330 0
"На рынке появились инвестиционные квартиры"
О том, что сейчас происходит с ценами на недвижимость в столице, рассказывает сертифицированный аналитик Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG).
– Денис, в СМИ сейчас много противоречивой информации на тему того, что происходит на рынке недвижимости. Вы ведь следите за ценами предложений, расскажите, что происходит на рынке жилья?
– На рынке жилья произошла перемена тенденции, сейчас уже окончательно. В июле, по нашим наблюдениям, начались первые перемены, которые показали, что рынок от интенсивного роста скоро перейдет в стагнацию. Весной цены росли на 8–10% в месяц, а летом темпы роста снизились до 3–4%. В октябре-ноябре рост цен уже остановился, и стало понятно, что это долгосрочная тенденция. За 8 недель рост цен на недвижимость фактически нулевой, а в последние три недели мы наблюдали снижение на 0,6% и 0,4%. Напомню, речь идет о ценах предложений.
– Стало ли больше квартир на продажу?
– Количество предложений растет: если сравнивать с весной и летом, то тогда еженедельно на рынке выставлялись 14–15 тыс. квартир, а в ноябре этот показатель достиг 24 тыс. При этом по количественным показателям было небольшое снижение в середине ноября, сейчас рост продолжился. Этот показатель напрямую связан с тем, как быстро квартиры продаются. Очевидно, что время, за которое квартира находит покупателя (так называемое время экспонирования), стало дольше.
– К чему это приводит?
– В таких условиях продавцы идут на торг, не существенный, но в пределах 2–5%. Особенно те, кто завысил цены. То есть цены сделок ниже, чем указано в предложениях. У покупателей появился выбор, потому что желающих продать больше, и за осень рынок продавца превращается в рынок покупателя.
– Каковы причины остановки рынка, на ваш взгляд?
– Причин несколько, как макроэкономические, так и связанные с самим рынком недвижимости. На рынке сказалось снижение цен на нефть и отсутствие прироста объема денежной массы. Тенденции самого рынка недвижимости: снижение темпов прироста остановило потенциальных инвесторов. По нашим оценкам, их было 40–50%, причем они привлекали как свои, так и заемные средства. Когда с рынка ушли инвесторы, спрос снизился почти в два раза, что привело к остановке цен. Рост в последний год явно носил спекулятивный характер: уровень дохода населения (18%) не дает такой добавочной стоимости.
– Можно ли говорить о том, что инвесторы начали фиксировать свою прибыль и продавать квартиры?
– На рынке появились инвестиционные квартиры, но это не приняло массового характера. По нашим оценкам, начиная со второй половины 2003 года с инвестиционными целями было куплено 100–120 тыс. квартир, что сопоставимо с количеством сделок на рынке недвижимости Москвы в год – порядка 100 тыс. Если бы они все вышли на рынок, то изменения были бы заметны сразу же. Но пока нет причин для массовых продаж.
– А что может стать такой причиной?
– Будем исходить из того, что инвесторы покупали недвижимость скорее для того, чтобы разместить свободные средства. Так что, продав чуть дешевле – на 10%, они все равно получат нормальную доходность, массовые продажи начнутся за 10% падением рынка. Но, возможно, многие выберут другую стратегию – переждать коррекцию, ведь недвижимость можно сдавать и получать 4–6% дохода. Мой прогноз, что массового характера это не примет.
– Денис, каков ваш прогноз?
– Поскольку рынок был перегрет, наступит стагнация (она, собственно говоря, уже наступила), и этот период продлится 6–8 месяцев. За это время рынок оздоровится, доходы населения подрастут, жилье станет доступнее. А потом цены продолжат рост. Согласно моему прогнозу не должно быть падения более чем на 10%, для этого нет предпосылок.
– Почему сейчас снижение цен затронуло только эконом-сегмент, цены на бизнес-квартиры пока растут?
– Эконом-класс составляет 80% рынка, это самый массовый и динамичный сектор. Изменения на нем происходят быстрее: более дешевые квартиры быстрее начинают дорожать и быстрее дешевеют. Они как локомотив, подтягивающий другие сектора. Но в любом случае на рынке жилья общие тренды роста и падения во всех сегментах, только с каким-то временным отставанием. Дело еще в том, что на рынке много участников, и не все однозначно реагируют на изменения. Те, кто может подождать, не готовы к тому, что наступила стагнация, что надо уступать в цене. Первичный рынок (в большей степени жилье по индивидуальным проектам) и рынок элитных квартир отличается от вторичного сегмента тем, что там меньшее количество игроков – инвесторы, застройщики и риелторские компании. Они более остро реагируют на смену тенденций и волевым решением могут снижать цены или устраивать косвенные акции. Но в любом случае даже здесь летом были отмечены снижение темпов продаж и изменение тенденций по количеству сделок. Квартир премиум-класса продается всего около тысячи в год, и здесь пока нельзя сказать однозначно о снижении.
– Присоединится ли к стагнации рынок коммерческой недвижимости?
– На рынке коммерческой недвижимости ситуация другая, она не связана с рынком жилья. Когда наблюдался резкий рост цен на жилье, коммерческая недвижимость дорожала на 1–1,5% в месяц, а сейчас, при стабилизации рынка жилья, стала дорожать быстрее – темпы роста 3–4% в месяц. При этом объем рынка коммерческой недвижимости стабилен по количеству площадей: предложение составляет примерно 1,5 млн кв. м в неделю. По суммарной стоимости эти два сегмента сопоставимы – $5 млрд и $4,7 млрд соответственно. Но их взаимное влияние друг на друга не очень значительно.
– Денис, в СМИ сейчас много противоречивой информации на тему того, что происходит на рынке недвижимости. Вы ведь следите за ценами предложений, расскажите, что происходит на рынке жилья?
– На рынке жилья произошла перемена тенденции, сейчас уже окончательно. В июле, по нашим наблюдениям, начались первые перемены, которые показали, что рынок от интенсивного роста скоро перейдет в стагнацию. Весной цены росли на 8–10% в месяц, а летом темпы роста снизились до 3–4%. В октябре-ноябре рост цен уже остановился, и стало понятно, что это долгосрочная тенденция. За 8 недель рост цен на недвижимость фактически нулевой, а в последние три недели мы наблюдали снижение на 0,6% и 0,4%. Напомню, речь идет о ценах предложений.
– Стало ли больше квартир на продажу?
– Количество предложений растет: если сравнивать с весной и летом, то тогда еженедельно на рынке выставлялись 14–15 тыс. квартир, а в ноябре этот показатель достиг 24 тыс. При этом по количественным показателям было небольшое снижение в середине ноября, сейчас рост продолжился. Этот показатель напрямую связан с тем, как быстро квартиры продаются. Очевидно, что время, за которое квартира находит покупателя (так называемое время экспонирования), стало дольше.
– К чему это приводит?
– В таких условиях продавцы идут на торг, не существенный, но в пределах 2–5%. Особенно те, кто завысил цены. То есть цены сделок ниже, чем указано в предложениях. У покупателей появился выбор, потому что желающих продать больше, и за осень рынок продавца превращается в рынок покупателя.
– Каковы причины остановки рынка, на ваш взгляд?
– Причин несколько, как макроэкономические, так и связанные с самим рынком недвижимости. На рынке сказалось снижение цен на нефть и отсутствие прироста объема денежной массы. Тенденции самого рынка недвижимости: снижение темпов прироста остановило потенциальных инвесторов. По нашим оценкам, их было 40–50%, причем они привлекали как свои, так и заемные средства. Когда с рынка ушли инвесторы, спрос снизился почти в два раза, что привело к остановке цен. Рост в последний год явно носил спекулятивный характер: уровень дохода населения (18%) не дает такой добавочной стоимости.
– Можно ли говорить о том, что инвесторы начали фиксировать свою прибыль и продавать квартиры?
– На рынке появились инвестиционные квартиры, но это не приняло массового характера. По нашим оценкам, начиная со второй половины 2003 года с инвестиционными целями было куплено 100–120 тыс. квартир, что сопоставимо с количеством сделок на рынке недвижимости Москвы в год – порядка 100 тыс. Если бы они все вышли на рынок, то изменения были бы заметны сразу же. Но пока нет причин для массовых продаж.
– А что может стать такой причиной?
– Будем исходить из того, что инвесторы покупали недвижимость скорее для того, чтобы разместить свободные средства. Так что, продав чуть дешевле – на 10%, они все равно получат нормальную доходность, массовые продажи начнутся за 10% падением рынка. Но, возможно, многие выберут другую стратегию – переждать коррекцию, ведь недвижимость можно сдавать и получать 4–6% дохода. Мой прогноз, что массового характера это не примет.
– Денис, каков ваш прогноз?
– Поскольку рынок был перегрет, наступит стагнация (она, собственно говоря, уже наступила), и этот период продлится 6–8 месяцев. За это время рынок оздоровится, доходы населения подрастут, жилье станет доступнее. А потом цены продолжат рост. Согласно моему прогнозу не должно быть падения более чем на 10%, для этого нет предпосылок.
– Почему сейчас снижение цен затронуло только эконом-сегмент, цены на бизнес-квартиры пока растут?
– Эконом-класс составляет 80% рынка, это самый массовый и динамичный сектор. Изменения на нем происходят быстрее: более дешевые квартиры быстрее начинают дорожать и быстрее дешевеют. Они как локомотив, подтягивающий другие сектора. Но в любом случае на рынке жилья общие тренды роста и падения во всех сегментах, только с каким-то временным отставанием. Дело еще в том, что на рынке много участников, и не все однозначно реагируют на изменения. Те, кто может подождать, не готовы к тому, что наступила стагнация, что надо уступать в цене. Первичный рынок (в большей степени жилье по индивидуальным проектам) и рынок элитных квартир отличается от вторичного сегмента тем, что там меньшее количество игроков – инвесторы, застройщики и риелторские компании. Они более остро реагируют на смену тенденций и волевым решением могут снижать цены или устраивать косвенные акции. Но в любом случае даже здесь летом были отмечены снижение темпов продаж и изменение тенденций по количеству сделок. Квартир премиум-класса продается всего около тысячи в год, и здесь пока нельзя сказать однозначно о снижении.
– Присоединится ли к стагнации рынок коммерческой недвижимости?
– На рынке коммерческой недвижимости ситуация другая, она не связана с рынком жилья. Когда наблюдался резкий рост цен на жилье, коммерческая недвижимость дорожала на 1–1,5% в месяц, а сейчас, при стабилизации рынка жилья, стала дорожать быстрее – темпы роста 3–4% в месяц. При этом объем рынка коммерческой недвижимости стабилен по количеству площадей: предложение составляет примерно 1,5 млн кв. м в неделю. По суммарной стоимости эти два сегмента сопоставимы – $5 млрд и $4,7 млрд соответственно. Но их взаимное влияние друг на друга не очень значительно.