168 0
Рынок залогов - на старте
В середине января петербургский Фонд имущества впервые выставит на аукцион квартиру должника, не вернувшего ипотечный кредит. Продажа будет организована в рамках соглашения, заключенного
с Санкт-Петербургским ипотечным агентством (СПбИА).
По этому договору Фонд будет торговать и другими объектами, по которым кредитор и заемщик достигли согласия о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. На долю городской программы кредитования по стандартам АИЖК, реализуемой через СПбИА, приходится 15-20% ипотечных займов, выдаваемых в Петербурге. По словам представителей агентства, Фонд имущества выбран в качестве посредника как единственная структура с участием города, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.
Стартовую цену жилья устанавливает СПбИА - исходя из оценки квартиры, проведенной при выдаче кредита. При необходимости она будет актуализирована.
Начальная стоимость дебютного лота - "двушки" площадью 59 кв.м в доме №24, корпус 1 по Октябрьской набережной - составит 2 234 000 рублей.
Все средства, вырученные на аукционе, пойдут на погашение кредитного долга, а также заемщику (если удастся получить на торгах больше). Вознаграждение Фонда (4%) покупатель оплатит отдельно.
Заместитель генерального директора ОАО "Фонд имущества СПб" по правовым вопросам Надежда Варжина комментирует: "Использование такого механизма - перспективное направление на ипотечном рынке. Если сравнивать с длительными судебными процедурами, добровольные аукционы способны существенно сократить сроки исполнения обязательств. Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке позволяет обеспечить баланс интересов как должника, так и кредитора. С одной стороны, уменьшается период, в течение которого начисляются проценты за пользование заемными средствами, а с другой - кредитор быстрее получает сумму, подлежащую взысканию".
Очевидно, что в Петербурге в ближайшее время такие торги будут единичными. Многие петербургские банки пока в принципе не сталкивались с ипотечными дефолтами (см. мнения). Другие еще не прибегали к аукционным процедурам.
Однако опыт Западной Европы, где рынок ипотечного кредитования давно стал массовым, свидетельствует о том, что в обозримом будущем бум подобных продаж практически неизбежен (см. колонку слева).
Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка:
– Риск невозвратов ипотечных кредитов в мировой практике составляет 2-3%. В России он пока колеблется в пределах 1-2%, а случаи реализации объектов из-под залога единичны. У нас в банке таких не было.
В первую очередь продажа залога не распространена потому, что рынок жилищного кредитования активно формируется всего 2-3 года, а это очень маленький срок для подобных событий. Кроме того, из-за молодости рынка действует очень жесткая система андеррайтинга заемщиков и предмета залога, снижающая риск невозвратов.
Значительно больше рискуют банки, выдающие кредиты без первоначального взноса, поскольку в таких случаях у клиента нет основной мотивации к исполнению долга, поэтому и вероятность невозврата велика. Если банк выводит на рынок такой продукт, он должен заранее продумать, что делать с проблемными задолженностями.
Соглашение СПбИА и Фонда имущества делает структуру рынка законченной. Это плюс для всех его участников. Но говорить о том, насколько услуги Фонда или других операторов будут востребованы, пока рано. Проведение сделок по реализации залога сейчас предлагают многие компании, в том числе риэлторские. Сложно оценить, в чем особенности работы Фонда и его преимущества: эффективность механизма покажет практика.
Марина Арнольди, региональный директор банка DeltaCredit в Петербурге:
– Единственный случай реализации квартиры у нас происходил по обоюдному согласию сторон: жилье было продано на рыночных условиях из-под залога. Прецедентов по принудительной продаже залога в банке пока нет.
С проблемными кредитами ситуация довольно стабильная, и говорить о них как о массовом явлении не приходится. Все-таки ипотечные ссуды граждане берут более осознанно, чем потребительские. Да и контингент заемщиков несколько иной.
Реализация квартир должников распространенной практикой, скорее всего, не станет, если банки будут разрешать продажу из-под залога самому заемщику, контролируя процесс. Тогда ситуация будет вполне управляемой.
Дмитрий Булычев, директор департамента Инвестиционного банка "КИТ Финанс" по работе с риэлторами и застройщиками:
– Пока проблема реализации залогов не актуальна для российских банков, поскольку число дефолтов по кредитам минимально. А у нас их в настоящий момент вообще нет. Одним из вариантов работы с просроченными кредитами может быть реализация дефолтных закладных, но пока в России и этой практики нет. Поэтому банки пытаются договориться с должниками "полюбовно". Имеющееся жилье продается, кредит погашается, а должник приобретает квартиру, предположим, меньшую по площади. Эту схему банк может легко реализовать, имея широкую сеть партнеров среди агентств недвижимости.
с Санкт-Петербургским ипотечным агентством (СПбИА).
По этому договору Фонд будет торговать и другими объектами, по которым кредитор и заемщик достигли согласия о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество. На долю городской программы кредитования по стандартам АИЖК, реализуемой через СПбИА, приходится 15-20% ипотечных займов, выдаваемых в Петербурге. По словам представителей агентства, Фонд имущества выбран в качестве посредника как единственная структура с участием города, специализирующаяся на сделках с недвижимостью.
Стартовую цену жилья устанавливает СПбИА - исходя из оценки квартиры, проведенной при выдаче кредита. При необходимости она будет актуализирована.
Начальная стоимость дебютного лота - "двушки" площадью 59 кв.м в доме №24, корпус 1 по Октябрьской набережной - составит 2 234 000 рублей.
Все средства, вырученные на аукционе, пойдут на погашение кредитного долга, а также заемщику (если удастся получить на торгах больше). Вознаграждение Фонда (4%) покупатель оплатит отдельно.
Заместитель генерального директора ОАО "Фонд имущества СПб" по правовым вопросам Надежда Варжина комментирует: "Использование такого механизма - перспективное направление на ипотечном рынке. Если сравнивать с длительными судебными процедурами, добровольные аукционы способны существенно сократить сроки исполнения обязательств. Реализация заложенного имущества во внесудебном порядке позволяет обеспечить баланс интересов как должника, так и кредитора. С одной стороны, уменьшается период, в течение которого начисляются проценты за пользование заемными средствами, а с другой - кредитор быстрее получает сумму, подлежащую взысканию".
Очевидно, что в Петербурге в ближайшее время такие торги будут единичными. Многие петербургские банки пока в принципе не сталкивались с ипотечными дефолтами (см. мнения). Другие еще не прибегали к аукционным процедурам.
Однако опыт Западной Европы, где рынок ипотечного кредитования давно стал массовым, свидетельствует о том, что в обозримом будущем бум подобных продаж практически неизбежен (см. колонку слева).
Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка:
– Риск невозвратов ипотечных кредитов в мировой практике составляет 2-3%. В России он пока колеблется в пределах 1-2%, а случаи реализации объектов из-под залога единичны. У нас в банке таких не было.
В первую очередь продажа залога не распространена потому, что рынок жилищного кредитования активно формируется всего 2-3 года, а это очень маленький срок для подобных событий. Кроме того, из-за молодости рынка действует очень жесткая система андеррайтинга заемщиков и предмета залога, снижающая риск невозвратов.
Значительно больше рискуют банки, выдающие кредиты без первоначального взноса, поскольку в таких случаях у клиента нет основной мотивации к исполнению долга, поэтому и вероятность невозврата велика. Если банк выводит на рынок такой продукт, он должен заранее продумать, что делать с проблемными задолженностями.
Соглашение СПбИА и Фонда имущества делает структуру рынка законченной. Это плюс для всех его участников. Но говорить о том, насколько услуги Фонда или других операторов будут востребованы, пока рано. Проведение сделок по реализации залога сейчас предлагают многие компании, в том числе риэлторские. Сложно оценить, в чем особенности работы Фонда и его преимущества: эффективность механизма покажет практика.
Марина Арнольди, региональный директор банка DeltaCredit в Петербурге:
– Единственный случай реализации квартиры у нас происходил по обоюдному согласию сторон: жилье было продано на рыночных условиях из-под залога. Прецедентов по принудительной продаже залога в банке пока нет.
С проблемными кредитами ситуация довольно стабильная, и говорить о них как о массовом явлении не приходится. Все-таки ипотечные ссуды граждане берут более осознанно, чем потребительские. Да и контингент заемщиков несколько иной.
Реализация квартир должников распространенной практикой, скорее всего, не станет, если банки будут разрешать продажу из-под залога самому заемщику, контролируя процесс. Тогда ситуация будет вполне управляемой.
Дмитрий Булычев, директор департамента Инвестиционного банка "КИТ Финанс" по работе с риэлторами и застройщиками:
– Пока проблема реализации залогов не актуальна для российских банков, поскольку число дефолтов по кредитам минимально. А у нас их в настоящий момент вообще нет. Одним из вариантов работы с просроченными кредитами может быть реализация дефолтных закладных, но пока в России и этой практики нет. Поэтому банки пытаются договориться с должниками "полюбовно". Имеющееся жилье продается, кредит погашается, а должник приобретает квартиру, предположим, меньшую по площади. Эту схему банк может легко реализовать, имея широкую сеть партнеров среди агентств недвижимости.