310 0
Александр Дымов: cложные объекты сулят экстрадивиденды
Инвестиционная компания Ruric AB, созданная шведскими акционерами специально для работы с доходной недвижимостью в России, этим летом запускает в центре Петербурга сразу три офисных комплекса категорий А и В+. Параллельно она занимается чрезвычайно капиталоемким проектом перебазирования Военно-транспортного университета с набережной Мойки и реконструирует несколько корпусов Апраксина двора. О стратегии выбора объектов, об инвестиционных предпочтениях и об особенностях работы со шведскими учредителями мы расспросили руководителя петербургского филиала Ruric AB Александра Дымова.
– Компании Ruric AB всего два года. Однако за это время она успела реконструировать несколько зданий, поучаствовать в конкурсе за Новую Голландию и ввязаться в сложные проекты, связанные с комплексным освоением исторических территорий. Все это как-то не очень ассоциируется с консервативным обликом западных инвесторов…
– Мы действительно ориентированы на девелоперские проекты. Это наша ниша: приобретать здания, реконструировать, а затем управлять ими. Она выбрана потому, что, во-первых, в Петербурге собственники доходных объектов пока не заинтересованы в их продаже; а во-вторых, девелоперская деятельность - это дополнительная прибыль.
Я признателен шведским партнерам за понимание. Сегодня нужно быть очень динамичными, потому что таков рынок, и решения принимать не только гибко, но и быстро. Залог успеха в том, что с первого дня мы были ориентированы на конкретный результат, а не на достижение корпоративного перфекционизма. Когда есть общая цель и готовность к компромиссам, корпоративные правила не превращаются в основную проблему.
Естественно, в нашем офисе регулярно появляются шведские представители. Мы уделяем большое внимание юридическим вопросам, потому что Ruric - публичная компания. Информация об основных финансовых показателях вывешена на сайте.
– Проблемные объекты - особая специализация компании?
– Это специализация Петербурга. Город долго не развивался должным образом, и многие проблемы пустили очень глубокие корни. С другой стороны, трудные проекты способны принести экстрадивиденды. Они отпугивают местных игроков, привыкших в основном к большим объемам и высокой ротации объектов. На окраинах, конечно, строить проще, но мы выбрали для себя центр - тот самый location, location и location.
– Сколько средств Ruric уже инвестировал в Петербурге?
– Около $100 млн. В планах на этот год - примерно такая же сумма. Хотя многое будет зависеть от приобретения новых зданий. Сейчас мы очень плотно занимаемся проектом, связанным с развитием участка на наб. Мойки, 96. Здесь запланировано строительство многофункционального комплекса - с гостиницами, апартаментами, магазинами, ресторанами, офисами и большим подземным паркингом. По объему финансирования он сопоставим с Новой Голландией.
– Почему в качестве стартовых были выбраны офисные проекты?
– Мы посчитали такую бизнес-стратегию наиболее безопасной для новичков, выходящих на местный рынок, поскольку деловых комплексов категорий А и В+ в Петербурге катастрофически мало. Некоторые здания, которые позиционируют себя как объекты высокого класса, не отвечают всем необходимым критериям. Особой конкуренции в этом сегменте не ощущается. Это видно по высокому интересу арендаторов к нашим объектам. Полагаю, что ставки на качественные офисы продолжат расти. Изначально мы ориентировались на уровень доходности 20% годовых. Судить о том, достигнет ли компания этого показателя, пока, конечно, рано, но, думаю, выбор был сделан правильный.
– Какой из офисных проектов считаете наиболее удачным?
– Если судить с точки зрения адреса и локации - это бизнес-центр "Оскар" на наб. Фонтанки, 13. Он расположен в самом центре, но имеет современные облик, планировки и инженерные сети - большая редкость для Петербурга. По насыщенности деловой инфраструктурой лидирует "Магнус" на 9-й линии. Хотя у "Густава" на Среднем проспекте Васильевского острова - свои плюсы: внутренний дворик с парковкой, соседство с торговым центром. Кроме того, мы планируем построить здесь многоярусный паркинг.
– Кто будет управлять этими бизнес-центрами?
– Компания Henry Chichester, наш постоянный партнер в Петербурге. Она работает по международным стандартам, поэтому нам легко находить общий язык. В активе у Henry Chichester - несколько реализованных девелоперских проектов (бизнес-центры "Абакус", "Грифон", "Белые ночи") и опыт управления коммерческой недвижимостью.
Эта фирма победила в тендере, организованном нами среди УК. Местные компании мы тоже рассматривали в качестве кандидатов. Однако некоторые из них самодостаточны и занимаются в основном собственными объектами, другие оказывают не весь комплекс услуг, третьи заявляют достойный уровень сервиса, но он не подтверждается, когда мы негласно приходим на их объекты.
– Какой экономический размер наиболее эффективен для офисного здания высокого класса в центре города?
– Около 10 000 кв.м. Такой объем позволяет сочетать крупных и мелких арендаторов, а также насытить бизнес-центр разнообразным сервисом, причем без ущерба для будущего cash flow. Конечно, проект такого масштаба стоит начинать только при наличии необходимого паркинга.
– Какую цену приобретения недвижимости под реконструкцию вы считаете приемлемой?
– У каждого здания - свои плюсы и минусы. Одно дело - бывшая недвижимость фабрики Урицкого, которая находилась в неплохом состоянии, другое - дом с нерасселенными коммуналками, требующий кардинальной переделки. Средняя ценовая вилка - $1000-1500/кв.м. Приобретать объекты дороже - значит рисковать. Ведь стоимость строительных работ растет постоянно. Комплексный ремонт и отделка площадей сегодня обходятся инвестору в те же $1000-1500/кв.м.
– Какой объект следующий?
– К концу года мы рассчитываем примерно вдвое (на 3000 кв.м) расширить БЦ "Грифон" на ул. Достоевского, которым владеем совместно с компанией Henry Chichester. Сейчас действующее здание целиком занимает один арендатор, и мы уже заручились его согласием взять и вторую очередь.
В этом году намерены купить еще одно-два здания в центре.
Конечно, очень большое внимание сосредоточено на Апраксином дворе. До конца года рассчитываем завершить работы по одному из корпусов (около 2700 кв.м). Кроме того, Ruric AB приобрел компании, получившие у города право на реконструкцию двух центральных корпусов (15-го и 16-го). Мы нацелены и на покупку других объектов, входящих в этот исторический комплекс.
Преобладающая функция здесь, естественно, торговая. Но, на наш взгляд, тут должны появиться новые кафе и рестораны, а также офисы.
– А почему решили заняться Апраксиным двором? Ведь эта неоднородная территория плохо ассоциируется с современными форматами бизнеса…
– Конечно. Но он не может сохраняться в первозданном виде. Это понятно всем, в том числе и городу. Апраксин двор может превратиться в туристическую доминанту, оставаясь при этом интересным для петербуржцев и коммерчески эффективным. Есть международный опыт реновации таких территорий, и мы намерены его использовать. Естественно, реализация подобной концепции требует генерального подхода, лоскутно, по кусочкам такие объекты развивать нельзя. Мы работаем в тесном контакте с АРТ "Апраксин двор" и предлагаем создать альянс со всеми собственниками и девелоперами, осваивающими территорию Апрашки.
– В Москве или в регионах работать не собираетесь?
– Потенциально это интересно, но пока центр Петербурга - все еще поле непаханое.
Среди учредителей компании Ruric AB - пенсионный фонд "Робур", который управляет активами более 37 млрд евро, финансовый дом "Оман", существующий свыше 100 лет, и др.
Первые бизнес-центры Ruric AB в Петербурге - "Оскар", "Магнус" и "Густав" (данные об их площадях, заполняемости, арендных ставках и клиентах приведены на стр. 20 и 24). "Оскар" (класс А) появился на месте брошенного недостроя. Общая площадь 8-уровневого здания - около 4000 кв.м. Помещения сдаются этажами (по 410 кв.м). Наиболее масштабный проект - освоение площадки бывшей фабрики Урицкого на Васильевском острове. Здесь запускаются сразу два бизнес-центра. Один из них - "Магнус" на 9-й линии, 34 (класс В+). Семиэтажное здание общей площадью почти 9000 кв.м образует замкнутое каре. Внутренний двор перекрыт атриумом. Рядом - на Среднем пр., 36-40 - разместился торгово-офисный комплекс "Густав" (В+). Два нижних уровня в нем занял магазин Intersport. Остальные пять - офисные (примерно 4000 кв.м). Помещения также сдаются поэтажно.
Все здания оборудованы современными системами вентиляции и кондиционирования, лифтами Schindler, располагают достаточными электрическими мощностями, управление всеми системами жизнедеятельности компьютеризировано.