"Управление частными активами в коммерческой недвижимости"

22 марта на сайте компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" www.miel.ru состоялась Интернет-конференция при участии Сергея Лобанова, руководителя проекта Private Property Management Управления коммерческой недвижимости "МИЭЛЬ". В ходе конференции были освещены такие темы как: рынок коммерческой недвижимости, управление активами, ПИФами, акционерными Фондами, объекты инвестиций, а также прогнозы спикера конференции о перспективах рынка коммерческой недвижимости. Предлагаем вашему вниманию текст конференции. Содержание: - Вопросы посетителей Интернет-конференции - Ответы спикера, Сергея Лобанова Вопросы Интернет пользователей: Макаров Сергей: А как ваша компания гарантирует запланированную прибыль? И что будет, если мероприятия окажутся убыточными? Вадим: Сколько клиентов воспользовались вашей услугой или вы только начинаете? Какая получилась доходность? Есть ли опубликованные отзывы клиентов? Максим: Опишите, пожалуйста, схемы управления активами - ПИФ, акционерный фонд, индивидуальный договор? Как подбираются объекты для инвестиций и как раскрывается информация об инвестиционном портфеле? Спасибо. Наталья: Здравствуйте! У меня вопрос: Мы продаем квартиру через Агентство (квартира - вторичный рынок), но активность потенциальных покупателей крайне мала, из тех, что посмотрели - никто не изъявил желания купить. Кроме того, звонков в агентство с целью посмотреть квартиру крайне мало, при том что заявленная стоимость невелика на общем фоне предложений. Понятно, что предложение резко превышает спрос. Сколько может продлиться такая ситуация на рынке? Ведь доступного жилья строится немного... Означает ли это, что в скором времени начнется процесс резкого снижения цен на жилье в Москве? Денис: Желаю успехов в продаже коттеджа! Ренат: Здравствуйте Сергей Юрьевич, у меня есть убитое помещение под офис в цокольном этаже жилого дома в пределах ТТК площадью около 100 кв. м. Какая схема действий при обращении к вам? Какую доходность (вилка) я смогу получить? Кого на рынке мне надо избегать из предлагающих аналогичные услуги? Есть ли рейтинги, черные списки компаний на рынке коммерческой недвижимости? DAILYSTROY.RU: На рынке коммерческой недвижимости все чаще появляются зарубежные игроки или альянсы российско-европейских компаний. Как это скажется на рынке в целом, будет ли строительный рынок России более организованным? Долго ли будет продолжаться эта тенденция? Валерий: Какой вид коммерческой недвижимости будет наиболее перспективен на рынке в ближайшие год-два? DAILYSTROY.RU: Не пытаются ли власти препятствовать строительству коммерческой недвижимости, пытаясь переключить бизнес-сообщества на строительство социального жилья? Как удается соблюдать баланс? Червяков Игорь (NERS.ru): Сергей, добрый день! Ваша программа по управлению частными активами будет входить в франчайзинговую программу Миэля? Влад: У меня есть помещение (сейчас это склад) в Калуге, можно ли организовать выезд вашего специалиста? Otto Sander: Здравствуйте, как по Вашему мнению будет ли рост ставки капитализации на рынке коммерческой недвижимости? И на каком уровне Вы ее определяете сейчас? Спасибо. Сергей: Покупка офисного помещения до 150 кв.м, и дальнейшая сдача его в аренду. Вопрос: на какое лицо целесообразнее регистрировать помещение (физическое или юридическое)? Ответы спикера, Сергея Лобанова: - Вознаграждение нашей Компании рассчитывается в виде % от чистого операционного дохода (доход - расходы). Соответственно, мы прямо заинтересованы в получении максимального дохода собственником, и минимизации затрат. Если теоретически предположить (проверить на практике повода не было, что в результате управления чистый операционный доход будет равняться 0, вознаграждение также будет = 0. - В настоящий момент мы управляем 17 объектами, площадью от 60 до 1000 кв.м. Практически все эти объекты - недвижимость формата street-retail (торговая недвижимость на основных магистралях города). Фактически деятельность в рамках проекта Private Property Management стартовала еще в начале 2006 года. В 2007 мы вывели услугу на открытый рынок. За 2006 год стоимость портфеля управляемых нами объектов выросла в 3 раза - с 6 до 18 млн. долларов. За прошедший год, по ряду Объектов нам удалось повысить доходность до 80% (арендные платежи) - это если говорить о повышении текущего дохода с Объекта. Если говорить о другой стороне - о доходности инвестиций размещенных нами по заказу клиента в сегменте недвижимости формата street-retail (с последующим управлением Объектом) - если осуществлять инвестиции сегодня (в московскую недвижимость), доходность в среднем составляет 16-25% годовых. Что касается опубликованных отзывов - основная часть наших клиентов, частные инвесторы, которые не всегда хотят привлекать дополнительное внимание к своим Объектам. - Максим, в рамках услуги Private Property Management мы управляем не коллективными, а частными инвестициями (в большинстве своем уже материализованными в объектах коммерческой недвижимости формата street-retail). В основном мы выстраиваем отношениях с нашими клиентами на базе договора на управление Объектами с расширенными возможностями (включая функцию консолидации всех доходов от объекта(ов), с правом осуществления за клиента всех необходимых текущих расходов, с правом представления владельца в необходимых инстанциях, перед арендаторами). Если кто-то из наших клиентов хочет расширить свой портфель объектов, мы оказываем услуги по подбору таких инвестиционных объектов - объекты подбираются исходя из требований наших клиентов. В основном это высоколиквидные объекты коммерческой недвижимости (торговые площади на первых этажах жилых домов), со сроком окупаемости до 7 лет. Минимальная сумма инвестиций в подобного рода объекты составляет $500 000. - Наталья, если говорить лично о моём мнение - не думаю, что в ближайшие 1-2 года в столице будут значительно снижаться цены на жилую недвижимость. Скорее наоборот - плавный рост. Но, безусловно, лучше задать этот вопрос профессионалам, которые непосредственно занимаются операциями на рынке жилой недвижимости - МИЭЛЬ-Брокеридж, 777-3303 (Управление коммерческой недвижимости и девелопмента, сотрудником которого я являюсь, занимается операциями на рынке коммерческой недвижимости). - Денис, конечно спасибо, но Управление коммерческой недвижимости и девелопмента не занимается реализацией коттеджей (это сфера Управления загородной недвижимости - т. 777-62-82). Мы управляем (в рамках проекта РРМ) двумя таунхаусами - но это скорее исключение. Мы оказываем нашим клиентам комплексную услугу по управлению недвижимостью, и в портфеле одного из наших клиентов, помимо коммерческой недвижимости, оказалась и загородная. В рамках соблюдения принципа комплексности и эффективности управления всем портфелем, мы взяли в управление и эти два таунхауса. Точно также среди управляемых нами объектов появились и региональные объекты - мы управляем помещениями формата street-retail в Омске, Санкт-Петербурге, Барнауле. - Для оценки потенциального дохода от помещения Вам необходимо обратиться с информацией об объекте в Управление коммерческой недвижимости и девелопмента Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" за услугой по управлению недвижимостью (можно непосредственно ко мне - Лобанов Сергей Юрьевич, 775-75-55, lobanov@miel.ru). Очень многое зависит от расположения помещения (безусловно, мы также предъявляем ряд минимальных требований к объектам, которые берем в управление). Если говорить о "черных" списках - услуга по управлению активами частных лиц в сегменте коммерческой недвижимости (размещенных в основном в помещениях формата street-retail) является одной из инноваций на рынке, поэтому само количество компаний, открыто оказывающих данные услуги, исчисляется единицами. Я бы проявил дополнительную осторожность в том случае, если Вам предложат оказать данную услугу частные лица или небольшие компании, не слишком известные рынку (все-таки Вы доверяете управляющему достаточно ценный актив). - На мой взгляд, увеличение количества профессиональных игроков на рынке, позволяет рынку развиваться более динамично. Очевидно, что зарубежный опыт гораздо "больше" (даже если измерять периодами существования российского и зарубежного рынка недвижимости), поэтому появление на нашем рынке зарубежных компаний - это в определенной степени новые технологии и стандарты, которые в целом улучшают состояние и профессионализм всего рынка. Другое дело, что не всегда зарубежные технологии могут успешно применяться в условиях нашего рынка. - Валерий, это очень интересный вопрос. Ответ на него зависит от Ваших целей (быстрая инвестиционная сделка; получение долгосрочного арендного дохода) и суммы инвестиций. Если взять некие усредненные показатели, в настоящий момент (собственно как и ранее, и думаю, в ближайшие 1-2 года) наиболее доходными являются инвестиции в торговую недвижимость. - Любой жилой дом, а тем более жилой комплекс не может существовать без развитой социальной инфраструктуры (находящейся в нежилых помещениях), поэтому это даже скорее обязательное условие - при проектировании жилых комплексов, включать объекты нежилого фонда. Другое дело - вопрос пропорций (жилая/коммерческая недвижимость в определенных частях города), в связи с этим нельзя не вспомнить вопрос запрета строительства офисных центров в Москве в пределах Садового кольца. - Добрый день, Игорь! Программа по управлению частными активами является инновацией на рынке, мы отлаживали технологии более года, прежде чем вывести услугу на рынок. Думаю, спустя какое-то время (1-2 года) будет рассмотрен вопрос о включении данной технологии в общий франчайзинговый пакет. Все вопросы по франчайзингу можно задать непосредственно в "МИЭЛЬ-Франчайзинг" т.777-33-77 - К сожалению, в настоящий момент Управление коммерческой недвижимости и девелопмента не оказывает услуги по реализации/управлению производственными и складскими объектами в регионах. В регионах РФ мы оказываем услуги по консалтингу и брокериджу торговых объектов, офисных комплексов. - Добрый день! Если говорить именно о ставке капитализации на рынке коммерческой недвижимости, мы уже не первый год наблюдаем её снижение, а не рост (риски на рынке уменьшаются, рынок становится прозрачнее, соответственно снижается и ставка). Ставка капитализации для торговой недвижимости в Москве составляет 9,5 - 11%. Для торговой недвижимости формата street-retail она чуть выше. - Самое простое решение - оформить на физическое лицо, при этом необходимо придать этому физическому лицу статус индивидуального предпринимателя.