Перевод кредитов в рубли дорого обойдется

На ипотечном рынке популярностью у заемщиков пользовались жилищные займы в валюте: в долларах и евро, в иенах и швейцарских франках, - пишет журнал "Эксперт". Выгода заключалась в более низкой процентной ставке, а также возможной экономии в случае снижения курса иностранной валюты к рублю. Пока доллар слабел заемщики радовались ежемесячной экономии. Но конец 2008 года принес заемщикам неприятный сюрприз: Центробанк РФ был вынужден пойти на ослабление национальной валюты. Как же поведут себя курсы валют дальше? По прогнозам «Эксперта» наиболее предпочтительная валюта в краткосрочной перспективе - евро. Однако колебания валютных курсов на обслуживание кредита пока не оказали критического влияния. Платежи по валютным кредитам пока не превысили платеж по рублевому займу. Разницы процентных ставок для ипотечных кредитов в долларах и иенах относительно рублевого нивелировали резкое укрепление валют к рублю (платеж в валюте займа был меньше по курсу к рублю на момент получения). В долгосрочной перспективе заемщика желательно избавиться от валютного риска. Однако рефинансирование в сегодняшних условиях выглядит весьма проблематичным в силу ряда обстоятельств. Во-первых, процентная ставка в рублях существенно повысилась с 12–14% годовых до 16–20% годовых. Рефинансирование кредита в одной и той же валюте имеет смысл, когда процентная ставка ниже на 1,5–2% годовых. В данном случае платежи только возрастут. Переход может иметь смысл, если срок кредита был небольшим, а новый кредит взят на более длительный срок даже по более высокой ставке. Во-вторых, по некоторым валютам существенно увеличился остаток долга, что также увеличивает размер платежа по новому кредиту, если провести конвертацию долга по сегодняшнему курсу. В-третьих, рефинансирование кредита предполагает дополнительные расходы в размере 2–3 процентов от суммы нового кредита. В-четвертых, рефинансирование не всегда возможно в силу изменившихся требований к соотношению кредит-залог. Сейчас банки не предоставляют кредиты с начальным взносом менее 20–30 процентов. К тому же началось падение цен на жилье (дисконты уже достигают 15–25 процентов в отдельных случаях). Банк может потребовать дополнительный залог. В-пятых, при рефинансировании часто теряется право на имущественный налоговый вычет, а экономия на подоходном налоге составляет существенную часть расходов по кредиту, что снижает финансовый эффект рефинансирования. Рефинансирование ипотечного кредита в иностранной валюте в рублевый заем даже под 16% годовых сегодня повышает размер ежемесячного платежа на 30–70% по сравнению с начальным рублевым займом. Таким образом, рефинансирование сегодня валютной ипотеки через рублевый кредит пока лишено экономического смысла.