258 0
Вся власть - оценщикам!
В конференц-зале собрались около 150 специалистов высшего класса: владельцы компаний, топ-менеджеры, эксперты, нередко знающие о недвижимости и о бизнесе больше, чем сами владельцы объектов или предприятий. С 1 января 2008 года государство уходит от непосредственного регулирования оценочной отрасли. Какие проблемы и трудности таят в себе новые правила игры, насколько применим к нашим условиям международный опыт, для чего создается Сообщество профессионалов оценки - ответы на эти вопросы участники искали в ходе дискуссии. Полемика была довольно резкой по сути, но вполне цивилизованной по форме.
Шестьдесят процентов липы
Виктор Плескачевский:
– Совет Федерации принял общий закон о саморегулируемых организациях (СРО). Оценщики к новому подходу почти готовы, на очереди - аудиторы и строительные организации… Закон устанавливает общие правила, условия взаимодействия членов СРО и органов власти. Надеюсь, в ближайшее время президент подпишет его.
Поскольку эти процессы идут сложно, мы собираемся сохранять опеку над ними еще долго. В январе будет открыт сайт www.sro.ru, мы постараемся его сделать форумом для обсуждения проблем, чтобы видеть картину становления саморегулирования, чтобы корректировать законодательство.
Самое главное, что СРО - орган власти, который создается не сверху, постановлением правительства, а снизу, но под определенные условия. Это организация, объединяющая корпоративные интересы в публичных целях.
Возражающих против этого механизма мы грубо делим на две части: добросовестно заблуждающиеся (те, кто не успел разобраться) и откровенно злоупотребляющие.
Разве кому-то неизвестно, что до появления реальных механизмов материальной ответственности доля заказной оценки составляла минимум 60% всех отчетов?
Есть давление заказчика, есть причины, вынуждающие оценщика соглашаться с ним, чтобы не потерять рынок.
Мы вынудили вас, приняв на себя материальную ответственность, либо повысить цену такой оценки, либо отказаться от нее вовсе. Теперь, когда запущен механизм самоочищения профессионального сообщества, механизм круговой поруки, вы уже сами будете решать, достоин или нет конкретный господин, который создает риск обращения к компенсационному фонду, быть членом сообщества.
Мы внимательно следим: сколько будет создано таких организаций. У арбитражных управляющих - 39 СРО. Это многовато. Должна быть конкуренция, но должны быть и общие интересы. Мы будем внимательно следить за теми СРО, которые едва-едва соответствуют требованиям. Мы полагаем, что в течение пяти лет несколько СРО из каждого вида деятельности будут ликвидированы, затем ситуация стабилизируется.
Правительство жестко возражало против саморегулирования несмотря на три указа президента. От первого чтения до второго прошло четыре года, хотя законопроект подписали более 70 депутатов. Сейчас мы уже готовим к нему поправки.
Первый блок - стандарты и правила. Россия - одна из немногих стран, в которой установление стандартов профессиональной деятельности (оценочной, бухгалтерской строительной и пр.) - это прерогатива государства.
В развитых экономиках стандарты - сфера интересов профессиональных ассоциаций. По нашему мнению, 519-е постановление правительства (2001 год. - "НП"), которое утвердило стандарты оценочной деятельности, совершенно не соответствует требованиям времени.
Сейчас заканчивается работа над 500-страничным сводом стандартов. Это последний документ такого рода, который будет утвержден под эгидой МЭРТ. В середине следующего года начнется создание Национального совета оценочных организаций. И с момента его регистрации он получает право разрабатывать и совершенствовать эти стандарты.
В законе о СРО должно быть прописано, что стандарты состоят как минимум из двух частей: обязанностей и рекомендаций. Первая часть - механизм ответственности, вторая - закрепление цивилизованной практики. Мы хотим, чтобы эти два раздела поглотили всю нормо-творческую деятельность власти относительно оценочной деятельности, все приказы, распоряжения и инструкции.
Кроме того, в стандартах должны быть прописаны разделы, касающиеся специфических предметов оценки (оценка объектов культуры, бизнеса, отдельных зданий и пр.).
Сейчас идет спор с Минюстом: кадастровая оценка - это некая самостоятельная часть или нет? По нашему мнению, никакой самостоятельности у этого вида нет, она должна подпадать под общие стандарты оценочной деятельности.
В стандарты должен войти Кодекс этики. Пока непонятно, какая его часть будет обязательной, а какую можно отнести к морально-этическим требованиям.
И основной страховой случай - это нарушение стандартов. Если заказчик в суде докажет, что ваши действия (или бездействие) нанесли ему ущерб и что это связано с нарушением стандартов - значит, страховая компания платит за вас, а потом выясняет с вами отношения.
Огромное внимание в поправках к закону уделяется дисциплинарному комитету. Это, если хотите, аналог народного суда. Он принимает решения: выпороть, оштрафовать, вы-гнать - все, что угодно. Либо по жалобе, либо в результате проверки.
В ваших интересах - обеспечить представительность оценщиков в этом органе. Юристы уже сейчас говорят, что СРО могут стать субъектами административного права.
Большое значение мы придаем процедурам рассмотрения споров. Можно считать, что это внутренний АПК организации, это правила работы суда. Есть опасность ошибок на старте. Нужна выстроенная система отношений между руководством и членами СРО.
Есть ли необходимость создавать СРО в Петербурге? Конечно, да. Я убежден в этом. Здесь в начале 1990-х, в ходе приватизации, готовились первые отчеты, происходили первые встречи с оценщиками США и других стран. Здесь есть школа.
Кроме того, Питер всегда был немножко фрондой. В Петербурге более 2000 памятников архитектуры - можно рассчитывать, что появится организация, объединяющая оценщиков в этой области. Я считаю, что Питер мог бы иметь и две, и три организации.
Владимир Жуковский:
– Несколько слов в защиту саморегулирования. Дискуссии идут не первый год. Оценочная деятельность относится к таким сферам, где без саморегулирования не обойтись. Она сильно персонифицирована, оценка ее результатов - дело весьма субъективное. А значит, успешной эта деятельность может быть только при условии высокого доверия со стороны потребителя. Формирование авторитета профессии - глобальная задача.
Принят закон, который дает мощный толчок саморегулированию в нашей профессии. Значит ли это, что с 1 января наступит новая эра? Формально - да. Потому что заниматься оценкой смогут только специалисты, приписанные к той или иной организации и выполняющие установленные требования. Но переворота в мировоззрении не произойдет.
Реальное саморегулирование - процесс длительный, который развивается постепенно, порой мучительно, и идет уже не первый год. Формы его развития могут быть разными. И в масштабах общероссийских организаций, имеющих определенные административные и интеллектуальные ресурсы, и в рамках региональных или локальных СРО, объединяющих более узкий круг профессионалов.
Есть ощущение, что в рамках локальной организации проще добиться доверия в отношениях между членами, чтобы механизмы "круговой поруки" работали. Появление в Петербурге такой организации имеет определенные перспективы. Именно поэтому Фонд имущества выступил одним из инициаторов ее создания.
Стандарты пишутся кровью
Сергей Грибовский:
– Я как член экспертно-консультативного совета (ЭКС) при МЭРТ вместе с коллегами занимаюсь разработкой федеральных стандартов оценки. В соответствии с последними редакциями закона об оценочной деятельности федеральные стандарты должны разрабатываться Национальным советом (НС) с учетом международных стандартов. Но совета еще нет, а работать надо.
Фраза Виктора Семеновича насчет 60% заказных оценок - конечно, сильная. Тем не менее никто не сидит…
Задачу создания стандартов взяло на себя МЭРТ - как уполномоченный орган по методологии и нормативной базе в сфере оценки. Там поменялось руководство, пришли компетентные люди, и работа по федеральным стандартам закрутилась в режиме ошпаренной кошки. Нужно до 1 января подготовить стандарты, которые были бы, по крайней мере, не хуже прежних. Этой работой занимаются члены ЭКС и привлеченные специалисты, в том числе и петербургские.
Стандарт определяет судьбу оценочной деятельности на многие годы вперед. У военных есть фраза: "Уставы пишутся кровью". Стандарты должны писаться не физической, но финансовой кровью, и требования к ним весьма строгие.
МЭРТ разрабатывает базовые, рамочные стандарты. Потом НС будет их менять, корректировать, вносить поправки. Для их утверждения достаточно будет распоряжения министра. Как за рубежом - там поправки вносятся постоянно, потому что это требование жизни.
Планировалось разработать 11 федеральных стандартов. Три уже подписаны, четвертый - на подписи (о привлечении сторонних экспертов), остались еще семь - по основным направлениям деятельности. Уже готовы стандарты по оценке недвижимости, бизнеса, интеллектуальной собственности. Остальные - в том числе по требованиям к экспертизе отчетов и к образованию и квалификации оценщиков - пока в проекте. Думаю, к 1 января эти 11 документов удастся выпустить.
Стандарты небольшие по объему - 10-11 страниц. Объектов оценки гораздо больше: предметы искусства, картины, украшения - по этим группам будут разрабатываться отдельные рекомендации, которые позволят учитывать специфику этих видов деятельности.
Игорь Артеменков:
– На основании стандартов строится вся профессиональная практика. К сожалению, до сих пор они играли вспомогательную роль, единственным развернутым документом был перевод Международных стандартов оценки (МСО). Федеральные нормативы не позволяли серьезно оценивать различные виды имущества, и нам приходилось опираться на международные правила.
Сегодня законодательно закреплено, что российские федеральные стандарты разрабатываются на основе международных. Хотя есть маленькая хитрость: по тексту закона непонятно, что именно считать таковыми.
В августе вышло 8-е издание МСО, это уже серьезная книга; первое издание, которое мы перевели в 1994 году, включало всего четыре стандарта, 50 страниц текста, сейчас - почти 400 страниц, более 20 документов, включая методические руководства по конкретным видам оценки. На русский язык переведено предыдущее издание, 2005 года, оно доступно, оценщики его используют.
Несколько слов о новшествах. Переработаны преамбула и некоторые рекомендации, изменен глоссарий. Полностью переработан 2-й стандарт, посвященный базам оценки, отличным от рыночной стоимости. Их было восемь, осталось четыре: справедливая стоимость (определение соответствует МСФО), инвестиционная, специальная стоимость и стоимость синергии.
Ликвидационная стоимость перестала быть отдельным видом, она приводится (при определенных допущениях) к рыночной. Важный документ - оценка для финансовой отчетности в общественном секторе. Новый стандарт - оценка исторических объектов, он может быть использован и для разработки российских документов.
Это все есть на сайте РОО. К концу февраля мы планируем выпустить новое издание, я надеюсь, оно будет существенно лучше по качеству перевода, снабжено дополнительными комментариями.
К сожалению, те три стандарта, о которых говорил г-н Грибовский, по ряду положений не соответствуют международным нормам (по крайней мере, второй из них), отсутствуют некоторые положения (в том числе - справедливая стоимость). Эти документы требуют существенной доработки.
Владислав Мягков:
– Я поддерживаю г-на Артеменкова: опираться надо на международные стандарты.
Я работаю в тесном контакте с аудиторами и занимаюсь как собственно оценкой, так и оценочной частью в рамках финансовой отчетности предприятий по МСФО. Уйма ошибок и проблем связана с неточным описанием объекта оценки. Что оценивается: то ли право собственности, то ли аренды, то ли субаренды, то ли ограниченное право аренды? Оценщики нередко эти тонкости упускают.
И часто пишут о рыночной цене, когда на самом деле речь идет об инвестиционной стоимости или о стоимости пользования, о стоимости действующего предприятия - это очень важно для финансовой отчетности. Понятия стоимости пользования у нас не было вовсе, оно появилось лишь в 2005-м, в тех самых переведенных РОО международных стандартах.
Западные оценщики сталкиваются с теми же проблемами, что и мы, стандарты - это динамично развивающаяся система.
Петербургская школа
Евгений Озеров:
– Когда говорят об особенностях петербургской школы, имеют в виду несколько позиций. Это наличие великолепных кадров, программ и научных публикаций. В этом смысле петербургские школы отличаются до сих пор.
Я, например, работаю в "РМС-оценке", и интересно отметить, кто же там представлен - четыре школы! Кроме "политехников" (учеников Тарасевича - Озерова), это Финэк, где преподают коллега Грибовский, коллега Есипов и другие, это Университет и Инжэкон. Четыре направления, разные по своим подходам, активно полемизирующие друг с другом, создают такую среду, в которой рождаются новые идеи и новые технологии.
В числе организаторов сегодняшнего собрания - коллеги из ГУИОН. В 1996 году вышел первый в нашей сфере нормативный акт субъекта Федерации: распоряжение губернатора с методическими рекомендациями, была создана первая претензионная комиссия, которая решала спорные вопросы по оценке госсобственности, в которой были не только чиновники, но и представители профессиональных сообществ.
Сформировалась некая площадка, где встречались профессионалы разных школ и разных уровней, свободно обсуждали проблемы, вырабатывая общую точку зрения. Это и было одной из главных особенностей петербургской школы - сотрудничество профессионалов и органов власти.
Великолепно, что мы начинаем заниматься стандартами. Первые стандарты, как справедливо сказал Игорь Артеменков, получились не очень хорошо. Отчасти из-за того, что нас чиновники в свое время разогнали и издали свое.
Международные стандарты пошли по пути уменьшения видов стоимостей, которые будут оцениваться. Можно использовать соответствующие оговорки и коррективы, но я думаю, что нам предстоит внести свои предложения и по доработке международных стандартов, они будут откликаться на то, что сделано в России.
Многое надо менять в части, касающейся образования. Нужен квалификационный профессиональный стандарт оценщика, государственные требования к подготовке, уровневая модель. Было три уровня: просто оценщик, оценщик второй категории и первой. Сохраняем или нет?
Что нужно сделать, чтобы претендовать на ту или иную категорию? Аттестация вузов, программ, присвоение квалификационных званий - все это можно делать только силами СРО.
Тонкости стоимости
Андрей Степаненко:
– У нас тоже нередко возникают дискуссии о том, что же такое рыночная стоимость, что - справедливая стоимость. И наши зарубежные коллеги не раз с недоумением говорили: зачем же вам рыночная стоимость, к примеру, для определения стартовой цены аукциона?
Есть некая превентивная цена, которую мы устанавливаем. Совсем иной уровень мировоззрения у коллег и у участников - тех, кто приобретает собственность на наших аукционах… Тонкая особенность: задаток, который вносит участник, составляет 20% от стартовой стоимости.
Если мы уменьшим начальную цену до минимума, то можем получить огромное количество участников и в результате - недобросовестного победителя, который потом не подпишет договор купли-продажи, и сделка не состоится. Мы хотим найти некую золотую середину, чтобы цена была и не завышенной, и не заниженной.
Фонд имущества является крупнейшим продавцом государственного имущества на территории не только Петербурга, но и всего Северо-Западного региона. Основной объем продаж приходится на государственный сектор. Кроме того, мы занимаемся реализацией арестованного имущества, стараемся выйти на рынок банкротств, на продажи имущества, заложенного по ипотеке.
Мы работаем и по заказам частных лиц, и, конечно, для нас актуальны проблемы оценки, мы заинтересованы в квалифицированных отчетах.
Объемы продаж: 14,5 млрд рублей по итогам 2006 года, более 15 млрд - на 1 ноября 2007-го. В этом году - уже более 700 объектов, глаз "замыливается", и мы иногда не проводим экспертизу, и уж конечно, не давим на оценщика, чтобы получить ту или иную цифру.
Мы можем лишь рекомендовать оценщику пересмотреть отчет в соответствии с российскими или международными стандартами.
Создаваемая петербургская организация может положительно повлиять на качество оценки независимо от того, оценивается государственное имущество или частное.
Два слова о приватизации. В Петербурге порядка 24 000 договоров аренды более 20 000 объектов, которые являются предметом этих договоров. И за исключением тех помещений, которые необходимы для размещения органов власти, общественных и творческих организаций и т.д., город планирует около 15 000 объектов реализовать.
Если это будет происходить с такой же скоростью, как сейчас, то примерно по 1000 объектов в год. А по действующему федеральному заданию, которое никто не отменял, нам полагалось бы это все закончить к 1 января 2009 года. Продажа такого количества в такие сроки просто обрушит рынок…
О дисциплинарной ответственности участника СРО. Говоря о заказной оценке, важно отмечать, каков результат. Для нас все оценки, установленные оценщиками, если произошел аукцион с ростом цены хотя бы на 1-5%, - уже справедливые.
Могу сказать, что среди сотен отчетов, которые для нас ежегодно готовят оценщики, практически нет заказных. Здесь у нас чисто. Если итогом оценки является не аукцион, а комиссионная продажа имущества или если это продажа неких активов, закрепленных на вещном праве за предприятием, - тут, конечно, стоит говорить о контроле отношений между заявителем и оценщиком.
Петербургский рынок недвижимости продолжает динамично формироваться. В этих условиях нужны прозрачные связи между собственником, оценщиком, экспертами, инвесторами и другими участниками рынка. Когда эти структуры будут эффективно взаимодействовать - тогда появится результат.
На мой взгляд, введение института саморегулируемых организаций будет способствовать созданию конкурентного, здорового, цивилизованного рынка и тем самым повысит инвестиционную привлекательность Петербурга.
Пионерский Петербург
Дмитрий Куракин:
– Виктор Семенович обозначил две категории людей, возражающих против саморегулирования, - враги и дураки, я не отношу себя ни к одной из них. В этой идее есть определенные проблемы, которые нужно знать и которые стоит учитывать.
Первая. Мне неизвестна практика, когда государство навязывает обществу саморегулируемые организации. На то и саморегулирование, чтобы сами участники рынка, объединяясь, предъявляли к себе все более высокие требования. Потом эти требования становятся знаком качества, которому начинает доверять потребитель. И тогда государство говорит: да, такой подход эффективен - и придает объединению некий юридический статус, делясь с ним своими полномочиями в области регулирования и контроля. Вот так это должно происходить.
Вторая проблема: не нужно преувеличивать действенность имущественной ответственности в сфере оценочных услуг. Вот если бы к этим 60% недобросовестных регулярно из-за низкого качества работы предъявлялись имущественные требования, которые они выполнить не в состоянии, тогда конечно. Нужна страховая компания, нужно объединять их средства в некие фонды… Но нет таких исков, нет таких требований.
Эта постановка вопроса вообще не актуальна! При том, что вопрос о качестве отчетов актуален для всего общества, особенно - для государства и для муниципальных образований, которые должны при имущественных сделках использовать оценку просто в силу закона. И часто не имеют возможности проверить эти отчеты.
Иногда ставится вопрос о недействительности сделки из-за недостоверности отчета. И то крайне редко удается что-нибудь доказать. Почему? Нет правил. В 1998 году был принят закон об оценке, и с тех пор 10 лет не можем принять стандарты - уж позвольте пресловутое 519-е постановление не считать.
Раз мы сами не можем, решило правительство, давайте отдадим это вам, здесь присутствующим. Чтобы вы в свободное от бизнеса время собрались, посовещались, написали правила и приняли их в виде неких корпоративных стандартов. И тогда все это заработает.
А вот не заработает! Не соберетесь и не напишете, коллеги. Чтобы этот процесс шел, должны быть созданы условия. Приведу пример. Когда мы создавали Сообщество профессионалов оценки… Кстати, все считают, что это идея ГУИОН и Фонда имущества - ничего подобного!
К нам с этой идеей пришли оценщики. Так вот, процесс пошел только тогда, когда мы - ГУИОН и Фонд имущества - взяли на себя организационную часть. И помните, как мы трудно собирались, какие дискуссии, нередко малопродуктивные, возникали и по более ничтожным поводам, чем стандарты оценки!
Трудно создать приемлемые профессиональные стандарты, за нарушение которых будет наступать имущественная ответственность, в нашем кругу и в свободное время. Потому что необходимость зарабатывать деньги никто не отменял.
Все эти проблемы существуют, и мы еще хлебнем их полной чашей.
В чем я поддерживаю г-на Плескачевского и наших законодателей, и почему я сам активно взялся за эту работу - альтернативы нет. Если мы хотим создать лучшие инструменты, обеспечить более высокое качество оценочных услуг и культуру рынка - другого пути нет.
Мы встретимся с новыми трудностями, которых не знали раньше, породим новые формы борьбы между оценочными организациями, потому что органы управления будут тяготеть к определенным компаниям и отстаивать их интересы.
Ответственность эффективна тогда, когда она неотвратима. Применительно к оценщику - это очень сомнительно. Заказчик заинтересован получить тот результат, который заказывает. И он уверен, что другая сторона сделки этот результат скушает, иначе все это не имело бы смысла.
И такие нарушения - латентны, они не вскрываются сразу же. И поэтому администрация Петербурга в тех случаях, когда оценка выполнялась в публичных интересах, пошла на тотальную проверку всех отчетов силами специально уполномоченной организации.
Эта позиция критикуется, но я думаю, она устоит, пока саморегулирование не продемонстрирует свои новые возможности и способность решить эти проблемы.
Нужно сориентироваться на решение этих задач.
Я знаю многих профессионалов, которые связывают с создаваемой в Петербурге организацией большие надежды. Петербург во многих вопросах является пионером, изобретает механизмы, которые в дальнейшем используются Российской Федерацией. Можно привести в качестве примера технологии массовой оценки, которая у нас стала работать с середины 1990-х годов, а сегодняшняя кадастровая оценка - это применение тех же алгоритмов к решению другой задачи.
Петербург более 10 лет вкладывал средства и ресурсы в экспертную организацию, которая вынуждена была задавать определенную планку в сфере оценочных услуг, и эта организация как база для установления стандартов оценки мне представляется вполне приемлемой.
Каждый из практикующих оценщиков может получить от СРО то, что он хочет. Если просто формальное соответствие требованиям закона - то поедет в Якутию, вступит там в местную якутскую СРО и будет спокойно здесь решать свои не очень честные задачи, понимая, что проконтролировать его из Якутии чрезвычайно тяжело.
А бонус от заказных оценок неизмеримо больше той материальной ответственности, которую за него понесут другие в рамках компенсационного фонда. Возможно, будет и такое.
Дмитрий Синочкин:
– Как бы вам Якутия иск не вчинила…
Дмитрий Куракин:
– Приношу свои извинения братскому народу Якутии.
В Петербурге мы можем пойти по другому пути. Мы в состоянии сами определить цели и способы их достижения. И сами будем контролировать этот процесс, и оценим каждого возможного соискателя. Сейчас идет подготовка внутренних документов СРО. Я верю в то, что вместе мы можем создать известную и авторитетную организацию, без налета местечковости.
Я бы хотел прежде всего видеть профессиональный клуб, в рамках которого каждый оценщик может высказывать свое мнение и влиять на позицию управляющих органов. Мне бы хотелось, чтобы наши документы и стандарты были известны в России и заимствовались другими регионами - как это неоднократно уже было.
Виктор Плескачевский:
– Вы сказали о великой функции городской экспертизы. Это означает, что ГУИОН присоединяется к ответственности оценщика, дав положительную экспертизу? Я убежден, что эта экспертиза - незаконна. И первая функция СРО - ликвидировать такую незаконность.
Дмитрий Куракин:
– С юридической точки зрения экспертиза - это приемка заинтересованным лицом отчета об оценке и принятие решения о возможности его применения. Мы не говорим, что этот оценщик плохой или хороший, - мы выносим госоргану рекомендацию о возможности применения его отчета в практической деятельности. Юридическая база у экспертизы ГУИОН достаточно прочная, хотя были попытки поставить ее под сомнение.
Теперь об ответственности. В тех редких случаях, когда этот вопрос все-таки ставится, - мы эту ответственность разделяем. Я могу вспомнить два или три суда - по ДС "Юбилейный", еще некоторые. Я больше скажу: и прокуратуру, и другие проверяющие органы вообще не интересует оценщик, "подписант" отчета.
Все говорят: а, вот здесь экспертное заключение ГУИОН - а подать сюда, скажем, г-на Грибовского! Не просуществовал бы ГУИОН столько времени, если бы эта ответственность не была реальной.
Караул, устал!
Михаил Зельдин:
– Есть такой анекдот, который для меня почему-то связывается с саморегулированием. Усталый муж вечером приводит ребенка из садика, начинает раздевать, тут жена замечает: "Ты что, это же не наш ребенок!" - "Какая разница, - говорит муж, - утром все равно в садик".
Большинство оценщиков так устали в ожидании саморегулирования, что всем уже все равно, в какие организации вступать. Я бы хотел предостеречь от такого подхода. Во-первых, и женщины в зале меня поддержат, это все-таки важно, свой ребенок или чужой. Во-вторых, мы выбираем саморегулируемую организацию не на одну ночь, а, надеюсь, на гораздо более долгий срок.
Петербург может претендовать на собственную СРО. Хороший отчет делает сделку цивилизованной, и Питер может стать законодателем моды; переговоры, которые оценщик проводит с продавцом и покупателем, во многих случаях позволяют провести сделку спокойно, без стрельбы и разборок.
Вначале, когда поднималась тема СРО, много говорилось о защите интересов оценщика на федеральном и региональном уровне. После того, что говорилось сегодня - о 60% заказных оценок и т.д., - впору формулировать проблему иначе: о защите интересов федеральной и региональной власти от оценщиков. Это уже делается: на мой взгляд, государственные экспертные организации - это не только ГУИОН, это и органы Росимущества. И думаю, они проводят экспертизу достаточно качественно.
Если все же говорить об интересах оценщиков, то сегодня наблюдается некий перекос в распределении заказов: в первую очередь заказы получают крупные фирмы. Более равномерное распределение заказов - это одна из задач, стоящих перед создаваемым сообществом профессионалов оценки.
Я действительно был одним из инициаторов создания такой организации и своего мнения не изменил. Если в организации ведущую роль будут играть органы государственной власти или соответствующие чиновники - можно не беспокоиться о механизмах лоббирования, о том, чтобы входить во власть, в экспертные советы и прочее.
Трудно заподозрить ГУИОН или Фонд имущества в предвзятости: при фонде аккредитовано около 20 компаний, при ГУИОН много аттестованных оценщиков, и дорога ни для кого не закрыта.
Еще о необходимости региональной СРО: можно провести аналогию с футболом. Петербуржцам приятнее болеть за "Зенит", чем за дублирующие составы московских клубов, пусть и очень достойные.
При этом надеюсь, что будут выстроены хорошие отношения со всеми крупными организациями: с РОО, СМАО, РКО.
Запоминается, как известно, последняя фраза, поэтому закончу стихотворением:
Печальных слов на свете
Немало набралось.
Печальней всех - вот эти:
"Могло, но не сбылось"…
Участники конференции
Виктор Плескачевский,
председатель Комитета по собственности Государственной думы
Владимир Жуковский,
начальник управления оценки ФГУП "ФТ-Центр"
Сергей Грибовский,
зам. генерального директора ГУП "ГУИОН"
Игорь Артеменков,
член правления Международного комитета по стандартам оценки
Владислав Мягков,
руководитель департамента оценки компании "Эрнст и Янг - оценка"
Евгений Озеров,
профессор СПб ГТУ
Андрей Степаненко,
генеральный директор Фонда имущества СПб
Николай Вечер,
вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов
Дмитрий Куракин,
председатель совета НП "Сообщество профес-сионалов оценки", генеральный директор ГУП "ГУИОН"
Михаил Зельдин,
президент Группы компаний "Аверс"
Дмитрий Синочкин,
шеф-редактор "НП", модератор
Источник: Недвижимость и строительство, автор: Дмитрий Синочкин
Шестьдесят процентов липы
Виктор Плескачевский:
– Совет Федерации принял общий закон о саморегулируемых организациях (СРО). Оценщики к новому подходу почти готовы, на очереди - аудиторы и строительные организации… Закон устанавливает общие правила, условия взаимодействия членов СРО и органов власти. Надеюсь, в ближайшее время президент подпишет его.
Поскольку эти процессы идут сложно, мы собираемся сохранять опеку над ними еще долго. В январе будет открыт сайт www.sro.ru, мы постараемся его сделать форумом для обсуждения проблем, чтобы видеть картину становления саморегулирования, чтобы корректировать законодательство.
Самое главное, что СРО - орган власти, который создается не сверху, постановлением правительства, а снизу, но под определенные условия. Это организация, объединяющая корпоративные интересы в публичных целях.
Возражающих против этого механизма мы грубо делим на две части: добросовестно заблуждающиеся (те, кто не успел разобраться) и откровенно злоупотребляющие.
Разве кому-то неизвестно, что до появления реальных механизмов материальной ответственности доля заказной оценки составляла минимум 60% всех отчетов?
Есть давление заказчика, есть причины, вынуждающие оценщика соглашаться с ним, чтобы не потерять рынок.
Мы вынудили вас, приняв на себя материальную ответственность, либо повысить цену такой оценки, либо отказаться от нее вовсе. Теперь, когда запущен механизм самоочищения профессионального сообщества, механизм круговой поруки, вы уже сами будете решать, достоин или нет конкретный господин, который создает риск обращения к компенсационному фонду, быть членом сообщества.
Мы внимательно следим: сколько будет создано таких организаций. У арбитражных управляющих - 39 СРО. Это многовато. Должна быть конкуренция, но должны быть и общие интересы. Мы будем внимательно следить за теми СРО, которые едва-едва соответствуют требованиям. Мы полагаем, что в течение пяти лет несколько СРО из каждого вида деятельности будут ликвидированы, затем ситуация стабилизируется.
Правительство жестко возражало против саморегулирования несмотря на три указа президента. От первого чтения до второго прошло четыре года, хотя законопроект подписали более 70 депутатов. Сейчас мы уже готовим к нему поправки.
Первый блок - стандарты и правила. Россия - одна из немногих стран, в которой установление стандартов профессиональной деятельности (оценочной, бухгалтерской строительной и пр.) - это прерогатива государства.
В развитых экономиках стандарты - сфера интересов профессиональных ассоциаций. По нашему мнению, 519-е постановление правительства (2001 год. - "НП"), которое утвердило стандарты оценочной деятельности, совершенно не соответствует требованиям времени.
Сейчас заканчивается работа над 500-страничным сводом стандартов. Это последний документ такого рода, который будет утвержден под эгидой МЭРТ. В середине следующего года начнется создание Национального совета оценочных организаций. И с момента его регистрации он получает право разрабатывать и совершенствовать эти стандарты.
В законе о СРО должно быть прописано, что стандарты состоят как минимум из двух частей: обязанностей и рекомендаций. Первая часть - механизм ответственности, вторая - закрепление цивилизованной практики. Мы хотим, чтобы эти два раздела поглотили всю нормо-творческую деятельность власти относительно оценочной деятельности, все приказы, распоряжения и инструкции.
Кроме того, в стандартах должны быть прописаны разделы, касающиеся специфических предметов оценки (оценка объектов культуры, бизнеса, отдельных зданий и пр.).
Сейчас идет спор с Минюстом: кадастровая оценка - это некая самостоятельная часть или нет? По нашему мнению, никакой самостоятельности у этого вида нет, она должна подпадать под общие стандарты оценочной деятельности.
В стандарты должен войти Кодекс этики. Пока непонятно, какая его часть будет обязательной, а какую можно отнести к морально-этическим требованиям.
И основной страховой случай - это нарушение стандартов. Если заказчик в суде докажет, что ваши действия (или бездействие) нанесли ему ущерб и что это связано с нарушением стандартов - значит, страховая компания платит за вас, а потом выясняет с вами отношения.
Огромное внимание в поправках к закону уделяется дисциплинарному комитету. Это, если хотите, аналог народного суда. Он принимает решения: выпороть, оштрафовать, вы-гнать - все, что угодно. Либо по жалобе, либо в результате проверки.
В ваших интересах - обеспечить представительность оценщиков в этом органе. Юристы уже сейчас говорят, что СРО могут стать субъектами административного права.
Большое значение мы придаем процедурам рассмотрения споров. Можно считать, что это внутренний АПК организации, это правила работы суда. Есть опасность ошибок на старте. Нужна выстроенная система отношений между руководством и членами СРО.
Есть ли необходимость создавать СРО в Петербурге? Конечно, да. Я убежден в этом. Здесь в начале 1990-х, в ходе приватизации, готовились первые отчеты, происходили первые встречи с оценщиками США и других стран. Здесь есть школа.
Кроме того, Питер всегда был немножко фрондой. В Петербурге более 2000 памятников архитектуры - можно рассчитывать, что появится организация, объединяющая оценщиков в этой области. Я считаю, что Питер мог бы иметь и две, и три организации.
Владимир Жуковский:
– Несколько слов в защиту саморегулирования. Дискуссии идут не первый год. Оценочная деятельность относится к таким сферам, где без саморегулирования не обойтись. Она сильно персонифицирована, оценка ее результатов - дело весьма субъективное. А значит, успешной эта деятельность может быть только при условии высокого доверия со стороны потребителя. Формирование авторитета профессии - глобальная задача.
Принят закон, который дает мощный толчок саморегулированию в нашей профессии. Значит ли это, что с 1 января наступит новая эра? Формально - да. Потому что заниматься оценкой смогут только специалисты, приписанные к той или иной организации и выполняющие установленные требования. Но переворота в мировоззрении не произойдет.
Реальное саморегулирование - процесс длительный, который развивается постепенно, порой мучительно, и идет уже не первый год. Формы его развития могут быть разными. И в масштабах общероссийских организаций, имеющих определенные административные и интеллектуальные ресурсы, и в рамках региональных или локальных СРО, объединяющих более узкий круг профессионалов.
Есть ощущение, что в рамках локальной организации проще добиться доверия в отношениях между членами, чтобы механизмы "круговой поруки" работали. Появление в Петербурге такой организации имеет определенные перспективы. Именно поэтому Фонд имущества выступил одним из инициаторов ее создания.
Стандарты пишутся кровью
Сергей Грибовский:
– Я как член экспертно-консультативного совета (ЭКС) при МЭРТ вместе с коллегами занимаюсь разработкой федеральных стандартов оценки. В соответствии с последними редакциями закона об оценочной деятельности федеральные стандарты должны разрабатываться Национальным советом (НС) с учетом международных стандартов. Но совета еще нет, а работать надо.
Фраза Виктора Семеновича насчет 60% заказных оценок - конечно, сильная. Тем не менее никто не сидит…
Задачу создания стандартов взяло на себя МЭРТ - как уполномоченный орган по методологии и нормативной базе в сфере оценки. Там поменялось руководство, пришли компетентные люди, и работа по федеральным стандартам закрутилась в режиме ошпаренной кошки. Нужно до 1 января подготовить стандарты, которые были бы, по крайней мере, не хуже прежних. Этой работой занимаются члены ЭКС и привлеченные специалисты, в том числе и петербургские.
Стандарт определяет судьбу оценочной деятельности на многие годы вперед. У военных есть фраза: "Уставы пишутся кровью". Стандарты должны писаться не физической, но финансовой кровью, и требования к ним весьма строгие.
МЭРТ разрабатывает базовые, рамочные стандарты. Потом НС будет их менять, корректировать, вносить поправки. Для их утверждения достаточно будет распоряжения министра. Как за рубежом - там поправки вносятся постоянно, потому что это требование жизни.
Планировалось разработать 11 федеральных стандартов. Три уже подписаны, четвертый - на подписи (о привлечении сторонних экспертов), остались еще семь - по основным направлениям деятельности. Уже готовы стандарты по оценке недвижимости, бизнеса, интеллектуальной собственности. Остальные - в том числе по требованиям к экспертизе отчетов и к образованию и квалификации оценщиков - пока в проекте. Думаю, к 1 января эти 11 документов удастся выпустить.
Стандарты небольшие по объему - 10-11 страниц. Объектов оценки гораздо больше: предметы искусства, картины, украшения - по этим группам будут разрабатываться отдельные рекомендации, которые позволят учитывать специфику этих видов деятельности.
Игорь Артеменков:
– На основании стандартов строится вся профессиональная практика. К сожалению, до сих пор они играли вспомогательную роль, единственным развернутым документом был перевод Международных стандартов оценки (МСО). Федеральные нормативы не позволяли серьезно оценивать различные виды имущества, и нам приходилось опираться на международные правила.
Сегодня законодательно закреплено, что российские федеральные стандарты разрабатываются на основе международных. Хотя есть маленькая хитрость: по тексту закона непонятно, что именно считать таковыми.
В августе вышло 8-е издание МСО, это уже серьезная книга; первое издание, которое мы перевели в 1994 году, включало всего четыре стандарта, 50 страниц текста, сейчас - почти 400 страниц, более 20 документов, включая методические руководства по конкретным видам оценки. На русский язык переведено предыдущее издание, 2005 года, оно доступно, оценщики его используют.
Несколько слов о новшествах. Переработаны преамбула и некоторые рекомендации, изменен глоссарий. Полностью переработан 2-й стандарт, посвященный базам оценки, отличным от рыночной стоимости. Их было восемь, осталось четыре: справедливая стоимость (определение соответствует МСФО), инвестиционная, специальная стоимость и стоимость синергии.
Ликвидационная стоимость перестала быть отдельным видом, она приводится (при определенных допущениях) к рыночной. Важный документ - оценка для финансовой отчетности в общественном секторе. Новый стандарт - оценка исторических объектов, он может быть использован и для разработки российских документов.
Это все есть на сайте РОО. К концу февраля мы планируем выпустить новое издание, я надеюсь, оно будет существенно лучше по качеству перевода, снабжено дополнительными комментариями.
К сожалению, те три стандарта, о которых говорил г-н Грибовский, по ряду положений не соответствуют международным нормам (по крайней мере, второй из них), отсутствуют некоторые положения (в том числе - справедливая стоимость). Эти документы требуют существенной доработки.
Владислав Мягков:
– Я поддерживаю г-на Артеменкова: опираться надо на международные стандарты.
Я работаю в тесном контакте с аудиторами и занимаюсь как собственно оценкой, так и оценочной частью в рамках финансовой отчетности предприятий по МСФО. Уйма ошибок и проблем связана с неточным описанием объекта оценки. Что оценивается: то ли право собственности, то ли аренды, то ли субаренды, то ли ограниченное право аренды? Оценщики нередко эти тонкости упускают.
И часто пишут о рыночной цене, когда на самом деле речь идет об инвестиционной стоимости или о стоимости пользования, о стоимости действующего предприятия - это очень важно для финансовой отчетности. Понятия стоимости пользования у нас не было вовсе, оно появилось лишь в 2005-м, в тех самых переведенных РОО международных стандартах.
Западные оценщики сталкиваются с теми же проблемами, что и мы, стандарты - это динамично развивающаяся система.
Петербургская школа
Евгений Озеров:
– Когда говорят об особенностях петербургской школы, имеют в виду несколько позиций. Это наличие великолепных кадров, программ и научных публикаций. В этом смысле петербургские школы отличаются до сих пор.
Я, например, работаю в "РМС-оценке", и интересно отметить, кто же там представлен - четыре школы! Кроме "политехников" (учеников Тарасевича - Озерова), это Финэк, где преподают коллега Грибовский, коллега Есипов и другие, это Университет и Инжэкон. Четыре направления, разные по своим подходам, активно полемизирующие друг с другом, создают такую среду, в которой рождаются новые идеи и новые технологии.
В числе организаторов сегодняшнего собрания - коллеги из ГУИОН. В 1996 году вышел первый в нашей сфере нормативный акт субъекта Федерации: распоряжение губернатора с методическими рекомендациями, была создана первая претензионная комиссия, которая решала спорные вопросы по оценке госсобственности, в которой были не только чиновники, но и представители профессиональных сообществ.
Сформировалась некая площадка, где встречались профессионалы разных школ и разных уровней, свободно обсуждали проблемы, вырабатывая общую точку зрения. Это и было одной из главных особенностей петербургской школы - сотрудничество профессионалов и органов власти.
Великолепно, что мы начинаем заниматься стандартами. Первые стандарты, как справедливо сказал Игорь Артеменков, получились не очень хорошо. Отчасти из-за того, что нас чиновники в свое время разогнали и издали свое.
Международные стандарты пошли по пути уменьшения видов стоимостей, которые будут оцениваться. Можно использовать соответствующие оговорки и коррективы, но я думаю, что нам предстоит внести свои предложения и по доработке международных стандартов, они будут откликаться на то, что сделано в России.
Многое надо менять в части, касающейся образования. Нужен квалификационный профессиональный стандарт оценщика, государственные требования к подготовке, уровневая модель. Было три уровня: просто оценщик, оценщик второй категории и первой. Сохраняем или нет?
Что нужно сделать, чтобы претендовать на ту или иную категорию? Аттестация вузов, программ, присвоение квалификационных званий - все это можно делать только силами СРО.
Тонкости стоимости
Андрей Степаненко:
– У нас тоже нередко возникают дискуссии о том, что же такое рыночная стоимость, что - справедливая стоимость. И наши зарубежные коллеги не раз с недоумением говорили: зачем же вам рыночная стоимость, к примеру, для определения стартовой цены аукциона?
Есть некая превентивная цена, которую мы устанавливаем. Совсем иной уровень мировоззрения у коллег и у участников - тех, кто приобретает собственность на наших аукционах… Тонкая особенность: задаток, который вносит участник, составляет 20% от стартовой стоимости.
Если мы уменьшим начальную цену до минимума, то можем получить огромное количество участников и в результате - недобросовестного победителя, который потом не подпишет договор купли-продажи, и сделка не состоится. Мы хотим найти некую золотую середину, чтобы цена была и не завышенной, и не заниженной.
Фонд имущества является крупнейшим продавцом государственного имущества на территории не только Петербурга, но и всего Северо-Западного региона. Основной объем продаж приходится на государственный сектор. Кроме того, мы занимаемся реализацией арестованного имущества, стараемся выйти на рынок банкротств, на продажи имущества, заложенного по ипотеке.
Мы работаем и по заказам частных лиц, и, конечно, для нас актуальны проблемы оценки, мы заинтересованы в квалифицированных отчетах.
Объемы продаж: 14,5 млрд рублей по итогам 2006 года, более 15 млрд - на 1 ноября 2007-го. В этом году - уже более 700 объектов, глаз "замыливается", и мы иногда не проводим экспертизу, и уж конечно, не давим на оценщика, чтобы получить ту или иную цифру.
Мы можем лишь рекомендовать оценщику пересмотреть отчет в соответствии с российскими или международными стандартами.
Создаваемая петербургская организация может положительно повлиять на качество оценки независимо от того, оценивается государственное имущество или частное.
Два слова о приватизации. В Петербурге порядка 24 000 договоров аренды более 20 000 объектов, которые являются предметом этих договоров. И за исключением тех помещений, которые необходимы для размещения органов власти, общественных и творческих организаций и т.д., город планирует около 15 000 объектов реализовать.
Если это будет происходить с такой же скоростью, как сейчас, то примерно по 1000 объектов в год. А по действующему федеральному заданию, которое никто не отменял, нам полагалось бы это все закончить к 1 января 2009 года. Продажа такого количества в такие сроки просто обрушит рынок…
О дисциплинарной ответственности участника СРО. Говоря о заказной оценке, важно отмечать, каков результат. Для нас все оценки, установленные оценщиками, если произошел аукцион с ростом цены хотя бы на 1-5%, - уже справедливые.
Могу сказать, что среди сотен отчетов, которые для нас ежегодно готовят оценщики, практически нет заказных. Здесь у нас чисто. Если итогом оценки является не аукцион, а комиссионная продажа имущества или если это продажа неких активов, закрепленных на вещном праве за предприятием, - тут, конечно, стоит говорить о контроле отношений между заявителем и оценщиком.
Петербургский рынок недвижимости продолжает динамично формироваться. В этих условиях нужны прозрачные связи между собственником, оценщиком, экспертами, инвесторами и другими участниками рынка. Когда эти структуры будут эффективно взаимодействовать - тогда появится результат.
На мой взгляд, введение института саморегулируемых организаций будет способствовать созданию конкурентного, здорового, цивилизованного рынка и тем самым повысит инвестиционную привлекательность Петербурга.
Пионерский Петербург
Дмитрий Куракин:
– Виктор Семенович обозначил две категории людей, возражающих против саморегулирования, - враги и дураки, я не отношу себя ни к одной из них. В этой идее есть определенные проблемы, которые нужно знать и которые стоит учитывать.
Первая. Мне неизвестна практика, когда государство навязывает обществу саморегулируемые организации. На то и саморегулирование, чтобы сами участники рынка, объединяясь, предъявляли к себе все более высокие требования. Потом эти требования становятся знаком качества, которому начинает доверять потребитель. И тогда государство говорит: да, такой подход эффективен - и придает объединению некий юридический статус, делясь с ним своими полномочиями в области регулирования и контроля. Вот так это должно происходить.
Вторая проблема: не нужно преувеличивать действенность имущественной ответственности в сфере оценочных услуг. Вот если бы к этим 60% недобросовестных регулярно из-за низкого качества работы предъявлялись имущественные требования, которые они выполнить не в состоянии, тогда конечно. Нужна страховая компания, нужно объединять их средства в некие фонды… Но нет таких исков, нет таких требований.
Эта постановка вопроса вообще не актуальна! При том, что вопрос о качестве отчетов актуален для всего общества, особенно - для государства и для муниципальных образований, которые должны при имущественных сделках использовать оценку просто в силу закона. И часто не имеют возможности проверить эти отчеты.
Иногда ставится вопрос о недействительности сделки из-за недостоверности отчета. И то крайне редко удается что-нибудь доказать. Почему? Нет правил. В 1998 году был принят закон об оценке, и с тех пор 10 лет не можем принять стандарты - уж позвольте пресловутое 519-е постановление не считать.
Раз мы сами не можем, решило правительство, давайте отдадим это вам, здесь присутствующим. Чтобы вы в свободное от бизнеса время собрались, посовещались, написали правила и приняли их в виде неких корпоративных стандартов. И тогда все это заработает.
А вот не заработает! Не соберетесь и не напишете, коллеги. Чтобы этот процесс шел, должны быть созданы условия. Приведу пример. Когда мы создавали Сообщество профессионалов оценки… Кстати, все считают, что это идея ГУИОН и Фонда имущества - ничего подобного!
К нам с этой идеей пришли оценщики. Так вот, процесс пошел только тогда, когда мы - ГУИОН и Фонд имущества - взяли на себя организационную часть. И помните, как мы трудно собирались, какие дискуссии, нередко малопродуктивные, возникали и по более ничтожным поводам, чем стандарты оценки!
Трудно создать приемлемые профессиональные стандарты, за нарушение которых будет наступать имущественная ответственность, в нашем кругу и в свободное время. Потому что необходимость зарабатывать деньги никто не отменял.
Все эти проблемы существуют, и мы еще хлебнем их полной чашей.
В чем я поддерживаю г-на Плескачевского и наших законодателей, и почему я сам активно взялся за эту работу - альтернативы нет. Если мы хотим создать лучшие инструменты, обеспечить более высокое качество оценочных услуг и культуру рынка - другого пути нет.
Мы встретимся с новыми трудностями, которых не знали раньше, породим новые формы борьбы между оценочными организациями, потому что органы управления будут тяготеть к определенным компаниям и отстаивать их интересы.
Ответственность эффективна тогда, когда она неотвратима. Применительно к оценщику - это очень сомнительно. Заказчик заинтересован получить тот результат, который заказывает. И он уверен, что другая сторона сделки этот результат скушает, иначе все это не имело бы смысла.
И такие нарушения - латентны, они не вскрываются сразу же. И поэтому администрация Петербурга в тех случаях, когда оценка выполнялась в публичных интересах, пошла на тотальную проверку всех отчетов силами специально уполномоченной организации.
Эта позиция критикуется, но я думаю, она устоит, пока саморегулирование не продемонстрирует свои новые возможности и способность решить эти проблемы.
Нужно сориентироваться на решение этих задач.
Я знаю многих профессионалов, которые связывают с создаваемой в Петербурге организацией большие надежды. Петербург во многих вопросах является пионером, изобретает механизмы, которые в дальнейшем используются Российской Федерацией. Можно привести в качестве примера технологии массовой оценки, которая у нас стала работать с середины 1990-х годов, а сегодняшняя кадастровая оценка - это применение тех же алгоритмов к решению другой задачи.
Петербург более 10 лет вкладывал средства и ресурсы в экспертную организацию, которая вынуждена была задавать определенную планку в сфере оценочных услуг, и эта организация как база для установления стандартов оценки мне представляется вполне приемлемой.
Каждый из практикующих оценщиков может получить от СРО то, что он хочет. Если просто формальное соответствие требованиям закона - то поедет в Якутию, вступит там в местную якутскую СРО и будет спокойно здесь решать свои не очень честные задачи, понимая, что проконтролировать его из Якутии чрезвычайно тяжело.
А бонус от заказных оценок неизмеримо больше той материальной ответственности, которую за него понесут другие в рамках компенсационного фонда. Возможно, будет и такое.
Дмитрий Синочкин:
– Как бы вам Якутия иск не вчинила…
Дмитрий Куракин:
– Приношу свои извинения братскому народу Якутии.
В Петербурге мы можем пойти по другому пути. Мы в состоянии сами определить цели и способы их достижения. И сами будем контролировать этот процесс, и оценим каждого возможного соискателя. Сейчас идет подготовка внутренних документов СРО. Я верю в то, что вместе мы можем создать известную и авторитетную организацию, без налета местечковости.
Я бы хотел прежде всего видеть профессиональный клуб, в рамках которого каждый оценщик может высказывать свое мнение и влиять на позицию управляющих органов. Мне бы хотелось, чтобы наши документы и стандарты были известны в России и заимствовались другими регионами - как это неоднократно уже было.
Виктор Плескачевский:
– Вы сказали о великой функции городской экспертизы. Это означает, что ГУИОН присоединяется к ответственности оценщика, дав положительную экспертизу? Я убежден, что эта экспертиза - незаконна. И первая функция СРО - ликвидировать такую незаконность.
Дмитрий Куракин:
– С юридической точки зрения экспертиза - это приемка заинтересованным лицом отчета об оценке и принятие решения о возможности его применения. Мы не говорим, что этот оценщик плохой или хороший, - мы выносим госоргану рекомендацию о возможности применения его отчета в практической деятельности. Юридическая база у экспертизы ГУИОН достаточно прочная, хотя были попытки поставить ее под сомнение.
Теперь об ответственности. В тех редких случаях, когда этот вопрос все-таки ставится, - мы эту ответственность разделяем. Я могу вспомнить два или три суда - по ДС "Юбилейный", еще некоторые. Я больше скажу: и прокуратуру, и другие проверяющие органы вообще не интересует оценщик, "подписант" отчета.
Все говорят: а, вот здесь экспертное заключение ГУИОН - а подать сюда, скажем, г-на Грибовского! Не просуществовал бы ГУИОН столько времени, если бы эта ответственность не была реальной.
Караул, устал!
Михаил Зельдин:
– Есть такой анекдот, который для меня почему-то связывается с саморегулированием. Усталый муж вечером приводит ребенка из садика, начинает раздевать, тут жена замечает: "Ты что, это же не наш ребенок!" - "Какая разница, - говорит муж, - утром все равно в садик".
Большинство оценщиков так устали в ожидании саморегулирования, что всем уже все равно, в какие организации вступать. Я бы хотел предостеречь от такого подхода. Во-первых, и женщины в зале меня поддержат, это все-таки важно, свой ребенок или чужой. Во-вторых, мы выбираем саморегулируемую организацию не на одну ночь, а, надеюсь, на гораздо более долгий срок.
Петербург может претендовать на собственную СРО. Хороший отчет делает сделку цивилизованной, и Питер может стать законодателем моды; переговоры, которые оценщик проводит с продавцом и покупателем, во многих случаях позволяют провести сделку спокойно, без стрельбы и разборок.
Вначале, когда поднималась тема СРО, много говорилось о защите интересов оценщика на федеральном и региональном уровне. После того, что говорилось сегодня - о 60% заказных оценок и т.д., - впору формулировать проблему иначе: о защите интересов федеральной и региональной власти от оценщиков. Это уже делается: на мой взгляд, государственные экспертные организации - это не только ГУИОН, это и органы Росимущества. И думаю, они проводят экспертизу достаточно качественно.
Если все же говорить об интересах оценщиков, то сегодня наблюдается некий перекос в распределении заказов: в первую очередь заказы получают крупные фирмы. Более равномерное распределение заказов - это одна из задач, стоящих перед создаваемым сообществом профессионалов оценки.
Я действительно был одним из инициаторов создания такой организации и своего мнения не изменил. Если в организации ведущую роль будут играть органы государственной власти или соответствующие чиновники - можно не беспокоиться о механизмах лоббирования, о том, чтобы входить во власть, в экспертные советы и прочее.
Трудно заподозрить ГУИОН или Фонд имущества в предвзятости: при фонде аккредитовано около 20 компаний, при ГУИОН много аттестованных оценщиков, и дорога ни для кого не закрыта.
Еще о необходимости региональной СРО: можно провести аналогию с футболом. Петербуржцам приятнее болеть за "Зенит", чем за дублирующие составы московских клубов, пусть и очень достойные.
При этом надеюсь, что будут выстроены хорошие отношения со всеми крупными организациями: с РОО, СМАО, РКО.
Запоминается, как известно, последняя фраза, поэтому закончу стихотворением:
Печальных слов на свете
Немало набралось.
Печальней всех - вот эти:
"Могло, но не сбылось"…
Участники конференции
Виктор Плескачевский,
председатель Комитета по собственности Государственной думы
Владимир Жуковский,
начальник управления оценки ФГУП "ФТ-Центр"
Сергей Грибовский,
зам. генерального директора ГУП "ГУИОН"
Игорь Артеменков,
член правления Международного комитета по стандартам оценки
Владислав Мягков,
руководитель департамента оценки компании "Эрнст и Янг - оценка"
Евгений Озеров,
профессор СПб ГТУ
Андрей Степаненко,
генеральный директор Фонда имущества СПб
Николай Вечер,
вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов
Дмитрий Куракин,
председатель совета НП "Сообщество профес-сионалов оценки", генеральный директор ГУП "ГУИОН"
Михаил Зельдин,
президент Группы компаний "Аверс"
Дмитрий Синочкин,
шеф-редактор "НП", модератор
Источник: Недвижимость и строительство, автор: Дмитрий Синочкин