Как узнать, сколько стоит платить за эксплуатацию недвижимости?

В Москве прошла бизнес-конференция "Эксплуатация коммерческой недвижимости. Как рассчитать справедливую цену?", организованная Гильдией управляющих и девелоперов. На рентабельность объекта коммерческой недвижимости, его рыночную стоимость влияет множество факторов. Из них ключевым является цена эксплуатации объекта недвижимости. Неоправданно завышенные затраты на эксплуатацию здания, равно как и экономия средств, приводят к снижению доходности объекта коммерческой недвижимости. В первом случае из-за снижения эффективности, во втором - из-за увеличения затрат на устранение возникающих аварий и технических проблем и одновременно с этим потерей привлекательности объекта у нынешних и потенциальных арендаторов. С ужесточением конкуренции на рынке коммерческой недвижимости, с ростом числа эксплуатирующих компаний, вопрос определения справедливой цены эксплуатации недвижимости становится ключевым. Для покупателя услуг эксплуатирующей компании - собственника или девелопера объекта коммерческой недвижимости и, соответственно, продавца – самой эксплуатирующей организации расшифровка «справедливой цены» будет различной. «Изначально любой покупатель желает получить качественную услугу по минимальной цене. В свою очередь, продавец стремится продать услугу, требуемого заказчиком качества, ровно за столько, сколько это стоит», - резюмирует заместитель генерального директора по управлению недвижимости компании «ВМБ-Траст» Юрий Кольцов. При этом понятно, что компромисс может быть достигнут после проведения тендера. Однако, как отмечали докладчики, тендеры среди эксплуатирующих компаний, как правило, проводятся по двум схемам. Первая: заказчик поверхностно оценивает фронт работ по эксплуатации, исходя из этого устанавливают цену, обычно намного ниже, чем реальная стоимость услуг, рассылает предложение эксплуатирующим компаниям и ждет, кто из них согласится. Второй вариант, когда заказчик дает предельно четкие технические условия, перечень требуемых услуг и уровень качества, консультируется о приблизительной стоимости, проводит тендер в несколько этапов, встречается крайне редко. Причина неверного определения цены за эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости заказчиком в том, что не учитываются многие нюансы, факторы, влияющие на себестоимость эксплуатации в целом, и ее отдельных сервисов в частности. На себестоимость влияют такие факторы, как техническое состояние здание и его инженерных систем, классность, размер и удаленность объекта, количество потребителей услуг, требования арендаторов. "Эксплуатация бизнес-центра класса А на 35- 40% выше, чем офисов класса В, - отмечает начальник управления эксплуатацией компании "Сити-Галс" Вадим Ковшов. - Более того, если брать бизнес-центры класса А, на себестоимость здесь влияет и количество потребителей услуг, если их число увеличится хотя бы на 10-15%, себестоимость возрастет в 2 раза. Удаленность объекта от места базирования выездных аварийных бригад эксплуатирующей компании повышает себестоимость на 6%". Стоит отметить, что в последнее время многие эксплуатирующие организации не "держат" на объектах высоко квалифицированных специалистов по устранению сложных технических аварий и проблем - это слишком дорого. Такие специалисты работают в режиме аварийных бригад, тогда как на самом объекте дежурят менее оплачиваемые специалисты, способные устранить несложные неполадки. Именно поэтому "удаленность объекта" - так важна. В отдельных составляющих эксплуатации объекта недвижимости: клининг, например, или построение и обслуживание телекоммуникационных сетей, тоже есть много нюансов. Так, заместитель генерального директора по продажам компании FACILICOM Наталья Скачкова отметила, что в себестоимости клининговых услуг очень многое зависит от технологий и используемого оборудования. "К примеру, на одном из наших объектов мы стали применять технологию "сухой уборки", и у нас резко возросла производительность труда, сократились затраты". Впрочем, эффект от использования современных технологий и оборудования для оптимизации затрат может оказаться ниже ожидаемого, если при проектировании объекта были допущены просчеты. Например, проектировщики не предусмотрели возможность для расширения технологических отсеков для прокладки дополнительных инженерных, телекоммуникационных сетей, или были использованы не самые удобные для эксплуатации отделочные материалы и т.д. Именно поэтому, отмечает главный инженер компании Becar. Commercial Property Виктор Груздев, в идеале, эксплуатирующая компания должна начинать работать на объекте уже на стадии проектирования. В этом случае можно избежать очень многих ошибок, выбрать верное техническое решение.