601 0
Вадим Марков: нельзя позволять людям копить долги
В этом году на петербургский рынок управления жильем выходит компания NIRA fonds. Она намерена применить в Петербурге управленческий опыт, накопленный за долгие годы работы в Латвии. Об особенностях ЖКХ по-латышски и о планах освоения местного рынка рассказывает президент компании Вадим Марков.
– Как давно вы занимаетесь управлением недвижимостью?
– Мы начали работать в этой сфере в Риге в 1993 году. Сначала обслуживали только дома, принадлежащие частным собственникам, возвращенные им в процессе реституции. В 1997-м выиграли тендер, организованный Государственным агентством по приватизации жилой собственности. На нем выбирали компании, которые должны были в ускоренном порядке взять в управление государственные жилые дома. Большинство квартир в них было приватизировано. Нам предстояло завершить оформление собственности, занести дом с прикрепленным к нему участком в земельную книгу, оформить документы на все помещения и все имущество дома, помочь в создании объединений собственников - аналога российских ТСЖ. Начавшаяся в 1997 году приватизация жилья была в основном завершена в 2003-м. Сейчас у нас в управлении 50 зданий в Риге, в том числе дом, в котором живет экс-президент Латвии Гунтис Улманис.
В Латвии приватизация жилья проходила совсем не так, как это делалось в России. Здесь сначала разрешили получать в собственность квартиры, а теперь предлагают собственникам брать на свой баланс дома, то есть приватизировать здания. В Латвии 14 лет назад был принят закон о денационализации - возвращении недвижимости собственникам, владевшим ею до 1940 года. Большинство домов, построенных до этого срока, вернули частным лицам. С этого времени начал складываться рынок управления жильем. Его становление проходило довольно жестко. Как правило, собственники, чтобы снизить расходы, стремились передать дом в управление одному человеку, а не специализированной компании. Были случаи, когда жулики собирали с жильцов квартплату и скрывались. Государство в какое-то время потеряло контроль над этими процессами. Все происходило очень быстро, стихийно. Но основная проблема заключалась в том, что здания возвращали собственникам вместе с нанимателями квартир. Как и в Петербурге, квартиры в центре преимущественно были коммунальными, в них жили малоимущие.
С начала 1990-х в стране резко выросли тарифы на отопление и горячую воду. Это спровоцировало рост неплатежей - они доходили до 60%. Зато мгновенно начали работать рыночные механизмы. Сейчас долги по квартплате - это когда люди не платят полтора-два месяца.
– Как удалось этого добиться?
– Как я уже говорил, становление рынка происходило на денационализированных домах. Их собственники очень жестко боролись с неплательщиками. Были суды, людей выселяли из арендованных квартир буквально на улицу. К началу массовой приватизации жилья дисциплина платежей пришла в норму.
– Сейчас тарифы в Латвии не регулируются?
– После пережитого в начале 1990-х шока неплатежей власти 8 лет почти не меняли тарифы, зафиксировав их на довольно низком уровне: 0,148 лат/кв.м - около 7 рублей. Этих денег хватало, только чтобы хоть как-то поддерживать дома в удовлетворительном состоянии. Но через 10 лет такой «суперэкономной» эксплуатации износ зданий достиг такой степени, что по этим тарифам просто невозможно было привести их в порядок. И с 2001 года правительство начало постепенно повышать тарифы. Для малоимущих предусмотрено государственное субсидирование на частичную оплату коммунальных услуг. При этом, если собственники взяли дом на свой баланс, государственного финансирования он уже не получает.
– Как же собственники за свой счет могут привести его в порядок?
– Есть несколько схем накоплений и финансирования разных видов работ по дому. С 2005 года некоторые латвийские банки ввели программы кредитования ТСЖ под обеспечение денежного потока. Банк проверяет, регулярно ли вносится квартплата, какова задолженность. Если данные проверки его устраивают, он дает ТСЖ кредит на 10 лет, который объединение собственников может тратить на ремонт дома, внося в тариф составляющую на погашение кредита.
Правда, пока займов берут мало. Тут играет роль психологический аспект: жильцы, в основном те, кто еще не получал кредиты на личные нужды, боятся попасть в зависимость от банка.
Еще один большой плюс - энергетические компании (вроде петербургского «Ленэнерго») могут частично брать на себя работы по реконструкции теплоузлов и теплосетей, а жильцы расплачиваются за это в течение двух лет. По такой схеме в жилфонде реконструированы почти все теплоузлы, такая же схема практикуется при ремонте лифтов. А это, пожалуй, самые болезненные и важные элементы дома.
– Как вы наладили систему платежей в домах, которые находятся у вас в управлении?
– У нас действует система штрафов. Что удивительно: среди неплательщиков в основном не малоимущие, а те, у кого есть возможность платить. Для меня поворотным моментом в осознании этой проблемы была одна встреча лет десять назад. Как-то одна старушка, которая живет в доме, который мы обслуживаем, мне говорит: «Я получаю пенсию 60 лат, из них 36 лат трачу на квартплату. Но я дисциплинированно ее плачу. А среди жильцов дома есть люди обеспеченные, и они не платят. Почему же я должна платить за них?» Я понял, что нельзя расслаблять людей - давать им возможность накопить долги. Для них же это будет хуже. Людям с невысоким уровнем дохода проще платить вовремя, чем думать, как внести сумму, превышающую их месячный доход. И потом, от долгов страдают дом и остальные жильцы, которые платят аккуратно. Поэтому нужны жесткие меры к неплательщикам и четкая работа управляющей компании, которая должна свое-временно выставлять счета.
– Какое жилье находится у вас в управлении?
– Мы получали дома разного уровня - среди них и элитные, и очень бедные. Самый сложный момент в работе с объединением собственников - принятие решения. На первых собраниях, когда еще только создано ТСЖ, бывают и ругань, и скандалы. Люди не привыкли отвечать за свое жилье, ведь долгие годы за них все решало государство. Пока у них не поменяется мышление, пока они не выйдут из этого инфантилизма, сделать что-то очень сложно. Но все равно прыгать в этот бассейн придется. Постепенно люди осознают, что решение само по себе не появится.
– С богатыми собственниками, наверное, было меньше проблем?
– Вовсе нет. Просто проблемы другие. Если обитатели бедного жилья отказывались брать дома на свой баланс, потому что они не хотели вкладывать деньги в ремонт, то у владельцев комфортабельного жилья источники проблем в основном психологические. Состоятельные люди - это, как правило, личности. Они многого добились в жизни, привыкли принимать решения, и им бывает сложно смириться с тем, что нужно прислушиваться к чужому мнению. Из-за этого часто возникают конфликты буквально по пустякам: люди не могут договориться, потому что каждый считает правильной только свою точку зрения. У нас есть дом - красивейшее здание, но требовавшее восстановления, - в котором квартиры приобрели очень состоятельные люди, но полтора года не могли начать реконструкцию. Все спорили, кто прав.
Очень важное звено, которое может серьезно помочь в управлении домом, - правление ТСЖ. УК должна давать жильцам готовые, правильные и обоснованные рецепты решения той или иной проблемы. Причем их должно быть несколько, чтобы люди могли выбрать. Если в объединении собственников трезвомыслящее правление, которое способно оценить ситуацию, донести разумную точку зрения до остальных жильцов, - с таким домом работать гораздо легче.
– Почему именно сейчас вы решили прийти в Петербург?
– Потому что здесь начинает формироваться рынок. Правда, пока он находится на нулевой отметке.
Мы будем пробовать себя во всех направлениях: в работе с новостройками и старыми домами, с элитным и массовым жильем. Будем участвовать в конкурсах на обслуживание жилья, которые проводит город, а также напрямую выходить на объединения собственников.
– Как давно вы занимаетесь управлением недвижимостью?
– Мы начали работать в этой сфере в Риге в 1993 году. Сначала обслуживали только дома, принадлежащие частным собственникам, возвращенные им в процессе реституции. В 1997-м выиграли тендер, организованный Государственным агентством по приватизации жилой собственности. На нем выбирали компании, которые должны были в ускоренном порядке взять в управление государственные жилые дома. Большинство квартир в них было приватизировано. Нам предстояло завершить оформление собственности, занести дом с прикрепленным к нему участком в земельную книгу, оформить документы на все помещения и все имущество дома, помочь в создании объединений собственников - аналога российских ТСЖ. Начавшаяся в 1997 году приватизация жилья была в основном завершена в 2003-м. Сейчас у нас в управлении 50 зданий в Риге, в том числе дом, в котором живет экс-президент Латвии Гунтис Улманис.
В Латвии приватизация жилья проходила совсем не так, как это делалось в России. Здесь сначала разрешили получать в собственность квартиры, а теперь предлагают собственникам брать на свой баланс дома, то есть приватизировать здания. В Латвии 14 лет назад был принят закон о денационализации - возвращении недвижимости собственникам, владевшим ею до 1940 года. Большинство домов, построенных до этого срока, вернули частным лицам. С этого времени начал складываться рынок управления жильем. Его становление проходило довольно жестко. Как правило, собственники, чтобы снизить расходы, стремились передать дом в управление одному человеку, а не специализированной компании. Были случаи, когда жулики собирали с жильцов квартплату и скрывались. Государство в какое-то время потеряло контроль над этими процессами. Все происходило очень быстро, стихийно. Но основная проблема заключалась в том, что здания возвращали собственникам вместе с нанимателями квартир. Как и в Петербурге, квартиры в центре преимущественно были коммунальными, в них жили малоимущие.
С начала 1990-х в стране резко выросли тарифы на отопление и горячую воду. Это спровоцировало рост неплатежей - они доходили до 60%. Зато мгновенно начали работать рыночные механизмы. Сейчас долги по квартплате - это когда люди не платят полтора-два месяца.
– Как удалось этого добиться?
– Как я уже говорил, становление рынка происходило на денационализированных домах. Их собственники очень жестко боролись с неплательщиками. Были суды, людей выселяли из арендованных квартир буквально на улицу. К началу массовой приватизации жилья дисциплина платежей пришла в норму.
– Сейчас тарифы в Латвии не регулируются?
– После пережитого в начале 1990-х шока неплатежей власти 8 лет почти не меняли тарифы, зафиксировав их на довольно низком уровне: 0,148 лат/кв.м - около 7 рублей. Этих денег хватало, только чтобы хоть как-то поддерживать дома в удовлетворительном состоянии. Но через 10 лет такой «суперэкономной» эксплуатации износ зданий достиг такой степени, что по этим тарифам просто невозможно было привести их в порядок. И с 2001 года правительство начало постепенно повышать тарифы. Для малоимущих предусмотрено государственное субсидирование на частичную оплату коммунальных услуг. При этом, если собственники взяли дом на свой баланс, государственного финансирования он уже не получает.
– Как же собственники за свой счет могут привести его в порядок?
– Есть несколько схем накоплений и финансирования разных видов работ по дому. С 2005 года некоторые латвийские банки ввели программы кредитования ТСЖ под обеспечение денежного потока. Банк проверяет, регулярно ли вносится квартплата, какова задолженность. Если данные проверки его устраивают, он дает ТСЖ кредит на 10 лет, который объединение собственников может тратить на ремонт дома, внося в тариф составляющую на погашение кредита.
Правда, пока займов берут мало. Тут играет роль психологический аспект: жильцы, в основном те, кто еще не получал кредиты на личные нужды, боятся попасть в зависимость от банка.
Еще один большой плюс - энергетические компании (вроде петербургского «Ленэнерго») могут частично брать на себя работы по реконструкции теплоузлов и теплосетей, а жильцы расплачиваются за это в течение двух лет. По такой схеме в жилфонде реконструированы почти все теплоузлы, такая же схема практикуется при ремонте лифтов. А это, пожалуй, самые болезненные и важные элементы дома.
– Как вы наладили систему платежей в домах, которые находятся у вас в управлении?
– У нас действует система штрафов. Что удивительно: среди неплательщиков в основном не малоимущие, а те, у кого есть возможность платить. Для меня поворотным моментом в осознании этой проблемы была одна встреча лет десять назад. Как-то одна старушка, которая живет в доме, который мы обслуживаем, мне говорит: «Я получаю пенсию 60 лат, из них 36 лат трачу на квартплату. Но я дисциплинированно ее плачу. А среди жильцов дома есть люди обеспеченные, и они не платят. Почему же я должна платить за них?» Я понял, что нельзя расслаблять людей - давать им возможность накопить долги. Для них же это будет хуже. Людям с невысоким уровнем дохода проще платить вовремя, чем думать, как внести сумму, превышающую их месячный доход. И потом, от долгов страдают дом и остальные жильцы, которые платят аккуратно. Поэтому нужны жесткие меры к неплательщикам и четкая работа управляющей компании, которая должна свое-временно выставлять счета.
– Какое жилье находится у вас в управлении?
– Мы получали дома разного уровня - среди них и элитные, и очень бедные. Самый сложный момент в работе с объединением собственников - принятие решения. На первых собраниях, когда еще только создано ТСЖ, бывают и ругань, и скандалы. Люди не привыкли отвечать за свое жилье, ведь долгие годы за них все решало государство. Пока у них не поменяется мышление, пока они не выйдут из этого инфантилизма, сделать что-то очень сложно. Но все равно прыгать в этот бассейн придется. Постепенно люди осознают, что решение само по себе не появится.
– С богатыми собственниками, наверное, было меньше проблем?
– Вовсе нет. Просто проблемы другие. Если обитатели бедного жилья отказывались брать дома на свой баланс, потому что они не хотели вкладывать деньги в ремонт, то у владельцев комфортабельного жилья источники проблем в основном психологические. Состоятельные люди - это, как правило, личности. Они многого добились в жизни, привыкли принимать решения, и им бывает сложно смириться с тем, что нужно прислушиваться к чужому мнению. Из-за этого часто возникают конфликты буквально по пустякам: люди не могут договориться, потому что каждый считает правильной только свою точку зрения. У нас есть дом - красивейшее здание, но требовавшее восстановления, - в котором квартиры приобрели очень состоятельные люди, но полтора года не могли начать реконструкцию. Все спорили, кто прав.
Очень важное звено, которое может серьезно помочь в управлении домом, - правление ТСЖ. УК должна давать жильцам готовые, правильные и обоснованные рецепты решения той или иной проблемы. Причем их должно быть несколько, чтобы люди могли выбрать. Если в объединении собственников трезвомыслящее правление, которое способно оценить ситуацию, донести разумную точку зрения до остальных жильцов, - с таким домом работать гораздо легче.
– Почему именно сейчас вы решили прийти в Петербург?
– Потому что здесь начинает формироваться рынок. Правда, пока он находится на нулевой отметке.
Мы будем пробовать себя во всех направлениях: в работе с новостройками и старыми домами, с элитным и массовым жильем. Будем участвовать в конкурсах на обслуживание жилья, которые проводит город, а также напрямую выходить на объединения собственников.