270 0
Девелоперы и зодчие в поисках взаимности
Развитие рынка коммерческой недвижимости в Петербурге становится активным стимулом архитектурного творчества. Как найти баланс между "чистым искусством" и функциональной эффективностью? Кому доверить воплощение инвестиционных планов - отечественному или иностранному архитектору?
Как выстроить конструктивный тройственный диалог "девелопер - архитектор - консультант", чтобы получить проект, привлекательный для публики, приемлемый для чиновников и экономически выгодный для инвестора?
Об этом шла речь на конференции "Девелоперы в поисках новых архитектурных форм", организованной Гильдией управляющих и девелоперов и еженедельником "Недвижимость и строительство Петербурга". Обмен мнениями получился настолько интересным и эмоциональным, что мы решили посвятить конференции две публикации.
Никита Явейн: Есть миф, что Петербург построен иностранцами. Его поддерживают как русские, так и сами иностранцы, хотя большей глупости я не слышал. Нет больше такой европейской столицы, в которой иностранцы строили бы так мало, как в Петербурге. Творения заграничных "звезд" буквально наперечет: Капелла, возведенная по проекту Шинкеля в Александрии под Петергофом, здание Немецкого посольства архитектора Берренса, "Новый Эрмитаж" Лео фон Кленце. Росси у нас считается итальянским архитектором, а ведь у него мать немка, отец неизвестен. В пять лет он переехал в Париж, воспитывался во французской семье, с 14-ти - в Петербурге, все архитектурное образование получил здесь. Растрелли в 16 лет приехал к нам, до этого жил во Франции. Камерон… Великий шотландский архитектор, который ни одного дома на родине не построил. Можно продолжать. Кваренги можно назвать итальянским архитектором, хотя там он занимался в основном малыми формами, абсолютно другими по стилю. Тома де Томон в России с 16 лет, здесь и образование получил.
Это все люди иностранного происхождения, воспитанные архитектурной культурой Петербурга. Если сравнить, что строилось у нас и в Италии во времена Росси и Кваренги, - ничего похожего. Если же делить зодчих по национальному признаку, получится, что у нас российских архитекторов почти нет. Зато есть уйма еврейских, украинских, белорусских.
Теперь - о моем опыте работы с иностранцами. Я бы условно разделил зарубежные архитектурные фирмы на две группы. Первая - огромные компании, целые институты, профессионалы, которые досконально разбираются в технологиях. Вторая - это звезды, те, кто формирует архитектурную и во многом девелоперскую моду, но при этом могут не разбираться в том, как колонны ставить и балки крепить. Их, в свою очередь, обслуживают фирмы-технологи. Мне посчастливилось сотрудничать с архитекторами и той и другой категории.
Бизнес-центр "Атриум" на Невском, 25 - первый опыт серьезного взаимодействия с иностранными компаниями. Он, кстати, привел к тому, что эти архитекторы ушли из проекта, хотя много ему дали. Столкновение двух культур может быть весьма интересным, оно стимулирует творчество, держит в тонусе, не давая расслабиться. Иностранцы сформировали позицию, оторвавшись от которой нам удалось что-то сделать. Так, одна из ведущих американских архитектурных фирм, с которой мы сотрудничали, предлагала надстроить дом на четыре этажа, мотивируя это так: вы вступаете в новую эру и пора порвать с диким прошлым. Потом постепенно американцы шли на уступки, но если бы мы приняли их философию, проект не состоялся бы. Я думаю, просто не удалось бы найти арендаторов, не говоря уже об изуродованном облике Невского проспекта, или пришлось бы экспортировать клиентов из пригородов Чикаго.
При реконструкции сгоревшего здания ПСБ на Невском пр., 38 мы работали, в частности, с одной из крупных фирм из Манчестера. Это были архитекторы-трудяги, о которых я уже говорил, но ни города, ни наших нормативов они не знали. В чужую культуру войти довольно сложно. Нам, кстати, легче, потому что западная культура - она ближе, мы ее больше знаем, чем иностранцы нашу.
У меня есть опыт работы и с такими большими мастерами, как Норманн Фостер и Рэм Кулхаас. Это на сегодня лидеры архитектурного движения. Хотя надо понимать, что имя Фостера на самом деле означает огромный институт, где работают до 500 человек, и вклад самого мэтра в проекты достаточно условен. Это очень серьезная организация, в которой опыт коллективного проектирования поставлен, как нигде. В хорошем смысле это некий символ глобализма в архитектуре.
В проекте "Новая Голландия", подготовленном Фостером, у меня была вполне конкретная роль: консультант-"обрезатель", или "а Баба Яга против". Идеология у заграничных мэтров в основном такая: в странах третьего мира, а Петербург, безусловно, к нему относится, надо как-то очень сильно выпендриться, чтобы победить в конкурсе. У себя в Европе так нельзя, а здесь надо все сломать и новый мир построить. Переломить эту идеологию было довольно сложно, однако отношения сложились очень корректные, нас слушали и пытались понять. Хотя я уверен, что будущее Новой Голландии зависит сейчас скорее не от лорда Фостера, а от Юрия Константиновича Митюрева, чья мастерская привлечена к работе. Если он возьмется всерьез за проект, значит, тот состоится. Если нет, повторится ситуация с Домиником Перро, только, возможно, еще в более жесткой форме.
Вопрос из зала: Так какой все же вывод можно сделать из сотрудничества с западниками?
Никита Явейн: Как консультанты, все время пребывающие в оппозиции и привносящие в проект новое видение, они нужны. Но привлечение иностранцев в качестве основных проектировщиков - прямой путь к разорению, если, конечно, речь не идет о небольшом частном доме или об оформлении интерьеров.
Анна Ширяева: Хотела бы продолжить тему работы с иностранными архитекторами. Наша компания создана в Москве больше 10 лет назад и занимается в основном консалтингом в области торговой недвижимости. У нас есть опыт сотрудничества в крупных проектах с десятком зарубежных архитектурных бюро.
Давайте определимся: что все-таки первично в объектах девелопмента - архитектура или коммерция? Недавно слышала от именитого архитектурного академика такую оценку: "К сожалению, в последнее время приходится заниматься не архитектурой, а недвижимостью".
У иностранцев - принципиально другая позиция. Они как раз отталкиваются от недвижимости и ее назначения. Именно "функционал" лежит в основе всех предпроектных работ. Только потом, простите, возникает архитектура. Вы, Никита Игоревич, говорили, что предложения иностранных архитекторов ведут к разорению.
Никита Явейн: Уточню: если говорить о центре города.
Анна Ширяева: Я как экономист считаю, что наши архитекторы способны разорить инвестора быстрее, чем иностранцы. Не думаю, что кто-то из современных девелоперов может позволить себе проекты, несущие миру исключительно красоту и не подразумевающие финансовой отдачи. Отечественные же проектировщики очень редко задумываются об экономической эффективности здания. Их этому не учили, выросло целое поколение замечательно талантливых архитекторов, перед которыми такие задачи никогда не ставились. Я как-то предложила провести бесплатный семинар для проектировщиков в одном из московских проектных институтов, а мне отвечают: "Зачем? Клиент и так доволен". Но, к сожалению, заказчик не всегда компетентен. Не будучи ни архитектором, ни опытным девелопером, он не может оценить эффективность и функциональность предложенных планировочных решений.
Сейчас в России строится чудовищное количество железобетонных монстров. Я, конечно, не архитектор, но эти бесконечные стеклянные полубочки на фасадах бетонных коробок, честное слово, оскорбляют эстетические чувства. Это творения российской архитектурной братии. И ведь им не стыдно. Они не интересуются тем, как это ужасно выглядит и насколько разорительно с коммерческой точки зрения для инвестора и банка-кредитора. Я считаю, что это профессиональная безнравственность и безответственность.
"НП": Зачем же заказчик нанимает столь безнравственных архитекторов?
Анна Ширяева: Потому что он действительно необразованный. К тому же в роли девелоперов у нас зачастую выступают люди, работающие административным ресурсом как ломом и занимающие лучшие участки земли. Мэры многих городов сами являются активными девелоперами. Вышел такой инвестор из бизнеса кирпича или макарон и взял город на разграбление, потому что ему можно строить все, что угодно.
Иностранный архитектор начинает трудиться над проектом с описания механизма работы будущего объекта. Наши архитекторы, к примеру, не понимают, что торговый центр - это машина со своим двигателем, законами термодинамики и т.п. А иностранцы сначала рисуют такую машину, а потом придают ей красивость. Само понимание функционала базируется на маркетинговых исследованиях, в которых должен быть долгосрочный прогноз развития рыночной ситуации. Мы предпочитаем работать с архитектурными фирмами, специализирующимися на конкретном типе коммерческой недвижимости.
"НП": Приведите, пожалуйста, примеры. Кто из иностранцев - великий дока в строительстве торговых или офисных центров?
Анна Ширяева: Во-первых, не хочу продвигать конкретные имена, а во-вторых, чем больше наши уважаемые заказчики будут копаться в Интернете, тем больше они для себя откроют. Изучайте послужные списки, пытайтесь найти отзывы о работах, обязательно обращайте внимание на полученные премии в интересующей вас номинации - "гостиницы", "торговые центры". В принципе, список насчитывает полтора десятка компаний.
Причем не всегда иностранцы - это очень дорого. Например, один из заказчиков из Нижнего Новгорода заплатил за схему комплекса общей площадью 120 000 кв.м, выполненную в восьми вариантах, всего $30 000. У "Моспроекта", насколько мне известно, гораздо бОльшие аппетиты.
Естественно, со специализированным иностранным зодчим сразу же должен сотрудничать местный исполнительный архитектор, адаптирующий проект к нашим условиям. Именно он готовит все документы для согласования. А уж "рабочку" можно доверить и подрядчику. Кстати, в Москве весьма уважаемые частные проектные мастерские и большие институты несмотря на профессиональные амбиции охотно выступают в роли исполнительных архитекторов.
Григорий Раху:
– Мне кажется, акценты изначально неверно расставлены. Не на консультантов должны работать архитекторы, а наоборот. На мой взгляд, сама схема взаимодействия между заказчиком и архитектором построена неверно, поэтому и возникают конфликты. Если заказчик все берет в свои руки, он не застрахован от ошибок. Если же он доверяет проект архитектурной компании, то она берет на себя все, в том числе и выбор консультанта. И тогда не будет функциональных ошибок. Не должен консультант одеяло тянуть на себя.
Анна Ширяева: Ни консультанты, ни архитекторы не работают друг на друга. Мы все поставщики услуг для девелопера, то есть смежники.
Валерий Вакуленко: Выбирая архитекторов, учитываете ли вы, в каких странах они работают? Что лучше: взять номер один из списка, в активе которого много проектов в жаркой Испании или Египте, или номер пять - с опытом работы в Финляндии?
Анна Ширяева: Я сейчас говорю о "функционале", а это двигатель автомобиля. Не принципиально, где эта машина будет ездить. Ее адаптация к местным дорогам - задача других специалистов. Все крупные архитектурные бюро работают по всему миру.
"Функционал" не связан с внешним антуражем здания. Например, мы выполнили реконцепцию "Дружбы" - столичного торгового центра, построенного на волне перестройки, поменяв только планировки, зонирование и состав арендаторов. В результате за три месяца посещаемость объекта увеличилась вдвое, а арендный доход вырос на 40%.
Николай Вечер: Для девелопера во главе угла, конечно, стоит экономика проекта. С этой точки зрения яркие архитектурные решения имеют смысл только в том случае, если они повышают эффективность объекта. Те знаменитые архитекторы, которых упоминал Никита Игоревич, строили все-таки не коммерческую недвижимость, а в основном дворцы и особняки, на которые законы экономики не распространяются. Если же вернуться к современным проектам, о которых опять-таки говорил г-н Явейн, то и их экономика, аккуратно так скажу, не очень эффективна.
В то же время есть такой архитектурный феномен, как "Новый Шанхай". Этот город - по сути девелоперский проект, начатый в 1990-е. Можно спорить о том, красив ли он, однако он очень функционален. А в совокупности возникает неповторимый архитектурный облик мегаполиса, работающий на усиление его экономической эффективности.
Анна Ширяева: В заключение хочу сказать, что итог работы любого девелопера - достойная инвестиционная продажа своего объекта. Так вот: при инвестиционной оценке архитектурный облик здания вообще не учитывается.
"НП": Не хотелось бы, чтобы у собравшихся сложилось мнение, что архитектор - отдельно, а девелопер - отдельно, и между собой им никак не договориться. В Петербурге есть немало примеров позитивного сотрудничества. Один из наиболее ярких проектов - торговый центр "Опера" у Казанского собора. О нем готовы рассказать и инвестор, и архитектор.
Василий Сопромадзе: К вопросу о необходимом опыте. Мне часто приходилось видеть людей, которых никогда не учили правильно обходиться со столовыми приборами, но которые безошибочно находят применение всем двенадцати ножам и вилкам, выложенным рядом с тарелкой. В то же время не раз видел, как ошибались люди, которые прошли эту столовую науку. Почему? Потому что все, что правильно, - логично, а все, что логично, - правильно. Если девелопер, архитектор, дизайнер, в общем, кто угодно, создает товар для человека, это будет правильно. Человека надо любить. Нужно, чтобы ему было комфортно в магазине, кинотеатре или гостинице. Именно из этого мы и исходили.
Я считаю, что живу во времена выдающихся питерских архитекторов. Их не так много, может быть, человек десять, но они есть. Это архитекторы мирового уровня. Доминик Перро, специально приехавший посмотреть наш торговый центр "Опера", восхищался им. Потому что объект сделан для людей. Мы потеряли несколько миллионов долларов на архитектурном антураже. Стеклянная галерея не приносит ни одного доллара, а обошлась нам примерно в $3,5 млн. Но мы сознательно пошли на эти затраты.
Очень важно не бить архитектора по рукам, из экономии ограничивая в выборе планировочных решений или отделочных материалов. Я архитекторов люблю, слабость у меня такая, и им потакаю. Всегда говорю: рисуйте; если получится красиво, то мы как-нибудь это согласуем. Я, кстати, до сих пор не могу понять, как нам городские власти согласовали проект "Оперы".
Юрий Борисов: Мы тоже…
Василий Сопромадзе: Кому-то комплекс нравится, кому-то нет. Дело вкуса. Мы хотели, чтобы людям было приятно туда возвращаться. Получился первый в Петербурге department store.
Анна Ширяева: У вас покупатели видят товар на фоне окна, и продажи поэтому будут ниже, чем если бы стена была глухая...
Василий Сопромадзе: Вдоль стеклянной стены просто нет магазинов.
Анна Ширяева: Тогда с функциональной точки зрения это очень спорно.
Василий Сопромадзе: Я по ходу диалога вспомнил Никиту Сергеевича с его "хрущевками". Думаю, что на политбюро подобные разговоры тоже шли: функционально или не функционально. Наш комплекс красив. Человек, поднимающийся на эскалаторе, видит весь город. Главное, прежде чем начать строить, надо определиться, что вы делаете и для чего. И потом не жадничать, когда архитектор проект нарисует, не экономить. А если так не можете, не стоит и начинать.
Кстати, супермаркет "Азбука вкуса" просил сдать ему помещения на четвертом этаже "Оперы" по $1500/кв.м в год. Это ли не свидетельство коммерческой эффективности? Любить человека надо, и все.
Андрей Шаров: В свою очередь, скажу пару комплиментов заказчику, с которым нам повезло. Инвесторы сегодня начинают не только считать прибыль, но и задумываться о том, в каком городе они живут и что могут для него сделать, как их объекты повлияют на архитектурную среду Петербурга, насколько органично в нее впишутся. Это одна из главных задач, которая решалась в ходе проектирования и строительства "Оперы".
Кстати, мы привлекали консультантов, в том числе международных. Их предложения в основном сводились к тому, чтобы поделить пространство комплекса на множество ларьков. Уродство какое-то получалось. И не создавать никаких затей на фасаде - просто дом как дом. Я представляю, что получилось бы, если б мы прислушались к таким советам. У нас было огромное количество вариантов оформления этого здания. В конце концов, как мне кажется, выбран наиболее эффектный для этого места прием. Стеклянная стена представляет собой поэтажные галереи с эскалаторами, откуда покупатели входят на торговые этажи. Наверху - ресторан с большой террасой. Мы задумали такое решение как отклик современной архитектуры на колоннаду Казанского собора. Получилась некая реминисценция.
Вопрос из зала: А есть ли у мастерской Рейнберга и Шарова опыт работы с иностранцами? Если да, то какие впечатления остались?
Андрей Шаров: Интерьерами "Оперы" занимался итальянский дизайнер. Опыт сотрудничества действительно интересный. Хотя нельзя сказать, что они умеют что-то сверхъестественное. Лет десять назад это, безусловно, воспринималось бы как откровение, а сегодня нечто вполне рядовое. У нас встречаешь людей гораздо более способных, интересных и, я бы сказал, более живых.
"НП": Самый крупный торговый комплекс, открывшийся в этом году в Петербурге, - "Гранд Каньон" на пр. Просвещения - спроектирован американскими архитекторами. Почему инвестор - компания "Соломон" - сделала выбор в их пользу?
Мусса Экзеков: Мы начинали работать с одними российскими архитекторами, потом - с другими. Сотрудничества не получилось. На мой взгляд, архитектор должен помочь инвестору нарисовать то, что он видит. Если при этом заказчик четко представляет себе, чего он хочет, может сложиться очень хорошее партнерство. Поскольку наш проект стоит дорого - около $60 млн, велосипед изобретать не стали, а целенаправленно начали искать архитекторов, которые построили уже не один ТРК. Остановились на американском бюро Gensler. За короткое время эти специалисты создали именно тот проект, который нам виделся. Проанализировав то, чего не хватает в европейских и в наших ТЦ, мы акцентировали внимание на комфорте покупателей. Для этого - широкие коридоры, высокие потолки, простая навигация. Вместо традиционного атриума, в котором отражался бы серый петербургский свет, - потолок с ясным летним небом. Мы придумали каньон с пальмами и обилием зелени, реку с водопадом. Вдоль воды расположили ресторанную улицу. В общем, хотели создать дом, который стал бы частью жизни горожанина.
Юрий Борисов: По-моему, правы и те и другие. Мы построили с нашими заказчиками-девелоперами шесть торговых комплексов в Петербурге (первый - ТК "Сенная", последний из открывшихся - "Планета Нептун"). Работали с разными архитектурными мастерскими - с Гайковичем, Садовниковым, Фрайфельдом, а также с "Игл групп", институтом "Торгпроект" и др. Все это российские архитекторы. Я знаю уйму примеров, когда работа с западниками не оправдала ожиданий. Например, на проект в Челябинске мы пригласили известную французскую компанию, и как раз в ее эскизах увидели однообразные "бочки", которые тиражируются и в Казахстане, и в Москве.
Если бы с первых дней мы не работали с архитекторами одной командой, наверное, ничего бы не вышло. Консультанту приходится учитывать и болезненное самолюбие творцов, и требования инвестора к "функционалу". Но я полностью согласен с г-ном Сопромадзе, что проекты нужно делать для людей, только тогда они будут успешными.
В Москве конкуренция на рынке торговых комплексов уже сумасшедшая. Нам это тоже предстоит: по предварительным расчетам, в этом году в Петербурге появится вдвое больше торговых площадей, чем в рекордном 2003-м. В этой ситуации архитектурное решение, сочетающее яркий фасад и правильное функциональное зонирование, становится серьезным конкурентным преимуществом. От наших коллег-архитекторов мы ждем именно этого, хотя понимаем, насколько сложна эта работа. Ведь в сфере коммерческой недвижимости успех или неуспех конкретного объекта закладывается еще на стадии проектирования.
Участники "круглого стола"
- Никита ЯВЕЙН, руководитель архитектурной мастерской "Студия 44";
- Анна ШИРЯЕВА, генеральный директор компании "Магазин магазинов";
- Григорий РАХУ, технический директор компании "Адвекс-Траст";
- Валерий ВАКУЛЕНКО, генеральный директор компании "Рост-Риэлти";
- Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов;
- Василий СОПРОМАДЗЕ, председатель наблюдательного совета "Корпорации "С";
- Андрей ШАРОВ, директор архитектурной мастерской "Рейнберг&Шаров";
- Мусса ЭКЗЕКОВ, генеральный директор компании "Соломон";
- Юрий БОРИСОВ, управляющий партнер "АйБи Групп", президент Гильдии управляющих и девелоперов;
- Александр СУПОНИЦКИЙ, руководитель архитектурного бюро SUAR.T;
- Елена СТОНТ, заместитель директора департамента по работе с партнерами УК "Морской фасад";
- Людмила ЛИХАЧЕВА, советник вице-президента УК "Морской фасад";
- Михаил МАМОШИН, руководитель мастерской "Архитектурное бюро Михаила Мамошина";
- Святослав ГАЙКОВИЧ, руководитель архитектурной мастерской "Студия 17";
- Юрий МИТЮРЕВ, руководитель персональной архитектурной мастерской;
- Игорь ГОРСКИЙ, директор по развитию агентства "Бекар";
- Петр ЮШКАНЦЕВ, руководитель мастерской в ОАО "ЛенНИИпроект";
- Галина ШИХОВА, главный специалист КГИОП;
- Елена КУЗНЕЦОВА, редактор отдела архитектуры "НП", ведущая;
- Анастасия ЯСИНСКАЯ, зам. главного редактора "НП", ведущая.
Как выстроить конструктивный тройственный диалог "девелопер - архитектор - консультант", чтобы получить проект, привлекательный для публики, приемлемый для чиновников и экономически выгодный для инвестора?
Об этом шла речь на конференции "Девелоперы в поисках новых архитектурных форм", организованной Гильдией управляющих и девелоперов и еженедельником "Недвижимость и строительство Петербурга". Обмен мнениями получился настолько интересным и эмоциональным, что мы решили посвятить конференции две публикации.
Никита Явейн: Есть миф, что Петербург построен иностранцами. Его поддерживают как русские, так и сами иностранцы, хотя большей глупости я не слышал. Нет больше такой европейской столицы, в которой иностранцы строили бы так мало, как в Петербурге. Творения заграничных "звезд" буквально наперечет: Капелла, возведенная по проекту Шинкеля в Александрии под Петергофом, здание Немецкого посольства архитектора Берренса, "Новый Эрмитаж" Лео фон Кленце. Росси у нас считается итальянским архитектором, а ведь у него мать немка, отец неизвестен. В пять лет он переехал в Париж, воспитывался во французской семье, с 14-ти - в Петербурге, все архитектурное образование получил здесь. Растрелли в 16 лет приехал к нам, до этого жил во Франции. Камерон… Великий шотландский архитектор, который ни одного дома на родине не построил. Можно продолжать. Кваренги можно назвать итальянским архитектором, хотя там он занимался в основном малыми формами, абсолютно другими по стилю. Тома де Томон в России с 16 лет, здесь и образование получил.
Это все люди иностранного происхождения, воспитанные архитектурной культурой Петербурга. Если сравнить, что строилось у нас и в Италии во времена Росси и Кваренги, - ничего похожего. Если же делить зодчих по национальному признаку, получится, что у нас российских архитекторов почти нет. Зато есть уйма еврейских, украинских, белорусских.
Теперь - о моем опыте работы с иностранцами. Я бы условно разделил зарубежные архитектурные фирмы на две группы. Первая - огромные компании, целые институты, профессионалы, которые досконально разбираются в технологиях. Вторая - это звезды, те, кто формирует архитектурную и во многом девелоперскую моду, но при этом могут не разбираться в том, как колонны ставить и балки крепить. Их, в свою очередь, обслуживают фирмы-технологи. Мне посчастливилось сотрудничать с архитекторами и той и другой категории.
Бизнес-центр "Атриум" на Невском, 25 - первый опыт серьезного взаимодействия с иностранными компаниями. Он, кстати, привел к тому, что эти архитекторы ушли из проекта, хотя много ему дали. Столкновение двух культур может быть весьма интересным, оно стимулирует творчество, держит в тонусе, не давая расслабиться. Иностранцы сформировали позицию, оторвавшись от которой нам удалось что-то сделать. Так, одна из ведущих американских архитектурных фирм, с которой мы сотрудничали, предлагала надстроить дом на четыре этажа, мотивируя это так: вы вступаете в новую эру и пора порвать с диким прошлым. Потом постепенно американцы шли на уступки, но если бы мы приняли их философию, проект не состоялся бы. Я думаю, просто не удалось бы найти арендаторов, не говоря уже об изуродованном облике Невского проспекта, или пришлось бы экспортировать клиентов из пригородов Чикаго.
При реконструкции сгоревшего здания ПСБ на Невском пр., 38 мы работали, в частности, с одной из крупных фирм из Манчестера. Это были архитекторы-трудяги, о которых я уже говорил, но ни города, ни наших нормативов они не знали. В чужую культуру войти довольно сложно. Нам, кстати, легче, потому что западная культура - она ближе, мы ее больше знаем, чем иностранцы нашу.
У меня есть опыт работы и с такими большими мастерами, как Норманн Фостер и Рэм Кулхаас. Это на сегодня лидеры архитектурного движения. Хотя надо понимать, что имя Фостера на самом деле означает огромный институт, где работают до 500 человек, и вклад самого мэтра в проекты достаточно условен. Это очень серьезная организация, в которой опыт коллективного проектирования поставлен, как нигде. В хорошем смысле это некий символ глобализма в архитектуре.
В проекте "Новая Голландия", подготовленном Фостером, у меня была вполне конкретная роль: консультант-"обрезатель", или "а Баба Яга против". Идеология у заграничных мэтров в основном такая: в странах третьего мира, а Петербург, безусловно, к нему относится, надо как-то очень сильно выпендриться, чтобы победить в конкурсе. У себя в Европе так нельзя, а здесь надо все сломать и новый мир построить. Переломить эту идеологию было довольно сложно, однако отношения сложились очень корректные, нас слушали и пытались понять. Хотя я уверен, что будущее Новой Голландии зависит сейчас скорее не от лорда Фостера, а от Юрия Константиновича Митюрева, чья мастерская привлечена к работе. Если он возьмется всерьез за проект, значит, тот состоится. Если нет, повторится ситуация с Домиником Перро, только, возможно, еще в более жесткой форме.
Вопрос из зала: Так какой все же вывод можно сделать из сотрудничества с западниками?
Никита Явейн: Как консультанты, все время пребывающие в оппозиции и привносящие в проект новое видение, они нужны. Но привлечение иностранцев в качестве основных проектировщиков - прямой путь к разорению, если, конечно, речь не идет о небольшом частном доме или об оформлении интерьеров.
Анна Ширяева: Хотела бы продолжить тему работы с иностранными архитекторами. Наша компания создана в Москве больше 10 лет назад и занимается в основном консалтингом в области торговой недвижимости. У нас есть опыт сотрудничества в крупных проектах с десятком зарубежных архитектурных бюро.
Давайте определимся: что все-таки первично в объектах девелопмента - архитектура или коммерция? Недавно слышала от именитого архитектурного академика такую оценку: "К сожалению, в последнее время приходится заниматься не архитектурой, а недвижимостью".
У иностранцев - принципиально другая позиция. Они как раз отталкиваются от недвижимости и ее назначения. Именно "функционал" лежит в основе всех предпроектных работ. Только потом, простите, возникает архитектура. Вы, Никита Игоревич, говорили, что предложения иностранных архитекторов ведут к разорению.
Никита Явейн: Уточню: если говорить о центре города.
Анна Ширяева: Я как экономист считаю, что наши архитекторы способны разорить инвестора быстрее, чем иностранцы. Не думаю, что кто-то из современных девелоперов может позволить себе проекты, несущие миру исключительно красоту и не подразумевающие финансовой отдачи. Отечественные же проектировщики очень редко задумываются об экономической эффективности здания. Их этому не учили, выросло целое поколение замечательно талантливых архитекторов, перед которыми такие задачи никогда не ставились. Я как-то предложила провести бесплатный семинар для проектировщиков в одном из московских проектных институтов, а мне отвечают: "Зачем? Клиент и так доволен". Но, к сожалению, заказчик не всегда компетентен. Не будучи ни архитектором, ни опытным девелопером, он не может оценить эффективность и функциональность предложенных планировочных решений.
Сейчас в России строится чудовищное количество железобетонных монстров. Я, конечно, не архитектор, но эти бесконечные стеклянные полубочки на фасадах бетонных коробок, честное слово, оскорбляют эстетические чувства. Это творения российской архитектурной братии. И ведь им не стыдно. Они не интересуются тем, как это ужасно выглядит и насколько разорительно с коммерческой точки зрения для инвестора и банка-кредитора. Я считаю, что это профессиональная безнравственность и безответственность.
"НП": Зачем же заказчик нанимает столь безнравственных архитекторов?
Анна Ширяева: Потому что он действительно необразованный. К тому же в роли девелоперов у нас зачастую выступают люди, работающие административным ресурсом как ломом и занимающие лучшие участки земли. Мэры многих городов сами являются активными девелоперами. Вышел такой инвестор из бизнеса кирпича или макарон и взял город на разграбление, потому что ему можно строить все, что угодно.
Иностранный архитектор начинает трудиться над проектом с описания механизма работы будущего объекта. Наши архитекторы, к примеру, не понимают, что торговый центр - это машина со своим двигателем, законами термодинамики и т.п. А иностранцы сначала рисуют такую машину, а потом придают ей красивость. Само понимание функционала базируется на маркетинговых исследованиях, в которых должен быть долгосрочный прогноз развития рыночной ситуации. Мы предпочитаем работать с архитектурными фирмами, специализирующимися на конкретном типе коммерческой недвижимости.
"НП": Приведите, пожалуйста, примеры. Кто из иностранцев - великий дока в строительстве торговых или офисных центров?
Анна Ширяева: Во-первых, не хочу продвигать конкретные имена, а во-вторых, чем больше наши уважаемые заказчики будут копаться в Интернете, тем больше они для себя откроют. Изучайте послужные списки, пытайтесь найти отзывы о работах, обязательно обращайте внимание на полученные премии в интересующей вас номинации - "гостиницы", "торговые центры". В принципе, список насчитывает полтора десятка компаний.
Причем не всегда иностранцы - это очень дорого. Например, один из заказчиков из Нижнего Новгорода заплатил за схему комплекса общей площадью 120 000 кв.м, выполненную в восьми вариантах, всего $30 000. У "Моспроекта", насколько мне известно, гораздо бОльшие аппетиты.
Естественно, со специализированным иностранным зодчим сразу же должен сотрудничать местный исполнительный архитектор, адаптирующий проект к нашим условиям. Именно он готовит все документы для согласования. А уж "рабочку" можно доверить и подрядчику. Кстати, в Москве весьма уважаемые частные проектные мастерские и большие институты несмотря на профессиональные амбиции охотно выступают в роли исполнительных архитекторов.
Григорий Раху:
– Мне кажется, акценты изначально неверно расставлены. Не на консультантов должны работать архитекторы, а наоборот. На мой взгляд, сама схема взаимодействия между заказчиком и архитектором построена неверно, поэтому и возникают конфликты. Если заказчик все берет в свои руки, он не застрахован от ошибок. Если же он доверяет проект архитектурной компании, то она берет на себя все, в том числе и выбор консультанта. И тогда не будет функциональных ошибок. Не должен консультант одеяло тянуть на себя.
Анна Ширяева: Ни консультанты, ни архитекторы не работают друг на друга. Мы все поставщики услуг для девелопера, то есть смежники.
Валерий Вакуленко: Выбирая архитекторов, учитываете ли вы, в каких странах они работают? Что лучше: взять номер один из списка, в активе которого много проектов в жаркой Испании или Египте, или номер пять - с опытом работы в Финляндии?
Анна Ширяева: Я сейчас говорю о "функционале", а это двигатель автомобиля. Не принципиально, где эта машина будет ездить. Ее адаптация к местным дорогам - задача других специалистов. Все крупные архитектурные бюро работают по всему миру.
"Функционал" не связан с внешним антуражем здания. Например, мы выполнили реконцепцию "Дружбы" - столичного торгового центра, построенного на волне перестройки, поменяв только планировки, зонирование и состав арендаторов. В результате за три месяца посещаемость объекта увеличилась вдвое, а арендный доход вырос на 40%.
Николай Вечер: Для девелопера во главе угла, конечно, стоит экономика проекта. С этой точки зрения яркие архитектурные решения имеют смысл только в том случае, если они повышают эффективность объекта. Те знаменитые архитекторы, которых упоминал Никита Игоревич, строили все-таки не коммерческую недвижимость, а в основном дворцы и особняки, на которые законы экономики не распространяются. Если же вернуться к современным проектам, о которых опять-таки говорил г-н Явейн, то и их экономика, аккуратно так скажу, не очень эффективна.
В то же время есть такой архитектурный феномен, как "Новый Шанхай". Этот город - по сути девелоперский проект, начатый в 1990-е. Можно спорить о том, красив ли он, однако он очень функционален. А в совокупности возникает неповторимый архитектурный облик мегаполиса, работающий на усиление его экономической эффективности.
Анна Ширяева: В заключение хочу сказать, что итог работы любого девелопера - достойная инвестиционная продажа своего объекта. Так вот: при инвестиционной оценке архитектурный облик здания вообще не учитывается.
"НП": Не хотелось бы, чтобы у собравшихся сложилось мнение, что архитектор - отдельно, а девелопер - отдельно, и между собой им никак не договориться. В Петербурге есть немало примеров позитивного сотрудничества. Один из наиболее ярких проектов - торговый центр "Опера" у Казанского собора. О нем готовы рассказать и инвестор, и архитектор.
Василий Сопромадзе: К вопросу о необходимом опыте. Мне часто приходилось видеть людей, которых никогда не учили правильно обходиться со столовыми приборами, но которые безошибочно находят применение всем двенадцати ножам и вилкам, выложенным рядом с тарелкой. В то же время не раз видел, как ошибались люди, которые прошли эту столовую науку. Почему? Потому что все, что правильно, - логично, а все, что логично, - правильно. Если девелопер, архитектор, дизайнер, в общем, кто угодно, создает товар для человека, это будет правильно. Человека надо любить. Нужно, чтобы ему было комфортно в магазине, кинотеатре или гостинице. Именно из этого мы и исходили.
Я считаю, что живу во времена выдающихся питерских архитекторов. Их не так много, может быть, человек десять, но они есть. Это архитекторы мирового уровня. Доминик Перро, специально приехавший посмотреть наш торговый центр "Опера", восхищался им. Потому что объект сделан для людей. Мы потеряли несколько миллионов долларов на архитектурном антураже. Стеклянная галерея не приносит ни одного доллара, а обошлась нам примерно в $3,5 млн. Но мы сознательно пошли на эти затраты.
Очень важно не бить архитектора по рукам, из экономии ограничивая в выборе планировочных решений или отделочных материалов. Я архитекторов люблю, слабость у меня такая, и им потакаю. Всегда говорю: рисуйте; если получится красиво, то мы как-нибудь это согласуем. Я, кстати, до сих пор не могу понять, как нам городские власти согласовали проект "Оперы".
Юрий Борисов: Мы тоже…
Василий Сопромадзе: Кому-то комплекс нравится, кому-то нет. Дело вкуса. Мы хотели, чтобы людям было приятно туда возвращаться. Получился первый в Петербурге department store.
Анна Ширяева: У вас покупатели видят товар на фоне окна, и продажи поэтому будут ниже, чем если бы стена была глухая...
Василий Сопромадзе: Вдоль стеклянной стены просто нет магазинов.
Анна Ширяева: Тогда с функциональной точки зрения это очень спорно.
Василий Сопромадзе: Я по ходу диалога вспомнил Никиту Сергеевича с его "хрущевками". Думаю, что на политбюро подобные разговоры тоже шли: функционально или не функционально. Наш комплекс красив. Человек, поднимающийся на эскалаторе, видит весь город. Главное, прежде чем начать строить, надо определиться, что вы делаете и для чего. И потом не жадничать, когда архитектор проект нарисует, не экономить. А если так не можете, не стоит и начинать.
Кстати, супермаркет "Азбука вкуса" просил сдать ему помещения на четвертом этаже "Оперы" по $1500/кв.м в год. Это ли не свидетельство коммерческой эффективности? Любить человека надо, и все.
Андрей Шаров: В свою очередь, скажу пару комплиментов заказчику, с которым нам повезло. Инвесторы сегодня начинают не только считать прибыль, но и задумываться о том, в каком городе они живут и что могут для него сделать, как их объекты повлияют на архитектурную среду Петербурга, насколько органично в нее впишутся. Это одна из главных задач, которая решалась в ходе проектирования и строительства "Оперы".
Кстати, мы привлекали консультантов, в том числе международных. Их предложения в основном сводились к тому, чтобы поделить пространство комплекса на множество ларьков. Уродство какое-то получалось. И не создавать никаких затей на фасаде - просто дом как дом. Я представляю, что получилось бы, если б мы прислушались к таким советам. У нас было огромное количество вариантов оформления этого здания. В конце концов, как мне кажется, выбран наиболее эффектный для этого места прием. Стеклянная стена представляет собой поэтажные галереи с эскалаторами, откуда покупатели входят на торговые этажи. Наверху - ресторан с большой террасой. Мы задумали такое решение как отклик современной архитектуры на колоннаду Казанского собора. Получилась некая реминисценция.
Вопрос из зала: А есть ли у мастерской Рейнберга и Шарова опыт работы с иностранцами? Если да, то какие впечатления остались?
Андрей Шаров: Интерьерами "Оперы" занимался итальянский дизайнер. Опыт сотрудничества действительно интересный. Хотя нельзя сказать, что они умеют что-то сверхъестественное. Лет десять назад это, безусловно, воспринималось бы как откровение, а сегодня нечто вполне рядовое. У нас встречаешь людей гораздо более способных, интересных и, я бы сказал, более живых.
"НП": Самый крупный торговый комплекс, открывшийся в этом году в Петербурге, - "Гранд Каньон" на пр. Просвещения - спроектирован американскими архитекторами. Почему инвестор - компания "Соломон" - сделала выбор в их пользу?
Мусса Экзеков: Мы начинали работать с одними российскими архитекторами, потом - с другими. Сотрудничества не получилось. На мой взгляд, архитектор должен помочь инвестору нарисовать то, что он видит. Если при этом заказчик четко представляет себе, чего он хочет, может сложиться очень хорошее партнерство. Поскольку наш проект стоит дорого - около $60 млн, велосипед изобретать не стали, а целенаправленно начали искать архитекторов, которые построили уже не один ТРК. Остановились на американском бюро Gensler. За короткое время эти специалисты создали именно тот проект, который нам виделся. Проанализировав то, чего не хватает в европейских и в наших ТЦ, мы акцентировали внимание на комфорте покупателей. Для этого - широкие коридоры, высокие потолки, простая навигация. Вместо традиционного атриума, в котором отражался бы серый петербургский свет, - потолок с ясным летним небом. Мы придумали каньон с пальмами и обилием зелени, реку с водопадом. Вдоль воды расположили ресторанную улицу. В общем, хотели создать дом, который стал бы частью жизни горожанина.
Юрий Борисов: По-моему, правы и те и другие. Мы построили с нашими заказчиками-девелоперами шесть торговых комплексов в Петербурге (первый - ТК "Сенная", последний из открывшихся - "Планета Нептун"). Работали с разными архитектурными мастерскими - с Гайковичем, Садовниковым, Фрайфельдом, а также с "Игл групп", институтом "Торгпроект" и др. Все это российские архитекторы. Я знаю уйму примеров, когда работа с западниками не оправдала ожиданий. Например, на проект в Челябинске мы пригласили известную французскую компанию, и как раз в ее эскизах увидели однообразные "бочки", которые тиражируются и в Казахстане, и в Москве.
Если бы с первых дней мы не работали с архитекторами одной командой, наверное, ничего бы не вышло. Консультанту приходится учитывать и болезненное самолюбие творцов, и требования инвестора к "функционалу". Но я полностью согласен с г-ном Сопромадзе, что проекты нужно делать для людей, только тогда они будут успешными.
В Москве конкуренция на рынке торговых комплексов уже сумасшедшая. Нам это тоже предстоит: по предварительным расчетам, в этом году в Петербурге появится вдвое больше торговых площадей, чем в рекордном 2003-м. В этой ситуации архитектурное решение, сочетающее яркий фасад и правильное функциональное зонирование, становится серьезным конкурентным преимуществом. От наших коллег-архитекторов мы ждем именно этого, хотя понимаем, насколько сложна эта работа. Ведь в сфере коммерческой недвижимости успех или неуспех конкретного объекта закладывается еще на стадии проектирования.
Участники "круглого стола"
- Никита ЯВЕЙН, руководитель архитектурной мастерской "Студия 44";
- Анна ШИРЯЕВА, генеральный директор компании "Магазин магазинов";
- Григорий РАХУ, технический директор компании "Адвекс-Траст";
- Валерий ВАКУЛЕНКО, генеральный директор компании "Рост-Риэлти";
- Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов;
- Василий СОПРОМАДЗЕ, председатель наблюдательного совета "Корпорации "С";
- Андрей ШАРОВ, директор архитектурной мастерской "Рейнберг&Шаров";
- Мусса ЭКЗЕКОВ, генеральный директор компании "Соломон";
- Юрий БОРИСОВ, управляющий партнер "АйБи Групп", президент Гильдии управляющих и девелоперов;
- Александр СУПОНИЦКИЙ, руководитель архитектурного бюро SUAR.T;
- Елена СТОНТ, заместитель директора департамента по работе с партнерами УК "Морской фасад";
- Людмила ЛИХАЧЕВА, советник вице-президента УК "Морской фасад";
- Михаил МАМОШИН, руководитель мастерской "Архитектурное бюро Михаила Мамошина";
- Святослав ГАЙКОВИЧ, руководитель архитектурной мастерской "Студия 17";
- Юрий МИТЮРЕВ, руководитель персональной архитектурной мастерской;
- Игорь ГОРСКИЙ, директор по развитию агентства "Бекар";
- Петр ЮШКАНЦЕВ, руководитель мастерской в ОАО "ЛенНИИпроект";
- Галина ШИХОВА, главный специалист КГИОП;
- Елена КУЗНЕЦОВА, редактор отдела архитектуры "НП", ведущая;
- Анастасия ЯСИНСКАЯ, зам. главного редактора "НП", ведущая.