Тормоза строительства

Взаимоотношения застройщиков и монополистов давно не производят впечатления успешных. А с учетом перспективы остаться в ближайшие годы без инженерно подготовленных территорий под жилую застройку ситуация становится угрожающей. Проблемы с инженерией достались команде Валентины Матвиенко по наследству. Еще во время предвыборной кампании строители жаловались ей на дефицит подготовленных участков, на поборы монополистов и их крайнюю неисполнительность по заключенным договорам. В. Матвиенко обещала взять дело под свой контроль. Прошло почти 2,5 года, но застройщиков по-прежнему «доят», свои обязательства монополисты не исполняют, а подготовка новых земель все также значится в планах. Лучше, чем ничего Одна из главных проблем - сроки. Скажем, прошлой осенью появился технологический регламент работы с «Ленэнерго», в котором прописаны порядок и сроки присоединения готовых домов к энергосетям. Однако застройщики называют его «незавершенным, промежуточным документом». Городские чиновники говорят, что «это лучше, чем ничего». Сегодня по части «Ленэнерго» на контроле у Комитета по энергетике и инженерному обеспечению находится порядка 120 «подвешенных» объектов, в том числе и бюджетных. На еженедельных совещаниях, по словам заместителя председателя комитета Андрея Сорочинского, специалисты «стараются вытягивать каждый объект». По ГУП ТЭК - схожий техрегламент, касающийся пусконаладочных работ, на выполнение которых дается 75 дней. Если застройщик не уложится в срок, ему придется заплатить штраф – 500 тыс. руб. Говорят, кое-кто уже «попал на деньги». В отношениях с «Водоканалом» - своя изюминка. Как рассказал генеральный директор ЗАО «Строймонтаж» Сергей Филиппов, в осенне-зимний период сдать дома невозможно, потому что «Водоканал» не принимает объекты без благоустроенной территории. «Если дома сдаются летом, то запустить тепловые сети по постоянной схеме нельзя, не получив акт приемки объекта в постоянную эксплуатацию и акт допуска энергоустановок. А их невозможно получить из-за отсутствия теплоносителя. Получение подобного акта занимает один-два квартала. И все это происходит, когда дом полностью готов», - обеспокоен г-н Филиппов. Знал бы сроки… По мнению гендиректора «Строймонтажа», сложившаяся негативная ситуация может серьезно ударить по первичному рынку: «Чем длиннее сроки подключения дома к инженерным сетям, тем больше дольщики недовольны застройщиком». По данным ЭСОН, около 60% покупателей квартир на первичном рынке обращают внимание на трудности, связанные с подключением домов к инженерии. Порядка 90% опрошенных волнуют сроки сдачи объектов. Причем 20% покупателей не вложили бы деньги в строительство дома, знай они заранее, что его сдача будет отложена, скажем, на год. Со стороны застройщиков основное недовольство монополистами вызвано двойными тарифами за пользование тепло- и электроэнергией до подключения домов к сетям по постоянной схеме. Они терпят убытки вместо того, чтобы направлять эти деньги, например, на пополнение оборотных средств. Застройщики не любят распространяться, каковы их истинные затраты на инженерию. Хотя бы потому, что некоторые расходы не фигурируют в официальной проектно-сметной документации. Иногда, к примеру, требуется проложить трубу «не туда», построить трансформаторную подстанцию - все это так называемые вынужденные обременения. Но нам строители все же признались: в цене одного квадратного метра жилья инженерия «весит» 15-20%. Чубайс ответит В современных условиях особенно важна инженерная подготовка новых территорий. И вот здесь-то застройщики и чиновники едины во мнении: главный тормоз – «Ленэнерго». По словам Андрея Сорочинского, пока город не растормошил монополиста, никакого представления о развитии компании у него не было: «Хотя, казалось бы, она заинтересована и в развитии своих мощностей, и в привлечении новых абонентов». В Петербурге существуют огромные территории, которые городские власти не могут вовлечь в оборот, так как «Ленэнерго» вовремя не обеспечило там сооружение источников питания. Например, это кварталы 56, 58, 59 СПЧ - по ним даже есть профицит тепловой мощности, но нет мощностей по электроснабжению. То же самое по «Северной Долине», территории севернее ул. Новоселов, на юго-западе города и др. Однако реально воздействовать на монополиста власти не могут, поскольку «Ленэнерго» - частная компания. Ее можно лишь публично пожурить или, максимум, пожаловаться главному энергетику страны А. Чубайсу. Что, собственно, и сделала Валентина Матвиенко в конце прошлого года. Тогда Анатолий Чубайс официально взял на себя ответственность за выполнение обязательств местными энергетиками. Возможно, поэтому в 2006 году «Ленэнерго» планирует направить на финансирование своей инвестиционной программы более 5 млрд. руб. Правда, в качестве приоритетов почему-то значатся не инвестиции в развитие новых территорий, а «мероприятия по повышению надежности энергоснабжения потребителей и работа по снижению технологических потерь электроэнергии». Нужны гарантии Впрочем, надежда есть. Город подписал соглашение с Федеральной сетевой компанией (ФСК), «дочкой» РАО ЕЭС. Оно предусматривает взаимные обязательства по строительству источников питания и объектов электросетевого хозяйства в Петербурге. Впервые за последние годы спроектируют и построят новые подстанции - в Адмиралтейском, Центральном районах, на юго-западе, на Крестовском острове, в Петродворце, в Пушкине и т.д. Как заметил Андрей Сорочинский, это очень серьезная программа, она предполагает инвестировать до 2008 года около 26,5 млрд. руб. (ФСК - 12 млрд. руб., «Ленэнерго»- 8,75 млрд. руб., в том числе кредиты - 3,35 млрд. руб. и средства городского бюджета - 5,7 млрд. руб.). Кроме того, власти города предложат застройщикам поучаствовать деньгами в реализации постановления о комплексном развитии территорий (подробности см. в "НП", №7/2006). Но ажиотаж вряд ли возможен: бизнес не может решать инфраструктурные проблемы, потому что это требует длинных денег. Есть шанс откусить приличный кусок от федерального бюджетного пирога. В марте-апреле 2006 года Росстрой планирует провести отбор проектов в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» ФЦП «Жилище». Заявка от Петербурга лежит в Москве. Правда в Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» недоумевают. Во-первых, почему выбирать проекты будут так поздно, если средства федерального бюджета надо освоить уже в этом году. Во-вторых, непонятно, как будет работать механизм госгарантий по кредитам для строительства инженерии - никаких документов нет. Как утверждают эксперты, все вопросы по инфраструктуре нужно решить в течение первого полугодия 2006 года, чтобы избежать серьезных проблем в 2007-м и 2008-м. Надо предоставить застройщикам государственные гарантии, что, когда они построят дома, их можно будет без проблем и по постоянной схеме подключить к сетям. Пока же инженерный ресурс территорий фактически исчерпан.

• Автор: Андрей Теплоухов