если он покажет свою жизнеспособность, безусловно, продолжим работать в этом направлении с другими партнерами и строительными организациями, которые проявят заинтересованность. Что касается существующей стандартной программы АИЖК, в ее рамках предусмотрено финансирование договоров долевого участия, но согласно условиям договор должен соответствовать закону № 214-ФЗ. Залогом может быть имеющееся жилье или права по договору о долевом участии. Есть много вариантов. Важно, чтобы банки и строители пошли в этом вопросе навстречу друг другу. - Как относятся к проекту кредитования «первички» банки - партнеры Петербургского ипотечного агентства? - Настороженно, но положительно. Все понимают, что этот механизм развивать надо. Иначе действительно начнутся проблемы в строительной индустрии, а это означает проблемы в экономике субъекта Федерации. Поэтому мы стараемся выступить катализатором процесса взаимодействия банков и строителей. - Некоторые участники рынка считают, что рано говорить о развитии вторичного рынка ипотеки (ипотечных ценных бумаг), поскольку пока не создан и первичный. Согласны ли вы с этим мнением? - Ипотека без рынка ценных бумаг развиваться не сможет. Чтобы деньги давать, надо их где-то взять. Вторичный рынок ипотеки - и есть механизм "восстановления" денег, которые потрачены на выдачу кредитов. Два механизма ипотеки должны функционировать параллельно. Достаточно посмотреть, как это успешно работает в других странах, чтобы понять, каким рынок ипотечного кредитования будет в нашей стране. АИЖК обещает, что дебютный выпуск ипотечных бумаг состоится в первом квартале текущего года. Надо понимать, что без этого реальная ипотека существовать не будет. Если такой механизм в ближайшее время не заработает, рынок может просто встать. - В России за основу взята американская модель ипотечного кредитования, при которой и необходим вторичный рынок. Действительно ли она наиболее жизнеспособна в условиях нашей финансовой системы? Возможно ли развитие альтернативных схем приобретения жилья? - Каждая модель по-своему хороша. Есть свои плюсы в американской, есть положительные стороны и в континентальной, или европейской. Континентальная модель – одноуровневая, ее основой является деятельность ипотечных банков. Ипотечные кредиты остаются на балансе банка-эмитента, который самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг. Американская модель имеет двухуровневое строение: выданные ипотечные кредиты банки переуступают специализированным агентствам – операторам вторичного рынка. Она вполне адекватно отвечает нашим реалиям, так как в России большинство банков не имеют возможности финансировать долгосрочные кредиты. Но, например, и германская модель, а именно - стройсберкассы, имеет право на существование. Сейчас в Госдуме рассматривается проект закона "О стройсберкассах". Хотя я не вижу особого смысла в его принятии, поскольку в этих организациях принципы накопления действуют почти так же, как в жилищно-накопительных кооперативах. Зачем вводить еще один практически дублирующий закон, мне непонятно. Жилищно-накопительная схема приобретения жилья уже действует и будет развиваться в дальнейшем. Возможно, пока это рисковая схема, но, в принципе, даже положить деньги на депозит может быть рискованным делом. Вопрос в том, как будет контролироваться данная система государством. В СССР были жилищные кооперативы, и государственные органы полностью контролировали их финансовую деятельность. Сейчас контроль деятельности ЖНК передан Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Если он будет достаточно жестким, схема начнет успешно работать и станет таким же цивилизованным способом приобретения жилья, как и ипотека. - Что, на ваш взгляд, сейчас более всего необходимо для дальнейшего развития ипотеки: снижение банковских ставок по кредитам, улучшение сервиса, связанного с их выдачей, или разъяснительная работа с населением? - Важно все! Делить на главное и второстепенное не совсем правильно. Вопрос - в каком направлении действовать? Процесс снижения ставок контролируется уровнем инфляции, ниже они быть не могут на данном этапе. Что касается разъяснительной работы среди населения и развития сервиса – это то, что мы можем реально делать. И если пропаганда ипотечного кредитования в большей степени зависит от подачи грамотной информации в СМИ, то развитие сервиса является обязанностью кредитных организаций. Собственно, сервис – это умение банковских специалистов грамотно работать с клиентом. Потребность людей улучшать свои жилищные условия далеко не реализована, но сейчас предложение в рамках ипотечных банковских программ явно превышает спрос именно из-за недостаточного уровня предоставления данных услуг. Задача сделать ипотеку доступной для широких слоев населения, на мой взгляд, уже решена. Сейчас главное – катализировать процесс информационной работы с населением. И возможности Петербургского ипотечного форума как направляющей силы в этом процессе трудно переоценить.

• Автор: Виктория Лепихова