848 0
Иван Ситников: "Росевродевелопмент" сегодня стоит $1 млрд
Компания "Росевродевелопмент" стала первым российским девелопером, в капитал которого вошли сразу два ведущих международных инвестора: банк Morgan Stanley и инвестфонд Moore Capital Management. О том, как устроен бизнес компании, столь интересной западным корпорациям, а также об особенностях рынка недвижимости в регионах обозревателю газеты "Бизнес" Маргарите Федоровой рассказал генеральный директор «Росевродевелопмента» Иван Ситников.
— В 2006 году акционерами «Росевродевелопмента» стали крупные западные игроки — инвестфонд Moore Capital Management (20%) и банк Morgan Stanley (10%). Была ли стратегия компании изначально спланирована для привлечения международных партнеров? Если да, то какие шаги для этого предпринимались?
— Одна из основных задач, которую ставили перед собой топ-менеджеры «Росевродевелопмента»,— создать открытую и прозрачную компанию.
Поэтому мы изначально выстраивали бизнес с точки зрения организационной структуры и с точки зрения прав собственности именно таким образом. Итогом этой работы стал в том числе и интерес западных инвесторов к компании «Росевродевелопмент» как на уровне всего холдинга, так и на уровне отдельных проектов.
Наша стратегия заключается в том, чтобы стать одним из глобальных игроков на рынке коммерческой недвижимости России. При таких темпах развития нам необходимы крупные финансовые партнеры для реализации всех задуманных девелоперских проектов.
— Оцените ваш бизнес?
— Если бы мы выходили на биржу сейчас, то цена превысила бы $1 млрд.
— Планируете ли вы в дальнейшем увеличивать долю иностранных компаний в акционерном капитале «Росевродевелопмента»?
— Задача, связанная с увеличением доли присутствия в акционерном капитале иностранных компаний, на сегодняшний день перед нами не стоит.
— Сильно ли влияют новые акционеры на развитие вашей компании?
— Они получили влияние на уровне совета директоров, то есть при принятии стратегических решений. Но при совершении сделки для нас ключевыми факторами, помимо финансовых условий, стали оперативность и быстрота принятия решений. Нам было важно остаться максимально оперативными, а не стать еще одной большой и неповоротливой компанией.При прочих равных всегда более успешен тот игрок, который может принять быстрое решение и в максимально короткие сроки адаптироваться к новым условиям.
— Какой из сегментов рынка является для вас сейчас особенно интересным?
— Ключевым направлением мы считаем строительство торговых центров. Во многом это объясняется спецификой капитализации различных типов недвижимости.
К примеру, одна из особенностей сегмента торговой недвижимости заключается в том, что в зависимости от качества и успешности объекта денежный поток, поступающий к девелоперу, меняется достаточно быстро. Если объект успешен, то поступления увеличиваются, капитализация объекта растет.
Поэтому в этом сегменте, как ни в каком другом, роль менеджмента и системы управления объектом так же важна, как качество проекта и самой площадки. Мы рассчитываем, что наши объекты с течением времени будут все больше капитализироваться, денежные потоки будут расти, а вместе с ними и стоимость самого объекта.
— Судя по вашему проектному портфелю, в сегменте торгово-развлекательной недвижимости «Росевродевелопмент» предпочитает работать в регионах. Верно ли это?
— На сегодняшний день это действительно так. Количество площадок в Москве уменьшается. Предлагаются сложные инвестконтракты, подразумевающие редевелопмент территории предприятий и пр. В связи с этим цикл реализации проекта сильно растягивается, и, пока мы будем реализовывать один проект в Москве или Подмосковье, за то же время мы сможем реализовать три или четыре проекта в регионах. Кроме того, стоимость земельных участков в столице за последние годы сильно выросла. В результате доходность проектов падает. Но, несмотря на все трудности, Москва представляет для нас стратегический интерес. Если у нас появятся интересные предложения и достойные площадки, мы, безусловно, придем на московский рынок.
— По причине высоких рисков при управлении региональными проектами некоторые компании стараются не выходить за пределы двухчасового полета от Москвы. Как вы решаете этот вопрос? Расстояния не пугают?
— На сегодняшний день в нашем портфеле проекты в пяти часовых поясах. Крайняя точка, в которой мы работаем,— Красноярск. Поэтому для нас, конечно, очень важны вопросы менеджмента. Как правило, мы создаем в регионе свою управляющую структуру, при этом обязательно осуществляя жесткий контроль со стороны Москвы. Региональные управляющие проектами, как правило, 50% времени проводят в Москве, 50% — в регионе. Понятно, что подготовка хороших кадров занимает много времени, как правило, это не менее двух лет.
— Среди региональных городов, в которых вы реализуете свои проекты, есть и Красноярск, и Новосибирск, и Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Омск и Самара. Какие еще города вы рассматриваете?
— Это все города-миллионники. В Тюмени предполагается большой проект торгового центра, по масштабу он сравним с проектом в Красноярске. Помимо этого мы планируем строить в Тюмени крупный многофункциональный бизнес-центр с гостиничной составляющей, офисной и торговой. Городу с такой экономической мощью подобный проект просто необходим. Мы искренне благодарны за поддержку губернатору Тюменской области и мэру Тюмени, работая с ними, мы понимаем, что эти люди действительно болеют за свой регион.
Еще одним проектом станет строительство жилых массивов в ряде городов. Хотим выйти на объем в миллионы кв. м по жилью. Это произойдет в ближайшие годы. Приоритетные города — Красноярск, Тюмень, Ростов-на-Дону, Уфа.
— Помимо России, какие еще рынки вы рассматриваете?
— Украину, потому что это страна с населением 50 млн человек. Она не может быть не замечена. Мы готовы рассматривать партнерские проекты, поскольку там своя жизнь, своя ситуация, необходимо учитывать специфику рынка. Мы же пока не очень хорошо ориентируемся на украинском рынке.
Именно для этого и необходимы партнерские отношения.
Есть интересные страны и за пределами СНГ: Черногория, Словения, Хорватия. Наверное, они могут стать точками роста.
Но нельзя объять необъятное.
Все же мы преимущественно сосредоточены на региональном развитии в России.
— Можно ли сказать, что Москва для вас остается имиджевым рынком, а рабочим — все-таки регионы из-за более простых условий реализации проектов?
— Работа в регионах не такуж проста, как кажется на первый взгляд. Каждый регион индивидуален. Это маленькое государство в государстве со своими правилами и законами. С момента первичного вхождения в регион до того момента, когда ты можешь создать инфраструктуру, способную реализовывать проекты, проходит в среднем два года. Если у тебя в портфеле 10–12 объектов, то возникает вопрос, как ими управлять.
В Москве ты можешь сам поехать на площадку посмотреть.
В регионах это невозможно. Таким образом, важно выстроить эту систему управления крупными проектами, которые находятся на большом удалении.
— Какие типы недвижимости представляют для «Росевродевелопмента» интерес в московском регионе?
— Ключевые направления для нас здесь— логистические парки, жилье и торговая недвижимость.
— Офисная недвижимость не интересна «Росевродевелопменту»?
— Это очень трудно прогнозируемый рынок. Невозможно определить, сколько проектов и какого качества одномоментно выйдет на рынок. Следовательно, практически невозможно определить спрос — если в городе одновременно введут 50 офисных комплексов, нет уверенности, что это количество будет востребовано. Соответственно, произойдет коррекция рынка, вырастет порог входа на рынок, снизятся ставки, капитализация проектов будет снижаться. Здесь априори наиболее успешен тот, чьи проекты вышли на рынок раньше.
Если же ты оказываешься в хвосте спроса, то вряд ли возможно говорить об успехе. Тем не менее если будут предложения по интересным площадкам, мы готовы их рассматривать.
— Аналитики, между тем, говорят о грядущем кризисе перенасыщения рынка торговой недвижимости. Вы не боитесь, что в этом сегменте возникнет та же ситуация, что и в офисном?
— Хорошие проекты с правильной концепцией будут приносить все больше прибыли, а некачественные и несовременные — терять арендаторов и, соответственно, денежные потоки. Встанет вопрос об их способности существовать в принципе. В результате какието проекты придется перепрофилировать, другие уйдут на редевелопмент.
— Вы ориентируетесь на то, чтобы потом продавать построенное?
— Нет, это не приоритетно для нас. Наши акционеры заинтересованы в росте стоимости бизнеса. Сегодня же, на наш взгляд, рынок качественных проектов недокапитализирован. И я уверен, что в будущем мы будем стоить гораздо дороже.
— В 2006 году акционерами «Росевродевелопмента» стали крупные западные игроки — инвестфонд Moore Capital Management (20%) и банк Morgan Stanley (10%). Была ли стратегия компании изначально спланирована для привлечения международных партнеров? Если да, то какие шаги для этого предпринимались?
— Одна из основных задач, которую ставили перед собой топ-менеджеры «Росевродевелопмента»,— создать открытую и прозрачную компанию.
Поэтому мы изначально выстраивали бизнес с точки зрения организационной структуры и с точки зрения прав собственности именно таким образом. Итогом этой работы стал в том числе и интерес западных инвесторов к компании «Росевродевелопмент» как на уровне всего холдинга, так и на уровне отдельных проектов.
Наша стратегия заключается в том, чтобы стать одним из глобальных игроков на рынке коммерческой недвижимости России. При таких темпах развития нам необходимы крупные финансовые партнеры для реализации всех задуманных девелоперских проектов.
— Оцените ваш бизнес?
— Если бы мы выходили на биржу сейчас, то цена превысила бы $1 млрд.
— Планируете ли вы в дальнейшем увеличивать долю иностранных компаний в акционерном капитале «Росевродевелопмента»?
— Задача, связанная с увеличением доли присутствия в акционерном капитале иностранных компаний, на сегодняшний день перед нами не стоит.
— Сильно ли влияют новые акционеры на развитие вашей компании?
— Они получили влияние на уровне совета директоров, то есть при принятии стратегических решений. Но при совершении сделки для нас ключевыми факторами, помимо финансовых условий, стали оперативность и быстрота принятия решений. Нам было важно остаться максимально оперативными, а не стать еще одной большой и неповоротливой компанией.При прочих равных всегда более успешен тот игрок, который может принять быстрое решение и в максимально короткие сроки адаптироваться к новым условиям.
— Какой из сегментов рынка является для вас сейчас особенно интересным?
— Ключевым направлением мы считаем строительство торговых центров. Во многом это объясняется спецификой капитализации различных типов недвижимости.
К примеру, одна из особенностей сегмента торговой недвижимости заключается в том, что в зависимости от качества и успешности объекта денежный поток, поступающий к девелоперу, меняется достаточно быстро. Если объект успешен, то поступления увеличиваются, капитализация объекта растет.
Поэтому в этом сегменте, как ни в каком другом, роль менеджмента и системы управления объектом так же важна, как качество проекта и самой площадки. Мы рассчитываем, что наши объекты с течением времени будут все больше капитализироваться, денежные потоки будут расти, а вместе с ними и стоимость самого объекта.
— Судя по вашему проектному портфелю, в сегменте торгово-развлекательной недвижимости «Росевродевелопмент» предпочитает работать в регионах. Верно ли это?
— На сегодняшний день это действительно так. Количество площадок в Москве уменьшается. Предлагаются сложные инвестконтракты, подразумевающие редевелопмент территории предприятий и пр. В связи с этим цикл реализации проекта сильно растягивается, и, пока мы будем реализовывать один проект в Москве или Подмосковье, за то же время мы сможем реализовать три или четыре проекта в регионах. Кроме того, стоимость земельных участков в столице за последние годы сильно выросла. В результате доходность проектов падает. Но, несмотря на все трудности, Москва представляет для нас стратегический интерес. Если у нас появятся интересные предложения и достойные площадки, мы, безусловно, придем на московский рынок.
— По причине высоких рисков при управлении региональными проектами некоторые компании стараются не выходить за пределы двухчасового полета от Москвы. Как вы решаете этот вопрос? Расстояния не пугают?
— На сегодняшний день в нашем портфеле проекты в пяти часовых поясах. Крайняя точка, в которой мы работаем,— Красноярск. Поэтому для нас, конечно, очень важны вопросы менеджмента. Как правило, мы создаем в регионе свою управляющую структуру, при этом обязательно осуществляя жесткий контроль со стороны Москвы. Региональные управляющие проектами, как правило, 50% времени проводят в Москве, 50% — в регионе. Понятно, что подготовка хороших кадров занимает много времени, как правило, это не менее двух лет.
— Среди региональных городов, в которых вы реализуете свои проекты, есть и Красноярск, и Новосибирск, и Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Омск и Самара. Какие еще города вы рассматриваете?
— Это все города-миллионники. В Тюмени предполагается большой проект торгового центра, по масштабу он сравним с проектом в Красноярске. Помимо этого мы планируем строить в Тюмени крупный многофункциональный бизнес-центр с гостиничной составляющей, офисной и торговой. Городу с такой экономической мощью подобный проект просто необходим. Мы искренне благодарны за поддержку губернатору Тюменской области и мэру Тюмени, работая с ними, мы понимаем, что эти люди действительно болеют за свой регион.
Еще одним проектом станет строительство жилых массивов в ряде городов. Хотим выйти на объем в миллионы кв. м по жилью. Это произойдет в ближайшие годы. Приоритетные города — Красноярск, Тюмень, Ростов-на-Дону, Уфа.
— Помимо России, какие еще рынки вы рассматриваете?
— Украину, потому что это страна с населением 50 млн человек. Она не может быть не замечена. Мы готовы рассматривать партнерские проекты, поскольку там своя жизнь, своя ситуация, необходимо учитывать специфику рынка. Мы же пока не очень хорошо ориентируемся на украинском рынке.
Именно для этого и необходимы партнерские отношения.
Есть интересные страны и за пределами СНГ: Черногория, Словения, Хорватия. Наверное, они могут стать точками роста.
Но нельзя объять необъятное.
Все же мы преимущественно сосредоточены на региональном развитии в России.
— Можно ли сказать, что Москва для вас остается имиджевым рынком, а рабочим — все-таки регионы из-за более простых условий реализации проектов?
— Работа в регионах не такуж проста, как кажется на первый взгляд. Каждый регион индивидуален. Это маленькое государство в государстве со своими правилами и законами. С момента первичного вхождения в регион до того момента, когда ты можешь создать инфраструктуру, способную реализовывать проекты, проходит в среднем два года. Если у тебя в портфеле 10–12 объектов, то возникает вопрос, как ими управлять.
В Москве ты можешь сам поехать на площадку посмотреть.
В регионах это невозможно. Таким образом, важно выстроить эту систему управления крупными проектами, которые находятся на большом удалении.
— Какие типы недвижимости представляют для «Росевродевелопмента» интерес в московском регионе?
— Ключевые направления для нас здесь— логистические парки, жилье и торговая недвижимость.
— Офисная недвижимость не интересна «Росевродевелопменту»?
— Это очень трудно прогнозируемый рынок. Невозможно определить, сколько проектов и какого качества одномоментно выйдет на рынок. Следовательно, практически невозможно определить спрос — если в городе одновременно введут 50 офисных комплексов, нет уверенности, что это количество будет востребовано. Соответственно, произойдет коррекция рынка, вырастет порог входа на рынок, снизятся ставки, капитализация проектов будет снижаться. Здесь априори наиболее успешен тот, чьи проекты вышли на рынок раньше.
Если же ты оказываешься в хвосте спроса, то вряд ли возможно говорить об успехе. Тем не менее если будут предложения по интересным площадкам, мы готовы их рассматривать.
— Аналитики, между тем, говорят о грядущем кризисе перенасыщения рынка торговой недвижимости. Вы не боитесь, что в этом сегменте возникнет та же ситуация, что и в офисном?
— Хорошие проекты с правильной концепцией будут приносить все больше прибыли, а некачественные и несовременные — терять арендаторов и, соответственно, денежные потоки. Встанет вопрос об их способности существовать в принципе. В результате какието проекты придется перепрофилировать, другие уйдут на редевелопмент.
— Вы ориентируетесь на то, чтобы потом продавать построенное?
— Нет, это не приоритетно для нас. Наши акционеры заинтересованы в росте стоимости бизнеса. Сегодня же, на наш взгляд, рынок качественных проектов недокапитализирован. И я уверен, что в будущем мы будем стоить гораздо дороже.