Железный вывод. Сургуту не нужно строить больше жилья… пока

Уже через 15-20 лет территориальное расширение границ Сургута в целом должно закончиться. За это время город прирастет микрорайонами в северо-восточной части на улицах Каролинского, Захарова, Университетской, а также в западной и северо-западной частях, прилегающих к Нефтеюганскому шоссе в районе железнодорожного вокзала и поселков Юности и Снежный. После этого градостроительное развитие муниципалитета, скорее всего, сосредоточится на старых территориях, застроенных отжившими свое хрущевками. Мы встретились с замглавы администрации Сургута Андреем Сурлевичем и главным архитектором города Алексеем Усовым, чтобы узнать у них о сегодняшнем состоянии строительной отрасли и перспективах развития крупнейшего муниципалитета ХМАО.

- На начало августа в Сургуте было введено чуть больше 110 тысяч квадратных метров жилья, включая около трех тысяч – ИЖС, что составило почти половину от запланированного правительством Югры объема. Как думаете, удастся строителям возвести 235 тысяч квадратов?

- (Андрей Сурлевич) Задача администрации муниципалитета – создать максимально комфортные условия для работы бизнеса, включая строительный. В нашем случае – это организовать и вовремя провести аукционы на землю или на выкуп жилья под соцнайм, решить вопрос с инженерией в пределах своей компетенции и так далее. Вместе с тем, администрация не имеет полномочий давить на строительные компании, чтобы они строили сообразно нашим планам или желаниям. За нас это делает лучший регулятор в условиях рынка – сам рынок. Да, чтобы насытить спрос, требуется предложение, но если предложение станет избыточным, товар залежится на полке.

- (Алексей Усов) Могу добавить, что 176 тысяч квадратных метров строительные компании в текущем году сдадут почти железно. Все, что свыше этого показателя – пока под вопросом. Дело в том, что Сургут на протяжении многих последних лет строит порядка 170-190 тысяч квадратных метров жилья. Это тот объем, который рынок успешно «переваривает». Чтобы строители возводили больше, нужна соответствующая поддержка.

- Вы говорите об ипотечных программах?

- (А.У.) Не только. В Югре сегодня действует целый ряд механизмов по стимулированию платежеспособного спроса, что, безусловно, помогает строительной отрасли. Однако соглашусь, что в конечном счете рынок сам все отрегулирует, наша же задача, как органов власти, создать условия.

- Из сводной таблицы ввода жилья в Сургуте в 2011 году следует, что строительством в городе сегодня занимаются десять компаний, из которых на долю одной из компаний, а именно «Сибпромстрой», приходится более половины площадей. То есть, по сути, в городе появилась некая доминанта, которая и определяет отраслевой климат. Выходит, и объемы сдачи тоже – определяет одна эта компания, и если у нее возникнут какие-то проблемы, городу не видать хоть сколько-нибудь нормальных вводов.

- (А.С.) Конкретизировать объемы ввода жилья в Сургуте можно будет только в конце сентября. До этого времени можно лишь строить предположения. Что касается расстановки сил в отрасли, то, действительно, самым крупным застройщиком жилой недвижимости в городе на сегодня является ООО «Сибпромстрой». Компания в начале года заявилась с объектами, ввод которых даст городу более 230 тысяч квадратных метров. В какой перспективе будут сданы эти дома – в течение только текущего года или и в следующих – такой информацией администрация не располагает. Однако действительно «Сибпромстрой» является самым крупным игроком на рынке на сегодняшний день, заняв свою нишу в секторе крупнопанельного домостроения. Если же говорить о проблемах, то они могут возникнуть у любого бизнеса, как и экономики в целом. Другое дело, что в Сургуте сегодня системных проблем в строительстве, которые бы подкосили все компании разом или некоторые из них, нет. Да, не хватает кадров, дорожают стройматериалы, но бизнес работает.

- (А.У.) Технологии крупнопанельного домостроения в Сургуте какое-то время фактически не применялись и пребывали в полуобморочном состоянии. В советские годы такие технологии использовали Домостроительный комбинат вместе с Тюменьэнерговским заводом. Сегодня жильем эконом-класса занимается «Сибпромстрой». У этой компании самые дешевые квартиры, как говорится, экономичнее уже некуда. Городу нужны такие квартиры. Еще семь-восемь лет назад в Сургуте катастрофически было мало жилья, попадающего по своим параметрам под реализуемые соцпрограммы. Прежде всего потому, что квартиры были слишком большими по площади, и гражданам приходилось доплачивать, причем немалые деньги. Теперь эта проблема решена – у «Сибпромстроя» есть квартиры по 24 квадратных метра, и у администрации муниципалитета появилась возможность закупать «маломерки» для детей-сирот, ветеранов ВОВ.

- По какой цене администрация приобретает социальное жилье – по 36,5 тысяч рублей?

- (А.С.) Это норматив, установленный Минрегионом, для жилья, приобретаемого по 185-му Федеральному закону, то есть для переселения граждан из аварийного жилья, для ветеранов, детей-сирот. Потом Региональной службой по тарифам он был скорректирован до 45 тысяч рублей за квадратный метр, однако совсем недавно скорректированную цифру отменили. Сейчас, фактически, мы не знаем, по какому нормативу покупать жилье для реализации 185-го закона. Могу лишь сказать, что для наших северных условий 36,5 тысяч – цифра для строителей малопривлекательная.

- Поэтому они не выходят на аукцион?

- (А.С.) Выходят, но надо признать, что 36,5 тысяч за квадратный метр жилья в чистовой отделке для Сургута – это что-то из области фантастики, когда по 45 тысяч реализуются квартиры в черновой отделке. У нас в городе есть граждане, которые стоят в очереди на жилье по соцнайму 17 лет. В год мы получаем порядка 200-250 миллионов рублей на отселение граждан из балков и реализацию программ предоставления жилья по социальному найму. Если купить на 250 миллионов квартиры по 36,5 тысяч рублей за квадратный метр, то выходит около семи тысяч «квадратов», если же покупать по 45 тыс/метр, то получается пять с половиной тысяч. Разница существенная и мы, безусловно, заинтересованы в снижении цены. Но надо реально смотреть на вещи. На один из последних аукционов, где была прописана цена в 36,5 тысяч рублей за метр, действительно не заявился ни один застройщик.

- (А.У.) Надо понимать, что программы предоставления жилья по соцнайму предназначены для самых малоимущих категорий граждан, которые ни при каких условиях сами жилье не приобретут. Для всех остальных работают другие программы, в том числе позволяющие взять ипотеку и фактически оплачивать по ней всего пять процентов годовых. При этом если несколько лет назад с льготной ипотекой работали лишь пять банков Югре, то сегодня их число существенно выше.

- И все-таки не совсем понятно. Вы говорите о том, что для Сургута оптимальный объем строительства жилья – 170-190 тысяч квадратов. Это тот уровень, который сложился за последние десять лет. Но ведь десять лет назад ни в Сургуте, ни в Югре, ни в целом по России институт ипотеки развит не был, он только набирал обороты. Теперь же, когда ипотека стала доступнее, плюс заработали разные льготные программы, по логике вещей город должен «переваривать» больше жилья, разве нет?

- (А.С.) По нашему мнению, к сегодняшнему дню изменились цели приобретения жилья. Если раньше была большая масса людей, которые покупали квартиры с инвестиционными целями, то сегодня таких меньшинство. Те, у кого были «лишние» средства, уже вложились. Поэтому, не будь ипотеки, объемы приобретения жилья существенно бы снизились. Ипотечная система позволила Сургуту, как и другим муниципалитетам Югры, сохранить платежеспособный спрос на прежнем уровне. Однако мы допускаем ситуацию, когда развитие систем кредитования позволит рынку первичной недвижимости взять устойчивый тренд на повышение до тех же 235 тысяч квадратных метров и более вводов в год. Почему нет? Сургут интенсивно развивается и, думаю, является одним из самых привлекательных городов не только Сибири, но и всей России. По крайней мере, потенциал у городского строительного комплекса имеется. В прошлом году было построено мало жилья, но то – последствия кризиса, из которого мы практически выбрались.

- Сколько сегодня у застройщиков земли под жилое строительство?

- (А.У.) На 60-70 домов. Это порядка 650 тысяч квадратных метров. Причем речь идет о земле, обеспеченной инженерными коммуникациями. Вообще же на подготовленных к строительству земельных участках можно построить около одного миллиона квадратных метров жилья. Это, в частности, земля в 30-м, 37-м, 38-м, 39-м, 40-м микрорайонах. Плюс, мы разработали и уже запустили несколько подзабытый механизм развития застроенных территорий. Пилотным и соответствующим законодательству у нас будет проект в микрорайоне 23А, возле храма на улице Мелик-Карамова.

- Стратегически в каком направлении будет развиваться Сургут в ближайшей перспективе?

- (А.С.) Прежде всего нам надо расселить очередников и балочников, а это около семи тысяч семей, плюс всех тех, кто попадает под социальные программы. На это уйдет примерно один миллион квадратных метров. В целом же, согласно генплану, мы должны построить в городе 3-3,5 миллиона квадратных метров жилья.

- (А.У.) В течение ближайших пяти лет, думаю, закончится застройка северо-восточной части города – там, где улицы Захарова, Каролинского, Университетская. Полным ходом разворачивается строительство в западной части. Это территория, прилегающая к Нефтеюганскому шоссе – микрорайоны 38, 35, 36 и дальше туда на запад вплоть до поселка Снежный. Таким будет основной фронт работ на ближайшие 15-20 лет.

- А что потом? Строители перестанут строить?

- (А.С.) Потом мы будем возвращаться в самые старые городские микрорайоны – «Строителей», НГДУ и так далее, производя комплексную их реконструкцию.

- (А.У.) Совершенно верно. Некоторым из этих домов уже по 50 лет, еще через 20 они полностью себя изживут и станут, по сути, непригодными. Не говоря уже о том, что такие дома портят архитектурный облик города.

- Каким вы видите архитектурный облик Сургута через 20-40 лет?

- (А.С.) Через 20 лет мы все-таки планируем в целом закончить с расширением границ Сургута и заняться обновлением его старых районов, о чем я только что сказал. Надеюсь, что Сургут не уступит многим динамично развивающимся городам России, а чем-то даже будет их опережать.

- (А.У.) Можно сказать, что увидеть, каким будет Сургут через 20-40 лет отчасти можно уже сегодня в градостроительных проектах, над которыми работает Департамент архитектуры и градостроительства. Это прежде всего Генеральный план города,  для полной реализации которого потребуется не один десяток лет. Сегодня мы уже видим в проекте Центр города – современный, многофункциональный, устремленный ввысь. Город, наконец, полноценно выйдет к Оби, обустроив ее берега набережными, и предстанет выразительнейшим “речным фасадом”. Полностью развитая улично-дорожная сеть, с объездными магистралями, многоуровневыми развязками избавит в значительной степени город от транспортных проблем. Таким образом, можно сказать, что ближайшее будущее Сургута закладывается уже сегодня.