142 0
Девелоперы и зодчие в поисках взаимности – 2
Мы продолжаем публиковать выступления на конференции "Девелоперы в поисках новых архитектурных форм", которую организовали Гильдия управляющих и девелоперов и еженедельник "Недвижимость и строительство Петербурга".
Участники за "круглым столом" пытались найти оптимальную формулу сотрудничества заказчика и зодчего, делились опытом привлечения иностранных архитекторов, рассказывали об интересных проектах, сетовали на трудности согласования.
"НП": В Петербурге работают архитекторы, которых с полным правом можно назвать и российскими, и иностранными. Александр Супоницкий, автор торгового центра "ПИК" на Сенной, как раз из их числа.
Александр Супоницкий: Наш проект кому-то нравится, кому-то нет. Мне сложно оценивать, тем более до меня комплексом занимались две архитектурные фирмы. Когда я появился, здание уже начали строить.
Моя 28-летняя профессиональная жизнь делится пополам: 14 лет я был отечественным архитектором, а потом 14 лет - иностранным. В 1991 году уехал из России и работал за границей: сначала - в Израиле, потом - в Африке, затем вернулся сюда. Первое, что поразило и буквально оглушило, - процедура согласования. Если проводить какие-то аналогии, то самой подходящей будет футбольный "чемпионат по игре в грязи", который провели накануне чемпионата мира и показали по всем телеканалам. Вот и мы играем не совсем в ту игру, которой заняты иностранные архитекторы у себя дома. Не факт, что они, привыкшие к зеленому газончику, будут хорошо чувствовать себя в грязи и эффективно в ней играть. Поэтому приглашать нужно как минимум людей, хорошо знакомых с нашей действительностью. Иначе это все будет теоретическое упражнение, построить ничего не удастся. Я сейчас прохожу переучивание, адаптацию с "игры на поле" на "игру в грязи" - насколько удачно, судить не мне. Говорить же о том, что у иностранных архитекторов идей больше и они думают лучше, красивей, - полное заблуждение. Сегодня мы в Петербурге уже ушли дальше, чем где бы то ни было в Европе, и с точки зрения "функционала", и с точки зрения архитектуры. Сейчас у заказчиков существует альтернатива. Есть те, кто хочет просто вложить деньги, получить как можно бОльшую прибыль и уйти. Таких застройщиков большинство, и, наверное, это естественно. Есть те, кому от вложенных денег надо еще чего-то: красоты, славы, признания… Это наши клиенты. Они вместе с нами напрягаются, тратят лишние деньги на фасад, на декоративные элементы отделки.
Важно, чтобы тот, кто заказывает музыку, и тот, кто ее играет, примерно одинаково представляли себе результат. В этом залог успешного проекта.
Святослав Гайкович: Конструктивному взаимодействию архитектора и заказчика мешают прежде всего озабоченные контролеры. Всем известно, что процесс согласования очень сложен. Полностью согласен с г-ном Супоницким. Роль архитектора и проектировщика в этой ситуации - "свой среди чужих, чужой среди своих". Мы, с одной стороны, пытаемся регулировать работу согласующих органов, когда они слишком придираются, а с другой - сдерживать заказчиков, склонных отрицать все и вся в угоду своим интересам. Роль эта не очень благодарная. Трудно убедить инвестора, что госконтроль - явление полезное, когда из десятков замечаний к проекту половина снимается росчерком пера. Потому что они взяты с потолка и написаны с единственной целью - доказать полезность согласующей инстанции.
Серьезная проблема - псевдоохранительство. Яркий пример - строящаяся гостиница на пл. Островского. Архитекторам и инвесторам пришлось приложить много сил, чтобы доказать абсурдность глухой ограды, причисленной к федеральным памятникам, которая пересекала главный вход в отель.
Впрочем, помехой инвестдеятельности становятся и ошибки самих заказчиков. Это прежде всего примитивно понимаемая экономика, которая сводится к максиме: чем больше квадратных метров, тем лучше. Порой уходит много времени, чтобы доказать: формирование выигрышной среды повышает стоимость этих самых метров, поэтому их количество - не единственный показатель. Например, построив торговый центр, но не расширив улицу при входе, можно потерять клиентов и получить собственность, которая превратится в тяжкий груз.
Что касается иностранных архитекторов, на мой взгляд, они должны выступать в тандеме с местными зодчими. А вообще верное лекарство от будущих проблем - конкурсное проектирование. Во-первых, инвестор получает сразу несколько вариантов креативной части проекта. Во-вторых, конкурс - это механизм отсева иностранных компаний, которые несмотря на свою репутацию предъявляют странные работы. Например, британская компания Chаpman Taylor представила на градсовет проект развития площадки бывшей "ямы" РАО "ВСМ", выдержанный в духе худших образцов архитектуры социалистического застоя. Хотя место это очень яркое и требует оригинального подхода.
Юрий Митюрев: Мы вместе с шотландской компанией сделали бизнес-центр "Белые ночи". Сложность заключалась в том, что дом Шиля на Малой Морской - памятник федерального значения, и КГИОП выставил жесткие охранные требования. В результате удалось найти приемлемое решение, при котором мы сохранили лишь внешние стены здания.
Сегодня мы начинаем работу над Новой Голландией, где предстоит сотрудничество с сэром Норманном Фостером.
По собственному опыту могу сказать: чтобы не возникало никаких вопросов в работе с иностранными архитекторами, все должно быть описано в контракте. Этот документ расставляет все точки над "i". Кстати, без такого контракта заграничные зодчие работу просто не начинают.
"НП": Компания "Морской фасад", занимающаяся едва ли не самым грандиозным городским проектом, тоже решила прибегнуть к услугам зарубежных проектировщиков.
Елена Стонт: Наш проект подразумевает освоение намывной территории площадью 450 га, из них 25 га займет пассажирский порт. Мы уже начали разрабатывать проект планировки. Замысел действительно грандиозный. В России давно не было идей по развитию таких больших пространств, а нужно было найти архитектора, уже решавшего подобные задачи. Поэтому обратились к компаниям с международным опытом. Сначала более чем из 20 фирм отобрали шесть. Каждая группа исходя из нашего техзадания представила предложения. Лучшими оказались идеи международных компаний HOK (Великобритания) и Gensler (США). В конце концов мы стали сотрудничать с Gensler. Намыв территории, а соответственно и застройка пойдут в три этапа. Первый - освоение центральной части участка, где расположится порт. Второй и третий этапы - коммерческая и жилая застройка. По нашим предварительным оценкам, здесь можно построить примерно 6 млн кв.м различной недвижимости, по прогнозу Gensler - около 10 млн кв.м.
Вопрос из зала: В чем трудности общения с иностранными архитекторами?
Елена Стонт: Во-первых, разница культур и языков. Кроме того, они как творцы пытаются объять необъятное. Хотя мы сознательно не навязывали архитекторам собственные идеи, попросив их представить свое видение. Затем все же происходит адаптация.
Вопрос из зала: А в команде есть местные архитекторы?
Елена Стонт: Да, есть российский архитектор-адаптер.
Вопрос из зала: Как быть с работами, на которые требуется лицензия, которой у иностранцев нет?
Елена Стонт: Это был один из болезненных моментов при обсуждении договора. То, что специалисты Gensler называют мастер-планом, у нас - проект планировки. Этим и занимается российский адаптер. Работы, требующие лицензирования, выполнят местные специализированные организации.
Вопрос из зала: Как использовались результаты предыдущего архитектурного конкурса?
Людмила Лихачева: Конкурс проводился на здание морского вокзала. Но после того как поработали технологи, стало понятно, что морской вокзал в таком виде городу не нужен. Нигде в мире нет таких терминалов - больших и красивых. Они нужны лишь для таможенного контроля и пропуска туристов, которых быстро развозят автобусы. Поэтому конкурс, видимо, провели зря. Его победитель - Владимир Плоткин - с этим согласился.
Игорь Горский: Можно что-нибудь сказать об экономике проекта?
Людмила Лихачева: По нашим подсчетам, он эффективен. Называть конкретные цифры рано. Это частно-государственное партнерство, и пока неизвестно, сколько денег вложит бюджет.
"НП": От футуристического проекта освоения terrа nova обратимся к вполне реальному 130-му кварталу, где расположена гостиница "Новотель", в которой мы собрались. Своим опытом поделится ее автор - руководитель мастерской Михаил Мамошин. Он спроектировал в этом квартале целых три объекта, сумев скоординировать планы разных заказчиков, работающих на одной территории.
Михаил Мамошин: В 1995 году Всемирный Банк выделил кредит на подготовку крупного строительства в историческом центре города. В его рамках в 130-м квартале был прорублен проход, вынесены сети и высвобождены четыре участка, которые продавались на аукционе. Первый приобрела компания "ТСТ", два другие - "Галис-Терминал" под "Новотель", последний - столичная компания "Топ-Металл", уже построившая жилой дом.
Найти идею освоения дворов, где только начала складываться пешеходная улица, было сложно. Кроме темы итальянского сада (утверждают, что небольшой здешний сквер - остатки исторических садов), отталкиваться было не от чего. К теме Рима мы обратились через эстетику возрождения. Так появилась градостроительная идея, ставшая инновационным стержнем проекта. И в самом здании "Новотеля" можно увидеть нарочитое обращение к знакам, которые ассоциируются с римской культурой. Мы использовали принцип незавершенной формы. Ведь всем людям нравятся руины, потому что их можно мысленно завершить на свой вкус. А человек всегда любит то, что додумал сам. Заказчик сдержал обещание использовать в отделке фасадов естественный камень, и мы разыскали светлый китайский гранит, полностью имитирующий римские известняки.
На сегодня мы имеем здесь сложнейшее градостроительное образование. В районе Невского возник новый, третий пассаж. Сейчас мы прорабатываем идею возрождения итальянских садов через освоение подземного пространства, которое можно использовать не только для парковки, но и под коммерческие функции. В результате благодаря общей идее и координации усилий заказчиков получился новый кусок Петербурга. Характерно, что такая координация не была прописана в контракте ни с одной из сторон. Но результат, как мне кажется, получился.
"НП": Один из самых спорных проектов, реализуемых сейчас в центре города, - офисно-торговый комплекс на Владимирском пр., 21. Он вызывает уйму нареканий у согласующих структур. Слово - архитектору.
Петр Юшканцев: Наша работа действительно стала притчей во языцех. Ее постоянно критикуют, как полгода назад "Оперу" на Казанской улице. Обидно, что критикуют непрофессионалы, не понимающие существа вопроса.
Владимирская площадь представляла собой "дырявую" территорию, ограниченную рваной застройкой - разновременной, разновысотной и разностилевой. Нам нужно было решить: либо строить здесь относительно нейтральное здание, сохраняя общий хаотичный стиль, либо создать объект, который стал бы сильным акцентом и композиционно завершил площадь. Мы долго искали такое решение и сочли, что правильнее всего будет провести архитектурную аналогию с трехъярусной колокольней, построенной здесь в XVIII веке по проекту Кваренги, а потом утраченной. Так в проекте появилась колоннада. Она повторяет историческую своим радиусом, спаренным расположением колонн. Только это современная висячая верхушка здания на зеркальной поверхности. Стройка не завершена, поэтому сейчас трудно увидеть весь замысел: колонны пока не покрашены, бетон выглядит тяжело, а в итоге будет белоснежная парящая конструкция. Сохранившийся дом Дельвига просто заиграл на спокойном жемчужно-сером фоне нашей стены.
То, что сотрудники КГИОП не разглядели в ротонде перекличку с колокольней, наводит на грустные размышления. Кроме того, как можно все время критиковать объект в процессе строительства, когда он выглядит не самым выигрышным образом?!
"НП": Поиск новой архитектуры актуален не только для центра города или стратегических проектов, но и для депрессивных промзон, которые сегодня активно меняют статус.
Игорь Горский: Компания "Бекар" занялась весьма сложной промышленной территорией на Выборгской набережной площадью более 100 га, создав агентство по ее развитию. Мы вдохновились уже реализованными в Европе проектами реновации промзон - Дефанс в Париже и Доклэнд в Лондоне.
В России, к сожалению, ситуация абсолютно другая. Такие проекты у нас осуществляются без участия города и государства в целом, лишь за счет частных инвесторов.
Я готов подписаться под словами г-на Супоницкого: это не просто футбол в грязи, это футбол под землей. Ты через каждый сантиметр не знаешь, что делать дальше и какие очередные препоны поставит тебе наше чудное государство. Развитие инфраструктуры, коммуникаций, рекультивация земли, юридическая подготовка объектов, сохранение памятников - все это, господа, ложится на девелоперов. Увы, на участке в 100 га все трудности, с которыми сталкиваются заказчики локальных офисных или торговых центров, увеличиваются в геометрической прогрессии.
Другая проблема заключается в том, что некоторые владельцы промышленной недвижимости, задумавшие ее перепрофилировать, хотят из экономии ограничиться лишь "косметикой" и в принципе обойтись без профессиональных архитекторов. Тем более что промышленное здание довольно легко трансформируется в офисное. Просторные цеха - это готовые планировки open space.
Однако если промышленные постройки могут позволить себе непривлекательный вид, то для бизнес-центров эффектные архитектурные решения очень важны, они работают на имидж арендаторов, а значит, и на доходы собственника.
У каждого проекта должна быть своя "изюминка", без этого не прорваться в сектор высоких арендных ставок. Могу сказать, что на территории, подведомственной АРТ "Выборгская сторона", уже есть пара провальных проектов, чьи владельцы сэкономили на архитекторах и проектировщиках.
Не стоит забывать и о том, что, хотя на фоне дворцовых ансамблей Петербурга старинные промышленные здания выглядят весьма скромно, они представляют архитектурную ценность и охраняются КГИОП. Чтобы такая постройка заиграла, нужны профессионалы.
Только при условии четкого взаимодействия девелопера, консультанта и архитектора, а также соблюдения баланса между доходной и затратной составляющей можно реализовать успешный проект. Без архитектора это невозможно, однако если архитектор за счет инвестора будет мнить себя Кваренги, не задумываясь о том, как архитектурные решения вписываются в экономику проекта, ничего хорошего не получится.