236 0
Максим Шубарев: "Потребность в новом жилье была и остается высокой"
Увеличение спроса на жилье за счет ипотеки должно уравновешиваться ростом предложения. О финансовых инструментах в сфере жилищного строительства пойдет речь на одной из секций Петербургского ипотечного форума – 2007. Ее ведет президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев.
Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» - До Петербургского ипотечного форума осталось совсем немного. О чем бизнес хотел бы поговорить с властью? Какие проблемы стоят наиболее остро в реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»?
- Основные проблемы, как и раньше, связаны с дефицитом предложения на рынке жилья и недостаточной платежеспособностью населения. Ипотека призвана решать вторую проблему. Над первой предстоит совместно работать строителям, властям и финансовым институтам. Собственно, Петербургский ипотечный форум – 2007 и должен стать точкой пересечения интересов и взглядов представителей всех вышеназванных сфер.
- Каким был минувший год для рынка жилищного строительства? Как Вы оцениваете его итоги? Сохранится ли динамика наращивания объемов возводимого жилья?
- Год был непростым и очень насыщенным. Участники строительного комплекса планомерно наращивали объемы строительства, реагируя на высокую потребность рынка в новом жилье. Во втором полугодии застройщиками было выведено на рынок свыше 840 тысяч кв. м нового жилья, что в два с лишним раза превышает показатели первого полугодия. Потребность в новом жилье была и остается высокой – об этом свидетельствуют и небывалый рост цен в прошедшем году, и сохраняющаяся сегодня активность покупательского спроса. Поэтому мы, как участники рынка, понимаем необходимость дальнейшего наращивания объемов строительства. И заявленные на сегодняшний день проекты, в том числе, предполагающие развитие крупных территорий («проекты-миллионники»), говорят именно об этом.
Преимущества комплексного освоения очевидны. Решаются проблемы, связанные с уплотнительной застройкой, и вопросы дефицита земли. Кроме того, в городе формируются территории с новым качеством жилья – развитой инфраструктурой и однородной социальной средой.
- А как обстоят дела с обеспечением новых домов электричеством, водой и газом?
- Что касается обеспечения нового жилья всей необходимой инфраструктурой – это параллельная задача, которая будет решаться застройщиками и монополистами совместно, при поддержке городских властей. В этом вопросе мы в последнее время находим необходимое взаимопонимание, в том числе, и с самым «проблемным» – «Ленэнерго». В настоящее время разработан регламент взаимодействия монополиста, города и девелоперов, который призван обеспечить четкость и прозрачность всех процедур подключения. Документ будет принят на одном из ближайших заседаний правительства Санкт-Петербурга, после чего, надеемся, мы сможем в обозримые сроки перейти на новую форму взаимоотношений.
- Развитие строительного рынка тормозит, в том числе, и нехватка квалифицированных кадров. Какие меры необходимо предпринять для повышения профессионального уровня специалистов?
- Ассоциация давно работает в этом направлении. При нашем участии было организовано несколько конкурсов, призванных стимулировать повышение профессионального мастерства работников отрасли. Это и «Строитель года», и «Лучший прораб», и конкурс для молодых строителей - студентов профессиональных образовательных учреждений. Проблему подготовки специалистов, особенно – в сфере среднего и специального образования, надо решать совместными усилиями. Необходимо привлекать участников рынка, власть и образовательные учреждения. Многие входящие в нашу Ассоциацию компании давно задумываются о создании программ обучения и повышения квалификации для своих работников. В некоторых структурах такие программы уже успешно действуют.
- В прошлом году на рынок кредитования покупателей строящегося жилья вышло много новых участников, заметно расширился набор программ, в первую очередь – по двусторонним соглашениям банков и застройщиков. Действительно ли все так радужно, как выглядит на первый взгляд? Много ли на рынке строящихся объектов, по которым банки откажут в кредите?
- Действительно, нельзя не заметить бурного развития в этом сегменте, продолжающегося уже не первый год. Определение «радужно», здесь, конечно, не подходит – проблемы существуют. В первую очередь, речь идет об отсутствии полноценно работающего вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который способствовал бы увеличению сроков кредитования и снижению процентной ставки. Последняя все еще высока, хотя незначительное, но планомерное снижение все-таки происходит.
Однако мы смотрим на ситуацию с оптимизмом, ведь главный двигатель ипотеки – конкуренция между кредитными организациями – набирает силу. Мы видим конкретные результаты: все больше число банков предлагает кредиты без первоначального взноса, практически все ипотечные программы допускают первоначальный взнос на уровне 10%, тогда как еще год назад это было новшеством. Об учете как официального, так и неофициального заработка при рассмотрении заявки я уже и не говорю – сегодня это стало нормой.
Чувствуется активная поддержка участников ипотечного рынка со стороны федерального правительства, что также вселяет определенный оптимизм.
- Какова, на ваш взгляд, степень взаимопонимания банков и застройщиков? Какие вопросы на секции «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства» могут вызвать самый живой интерес сторон?
- В отношениях банков и застройщиков чувствуется большой взаимный интерес. За последний год количество ипотечных программ на первичном рынке увеличилось в разы. Однако проблемы остаются прежними – банки относят строительный бизнес к области высокого риска, и потому очень скрупулезно подходят к подбору партнеров по кредитованию покупки жилья в строящихся домах. А это ограничивает количество объектов, квартиры в которых могут быть проданы в кредит. Но работа по выработке точек соприкосновения между строительными и кредитными организациями ведется постоянно. Набирает обороты проектное финансирование.
Разрабатываются новые инструменты и схемы, в частности, об одной из таких схем, разработанной совместно Сбербанком и одним из крупнейших застройщиков - компанией Setl City, будет говориться на секции «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства». Поэтому, пользуясь случаем, хочу привлечь внимание участников форума к этой секции, которую считаю очень интересной.
- Как вы оцениваете шаги властей по снятию административных барьеров для застройщиков? Что должно предпринять государство в целях увеличения объемов строительства жилья?
- Условия работы инвесторов на строительном рынке остаются сложными. Наши проблемы властям понятны, мы видим, как делаются определенные шаги для их решения. Однако вопросов, по-прежнему, больше, чем ответов. Застройщиков не устраивают ни сроки, в которые выливается согласование градостроительной документации, ни сама процедура согласований. Порой она настолько сложна и противоречива, что мы сами удивляемся, как нам удается доводить этот процесс до конца. Существует огромное количество документов, регламентирующих строительную деятельность, при этом многие из них дублируют друг друга, а иногда и откровенно противоречат. В согласующих инстанциях нет единой точки зрения, что порождает массу споров. Заложником всего этого становится застройщик.
Нам хотелось бы, чтобы органы государственного контроля не затягивали с выдачей разрешений на строительство. Мы знаем, что это возможно, поскольку видим, как быстро согласовываются проекты, имеющие статус стратегических. Но если власти хотят сделать что-то для увеличения объемов строительства, нужно работать не с отдельными проектами, а со всеми, существующими на рынке.
- Достаточно ли содержащихся в программе «Жилище» государственных гарантий по кредитам на инфраструктуру земельных участков и субсидий процентной ставки? Или же государство должно передавать полностью подготовленные участки – с сетями и мощностями? Как скоро к этому можно прийти?
- Для кардинального решения проблемы необходима отлаженная система передачи государством полностью подготовленных участков – и в достаточном количестве. Это была бы реальная помощь строительному комплексу и очень действенный рычаг для увеличения объемов строительства. Что касается программы «Жилище», то Агентство по ипотечному жилищному кредитования, которое планировало включиться в эту программу, не успело оформить заявку на 2007 год. В результате реализация даже этих начинаний государства пока откладывается. Конечно, это удручает.
- В ближайшее время в Госдуму будет внесен законопроект о строительных сберегательных кассах. Способны ли стройсберкассы стать источником привлечения значительных средств в сферу жилищного строительства?
- Как один из инструментов привлечения средств в строительство жилья стройсберкассы можно только поприветствовать. Думаю, при создании необходимой правовой базы они вполне смогут занять свое место на рынке и обеспечить определенную долю финансовых поступлений в строительный комплекс.
- На ваш взгляд, готов ли строительный комплекс Петербурга к отмене лицензирования и переходу на саморегулирование? Планирует ли Ассоциация принимать участие в доработке законопроекта «О саморегулируемых организациях в строительной отрасли»?
- О готовности строительного комплекса к отмене лицензирования и переходе на саморегулирование пока говорить рано. Хотя уже многое для этого сделано. Прежде всего, существуют успешно работающие профессиональные объединения, на базе которых могут быть сформированы саморегулируемые организации. Точнее, которые смогут стать эффективными звеньями единой саморегулируемой организации федерального уровня. Нашу Ассоциацию мы считаем одним из таких объединений. Однако определенное беспокойство вселяет отсутствие четкой системы норм и правил, регламентов контроля строительной деятельности, которые придут на смену государственной системе контроля. Они должны быть разработаны совместно участниками строительного рынка и органами власти, и положены в основу закона о саморегулируемых организациях, который, как известно, пока отсутствует.
- Летом прошлого года ваша Ассоциация вошла в состав Российского союза строителей. Чем был обусловлен данный шаг?
- Многие интересы Ассоциации связаны с работой на федеральном уровне, и мы уже давно осуществляем свою деятельность в данном направлении, как и Российский союз строителей. Объединение наших усилий дает синергетический эффект и позволяет достигать лучших результатов. Кстати, в рамках работы Российского союза строителей мы планируем принимать самое активное участие в разработке законопроекта «О саморегулируемых организациях в строительной отрасли».
Максим Шубарев, президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» - До Петербургского ипотечного форума осталось совсем немного. О чем бизнес хотел бы поговорить с властью? Какие проблемы стоят наиболее остро в реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»?
- Основные проблемы, как и раньше, связаны с дефицитом предложения на рынке жилья и недостаточной платежеспособностью населения. Ипотека призвана решать вторую проблему. Над первой предстоит совместно работать строителям, властям и финансовым институтам. Собственно, Петербургский ипотечный форум – 2007 и должен стать точкой пересечения интересов и взглядов представителей всех вышеназванных сфер.
- Каким был минувший год для рынка жилищного строительства? Как Вы оцениваете его итоги? Сохранится ли динамика наращивания объемов возводимого жилья?
- Год был непростым и очень насыщенным. Участники строительного комплекса планомерно наращивали объемы строительства, реагируя на высокую потребность рынка в новом жилье. Во втором полугодии застройщиками было выведено на рынок свыше 840 тысяч кв. м нового жилья, что в два с лишним раза превышает показатели первого полугодия. Потребность в новом жилье была и остается высокой – об этом свидетельствуют и небывалый рост цен в прошедшем году, и сохраняющаяся сегодня активность покупательского спроса. Поэтому мы, как участники рынка, понимаем необходимость дальнейшего наращивания объемов строительства. И заявленные на сегодняшний день проекты, в том числе, предполагающие развитие крупных территорий («проекты-миллионники»), говорят именно об этом.
Преимущества комплексного освоения очевидны. Решаются проблемы, связанные с уплотнительной застройкой, и вопросы дефицита земли. Кроме того, в городе формируются территории с новым качеством жилья – развитой инфраструктурой и однородной социальной средой.
- А как обстоят дела с обеспечением новых домов электричеством, водой и газом?
- Что касается обеспечения нового жилья всей необходимой инфраструктурой – это параллельная задача, которая будет решаться застройщиками и монополистами совместно, при поддержке городских властей. В этом вопросе мы в последнее время находим необходимое взаимопонимание, в том числе, и с самым «проблемным» – «Ленэнерго». В настоящее время разработан регламент взаимодействия монополиста, города и девелоперов, который призван обеспечить четкость и прозрачность всех процедур подключения. Документ будет принят на одном из ближайших заседаний правительства Санкт-Петербурга, после чего, надеемся, мы сможем в обозримые сроки перейти на новую форму взаимоотношений.
- Развитие строительного рынка тормозит, в том числе, и нехватка квалифицированных кадров. Какие меры необходимо предпринять для повышения профессионального уровня специалистов?
- Ассоциация давно работает в этом направлении. При нашем участии было организовано несколько конкурсов, призванных стимулировать повышение профессионального мастерства работников отрасли. Это и «Строитель года», и «Лучший прораб», и конкурс для молодых строителей - студентов профессиональных образовательных учреждений. Проблему подготовки специалистов, особенно – в сфере среднего и специального образования, надо решать совместными усилиями. Необходимо привлекать участников рынка, власть и образовательные учреждения. Многие входящие в нашу Ассоциацию компании давно задумываются о создании программ обучения и повышения квалификации для своих работников. В некоторых структурах такие программы уже успешно действуют.
- В прошлом году на рынок кредитования покупателей строящегося жилья вышло много новых участников, заметно расширился набор программ, в первую очередь – по двусторонним соглашениям банков и застройщиков. Действительно ли все так радужно, как выглядит на первый взгляд? Много ли на рынке строящихся объектов, по которым банки откажут в кредите?
- Действительно, нельзя не заметить бурного развития в этом сегменте, продолжающегося уже не первый год. Определение «радужно», здесь, конечно, не подходит – проблемы существуют. В первую очередь, речь идет об отсутствии полноценно работающего вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, который способствовал бы увеличению сроков кредитования и снижению процентной ставки. Последняя все еще высока, хотя незначительное, но планомерное снижение все-таки происходит.
Однако мы смотрим на ситуацию с оптимизмом, ведь главный двигатель ипотеки – конкуренция между кредитными организациями – набирает силу. Мы видим конкретные результаты: все больше число банков предлагает кредиты без первоначального взноса, практически все ипотечные программы допускают первоначальный взнос на уровне 10%, тогда как еще год назад это было новшеством. Об учете как официального, так и неофициального заработка при рассмотрении заявки я уже и не говорю – сегодня это стало нормой.
Чувствуется активная поддержка участников ипотечного рынка со стороны федерального правительства, что также вселяет определенный оптимизм.
- Какова, на ваш взгляд, степень взаимопонимания банков и застройщиков? Какие вопросы на секции «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства» могут вызвать самый живой интерес сторон?
- В отношениях банков и застройщиков чувствуется большой взаимный интерес. За последний год количество ипотечных программ на первичном рынке увеличилось в разы. Однако проблемы остаются прежними – банки относят строительный бизнес к области высокого риска, и потому очень скрупулезно подходят к подбору партнеров по кредитованию покупки жилья в строящихся домах. А это ограничивает количество объектов, квартиры в которых могут быть проданы в кредит. Но работа по выработке точек соприкосновения между строительными и кредитными организациями ведется постоянно. Набирает обороты проектное финансирование.
Разрабатываются новые инструменты и схемы, в частности, об одной из таких схем, разработанной совместно Сбербанком и одним из крупнейших застройщиков - компанией Setl City, будет говориться на секции «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства». Поэтому, пользуясь случаем, хочу привлечь внимание участников форума к этой секции, которую считаю очень интересной.
- Как вы оцениваете шаги властей по снятию административных барьеров для застройщиков? Что должно предпринять государство в целях увеличения объемов строительства жилья?
- Условия работы инвесторов на строительном рынке остаются сложными. Наши проблемы властям понятны, мы видим, как делаются определенные шаги для их решения. Однако вопросов, по-прежнему, больше, чем ответов. Застройщиков не устраивают ни сроки, в которые выливается согласование градостроительной документации, ни сама процедура согласований. Порой она настолько сложна и противоречива, что мы сами удивляемся, как нам удается доводить этот процесс до конца. Существует огромное количество документов, регламентирующих строительную деятельность, при этом многие из них дублируют друг друга, а иногда и откровенно противоречат. В согласующих инстанциях нет единой точки зрения, что порождает массу споров. Заложником всего этого становится застройщик.
Нам хотелось бы, чтобы органы государственного контроля не затягивали с выдачей разрешений на строительство. Мы знаем, что это возможно, поскольку видим, как быстро согласовываются проекты, имеющие статус стратегических. Но если власти хотят сделать что-то для увеличения объемов строительства, нужно работать не с отдельными проектами, а со всеми, существующими на рынке.
- Достаточно ли содержащихся в программе «Жилище» государственных гарантий по кредитам на инфраструктуру земельных участков и субсидий процентной ставки? Или же государство должно передавать полностью подготовленные участки – с сетями и мощностями? Как скоро к этому можно прийти?
- Для кардинального решения проблемы необходима отлаженная система передачи государством полностью подготовленных участков – и в достаточном количестве. Это была бы реальная помощь строительному комплексу и очень действенный рычаг для увеличения объемов строительства. Что касается программы «Жилище», то Агентство по ипотечному жилищному кредитования, которое планировало включиться в эту программу, не успело оформить заявку на 2007 год. В результате реализация даже этих начинаний государства пока откладывается. Конечно, это удручает.
- В ближайшее время в Госдуму будет внесен законопроект о строительных сберегательных кассах. Способны ли стройсберкассы стать источником привлечения значительных средств в сферу жилищного строительства?
- Как один из инструментов привлечения средств в строительство жилья стройсберкассы можно только поприветствовать. Думаю, при создании необходимой правовой базы они вполне смогут занять свое место на рынке и обеспечить определенную долю финансовых поступлений в строительный комплекс.
- На ваш взгляд, готов ли строительный комплекс Петербурга к отмене лицензирования и переходу на саморегулирование? Планирует ли Ассоциация принимать участие в доработке законопроекта «О саморегулируемых организациях в строительной отрасли»?
- О готовности строительного комплекса к отмене лицензирования и переходе на саморегулирование пока говорить рано. Хотя уже многое для этого сделано. Прежде всего, существуют успешно работающие профессиональные объединения, на базе которых могут быть сформированы саморегулируемые организации. Точнее, которые смогут стать эффективными звеньями единой саморегулируемой организации федерального уровня. Нашу Ассоциацию мы считаем одним из таких объединений. Однако определенное беспокойство вселяет отсутствие четкой системы норм и правил, регламентов контроля строительной деятельности, которые придут на смену государственной системе контроля. Они должны быть разработаны совместно участниками строительного рынка и органами власти, и положены в основу закона о саморегулируемых организациях, который, как известно, пока отсутствует.
- Летом прошлого года ваша Ассоциация вошла в состав Российского союза строителей. Чем был обусловлен данный шаг?
- Многие интересы Ассоциации связаны с работой на федеральном уровне, и мы уже давно осуществляем свою деятельность в данном направлении, как и Российский союз строителей. Объединение наших усилий дает синергетический эффект и позволяет достигать лучших результатов. Кстати, в рамках работы Российского союза строителей мы планируем принимать самое активное участие в разработке законопроекта «О саморегулируемых организациях в строительной отрасли».