213 0
Альтернативные источники инвестированияв строительство жилья
Краткая стенограмма «круглого стола» «Альтернативные источники инвестированияв строительство жилья», который состоялся 14 февраля 2006 года. Организаторы: Фонд «Институт экономики города», Санкт-Петербургский Союз строительных компаний «Союзпетрострой».
Для участия в работе круглого стола приглашены руководители компаний:
Банк «Санкт-Петербург», «МДМ-Банк», «Райффайзен-Банк», Сбербанк, Балтийский банк, банк «КИТ Финанс», Городской ипотечный банк, ПИФ ПСБ «Жилая недвижимость», «Источник-строй», «Петротрест», МИСК, «Трест №68», «Строительный трест», «Импульс», «Невский синдикат», «Новая Эра», «Петербургреконструкция», «РИКЭЛ»,Торговый дом «Сигма», «Ленстройтрест №5», «Феникс», «Центр долевого строительства», «Ленстройматериалы», «Строймонтаж», АН «ИТАКА», «Пионер», «М-Индустрия», Корпорация «Петербургская недвижимость», УК «Арсагера», УК «ДОХОД», «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Северный город», «47 Трест», «Трест № 36», «Петербургстрой-Сканска» и других.
Л. Каплан:
Главный вопрос, который мы сегодня обсудим - это проблема кредитования застройщиков банками.
Как вам известно, практика долевого участия в строительстве жилья сейчас становится достаточно проблематичной. Конечно, она не должна прекратиться. Появившись первоначально в Санкт-Петербурге, «долевка» позволила нам в конечном счете выйти на сегодняшние объемы ввода построенных объектов. Напомню, что 10 лет назад объем ввода был менее полумиллиона кв. метров в год. Но сегодня застройщики, в отличие от ситуации, имевшейся на рынке полтора года назад, начали остро ощущать недостаток средств. Стало значительно меньше дольщиков, так как налицо кризис продаж и перегрев рынка, в законах появились требования, которые предполагают наличие у застройщиков больших средств еще до начала строительства. Участие в торгах тоже требует значительных финансовых ресурсов.
Банки готовы кредитовать строителей, у них имеются средства для вложения в реальный сектор экономики. Однако сегодня в строительство идет лишь около 4-5 % ресурсов коммерческих банков. И мы должны сегодня попытаться выяснить, почему не происходит такого важного и остро необходимого взаимодействия банков с застройщиками, каковы риски банков, каковы проблемы, и, второе - почему застройщики не могут представить банкам приемлемые залоги, которые бы обеспечивали их риски.
Кроме того, мы рассмотрим другие источники инвестиций в строительство - ЖНК, паевые инвестиционные фонды, создание управляющих компаний, выход на рынок ценных бумаг.
В. Джикович:
Банки работают в сфере недвижимости и строительства в двух направлениях. Первое - это ипотечное кредитование. Объем выдачи ипотечных кредитов увеличился за год почти в 2 раза, многие банки стали этим заниматься. Лидером по ипотеке на Северо-Западе является Сбербанк, работает по этой схеме также Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, банк «Дельта-Кредит», банк «Уралсиб», «ПСБ», из иностранных - Райффайзенбанк и другие. Принята городская программа по ипотеке. Санкт-Петербургским ипотечным агентством подписан договор с рядом петербургских банков. В целом можно сказать, что это дело довольно успешно развивается: снижаются ставки по ипотеке, начинается открытая конкуренция между банками, снижаются требования к заемщикам, объем первого взноса и т.п. То есть в этом отношении прогресс имеется.
Однако все это относится почти исключительно к сфере вторичного рынка. Что касается первичного жилья и прямого кредитования застройщиков - мы не можем пока сказать, что есть какие-то интересные финансовые схемы. Отдельные банки пытаются работать со строительными компаниями. Во многом это связано с наличием определенных деловых взаимоотношений. Как правило, деньги привлекаются под достройку уже начатых (в лучшие времена) объектов. Такие схемы тоже называют ипотекой. Но на наш взгляд, это к ипотеке отношения не имеет. Суть проста - банк предлагает заемщику (дольщику) кредит на покупку строящегося жилья у определенного застройщика в определенном доме. Таким способом, например, с компанией «Северный город» работает Сбербанк, ПСБ, с компанией Сканска - Райффайзенбанк, с ЮИТ Лентек - банк Сосьете Женераль. У Сбербанка есть интересное новшество по финансированию застройщиков - он предлагает дольщикам сделать беспроцентный вклад на приобретение строящегося жилья, причем сам застройщик при этом уже не имеет дела с дольщиками, а кредитуется только банком.
Но все это исключение из обычной практики. А практика, к сожалению, такая - банки не могут кредитовать застройщиков так же, как и обычных потребителей, потому, что застройщики не могут предоставить банкам ликвидного обеспечения (залога), который необходим банку для того, чтобы предоставить сразу все средства, необходимые для строительства жилого дома.
До недавнего времени каждый застройщик по сути был инвестиционным банком - сам привлекал средства дольщиков, сам был девелопером, заказчиком, сам привлекал подрядчиков и т.д. Но с выходом 214-го закона прежняя практика больше не может существовать в том же виде. С другой стороны, степень капитализации большинства строительных компаний, отсутствие открытости и прозрачности не позволяет им проходить банковский андеррайтинг. Кроме того, андеррайтинг и получение кредита -это достаточно длительный процесс. Поэтому никакого массового сотрудничества банков и застройщиков пока нет. Есть только отдельные примеры. Скажем, наиболее крупные или наиболее продвинутые с точки зрения организации бизнеса компании, давно работающие на рынке, могут выпустить корпоративный облигационный заем, и это будет успешно.
Какие можно сделать прогнозы? Возможно, в нынешней ситуации застройщики будут объединяться в крупные пулы, чтобы иметь больше шансов получить кредит или заработать на рынке ценных бумаг. Вероятнее всего, строители будут ориентироваться на увеличение капитализации компаний, на стремление к открытости и прозрачности.
Несколько слов о законодательстве. Я считаю, что принятие закона №214 - это хорошо, и в принципе этот закон правильный. Все риски до его вступления в силу концентрировались на дольщиках, и масса людей пострадало. Люди должны быть защищены. Что касается интересов банков - полезно было бы внести в закон 214 небольшую поправку: снять пункт об ответственности банка перед дольщиками при неисполнении условий со стороны застройщика. Банк не может нести ответственность за действия застройщика. Если это будет закреплено законом, банки смогут, снизив свои риски, выдавать больше кредитов.
В дальнейшем развитие кредитования застройщиков и рост ипотеки будет связан в первую очередь с ростом платежеспособного спроса населения. Средняя заработная плата сегодня по России - 5,5 тыс. рублей. При таком уровне доходов приобретать квартиры невозможно. И даже снижение процентов по ипотеке тут роли не сыграет. Программа «Доступное жилье» при таком уровне доходов без прямой господдержки будет погребена под сукном.
Что касается кредитования застройщиков - если так сложилась ситуация, что у застройщиков нет ликвидного обеспечения, то государство, на мой взгляд, должно взять хотя бы часть рисков банков на себя. Так же как это было с ипотекой: ипотечные государственные агентства взяли на себя все риски, и ипотека, хотя и медленно, но пошла.
Должен быть механизм, который сможет разделить риски банков.
В. Желиостов:
Мы банки, живем настолько хорошо, насколько хорошо живет наша клиентура. Мы до апреля 2005 года использовали схемы кредитования и пополнения оборотных средств застройщиков. Схемы кривые, косые, но они так или иначе работали. Скажем, стандартный жилой дом - 10 000 кв. метров, стоимость 700-800 долларов за метр. Всего - 8-9 млн. долларов. Мы исходили из того, что застройщику требуется около половины этой суммы, чтобы дом поднять, вывести на 4-5 этаж. Затем у него появляются дольщики, он отдает кредит и не имеет проблем с финансированием.
Сейчас ситуация поменялась, так как квартиры не продаются, дольщиков мало, соответственно - потребность в финансировании выросла, а средств, чтобы отдавать кредит, стало меньше. Почему этих средств мало? Не только потому что дольщиков нет, но и потому, что в Петербурге очень немного застройщиков с хорошими активами, с высокой степенью капитализации компании, которые подходят под банковские требования по предоставлению кредитов.
Немного скажу об ипотеке. Строительный филиал «ПСБ», который я возглавляю, - один из немногих, если не единственный в городе, где соотношение кредитов на первичном и вторичном рынке - примерно 80/20 %. Мы работаем только с давно известными компаниями с хорошей репутацией. Правда, это все - квазиипотечные схемы. Я солидарен с Владимиром Велийковичем, во-первых, в том, что без господдержки платежеспособного спроса ипотека не будет реально влиять на строительный рынок, а во-вторых, ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое кредитование. Мы только лишь немного расширяем группу населения с платежеспособным спросом, которая затем идет и вкладывает свои деньги в строящееся жилье. Если обычно в дольщики шли только те состоятельные люди, которые могли рассчитаться с застройщиком в течение 1,5- 2 лет (срок строительства дома), то теперь люди могут растянут платежи на 10-15 лет, и платят не застройщику, а банку, и по завершению строительства с застройщиком рассчитывается именно банк.
Но этого, повторяю, при имеющемся денежном дефиците недостаточно. Кредиты на строительство дома не могут заменить прямых кредитов на пополнение оборотных средств. Ситуацию усугубляют также циклические спады платежеспособного спроса - летом 2004 и 2005 года. То есть в период наибольшей инвестиционной активности наблюдается острая нехватка оборотных средств, и ипотечные схемы только в небольшой части могут их восполнить.
Таким образом, Возможности банков сократились, идет укрупнение компаний и капитализация крупных открытых компаний. Но ощущение такое, что этот закон № 214 включили все же несколько резковато - может быть его введение надо было все же растянуть на несколько лет.
Н. Косарева:
Все представители банков говорят, что нет ликвидного обеспечения у строительных компаний. Но ведь у дольщика вообще нет никакого обеспечения, по сравнению с застройщиком, а его кредитуют! Почему так происходит? Кроме того, нас не очень интересует процесс кредитования на оборотные средства. Под кредитованием застройщиков мы понимаем проектное финансирование, когда возврат идет в результате завершения проекта. В этом случае обычно в залог идут права аренды земельного участка, залог вновь возводимого объекта. То есть может не быть дополнительных активов у застройщика, но есть базовое - то, чего НЕТ у человека дольщика, который, тем не менее, получает свой кредит!
В. Желиостов, В. Джикович:
У дольщика обязательно проверяется кредитоспособность. Если он в течение нескольких лет получает достойную зарплату - вот вам и обеспечение кредита. И для этого есть специальные банковские методики. Дольщик - это другой случай.
Л. Каплан:
Все строительные риски, согласно инструкции Госбанка, относятся к третьей категории и требуют при кредитовании создания банковского резерва, равного выданному кредиту. Это огромный объем резервирования, на который очень мало банков пойдет. Я обращаюсь в Фонду с просьбой - поработать над этим вместе с Госбанком. Может быть, перевести строительные риски во вторую категорию?
В. Джикович:
Из-за того, что Госбанк перепишет инструкцию, риски банков не уменьшатся. Они все равно будут лежать только на банке.
Н. Косарева:
Но ведь если застройщик не закончит объект или обанкротится, то банки получат сразу невозврат сотен кредитов, выданных дольщикам. Так почему же дольщикам выдают, а застройщикам нет?
В. Гольман:
Может ли бизнес-план стать обеспечением кредита?
В. Желиостов:
Бизнес-план присутствует в любом проекте, но предметом залога он не является.
А. Копейкин:
Что нужно сделать, чтобы ввести, как на Западе, нормальную практику кредитования застройщиков и снять риски с дольщиков? Что нужно сделать в законодательстве? Может быть, нужно законодательно закрепить определенный уровень капитализации застройщика?
В. Гольман:
Задействовать стабилизационный фонд, построить миллионов 20 кв. метров жилья и начать продавать его по ипотеке.
В. Джикович:
Банк - это всего лишь финансовый посредник, который собирает деньги и направляет их туда, где они могут «прирасти». Деньги это чужие, соответственно, риски должны быть рассчитаны. Банк может предоставить деньги тем, кто имеет такое обеспечение под займ, которое будет ликвидно. Поэтому мы можем иметь дело с компанией, у которой высокая капитализация, которая может обеспечить возврат кредита. И/или мы можем иметь дело в государством, которое возьмет на себя риски в случае невозврата. И кстати, тогда будет ниже процент: чем лучше обеспечение, тем ниже процент.
Р. Филимонов:
Есть ли статистика невозвратов? Кроме тех случаев, которые известны по всей стране, которых - минимальное количество по сравнению с количеством построенных домов?
В. Джикович:
У каждого банка имеется определенная статистика, но публиковать эту информацию никто не будет. Публиковать свои «черные списки» никакой банк не собирается. Но это не имеет отношения к делу - раз невозврата есть, то есть и риски, которые надо обеспечивать.
Р. Филимонов:
Развитие строительного комплекса - это стратегическая задача любой администрации. Это локомотив любой экономики. Однако везде в прессе говорится, что на строительстве можно заработать, что себестоимость строительства низкая, а доходы высокие. Соответственно, говорят и о высоких финансовых рисках, которые несет финансовая система при кредитовании строителей. А если промышленность кредитовать - меньше будут риски? Будет то же самое, только про это никто не говорит, так как промышленность работает довольно тяжело. Так что я хочу сказать, и уважаемый «Промстройбанк» подтвердит, что недобросовестных строителей - мало. Более того, любое строительное бизнес-сообщество старается такие компании к себе на порог не пускать.
И вообще, по крайней мере в Санкт-Петербурге, процент обманутых дольщиков гораздо меньше, чем в любом магазине процент обманутых покупателей.
По проблеме открытости скажу следующее: наверное, компаниям нужно работать для своего продвижения на финансовом рынке. Наверное, это даст многим возможность привлекать дополнительные ресурсы.
Поразило меня мнение банков о том, что государство должно брать риски на себя. Какие риски оно должно взять? Это прямой лоббизм узких банковских интересов. Мало того, что банки берут имущество в залог, так они еще и требуют компенсировать проценты, которые берут с дольщиков (взять их не с дольщиков, а с государства).
Мне кажется, банкам нужно начать зарабатывать не на увеличении ставки кредита, а на увеличении количества кредитов (тем самым снижая ставку). И вообще надо работать по-новому, условия работы изменились. Строительные компании пытаются это делать, пытаются выходить на финансовый рынок, выпускают облигационные займы, увеличивают капитализацию через рынок акций. А ведь все это делает компании максимально открытыми.
Я считаю, что надо перестать уповать на то, что государство компенсирует все потери банковской системы и перестать говорить о жуликах в строительном сообществе. Решение вопросов открытости - за строительными компаниями.
Л. Каплан:
Четыре года назад был принят закон Санкт-Петербурга, до сих пор не отмененный - «О жилищном строительстве». В нем был пункт, говоривший о гарантиях города банкам, дающим кредиты застройщику. В связи с тем, что сейчас будут гарантии федерального бюджета в отношении кредитов застройщикам, которые возьмутся за комплексное освоение территорий (в размере до 40%) - не предполагается ли возродить этот закон к жизни, с тем, чтобы тем, кто рискует выдавать кредиты застройщикам на длительный срок, были бы какие-то городские гарантии?
Р. Филимонов:
Это декларативный, ничем не обеспеченный закон. Идея хорошая, но механизма реализации никакого.
С. Гвоздева:
Говорят о переложении рисков и ответственности на государство. А ведь у нас есть бизнес-сообщества, которые тоже могут на себя взять эти риски, взять солидарную ответственность. Это возможно?
Л. Каплан:
Это делается на Западе, и давно. Существуют Ассоциация жилищных фондов. Что это такое? Строительные компании сами создают фонд, отчисляя средства в пределах 1% от сметной стоимости или рыночной цены от того, что они строят. Принцип прост – клиент, желающий получить квартиру, никогда не должен плакать. То есть, если какая-то компания не выполняет своих обязательств, если происходит банкротство или длительная задержка ввода объекта, то участники строительного процесса (граждане-покупатели и банки) не пострадают и получат возмещение всех убытков.
И любой потребитель в Голландии, скажем, обязательно спросит - вы, компания, входите в этот фонд? И если нет, то у них просто не будут покупать жилье.
М. Зарубин:
Там строительным компаниям по 100 лет, так что нельзя нас равнять с Голландией.
Р. Филимонов:
Те проблемы, которые в Петербурге возникали с дольщиками, строительным сообществом города решались - дома достраивались, люди, хоть и позднее срока, получали свои квартиры.
Л. Каплан:
Но при этом в разы повышается цена квартиры, а истории с передачей квартир тянутся годами - по пять и более лет! Я думаю, все же, что не власти должны «разруливать» те ситуации, которые складываются в бизнесе.
Для участия в работе круглого стола приглашены руководители компаний:
Банк «Санкт-Петербург», «МДМ-Банк», «Райффайзен-Банк», Сбербанк, Балтийский банк, банк «КИТ Финанс», Городской ипотечный банк, ПИФ ПСБ «Жилая недвижимость», «Источник-строй», «Петротрест», МИСК, «Трест №68», «Строительный трест», «Импульс», «Невский синдикат», «Новая Эра», «Петербургреконструкция», «РИКЭЛ»,Торговый дом «Сигма», «Ленстройтрест №5», «Феникс», «Центр долевого строительства», «Ленстройматериалы», «Строймонтаж», АН «ИТАКА», «Пионер», «М-Индустрия», Корпорация «Петербургская недвижимость», УК «Арсагера», УК «ДОХОД», «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Северный город», «47 Трест», «Трест № 36», «Петербургстрой-Сканска» и других.
Л. Каплан:
Главный вопрос, который мы сегодня обсудим - это проблема кредитования застройщиков банками.
Как вам известно, практика долевого участия в строительстве жилья сейчас становится достаточно проблематичной. Конечно, она не должна прекратиться. Появившись первоначально в Санкт-Петербурге, «долевка» позволила нам в конечном счете выйти на сегодняшние объемы ввода построенных объектов. Напомню, что 10 лет назад объем ввода был менее полумиллиона кв. метров в год. Но сегодня застройщики, в отличие от ситуации, имевшейся на рынке полтора года назад, начали остро ощущать недостаток средств. Стало значительно меньше дольщиков, так как налицо кризис продаж и перегрев рынка, в законах появились требования, которые предполагают наличие у застройщиков больших средств еще до начала строительства. Участие в торгах тоже требует значительных финансовых ресурсов.
Банки готовы кредитовать строителей, у них имеются средства для вложения в реальный сектор экономики. Однако сегодня в строительство идет лишь около 4-5 % ресурсов коммерческих банков. И мы должны сегодня попытаться выяснить, почему не происходит такого важного и остро необходимого взаимодействия банков с застройщиками, каковы риски банков, каковы проблемы, и, второе - почему застройщики не могут представить банкам приемлемые залоги, которые бы обеспечивали их риски.
Кроме того, мы рассмотрим другие источники инвестиций в строительство - ЖНК, паевые инвестиционные фонды, создание управляющих компаний, выход на рынок ценных бумаг.
В. Джикович:
Банки работают в сфере недвижимости и строительства в двух направлениях. Первое - это ипотечное кредитование. Объем выдачи ипотечных кредитов увеличился за год почти в 2 раза, многие банки стали этим заниматься. Лидером по ипотеке на Северо-Западе является Сбербанк, работает по этой схеме также Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, банк «Дельта-Кредит», банк «Уралсиб», «ПСБ», из иностранных - Райффайзенбанк и другие. Принята городская программа по ипотеке. Санкт-Петербургским ипотечным агентством подписан договор с рядом петербургских банков. В целом можно сказать, что это дело довольно успешно развивается: снижаются ставки по ипотеке, начинается открытая конкуренция между банками, снижаются требования к заемщикам, объем первого взноса и т.п. То есть в этом отношении прогресс имеется.
Однако все это относится почти исключительно к сфере вторичного рынка. Что касается первичного жилья и прямого кредитования застройщиков - мы не можем пока сказать, что есть какие-то интересные финансовые схемы. Отдельные банки пытаются работать со строительными компаниями. Во многом это связано с наличием определенных деловых взаимоотношений. Как правило, деньги привлекаются под достройку уже начатых (в лучшие времена) объектов. Такие схемы тоже называют ипотекой. Но на наш взгляд, это к ипотеке отношения не имеет. Суть проста - банк предлагает заемщику (дольщику) кредит на покупку строящегося жилья у определенного застройщика в определенном доме. Таким способом, например, с компанией «Северный город» работает Сбербанк, ПСБ, с компанией Сканска - Райффайзенбанк, с ЮИТ Лентек - банк Сосьете Женераль. У Сбербанка есть интересное новшество по финансированию застройщиков - он предлагает дольщикам сделать беспроцентный вклад на приобретение строящегося жилья, причем сам застройщик при этом уже не имеет дела с дольщиками, а кредитуется только банком.
Но все это исключение из обычной практики. А практика, к сожалению, такая - банки не могут кредитовать застройщиков так же, как и обычных потребителей, потому, что застройщики не могут предоставить банкам ликвидного обеспечения (залога), который необходим банку для того, чтобы предоставить сразу все средства, необходимые для строительства жилого дома.
До недавнего времени каждый застройщик по сути был инвестиционным банком - сам привлекал средства дольщиков, сам был девелопером, заказчиком, сам привлекал подрядчиков и т.д. Но с выходом 214-го закона прежняя практика больше не может существовать в том же виде. С другой стороны, степень капитализации большинства строительных компаний, отсутствие открытости и прозрачности не позволяет им проходить банковский андеррайтинг. Кроме того, андеррайтинг и получение кредита -это достаточно длительный процесс. Поэтому никакого массового сотрудничества банков и застройщиков пока нет. Есть только отдельные примеры. Скажем, наиболее крупные или наиболее продвинутые с точки зрения организации бизнеса компании, давно работающие на рынке, могут выпустить корпоративный облигационный заем, и это будет успешно.
Какие можно сделать прогнозы? Возможно, в нынешней ситуации застройщики будут объединяться в крупные пулы, чтобы иметь больше шансов получить кредит или заработать на рынке ценных бумаг. Вероятнее всего, строители будут ориентироваться на увеличение капитализации компаний, на стремление к открытости и прозрачности.
Несколько слов о законодательстве. Я считаю, что принятие закона №214 - это хорошо, и в принципе этот закон правильный. Все риски до его вступления в силу концентрировались на дольщиках, и масса людей пострадало. Люди должны быть защищены. Что касается интересов банков - полезно было бы внести в закон 214 небольшую поправку: снять пункт об ответственности банка перед дольщиками при неисполнении условий со стороны застройщика. Банк не может нести ответственность за действия застройщика. Если это будет закреплено законом, банки смогут, снизив свои риски, выдавать больше кредитов.
В дальнейшем развитие кредитования застройщиков и рост ипотеки будет связан в первую очередь с ростом платежеспособного спроса населения. Средняя заработная плата сегодня по России - 5,5 тыс. рублей. При таком уровне доходов приобретать квартиры невозможно. И даже снижение процентов по ипотеке тут роли не сыграет. Программа «Доступное жилье» при таком уровне доходов без прямой господдержки будет погребена под сукном.
Что касается кредитования застройщиков - если так сложилась ситуация, что у застройщиков нет ликвидного обеспечения, то государство, на мой взгляд, должно взять хотя бы часть рисков банков на себя. Так же как это было с ипотекой: ипотечные государственные агентства взяли на себя все риски, и ипотека, хотя и медленно, но пошла.
Должен быть механизм, который сможет разделить риски банков.
В. Желиостов:
Мы банки, живем настолько хорошо, насколько хорошо живет наша клиентура. Мы до апреля 2005 года использовали схемы кредитования и пополнения оборотных средств застройщиков. Схемы кривые, косые, но они так или иначе работали. Скажем, стандартный жилой дом - 10 000 кв. метров, стоимость 700-800 долларов за метр. Всего - 8-9 млн. долларов. Мы исходили из того, что застройщику требуется около половины этой суммы, чтобы дом поднять, вывести на 4-5 этаж. Затем у него появляются дольщики, он отдает кредит и не имеет проблем с финансированием.
Сейчас ситуация поменялась, так как квартиры не продаются, дольщиков мало, соответственно - потребность в финансировании выросла, а средств, чтобы отдавать кредит, стало меньше. Почему этих средств мало? Не только потому что дольщиков нет, но и потому, что в Петербурге очень немного застройщиков с хорошими активами, с высокой степенью капитализации компании, которые подходят под банковские требования по предоставлению кредитов.
Немного скажу об ипотеке. Строительный филиал «ПСБ», который я возглавляю, - один из немногих, если не единственный в городе, где соотношение кредитов на первичном и вторичном рынке - примерно 80/20 %. Мы работаем только с давно известными компаниями с хорошей репутацией. Правда, это все - квазиипотечные схемы. Я солидарен с Владимиром Велийковичем, во-первых, в том, что без господдержки платежеспособного спроса ипотека не будет реально влиять на строительный рынок, а во-вторых, ипотека не является инструментом финансирования застройщиков и не может заменить прямое кредитование. Мы только лишь немного расширяем группу населения с платежеспособным спросом, которая затем идет и вкладывает свои деньги в строящееся жилье. Если обычно в дольщики шли только те состоятельные люди, которые могли рассчитаться с застройщиком в течение 1,5- 2 лет (срок строительства дома), то теперь люди могут растянут платежи на 10-15 лет, и платят не застройщику, а банку, и по завершению строительства с застройщиком рассчитывается именно банк.
Но этого, повторяю, при имеющемся денежном дефиците недостаточно. Кредиты на строительство дома не могут заменить прямых кредитов на пополнение оборотных средств. Ситуацию усугубляют также циклические спады платежеспособного спроса - летом 2004 и 2005 года. То есть в период наибольшей инвестиционной активности наблюдается острая нехватка оборотных средств, и ипотечные схемы только в небольшой части могут их восполнить.
Таким образом, Возможности банков сократились, идет укрупнение компаний и капитализация крупных открытых компаний. Но ощущение такое, что этот закон № 214 включили все же несколько резковато - может быть его введение надо было все же растянуть на несколько лет.
Н. Косарева:
Все представители банков говорят, что нет ликвидного обеспечения у строительных компаний. Но ведь у дольщика вообще нет никакого обеспечения, по сравнению с застройщиком, а его кредитуют! Почему так происходит? Кроме того, нас не очень интересует процесс кредитования на оборотные средства. Под кредитованием застройщиков мы понимаем проектное финансирование, когда возврат идет в результате завершения проекта. В этом случае обычно в залог идут права аренды земельного участка, залог вновь возводимого объекта. То есть может не быть дополнительных активов у застройщика, но есть базовое - то, чего НЕТ у человека дольщика, который, тем не менее, получает свой кредит!
В. Желиостов, В. Джикович:
У дольщика обязательно проверяется кредитоспособность. Если он в течение нескольких лет получает достойную зарплату - вот вам и обеспечение кредита. И для этого есть специальные банковские методики. Дольщик - это другой случай.
Л. Каплан:
Все строительные риски, согласно инструкции Госбанка, относятся к третьей категории и требуют при кредитовании создания банковского резерва, равного выданному кредиту. Это огромный объем резервирования, на который очень мало банков пойдет. Я обращаюсь в Фонду с просьбой - поработать над этим вместе с Госбанком. Может быть, перевести строительные риски во вторую категорию?
В. Джикович:
Из-за того, что Госбанк перепишет инструкцию, риски банков не уменьшатся. Они все равно будут лежать только на банке.
Н. Косарева:
Но ведь если застройщик не закончит объект или обанкротится, то банки получат сразу невозврат сотен кредитов, выданных дольщикам. Так почему же дольщикам выдают, а застройщикам нет?
В. Гольман:
Может ли бизнес-план стать обеспечением кредита?
В. Желиостов:
Бизнес-план присутствует в любом проекте, но предметом залога он не является.
А. Копейкин:
Что нужно сделать, чтобы ввести, как на Западе, нормальную практику кредитования застройщиков и снять риски с дольщиков? Что нужно сделать в законодательстве? Может быть, нужно законодательно закрепить определенный уровень капитализации застройщика?
В. Гольман:
Задействовать стабилизационный фонд, построить миллионов 20 кв. метров жилья и начать продавать его по ипотеке.
В. Джикович:
Банк - это всего лишь финансовый посредник, который собирает деньги и направляет их туда, где они могут «прирасти». Деньги это чужие, соответственно, риски должны быть рассчитаны. Банк может предоставить деньги тем, кто имеет такое обеспечение под займ, которое будет ликвидно. Поэтому мы можем иметь дело с компанией, у которой высокая капитализация, которая может обеспечить возврат кредита. И/или мы можем иметь дело в государством, которое возьмет на себя риски в случае невозврата. И кстати, тогда будет ниже процент: чем лучше обеспечение, тем ниже процент.
Р. Филимонов:
Есть ли статистика невозвратов? Кроме тех случаев, которые известны по всей стране, которых - минимальное количество по сравнению с количеством построенных домов?
В. Джикович:
У каждого банка имеется определенная статистика, но публиковать эту информацию никто не будет. Публиковать свои «черные списки» никакой банк не собирается. Но это не имеет отношения к делу - раз невозврата есть, то есть и риски, которые надо обеспечивать.
Р. Филимонов:
Развитие строительного комплекса - это стратегическая задача любой администрации. Это локомотив любой экономики. Однако везде в прессе говорится, что на строительстве можно заработать, что себестоимость строительства низкая, а доходы высокие. Соответственно, говорят и о высоких финансовых рисках, которые несет финансовая система при кредитовании строителей. А если промышленность кредитовать - меньше будут риски? Будет то же самое, только про это никто не говорит, так как промышленность работает довольно тяжело. Так что я хочу сказать, и уважаемый «Промстройбанк» подтвердит, что недобросовестных строителей - мало. Более того, любое строительное бизнес-сообщество старается такие компании к себе на порог не пускать.
И вообще, по крайней мере в Санкт-Петербурге, процент обманутых дольщиков гораздо меньше, чем в любом магазине процент обманутых покупателей.
По проблеме открытости скажу следующее: наверное, компаниям нужно работать для своего продвижения на финансовом рынке. Наверное, это даст многим возможность привлекать дополнительные ресурсы.
Поразило меня мнение банков о том, что государство должно брать риски на себя. Какие риски оно должно взять? Это прямой лоббизм узких банковских интересов. Мало того, что банки берут имущество в залог, так они еще и требуют компенсировать проценты, которые берут с дольщиков (взять их не с дольщиков, а с государства).
Мне кажется, банкам нужно начать зарабатывать не на увеличении ставки кредита, а на увеличении количества кредитов (тем самым снижая ставку). И вообще надо работать по-новому, условия работы изменились. Строительные компании пытаются это делать, пытаются выходить на финансовый рынок, выпускают облигационные займы, увеличивают капитализацию через рынок акций. А ведь все это делает компании максимально открытыми.
Я считаю, что надо перестать уповать на то, что государство компенсирует все потери банковской системы и перестать говорить о жуликах в строительном сообществе. Решение вопросов открытости - за строительными компаниями.
Л. Каплан:
Четыре года назад был принят закон Санкт-Петербурга, до сих пор не отмененный - «О жилищном строительстве». В нем был пункт, говоривший о гарантиях города банкам, дающим кредиты застройщику. В связи с тем, что сейчас будут гарантии федерального бюджета в отношении кредитов застройщикам, которые возьмутся за комплексное освоение территорий (в размере до 40%) - не предполагается ли возродить этот закон к жизни, с тем, чтобы тем, кто рискует выдавать кредиты застройщикам на длительный срок, были бы какие-то городские гарантии?
Р. Филимонов:
Это декларативный, ничем не обеспеченный закон. Идея хорошая, но механизма реализации никакого.
С. Гвоздева:
Говорят о переложении рисков и ответственности на государство. А ведь у нас есть бизнес-сообщества, которые тоже могут на себя взять эти риски, взять солидарную ответственность. Это возможно?
Л. Каплан:
Это делается на Западе, и давно. Существуют Ассоциация жилищных фондов. Что это такое? Строительные компании сами создают фонд, отчисляя средства в пределах 1% от сметной стоимости или рыночной цены от того, что они строят. Принцип прост – клиент, желающий получить квартиру, никогда не должен плакать. То есть, если какая-то компания не выполняет своих обязательств, если происходит банкротство или длительная задержка ввода объекта, то участники строительного процесса (граждане-покупатели и банки) не пострадают и получат возмещение всех убытков.
И любой потребитель в Голландии, скажем, обязательно спросит - вы, компания, входите в этот фонд? И если нет, то у них просто не будут покупать жилье.
М. Зарубин:
Там строительным компаниям по 100 лет, так что нельзя нас равнять с Голландией.
Р. Филимонов:
Те проблемы, которые в Петербурге возникали с дольщиками, строительным сообществом города решались - дома достраивались, люди, хоть и позднее срока, получали свои квартиры.
Л. Каплан:
Но при этом в разы повышается цена квартиры, а истории с передачей квартир тянутся годами - по пять и более лет! Я думаю, все же, что не власти должны «разруливать» те ситуации, которые складываются в бизнесе.