855 0
Вечно временное жилье
Неспешная приватизация жилья замедляется окончательно, когда дело касается общежитий. Многочисленные согласования осложняют и без того непростую ситуацию, сложившуюся на рынке ведомственного фонда. Решить ее продлением сроков приватизации вряд ли удастся.
Почувствовавшие свою ошибку в определении сроков приватизации законодатели взялись за обсуждение поправок в Закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Благодаря их действиям у нанимателей квартир в жилых домах есть неплохие шансы обрести собственное жилье бесплатно. У множества же обитателей ведомственного фонда такой возможности, несмотря на усилия народных избранников, скорее всего, не будет. По ряду причин жильцы общежитий получают в собственность занимаемые площади гораздо медленнее, чем проживающие в частных жилых домах.
Забота о статусе
Согласно статье 4 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда…» жилье в общежитиях приватизации не подлежит. Прежде чем комната, квартира или блок превратится в собственность проживающего, общежитие должно стать жилым домом. В Петербурге изменением статуса этих зданий занимается ГУ «Дирекция по содержанию общежитий» (далее – Дирекция). Работа начинается с распоряжения КУГИ о передаче объекта собственником городу. После того как общежитие переходит на баланс города, сотрудники Дирекции посылают запросы в районные отделения Госпожнадзора и Роспотребсоюза (бывшие СЭС). Полученные в ответ положительные заключения вместе с техпаспортом отправляют в районную межведомст-венную комиссию (МВК). Одновременно запрашивается техническое заключение о переводе общежития в статус жилого дома.
Если у МВК возражений нет, то в Дирекцию направляется положительное техническое заключение и соответствующий акт. Параллельно готовится проект постановления губернатора об изменении статуса общежития (промежуток между началом его подготовки и выходом составляет два-три месяца). Постановление определяет сроки передачи списка проживающих в общежитии в отдел учета районной администрации (обычно – два месяца). Еще месяц дается на передачу объекта на обслуживание в ГУЖА.
К сожалению, так гладко процесс обретения прав на приватизацию площадей бывшего ведомственного фонда выглядит только на бумаге.
Доходный дом
В конце 1980-х, когда фабрики и заводы стали переходить в частную собственность, власти допустили серьезную ошибку, разрешив приватизировать предприятия вместе с общежитиями. Ее следствием стало появление множества частных организаций, которые кроме производства владели еще и жильем. И первые сложности у Дирекции и жильцов ведомственного фонда возникают, когда выясняется, что собственник не горит желанием отдавать свой объект городу. «Многие хотят оставить общежития для развития бизнеса. Например, для его реконструкции или под снос. Чтобы потом на этом месте с помощью инвестора или собственными силами что-то построить», – говорит заместитель начальника отдела приемки-передачи общежитий Дирекции Иван Егерев.
Собственников, имеющих далеко идущие планы в отношении принад-лежащего им жилья, как будто не очень интересует, что будет с проживающими в общежитиях людьми. Поэтому город стремится изъять эти объекты у предприятий. Нередко – с помощью суда. Решения, как правило, принимаются в пользу Дирекции. Проблема в том, что довести дело до суда удается не всегда.
Взять, к примеру, общежития московской организации ОАО «Центракадемстрой». Ведомственный фонд предприятия был приватизирован в начале 90-х годов прошлого века. Сегодня собственник не хочет передавать свои общежития (всего их три) на баланс города. Здания находятся в доверительном управлении и, судя по всему, приносят неплохой доход.
По словам проживающей в общежитии Надежды Петрушковой, первые этажи и подвалы сдаются в аренду коммерческим структурам. Помещения, не занятые зарегистрированными в общежитиях петербуржцами, сдаются приезжим. Комната может стоить две-три тысячи рублей в месяц. Среди арендаторов – гастарбайтеры и рыночные торговцы, как россияне, так и жители стран Ближнего Зарубежья.
«Управляющая компания не прочь увеличить доход и за счет тех, кто зарегистрирован в общежитии, – утверждает Надежда Петрушкова. – Она, например, повышает квартплату на 300–500 рублей больше, чем положено. Хотя делать этого не имеет права». Несмотря на то, что рентабельность такого бизнеса анализировать трудно, можно предположить, что она превышает нулевую. В противном случае собственники давно передали бы такие объекты на баланс города.
Жильцы общежитий пытаются бороться со сложившейся ситуацией, но пока безрезультатно. В списках на передачу городу объектов «Центракадемстроя» нет. А значит, Дирекция поучаствовать в решении их судьбы – например изъять в судебном порядке – не может.
«Пятно» под застройку
Бывает и так, что о причинах, по которым собственник не передает ведомственный фонд городу, можно только гадать. В раздумьях, почему их дом не забирает город, пребывают жильцы здания № 426, что на проспекте Маршала Блюхера, 12. Этот объект является федеральной собственностью и закреплен на праве оперативного управления за ГУП «775-й артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ) в/ч 67678.
В конце ноября 2004 года вышло распоряжение КУГИ, определившее перечень зданий по указанному адресу, подлежащих приемке на баланс города (общежитие – не единственный объект, расположенный по пр. Маршала Блюхера, 12). Здание № 426 в этот перечень включено не было, хотя в таких случаях имущество обычно либо отдают полностью, либо не отдают вообще. По словам заместителя главы администрации Калининского района Александра Качкина, сейчас выясняются причины, по которым общежитие не было передано в собственность Петербурга. Его жильцы полны мрачных предчувствий. По словам проживающей в здании Гельсире Алиулловой, ходят слухи о крупном строительстве по обеим сторонам проспекта. В том числе и на месте, где расположено здание.
Без сетей не берут
Однако не все собственники заинтересованы в принадлежащем им жилье. Многие из них не прочь переложить ответственность за общежития на плечи города. Но это вовсе не значит, что передача пройдет быстро и гладко.
В соответствии с регламентом ведомственные жилые строения подлежат приемке на баланс государ-ственных эксплуатационных организаций только после передачи владельцами наружных сетей сооружений общежитий. Такие действия редко обходятся без материальных затрат. Коммуникации довольно часто нуждаются в ремонте, иногда – в перекладке. Понятно, что у собственников нет большого желания заниматься подобными инвестициями, а городские службы не принимают сети в неудовлетворительном состоянии. Что тоже понятно: в противном случае им самим придется финансировать их реконструкцию. «Требующие ремонта коммуникации – основная причина, тормозящая передачу ведомственного фонда на баланс города. У нас есть график по приемке общежитий. Среди обозначенных в нем причин, осложняющих передачу, 99% составляют отказы специализированных организаций принимать сети», – поясняет заместитель директора Дирекции Нонна Овсянникова.
Еще одна причина, по которой перемена статуса общежития происходит медленно, – неудовлетворительное техническое состояние ведомственного фонда. Чтобы получить положительное заключение МВК, технически исправными, помимо коммуникаций, должны быть признаны кровля и фасады.
Проблема «01»
Впрочем, по словам Ивана Егерева, основная проблема для Дирекции при получении положительного заключения – это выполнение противопожарных мероприятий. Среди них – установка спецсигнализации, ремонт пожарных гидрантов, комплектация их рукавами и т. д. Эти работы достаточно трудоемки и требуют значительных материальных затрат. «Только для того чтобы удовлетворить требования Госпожнадзора по всем общежитиям, которые находятся у нас на обслуживании, необходимо 250 млн рублей», – говорит начальник отдела приема-передачи. Нельзя сказать, что средства на это не выделяются. Однако их хватает на приведение в соответствие нормам только 30–40 зданий в год.
Не меньше сложностей таит в себе работа с ведомственным фондом, расположенным в санитарно-защитных зонах (СЗЗ). Если общежитие находится в СЗЗ, то положительное заключение для его перевода в статус жилого дома получить очень сложно. Решить проблему можно – сократив СЗЗ. После специальных замеров администрация района и Роспотребсоюз выдают предприятиям предписания для разработки проектов по сокращению этих территорий. Это могут быть, например, защитные экраны, снижающие уровень шумов, или другие меры, направленные, скажем, на сокращение вредных выбросов.
Работы по сокращению СЗЗ также требуют инвестиций. Стоит ли говорить, что предприятия неохотно идут на улучшение экологической ситуации вокруг своих объектов. Например, только два из трех объектов Пивоваренного завода им. Степана Разина взялись за реализацию проекта, сокращающего СЗЗ. Третье предприятие пока еще борется с Дирекцией. Рано или поздно сопротивление пивоваров будет непременно преодолено. Вопрос в том, когда это произойдет и как скоро удастся договориться с другими промышленниками. Учитывая, что сегодня в СЗЗ расположено более пятидесяти общежитий, – не так скоро, как хотелось бы.
До 2010-го не успеть
По словам Нонны Овсянниковой, если все задействованные в процессе приемки-передачи организации работают оперативно, то перевести общежитие на баланс города можно за пять-шесть месяцев. Однако процесс этот нередко затягивается на годы. Сегодня существуют здания, передача которых тянется еще с конца 1990-х. Поэтому, скорее всего, поправки, готовящиеся сегодня депутатами Госдумы, ситуацию не спасут.
Это подтверждает статистика. По данным Дирекции, за время работы ГУ (с 1998 года) статус жилых домов получили 166 бывших общежитий. В работе и обслуживании сейчас находится 221 объект: 53 пребывают в санитарно-защитных зонах; 14 – признаны аварийными и ждут инвестора для расселения; на 131 объекте осуществляются противопожарные мероприятия, ремонт инженерных сетей, кровли и фасадов. Еще 58 находятся в стадии приемки.
Если процесс получения общежитиями статуса жилых домов будет продолжаться такими темпами, то помышлять о приватизации жилых помещений в объектах ведомственного фонда в установленные законом сроки не стоит. Даже если их продлят до 2010 года. По мнению сотрудников Дирекции, за три года перевести в статус жилых домов можно общежития, находящиеся у ГУ. Объекты же, пребывающие в СЗЗ, частично останутся непереведенными в новый статус. То же можно сказать и про общежития, которые город еще не изъял у собственника. «Когда и в каком виде они перейдут к Дирекции – неизвестно, – говорит Иван Егерев. – Да и сколько их в Петербурге, никто не знает. Может быть, 400, а может – и 800».
Почувствовавшие свою ошибку в определении сроков приватизации законодатели взялись за обсуждение поправок в Закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Благодаря их действиям у нанимателей квартир в жилых домах есть неплохие шансы обрести собственное жилье бесплатно. У множества же обитателей ведомственного фонда такой возможности, несмотря на усилия народных избранников, скорее всего, не будет. По ряду причин жильцы общежитий получают в собственность занимаемые площади гораздо медленнее, чем проживающие в частных жилых домах.
Забота о статусе
Согласно статье 4 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда…» жилье в общежитиях приватизации не подлежит. Прежде чем комната, квартира или блок превратится в собственность проживающего, общежитие должно стать жилым домом. В Петербурге изменением статуса этих зданий занимается ГУ «Дирекция по содержанию общежитий» (далее – Дирекция). Работа начинается с распоряжения КУГИ о передаче объекта собственником городу. После того как общежитие переходит на баланс города, сотрудники Дирекции посылают запросы в районные отделения Госпожнадзора и Роспотребсоюза (бывшие СЭС). Полученные в ответ положительные заключения вместе с техпаспортом отправляют в районную межведомст-венную комиссию (МВК). Одновременно запрашивается техническое заключение о переводе общежития в статус жилого дома.
Если у МВК возражений нет, то в Дирекцию направляется положительное техническое заключение и соответствующий акт. Параллельно готовится проект постановления губернатора об изменении статуса общежития (промежуток между началом его подготовки и выходом составляет два-три месяца). Постановление определяет сроки передачи списка проживающих в общежитии в отдел учета районной администрации (обычно – два месяца). Еще месяц дается на передачу объекта на обслуживание в ГУЖА.
К сожалению, так гладко процесс обретения прав на приватизацию площадей бывшего ведомственного фонда выглядит только на бумаге.
Доходный дом
В конце 1980-х, когда фабрики и заводы стали переходить в частную собственность, власти допустили серьезную ошибку, разрешив приватизировать предприятия вместе с общежитиями. Ее следствием стало появление множества частных организаций, которые кроме производства владели еще и жильем. И первые сложности у Дирекции и жильцов ведомственного фонда возникают, когда выясняется, что собственник не горит желанием отдавать свой объект городу. «Многие хотят оставить общежития для развития бизнеса. Например, для его реконструкции или под снос. Чтобы потом на этом месте с помощью инвестора или собственными силами что-то построить», – говорит заместитель начальника отдела приемки-передачи общежитий Дирекции Иван Егерев.
Собственников, имеющих далеко идущие планы в отношении принад-лежащего им жилья, как будто не очень интересует, что будет с проживающими в общежитиях людьми. Поэтому город стремится изъять эти объекты у предприятий. Нередко – с помощью суда. Решения, как правило, принимаются в пользу Дирекции. Проблема в том, что довести дело до суда удается не всегда.
Взять, к примеру, общежития московской организации ОАО «Центракадемстрой». Ведомственный фонд предприятия был приватизирован в начале 90-х годов прошлого века. Сегодня собственник не хочет передавать свои общежития (всего их три) на баланс города. Здания находятся в доверительном управлении и, судя по всему, приносят неплохой доход.
По словам проживающей в общежитии Надежды Петрушковой, первые этажи и подвалы сдаются в аренду коммерческим структурам. Помещения, не занятые зарегистрированными в общежитиях петербуржцами, сдаются приезжим. Комната может стоить две-три тысячи рублей в месяц. Среди арендаторов – гастарбайтеры и рыночные торговцы, как россияне, так и жители стран Ближнего Зарубежья.
«Управляющая компания не прочь увеличить доход и за счет тех, кто зарегистрирован в общежитии, – утверждает Надежда Петрушкова. – Она, например, повышает квартплату на 300–500 рублей больше, чем положено. Хотя делать этого не имеет права». Несмотря на то, что рентабельность такого бизнеса анализировать трудно, можно предположить, что она превышает нулевую. В противном случае собственники давно передали бы такие объекты на баланс города.
Жильцы общежитий пытаются бороться со сложившейся ситуацией, но пока безрезультатно. В списках на передачу городу объектов «Центракадемстроя» нет. А значит, Дирекция поучаствовать в решении их судьбы – например изъять в судебном порядке – не может.
«Пятно» под застройку
Бывает и так, что о причинах, по которым собственник не передает ведомственный фонд городу, можно только гадать. В раздумьях, почему их дом не забирает город, пребывают жильцы здания № 426, что на проспекте Маршала Блюхера, 12. Этот объект является федеральной собственностью и закреплен на праве оперативного управления за ГУП «775-й артиллерийский ремонтный завод» (АРЗ) в/ч 67678.
В конце ноября 2004 года вышло распоряжение КУГИ, определившее перечень зданий по указанному адресу, подлежащих приемке на баланс города (общежитие – не единственный объект, расположенный по пр. Маршала Блюхера, 12). Здание № 426 в этот перечень включено не было, хотя в таких случаях имущество обычно либо отдают полностью, либо не отдают вообще. По словам заместителя главы администрации Калининского района Александра Качкина, сейчас выясняются причины, по которым общежитие не было передано в собственность Петербурга. Его жильцы полны мрачных предчувствий. По словам проживающей в здании Гельсире Алиулловой, ходят слухи о крупном строительстве по обеим сторонам проспекта. В том числе и на месте, где расположено здание.
Без сетей не берут
Однако не все собственники заинтересованы в принадлежащем им жилье. Многие из них не прочь переложить ответственность за общежития на плечи города. Но это вовсе не значит, что передача пройдет быстро и гладко.
В соответствии с регламентом ведомственные жилые строения подлежат приемке на баланс государ-ственных эксплуатационных организаций только после передачи владельцами наружных сетей сооружений общежитий. Такие действия редко обходятся без материальных затрат. Коммуникации довольно часто нуждаются в ремонте, иногда – в перекладке. Понятно, что у собственников нет большого желания заниматься подобными инвестициями, а городские службы не принимают сети в неудовлетворительном состоянии. Что тоже понятно: в противном случае им самим придется финансировать их реконструкцию. «Требующие ремонта коммуникации – основная причина, тормозящая передачу ведомственного фонда на баланс города. У нас есть график по приемке общежитий. Среди обозначенных в нем причин, осложняющих передачу, 99% составляют отказы специализированных организаций принимать сети», – поясняет заместитель директора Дирекции Нонна Овсянникова.
Еще одна причина, по которой перемена статуса общежития происходит медленно, – неудовлетворительное техническое состояние ведомственного фонда. Чтобы получить положительное заключение МВК, технически исправными, помимо коммуникаций, должны быть признаны кровля и фасады.
Проблема «01»
Впрочем, по словам Ивана Егерева, основная проблема для Дирекции при получении положительного заключения – это выполнение противопожарных мероприятий. Среди них – установка спецсигнализации, ремонт пожарных гидрантов, комплектация их рукавами и т. д. Эти работы достаточно трудоемки и требуют значительных материальных затрат. «Только для того чтобы удовлетворить требования Госпожнадзора по всем общежитиям, которые находятся у нас на обслуживании, необходимо 250 млн рублей», – говорит начальник отдела приема-передачи. Нельзя сказать, что средства на это не выделяются. Однако их хватает на приведение в соответствие нормам только 30–40 зданий в год.
Не меньше сложностей таит в себе работа с ведомственным фондом, расположенным в санитарно-защитных зонах (СЗЗ). Если общежитие находится в СЗЗ, то положительное заключение для его перевода в статус жилого дома получить очень сложно. Решить проблему можно – сократив СЗЗ. После специальных замеров администрация района и Роспотребсоюз выдают предприятиям предписания для разработки проектов по сокращению этих территорий. Это могут быть, например, защитные экраны, снижающие уровень шумов, или другие меры, направленные, скажем, на сокращение вредных выбросов.
Работы по сокращению СЗЗ также требуют инвестиций. Стоит ли говорить, что предприятия неохотно идут на улучшение экологической ситуации вокруг своих объектов. Например, только два из трех объектов Пивоваренного завода им. Степана Разина взялись за реализацию проекта, сокращающего СЗЗ. Третье предприятие пока еще борется с Дирекцией. Рано или поздно сопротивление пивоваров будет непременно преодолено. Вопрос в том, когда это произойдет и как скоро удастся договориться с другими промышленниками. Учитывая, что сегодня в СЗЗ расположено более пятидесяти общежитий, – не так скоро, как хотелось бы.
До 2010-го не успеть
По словам Нонны Овсянниковой, если все задействованные в процессе приемки-передачи организации работают оперативно, то перевести общежитие на баланс города можно за пять-шесть месяцев. Однако процесс этот нередко затягивается на годы. Сегодня существуют здания, передача которых тянется еще с конца 1990-х. Поэтому, скорее всего, поправки, готовящиеся сегодня депутатами Госдумы, ситуацию не спасут.
Это подтверждает статистика. По данным Дирекции, за время работы ГУ (с 1998 года) статус жилых домов получили 166 бывших общежитий. В работе и обслуживании сейчас находится 221 объект: 53 пребывают в санитарно-защитных зонах; 14 – признаны аварийными и ждут инвестора для расселения; на 131 объекте осуществляются противопожарные мероприятия, ремонт инженерных сетей, кровли и фасадов. Еще 58 находятся в стадии приемки.
Если процесс получения общежитиями статуса жилых домов будет продолжаться такими темпами, то помышлять о приватизации жилых помещений в объектах ведомственного фонда в установленные законом сроки не стоит. Даже если их продлят до 2010 года. По мнению сотрудников Дирекции, за три года перевести в статус жилых домов можно общежития, находящиеся у ГУ. Объекты же, пребывающие в СЗЗ, частично останутся непереведенными в новый статус. То же можно сказать и про общежития, которые город еще не изъял у собственника. «Когда и в каком виде они перейдут к Дирекции – неизвестно, – говорит Иван Егерев. – Да и сколько их в Петербурге, никто не знает. Может быть, 400, а может – и 800».