185 0
Особенности национального девелопмента
Петербургская бюрократия, обычаи делового оборота и пресловутый человеческий фактор превращают реализацию типовых (с точки зрения западного девелопера) коммерческих проектов в авантюру со сложно просчитываемым результатом. Без крепких нервов и нестандартного мышления инвестору не обойтись.
О местных особенностях рассказывает Игорь Водопьянов, управляющий компании "Теорема", которая владеет в Петербурге несколькими офисными и торговым центрами, создает складской терминал в Обухово, а также строит многофункциональный комплекс на бывшей территории завода "Россия".
- В последнее время на нашем рынке недвижимости появилось много потенциальных инвесторов, у которых одна проблема: они не знают, куда вложить деньги. Почему это так?
Промышленной застройки в Петербурге больше, чем в любом другом крупном европейском городе, поэтому территорий для освоения у нас предостаточно. Но есть две проблемы. Во-первых, ограниченная вменяемость собственников того заводского хлама, который окружает исторический центр. Они сдают свои сараи за недорого, имеют $50 000 дохода в месяц и прекрасно себя чувствуют, думая, что так будет продолжаться бесконечно. А уж если выставляют участки на продажу, то не меньше чем по $10 млн. за гектар, потому что где-то слышали такую цену.
Вторая проблема, нередко ставящая девелопера в тупик, - технологии работы городской администрации. Речь не идет о коррупции. То есть, образно говоря, двигатель не работает не потому, что в него не залили масла, а потому что все время то карбюратор на профилактике, то новый коленвал пришлют, то клапаны не функционируют. Нам все время говорят, что буквально в ближайший месяц будет выработан какой-то очередной регламент, после чего мы получим справку номер 8 в комитете номер 12 и наконец-то наступит всемирное счастье. Я лично обошел круг из чиновников КГА, наверное, уже раз восемь, что не привело ровным счетом ни к чему. Мы три года владеем заводом "Россия", на территории которого можно отгрохать 300 000 кв.м офисных площадей. И за это время ничего не можем подписать вообще. При этом нельзя сказать, чтобы кто-то конкретно был виноват. Так получается... И все время что-то должно произойти: вот сейчас еще чуть-чуть примем, вот сюда небольшое дополнение, тут у нас генплан вышел, теперь у нас проект планировки, а для проекта планировки нужен еще высотный регламент, а высотный регламент у N, а N сейчас в отпуске, но как только он выйдет, то обязательно чего-нибудь подпишет...
Поэтому единственное, что нам пока удается с переменным успехом, - реконструировать недвижимость. Поскольку существующий объект редевелопировать проще. Приходит, например, проверяющий из какой-нибудь инстанции и спрашивает: "Чего это ты тут делаешь?" А ты говоришь: "Вот у меня свидетельство о собственности на здание". А он тебе: "Так по документам в доме три этажа, а у тебя уже шесть". И ты отвечаешь: "Так получилось…" Имея на руках свидетельство о собственности, можно как-то общаться и с "Ленэнерго", и с "Водоканалом" и в итоге объект как-нибудь подключить. А потом к тебе приходит арендатор, смотрит свидетельство о собственности и удивляется: "Елы-палы, чего же это у вас объект изменился до неузнаваемости?" И ты, само собой, отвечаешь: "Так получилось…" Арендатор понимает, потому что он уже приходил в другие бизнес-центры и ему там объясняли про "так получилось".
Еще пару слов относительно принятого Генплана. В Обухово мы работаем над складским терминалом и совершенно неожиданно узнаем, что по новому Генплану примерно где-то в этом месте Дунайский проспект должен пристыковываться к КАД. На вопрос, будет ли это на самом деле, чиновники отвечают: "А мы не знаем". Спрашиваем дальше: "У нас земля в собственности, можно на ней что-нибудь построить?" - "Нет, нельзя". - "Может, город тогда изымет участок под госнужды, а нам предоставит альтернативный?" - "Нет, так тоже нельзя". - "А чего делать-то?" - "Ждать, когда проект планировки будет". - "А когда он будет?" - "А мы не знаем…"
Другой нюанс: как только на каком-то из заметных объектов начинается инвестиционная активность, к нему сразу же пробуждается специфический интерес. К примеру, арест со здания на Каменноостровском проспекте, которое мы превратили в бизнес-центр "Лангензипен", был снят в рамках уголовного дела лишь через пару лет после того, как там началась стройка. Все время спор вокруг объекта перетекал из пустого в порожнее. Причем было непонятно, какое мы - как добросовестные приобретатели - имеем отношение к событиям пятилетней давности. И только после того как стало ясно, что нас таким способом не затерроризировать, все аресты снялись сами собой и счастливо выяснилось, что пять лет назад никто ни у кого ничего не крал.
Практически сразу после того как мы приобрели у Обуховского завода здание медсанчасти, государство подало заявление в арбитраж на его деприватизацию. И теперь в суде предстоит решать, правильно мы перевели заводу $10 млн или все же нарушили российское законодательство и должны вернуть столь ловко приобретенный объект. Параллельно, кстати, мы ведем на здании ремонтные работы.
Если по каким-то астральным причинам процесс приобретения промышленных земель и согласования инвестпроектов в городе наладится, мы получим огромное количество пятен под застройку. И после этого, надеюсь, арендные ставки на офисы в Петербурге расти перестанут. Например, у нас в бизнес-центре "Т4" около 6000 кв.м занимает компания Motorola. Ей нужно еще 1000 кв.м. Мы назвали рыночную цену, они задумались и говорят: "Здесь у нас самый дорогой офис в мире". Причем, обратите внимание, не на Невском проспекте, а на площади Бехтерева, где, видимо, проходит ось вращения Земли. В Китае, кстати, офис у Motorola бесплатный, за нее рассчитывается правительство этой страны. Недавно город объявил о планах создать технопарк на базе института Бонч-Бруевича. Получается, государство готово дотировать арендные ставки, чтобы помочь высокотехнологичным компаниям? Так у нас в "Т4" такой технопарк уже сформирован. Не проще ли дотировать нас?
О местных особенностях рассказывает Игорь Водопьянов, управляющий компании "Теорема", которая владеет в Петербурге несколькими офисными и торговым центрами, создает складской терминал в Обухово, а также строит многофункциональный комплекс на бывшей территории завода "Россия".
- В последнее время на нашем рынке недвижимости появилось много потенциальных инвесторов, у которых одна проблема: они не знают, куда вложить деньги. Почему это так?
Промышленной застройки в Петербурге больше, чем в любом другом крупном европейском городе, поэтому территорий для освоения у нас предостаточно. Но есть две проблемы. Во-первых, ограниченная вменяемость собственников того заводского хлама, который окружает исторический центр. Они сдают свои сараи за недорого, имеют $50 000 дохода в месяц и прекрасно себя чувствуют, думая, что так будет продолжаться бесконечно. А уж если выставляют участки на продажу, то не меньше чем по $10 млн. за гектар, потому что где-то слышали такую цену.
Вторая проблема, нередко ставящая девелопера в тупик, - технологии работы городской администрации. Речь не идет о коррупции. То есть, образно говоря, двигатель не работает не потому, что в него не залили масла, а потому что все время то карбюратор на профилактике, то новый коленвал пришлют, то клапаны не функционируют. Нам все время говорят, что буквально в ближайший месяц будет выработан какой-то очередной регламент, после чего мы получим справку номер 8 в комитете номер 12 и наконец-то наступит всемирное счастье. Я лично обошел круг из чиновников КГА, наверное, уже раз восемь, что не привело ровным счетом ни к чему. Мы три года владеем заводом "Россия", на территории которого можно отгрохать 300 000 кв.м офисных площадей. И за это время ничего не можем подписать вообще. При этом нельзя сказать, чтобы кто-то конкретно был виноват. Так получается... И все время что-то должно произойти: вот сейчас еще чуть-чуть примем, вот сюда небольшое дополнение, тут у нас генплан вышел, теперь у нас проект планировки, а для проекта планировки нужен еще высотный регламент, а высотный регламент у N, а N сейчас в отпуске, но как только он выйдет, то обязательно чего-нибудь подпишет...
Поэтому единственное, что нам пока удается с переменным успехом, - реконструировать недвижимость. Поскольку существующий объект редевелопировать проще. Приходит, например, проверяющий из какой-нибудь инстанции и спрашивает: "Чего это ты тут делаешь?" А ты говоришь: "Вот у меня свидетельство о собственности на здание". А он тебе: "Так по документам в доме три этажа, а у тебя уже шесть". И ты отвечаешь: "Так получилось…" Имея на руках свидетельство о собственности, можно как-то общаться и с "Ленэнерго", и с "Водоканалом" и в итоге объект как-нибудь подключить. А потом к тебе приходит арендатор, смотрит свидетельство о собственности и удивляется: "Елы-палы, чего же это у вас объект изменился до неузнаваемости?" И ты, само собой, отвечаешь: "Так получилось…" Арендатор понимает, потому что он уже приходил в другие бизнес-центры и ему там объясняли про "так получилось".
Еще пару слов относительно принятого Генплана. В Обухово мы работаем над складским терминалом и совершенно неожиданно узнаем, что по новому Генплану примерно где-то в этом месте Дунайский проспект должен пристыковываться к КАД. На вопрос, будет ли это на самом деле, чиновники отвечают: "А мы не знаем". Спрашиваем дальше: "У нас земля в собственности, можно на ней что-нибудь построить?" - "Нет, нельзя". - "Может, город тогда изымет участок под госнужды, а нам предоставит альтернативный?" - "Нет, так тоже нельзя". - "А чего делать-то?" - "Ждать, когда проект планировки будет". - "А когда он будет?" - "А мы не знаем…"
Другой нюанс: как только на каком-то из заметных объектов начинается инвестиционная активность, к нему сразу же пробуждается специфический интерес. К примеру, арест со здания на Каменноостровском проспекте, которое мы превратили в бизнес-центр "Лангензипен", был снят в рамках уголовного дела лишь через пару лет после того, как там началась стройка. Все время спор вокруг объекта перетекал из пустого в порожнее. Причем было непонятно, какое мы - как добросовестные приобретатели - имеем отношение к событиям пятилетней давности. И только после того как стало ясно, что нас таким способом не затерроризировать, все аресты снялись сами собой и счастливо выяснилось, что пять лет назад никто ни у кого ничего не крал.
Практически сразу после того как мы приобрели у Обуховского завода здание медсанчасти, государство подало заявление в арбитраж на его деприватизацию. И теперь в суде предстоит решать, правильно мы перевели заводу $10 млн или все же нарушили российское законодательство и должны вернуть столь ловко приобретенный объект. Параллельно, кстати, мы ведем на здании ремонтные работы.
Если по каким-то астральным причинам процесс приобретения промышленных земель и согласования инвестпроектов в городе наладится, мы получим огромное количество пятен под застройку. И после этого, надеюсь, арендные ставки на офисы в Петербурге расти перестанут. Например, у нас в бизнес-центре "Т4" около 6000 кв.м занимает компания Motorola. Ей нужно еще 1000 кв.м. Мы назвали рыночную цену, они задумались и говорят: "Здесь у нас самый дорогой офис в мире". Причем, обратите внимание, не на Невском проспекте, а на площади Бехтерева, где, видимо, проходит ось вращения Земли. В Китае, кстати, офис у Motorola бесплатный, за нее рассчитывается правительство этой страны. Недавно город объявил о планах создать технопарк на базе института Бонч-Бруевича. Получается, государство готово дотировать арендные ставки, чтобы помочь высокотехнологичным компаниям? Так у нас в "Т4" такой технопарк уже сформирован. Не проще ли дотировать нас?