169 0
Ипотека притормаживает
Кредиторы и риэлторы подводят итоги за первый квартал этого непростого для ипотеки года. Выводы неутешительные: в ближайшее время ставки продолжат рост. Спрос на кредиты уже начинает снижаться.
Почти одновременно в марте прошли два представительных «круглых стола», посвященных проблемам и перспективам ипотеки в Петербурге. На Ярмарке недвижимости аудиторию собрал журнал «Недвижимость в кредит» (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), чуть позже поговорить о грядущем в сфере жилищного кредитования операторов пригласило информационное агентство ИТАР-ТАСС.
Не верю!
Конец 2007-го — начало 2008 года ознаменовались повышением процентных ставок и ужесточением прочих условий по ипотечным кредитам. Мировой кризис ликвидности продолжает влиять и на наш рынок (хотя кредиторы и риэлторы каждый раз подчеркивают, что «у нас» не все так плохо, как «у них», — видимо, это должно успокоить отечественных заемщиков).
Финансисты считают денежные проблемы банков не кризисом ликвидности, а кризисом доверия. «Денег в мире меньше не стало, просто они стали осторожнее. Те, кто запасся средствами до осени прошлого года, сейчас раздают их потихоньку на кредиты. Те, кто собирался покупать деньги осенью-зимой, — вынуждены держать ранее выданные ссуды на собственных балансах», — рассказывает Владимир Медведев, руководитель финансовой компании «ФилинЪ».
Впрочем, и госбанки сейчас в поисках денег — Сбербанк недавно поднял ставки по депозитам: стремится по максимуму привлечь средства населения.
В среднем ставки по ипотеке за первый квартал выросли на 2%. Существенно повысились проценты по кредитам под залог имеющегося жилья. «Когда человек покупает для себя — это одно дело, он будет из кожи вон лезть, чтобы погасить ссуду. Если полученный кредит вкладывают в бизнес, гасят прочие долги и т.п. — это наиболее рискованные и менее ликвидные ссуды. На финансовом рынке их покупают под более высокую ставку», — рассказывает Андрей Пименов, руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка.
Совсем туго стало и заемщикам, которые никак не могут подтвердить свои доходы, — тем, кто занимается собственным бизнесом или не может получить от работодателя соответствующую справку. Для них ставки выросли до критических значений (19% в валюте, 22% в рублях). Многие кредиторы повысили порог первоначального взноса.
Там, за перевалом
Быстро растущие цены сегодня делают ипотечного заемщика неполноценным участником рынка: почти треть покупателей с кредитами уже ничего не могут приобрести на свои ссуды. По информации Балтийской ипотечной корпорации, в банках ежедневно срывается по несколько сделок. Риэлторы отмечают, что ажиотажный спрос (в том числе со стороны клиентов с кредитами) пришелся на вторую половину февраля — тогда было внесено много авансов.
В марте желающих купить квартиру было уже меньше. В офисах кредиторов тоже стало посвободнее: «пиковый» спрос на кредиты проходит. В апреле и мае ожидается еще небольшое снижение спроса; возможно, успокоятся и цены. «В первом квартале рынок вел себя довольно предсказуемо: все ожидали сильного подорожания — оно и случилось. Мы рассчитывали на +4-5% в месяц — наши прогнозы оправдались», — говорит Екатерина Романенко, исполнительный директор АН «Экотон».
Дальше 2008 года участники рынка не берутся предсказывать поведение цен, однако почти единодушно уверены, что всю ближайшую пятилетку ценники на жилье будут расти, а притормозить их смогут лишь большие объемы ввода новых квадратных метров. «По нашим прогнозам, спрос «встретится» с предложением году к 2010-2011-му, когда на рынке появится достаточно новых объектов. Лишь тогда можно ожидать стабилизации», — говорит Вячеслав Семененко, президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти.
Правительственная помощь, которую сейчас активно пиарят сами городские чиновники, может дополнительно подстегнуть рынок уже в ближайшее время: недвижимости существенно больше не становится, а деньги на рынок продолжают поступать. В Смольном уверяют, что никакой ценовой катастрофы федеральные и городские программы не принесут.
«Мы сознательно будем равномерно выделять «жилищные» средства — чтобы не спровоцировать «подогрева» цен», — уверяет Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга. Прогнозы о том, как будут изменяться параметры кредитов, неоднозначны. Оптимисты уверены, что летом ставки стабилизируются, пессимисты считают, что о послаблениях заемщики могут и не мечтать минимум до следующего года.
Если полгода назад игроки ипотечного рынка уверенно советовали петербуржцам «брать кредиты и не раздумывать», то сейчас более осторожны в своих советах: «Берите, если вам очень нужно жилье».
Мнения ЭКСПЕРТОВ
Владислав НАЗАРОВ,
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– В ближайшее время стоит ожидать снижения темпов роста ипотеки, повышения ставок и дальнейшего ужесточения андеррайтинга. Кроме того, теперь банки будут жестче работать с просроченными задолженностями: быстрее реагировать на просрочки и теснее сотрудничать с судебными органами.
Екатерина БАЗЕЛЕВСКАЯ,
руководитель ипотечного департамента петербургского отделения Абсолют Банка:
– Сейчас имеет смысл покупать жилье и для себя, и для спекуляции. На рынке не предвидится никаких изменений, ради которых стоило бы подождать. В ближайшие три — семь лет квартиры будут дорожать, по крайней мере, больше уровня инфляции.
Анна ИВАНОВА,
начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала ипотечного брокера «Фосборн Хоум»:
– Ввод новых объектов не решит ценовую проблему. У нас покупают и москвичи, и люди из добывающих регионов. Думаю, дефицит будет лишь обостряться. До конца года недвижимость может подорожать на 40-80%.
Владимир МЕДВЕДЕВ,
руководитель финансовой компании «ФилинЪ»:
– В ближайший год улучшений ждать не стоит: на западном рынке кризис еще не исчерпан. Ставка вырастет еще минимум на 0,5-1%. Потом, со временем, кредиты будут все же дешеветь, а вот недвижимость — нет. По крайней мере в ближайшие 5-7 лет.
Павел СОЗИНОВ,
полномочный представитель президента РГР по Петербургу:
– По оценкам застройщиков, в этом году рост цен будет огромным: они уже сейчас снимают интересные объекты с продаж. По вторичному рынку сложно строить прогнозы: он состоит из одиночек, которые реагируют на слухи, а их хватает.
Марианна БЕЛЬКОВА,
руководитель ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации:
– Мы прогнозируем удорожание квадратного метра еще примерно на 10% до осени этого года. Затем, вероятно, наступит период стабилизации. До конца года более всего цены увеличатся в районах, где мало нового строительства, но традиционно высокий спрос.
Почти одновременно в марте прошли два представительных «круглых стола», посвященных проблемам и перспективам ипотеки в Петербурге. На Ярмарке недвижимости аудиторию собрал журнал «Недвижимость в кредит» (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), чуть позже поговорить о грядущем в сфере жилищного кредитования операторов пригласило информационное агентство ИТАР-ТАСС.
Не верю!
Конец 2007-го — начало 2008 года ознаменовались повышением процентных ставок и ужесточением прочих условий по ипотечным кредитам. Мировой кризис ликвидности продолжает влиять и на наш рынок (хотя кредиторы и риэлторы каждый раз подчеркивают, что «у нас» не все так плохо, как «у них», — видимо, это должно успокоить отечественных заемщиков).
Финансисты считают денежные проблемы банков не кризисом ликвидности, а кризисом доверия. «Денег в мире меньше не стало, просто они стали осторожнее. Те, кто запасся средствами до осени прошлого года, сейчас раздают их потихоньку на кредиты. Те, кто собирался покупать деньги осенью-зимой, — вынуждены держать ранее выданные ссуды на собственных балансах», — рассказывает Владимир Медведев, руководитель финансовой компании «ФилинЪ».
Впрочем, и госбанки сейчас в поисках денег — Сбербанк недавно поднял ставки по депозитам: стремится по максимуму привлечь средства населения.
В среднем ставки по ипотеке за первый квартал выросли на 2%. Существенно повысились проценты по кредитам под залог имеющегося жилья. «Когда человек покупает для себя — это одно дело, он будет из кожи вон лезть, чтобы погасить ссуду. Если полученный кредит вкладывают в бизнес, гасят прочие долги и т.п. — это наиболее рискованные и менее ликвидные ссуды. На финансовом рынке их покупают под более высокую ставку», — рассказывает Андрей Пименов, руководитель петербургского офиса Городского ипотечного банка.
Совсем туго стало и заемщикам, которые никак не могут подтвердить свои доходы, — тем, кто занимается собственным бизнесом или не может получить от работодателя соответствующую справку. Для них ставки выросли до критических значений (19% в валюте, 22% в рублях). Многие кредиторы повысили порог первоначального взноса.
Там, за перевалом
Быстро растущие цены сегодня делают ипотечного заемщика неполноценным участником рынка: почти треть покупателей с кредитами уже ничего не могут приобрести на свои ссуды. По информации Балтийской ипотечной корпорации, в банках ежедневно срывается по несколько сделок. Риэлторы отмечают, что ажиотажный спрос (в том числе со стороны клиентов с кредитами) пришелся на вторую половину февраля — тогда было внесено много авансов.
В марте желающих купить квартиру было уже меньше. В офисах кредиторов тоже стало посвободнее: «пиковый» спрос на кредиты проходит. В апреле и мае ожидается еще небольшое снижение спроса; возможно, успокоятся и цены. «В первом квартале рынок вел себя довольно предсказуемо: все ожидали сильного подорожания — оно и случилось. Мы рассчитывали на +4-5% в месяц — наши прогнозы оправдались», — говорит Екатерина Романенко, исполнительный директор АН «Экотон».
Дальше 2008 года участники рынка не берутся предсказывать поведение цен, однако почти единодушно уверены, что всю ближайшую пятилетку ценники на жилье будут расти, а притормозить их смогут лишь большие объемы ввода новых квадратных метров. «По нашим прогнозам, спрос «встретится» с предложением году к 2010-2011-му, когда на рынке появится достаточно новых объектов. Лишь тогда можно ожидать стабилизации», — говорит Вячеслав Семененко, президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти.
Правительственная помощь, которую сейчас активно пиарят сами городские чиновники, может дополнительно подстегнуть рынок уже в ближайшее время: недвижимости существенно больше не становится, а деньги на рынок продолжают поступать. В Смольном уверяют, что никакой ценовой катастрофы федеральные и городские программы не принесут.
«Мы сознательно будем равномерно выделять «жилищные» средства — чтобы не спровоцировать «подогрева» цен», — уверяет Александр Вахмистров, вице-губернатор Петербурга. Прогнозы о том, как будут изменяться параметры кредитов, неоднозначны. Оптимисты уверены, что летом ставки стабилизируются, пессимисты считают, что о послаблениях заемщики могут и не мечтать минимум до следующего года.
Если полгода назад игроки ипотечного рынка уверенно советовали петербуржцам «брать кредиты и не раздумывать», то сейчас более осторожны в своих советах: «Берите, если вам очень нужно жилье».
Мнения ЭКСПЕРТОВ
Владислав НАЗАРОВ,
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– В ближайшее время стоит ожидать снижения темпов роста ипотеки, повышения ставок и дальнейшего ужесточения андеррайтинга. Кроме того, теперь банки будут жестче работать с просроченными задолженностями: быстрее реагировать на просрочки и теснее сотрудничать с судебными органами.
Екатерина БАЗЕЛЕВСКАЯ,
руководитель ипотечного департамента петербургского отделения Абсолют Банка:
– Сейчас имеет смысл покупать жилье и для себя, и для спекуляции. На рынке не предвидится никаких изменений, ради которых стоило бы подождать. В ближайшие три — семь лет квартиры будут дорожать, по крайней мере, больше уровня инфляции.
Анна ИВАНОВА,
начальник отдела по связям с общественностью петербургского филиала ипотечного брокера «Фосборн Хоум»:
– Ввод новых объектов не решит ценовую проблему. У нас покупают и москвичи, и люди из добывающих регионов. Думаю, дефицит будет лишь обостряться. До конца года недвижимость может подорожать на 40-80%.
Владимир МЕДВЕДЕВ,
руководитель финансовой компании «ФилинЪ»:
– В ближайший год улучшений ждать не стоит: на западном рынке кризис еще не исчерпан. Ставка вырастет еще минимум на 0,5-1%. Потом, со временем, кредиты будут все же дешеветь, а вот недвижимость — нет. По крайней мере в ближайшие 5-7 лет.
Павел СОЗИНОВ,
полномочный представитель президента РГР по Петербургу:
– По оценкам застройщиков, в этом году рост цен будет огромным: они уже сейчас снимают интересные объекты с продаж. По вторичному рынку сложно строить прогнозы: он состоит из одиночек, которые реагируют на слухи, а их хватает.
Марианна БЕЛЬКОВА,
руководитель ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации:
– Мы прогнозируем удорожание квадратного метра еще примерно на 10% до осени этого года. Затем, вероятно, наступит период стабилизации. До конца года более всего цены увеличатся в районах, где мало нового строительства, но традиционно высокий спрос.