339 0
Владимир Хильченко: "Из дров и теста пирожков не выйдет"
УК "Созвездие" - одна из тех фирм, которые в последнее время выходят на рынок обслуживания жилья. О том, чем интересна для бизнесменов эта сфера и почему захлебнулась реформа ЖКХ, рассказывает президент компании Владимир Хильченко.
– Почему вы решили выйти на рынок управления и обслуживания жилья? Ведь сейчас это самая проблемная сфера: прибыль получить невозможно, с людьми работать тяжело, с чиновниками тоже...
– Для меня есть два ключевых понятия: проблема и задача. Проблема - это когда не знают, как решать. Но как только понимаешь - "как", проблема становится задачей. Мне было интересно, можно ли решить проблемы ЖКХ, которые не решались годами.
Мы приняли участие в проведенном Жилищным комитетом конкурсе на эксплуатацию жилья. Подчеркиваю: на эксплуатацию, а не на управление - это принципиально разные вещи.
Конкурсы назвали инвестиционными, хотя таковыми они не являлись. Сразу было очевидно, что условия задачи определены нечетко, а значит, результата достигнуть невозможно. Хотели смешать дрова и тесто в кучу, надеясь, что получатся пирожки. Я пытался говорить о том, что не могут они получиться при таких условиях. Но чтобы это подтвердить, нужно было доказать это на деле.
– Сколько домов вы получили в эксплуатацию?
– 440 домов площадью свыше 480 000 кв.м в Приморском, Курортном, Красногвардейском и Василеостровском районах. В них проживают 24 300 человек.
Мы организовали круглосуточную диспетчерскую службу, выкупив для нее помещения. Приобрели четыре автомобиля, оборудовали их для проведения текущего ремонта, ликвидации аварий и т.д., заменили мусорные баки на новые, повысили зарплату обслуживающему персоналу. Когда мы пришли, дворник получал 5000 рублей - стало 10 000, сантехник 12 000 - теперь 15 000, сварщик 15 000 - теперь 23 000. Вы знаете, сколько сейчас зарабатывает квалифицированный сварщик на хорошем предприятии? По 60 000 рублей. Спрашивается: кто пойдет в жилкомхоз на низкую зарплату?
В общей сложности мы вложили в эти дома около $1 млн. Инвестициями это назвать нельзя, потому что они не только не окупились, но мы понесли чистых убытков на 5 млн рублей.
Откуда эти убытки? Если работать по нормативам, установленным для обслуживания жилого дома, то на текущий ремонт 1 кв.м общего имущества, скажем, в Приморском районе нужно тратить 3,07 рубля. А население по действующим тарифам оплачивает только 1,84 рубля. Для Василеостровского района соотношение платежей по этой статье составляет 4,63 и 1,84 рубля, а для Красногвардейского - и вовсе 11,13 и 1,84 рубля за "квадрат"! Примерно так же и с остальными статьями квартирных счетов. Вот и получилось, что в среднем на каждый квадратный метр полученных домов мы тратили примерно по 5,5 рубля собственных средств - плюс к тем, что платили граждане. Итог - пятимиллионный убыток.
Прибавьте к этому еще задолженности из разных источников: за 10 месяцев нашей работы они выросли с 4 млн рублей до 10 млн. Причем платежи населения у нас повысились: с 70% в начале работы до 95% через год. А вот городской и федеральный бюджеты только наращивают свой долг. По нашим подсчетам, к концу текущего года общая задолженность достигнет 20 млн рублей.
– Но ведь жилкомсервисы работают по тем же общегородским расценкам. Почему у них нет убытков? Наоборот, они в своих отчетах даже прибыль показывают.
– Этого можно добиться только одним способом - если не исполнять обязательства. Большинство жилкомсервисов так и поступают. Поэтому они сводят концы с концами.
– Откуда такие большие затраты на обслуживание домов?
– А вы знаете, какие дома мы получили? Возьмем Красногвардейский район. Там бывшее ведомственное жилье совхоза "Ручьи" 1917-1979 годов постройки: 18 домов общей площадью 9000 кв.м. Это одно-трехэтажные здания, которые давно никто не ремонтировал. В Курортном районе 391 дом - бывший военно-морской городок, ветхое и аварийное одноэтажное жилье. Самому "молодому" дому 26 лет. Васильевский остров - дома в "возрасте" 13-36 лет. И только в Приморском районе домам всего по 15-17 лет.
Как вы понимаете, канализации в этих домах Красногвардейского и Курортного районов нет, тут выгребные ямы. Отопления тоже нет - печи, которые топят углем. Согласитесь, они заметно отличаются от обычных многоэтажек. А платят люди одинаково. И услуги они должны получать одинакового качества. Но в счетах по квартплате не предусмотрено таких статей, как "вывоз фекалий" и "вывоз золы от сжигания угля". Так что, не вывозить фекалии? Но людям ведь не важно, есть эта статья в квитанции или нет. Они хотят, чтобы их нормально обслуживали. Надо отдать должное главе Курортного района Виктору Борисову - он добился выделения из бюджета денег, чтобы оплатить наши расходы. А вот в Красногвардейском районе эта проблема так и не была решена. Более того, администрация подала на нас в суд за то, что мы потратили наши деньги - 500 000 рублей - не на те нужды, на которые планировала она.
– То есть вас обвинили в неисполнении обязательств по договору, который вы заключили по итогам конкурса?
– Да. За свой счет мы заказали экспертизу одного из домов, она безоговорочно признала его аварийным, требующим сноса. И таковы почти все полученные нами в районе дома. А администрация требует, чтобы мы их ремонтировали, красили фасады. Это бессмысленно: по действующим нормативам в них нельзя жить. Если произойдет авария, виноваты будем мы как эксплуатирующая организация. Никто не будет разбираться, кто довел дома до такого состояния.
В наших договорах было указано, что мы инвестируем средства. Это подразумевает возврат вложений. А как можно вернуть убытки, которые мы на них понесли? Прибыль же там получить просто невозможно.
– Будете ли продолжать работать в этих домах?
– Администрация Красногвардейского района не хочет этого. Теперь наши дома остались вообще без обслуживания. В остальных районах мы пока продолжаем работать, по крайней мере, до следующего конкурса.
– Что, на ваш взгляд, нужно менять в условиях конкурсов?
– Прежде всего, нельзя проводить конкурсы только на эксплуатацию, компания обязательно должна получать дома в управление. Во-вторых, год - это слишком мало. Мы не сможем даже окупить тепловые счетчики, если решим их поставить на дом. Срок нужно продлить до пяти лет, оговорив в договоре условие о его расторжении, если компания будет плохо работать. В-третьих, нужны прямые договоры между управляющей компанией и монополистами. Обязательное условие - паспортизация всего жилого фонда. Ведь после прошлых конкурсов мы только через два месяца после того, как победили, выбили у жилкомсервиса документы на инженерные сети.
Площадь выставляемых лотов должна быть не меньше 1 млн кв.м, иначе их управление и эксплуатация будут нерентабельны. На конкурсы нельзя допускать компании, у которых нет необходимого опыта. Надо изменить законы, касающиеся расчета тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Очевидно, что тарифы для тех домов, которые мы получили, не могут быть одинаковыми. И управляющая компания должна иметь возможность перераспределять полученные в счет квартплаты средства с одного дома на другой. При этом жильцы должны платить не в какой-то ВЦКП (ГУП "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" - организация, учрежденная Смольным для расчета и сбора квартплаты. - "НП"), который еще и 3% с управленцев берет за перечисление им денег, а самой компании. Вот наш счет - платите нам. Не будете платить - мы подадим в суд. Не будем выполнять свою работу, за которую вы нам платите, - вы подадите на нас в суд. А сегодня мы самозванцы. У нас договор с ГУЖА. Они ни за что не отвечают. А мы не имеем права требовать с жильцов денег, потому что между нами нет никаких взаимных юридических обязательств.
– Как, по-вашему, - сейчас в ЖКХ происходит реформа или мы на пути к краху?
– Это захлебнувшаяся реформа. Что нам предлагают? Жители должны выбрать систему управления. Но они не могут организоваться. Поэтому систему управления им должен предложить тот, кто способен это сделать. Когда мы приходим к хирургу, мы не говорим ему: "Ты мне тут вот отрежь и сделай вот это". Почему же власти считают, что в ЖКХ такое возможно? Управлением должны заниматься профессионалы. Больной спрашивает у врача, как вылечиться. Так и к УК жители должны прийти с конкретной проблемой и получить ответ, как ее решить и сколько это будет стоить. А если делать ставку на то, что граждане сами решат, на что в доме прежде всего тратить деньги, то у нас будут выкрашены лестницы, но останутся аварийными коммуникации в подвалах.
Поэтому судьба реформы зависит только от того, будут или не будут приглашены профессиональные управляющие компании. Только они смогут "вылечить" годами запущенное коммунальное хозяйство.