Мы за ценой не постоим: ценообразование в жилищном строительстве

По прогнозу специалистов, к концу I полугодия 2006 года цена квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга может вырасти на 5–10%, а во II полугодии – до 15%. Это произойдет, если спрос на жилье будет расти, а вывод новых объектов сохранится на уровне 2005 года. Практически все жилье в Петербурге строится негосударственными частными компаниями. Прошедший год на рынке жилой недвижимости начался под знаком стагнации спроса. Это вынудило многих застройщиков пойти на прямое и косвенное снижение цен и выводить новые объекты по ценам заметно ниже рыночных. В результате снижение среднерыночной цены на первичном рынке в течение 1-го полугодия составило 3–4%. Нестабильность и неопределенность на первичный рынок внесли так же плохо проработанные законодательные новации. В результате отработанная годами система взаимоотношений между застройщиками и дольщиками оказалась под угрозой разрушения. Достаточно сказать, что к концу года всего 2 объекта попадали под действие нового закона о долевом строительстве. Ситуация не зашла в тупик только благодаря тому, что у девелоперов со времен ИТК и целевого предоставления земельных участков «на руках» остался значительный объем «пятен» под застройку. С августа в связи с активизацией спроса застройщики начали проводить повышение цен, что привело к росту среднерыночной цены на 0,5–1% в месяц. При этом большинство застройщиков очень осторожно подходили к изменению ценовой политики. К началу октября 2005 года средняя цена жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила $1057 за кв. м, в панельных и монолитно-панельных – $926 за кв. м. По большинству объектов рост составил 10–20% за полугодие (по ряду элитных проектов – до 30%). Только к ноябрю цены вышли на уровень конца 2004 – начала 2005 года. В декабре этот уровень был преодолен, в январе 2006 рост продолжился, хотя и не так заметно (см. диаграмму). Сравнительная динамика цен предложения (по данным Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада») 4–5% составлял ежеквартальный прирост цен на строительно-монтажные работы в 2005 году. 2,2 млн. кв. м жилья будет продано в Петербурге в 2006 году. 5% жилья в Петербурге возводится за счет бюджетных средств; 95% жилья в Петербурге возводится за счет средств дольщиков. Дисбаланс спроса и предложения В связи с тем, что цена в строительстве в 2003–2004 годах росла опережающими темпами по отношению к росту заработной платы и иным факторам, в итоге рынок недвижимости в Петербурге достиг насыщения. Увеличение объемов строительства жилья в последние годы не сопровождалось ростом числа покупателей. Практически двукратное удвоение предложения за последние два года не поддерживалось адекватным спросом. Скорее наоборот. По данным компаний – членов Ассоциации, активность продаж за 2 года упала более чем в 1,5 раза: с 13% (в декабре 2003 года) до 8,2% (в декабре 2005 года). Себестоимость строительства и границы влияния строительного сообщества на ценовые параметры (по данным компании «ЮИТ Лентек», компании «Петербургстрой Сканска», Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»)

• Автор: Наталья Соколова