Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья

Улучшить свои жилищные условия хотят если не все, то очень многие. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Обладатель двухкомнатной грезит о трехкомнатной… Только деньги, необходимые для обмена, есть далеко не у всех. Но на помощь приходят банки: сегодня они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов. Когда и сколько? Для того чтобы понять, доплаты какого размера требуются для различных жилищных улучшений, сосредоточимся на ценах рынка недвижимости. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002», в большинстве московских районов массовой застройки однокомнатная квартира стоит 150–155 тыс. долл. Двухкомнатное жилье того же класса обойдется в 210–220 тыс. долл., то есть необходимая доплата составит 60–65 тыс. долл. Если же говорить о трехкомнатных квартирах, то их стоимость равна 280–290 тыс. долл. Следовательно, при обмене «два на три» нужны 60–80 тыс. Если же требуется перебраться из однушки сразу в трешку, то, сложив суммы доплат, получим цифру 120–140 тыс. долл. В более приличных районах цена квадратного метра выше, соответственно, увеличивается и размер необходимой доплаты. Где-нибудь в Беляево все описанные выше действия будут стоить тысяч на 20 дороже. Хотя у жителей этих мест есть возможность и сэкономить: уехать из однушки в родном районе в двухкомнатную, например, в Жулебино. В данном случае хватит и 20–30 тыс. долл. доплаты. Однако, как показывает практика, люди, собравшиеся улучшить жилищные условия, крайне неохотно соглашаются на район хуже своего. Если же брать самые престижные московские районы и центр, то там стоимость недвижимости еще выше. Следовательно, для обмена понадобятся большие деньги: 100–150 тыс. за каждую дополнительную комнату. Точную сумму можно определить, зная конкретный вариант. Кому это нужно? В целом востребованность подобных программ со временем возрастает. Как отмечает О. Побединская, люди начинают все четче осознавать, что жить в комфортных условиях необходимо здесь и сейчас. Альтернатива кредиту одна: полжизни копить деньги, мучаясь при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Отдать доплату сразу могут относительно немногие наши сограждане, а вот число тех, кто имеет достаточный доход, чтобы в течение нескольких лет погашать задолженность по кредиту, значительно больше. «Обращения от заинтересованных лиц поступают к нам в компанию ежедневно, — соглашается Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации «Рескор». — Многие люди даже не знают о существовании таких банковских программ. Они просто звонят с вопросом, как бы им улучшить жилищные условия. И мы рассказываем о возможностях ипотеки». Развитию новой услуги помог в последнее время и рынок. В условиях постоянного роста цен попытки накопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: цель все время отодвигается. А ипотечный кредит — это раз и навсегда зафиксированная сумма, которая увеличиваться не будет. Кроме того, многие ипотечные программы построены так, что сначала клиент приобретает себе новую квартиру, а потом (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это время цены успевают изрядно подрасти, и покупатель получает неожиданный, но очень приятный бонус. Три пути Существует три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый, говорит С. Зайцева, предназначен для тех, у кого собственных средств или нет, или очень мало (накопления в 5–10 тыс. долл. по меркам сегодняшнего столичного рынка недвижимости это почти ничто; хотя на косметический ремонт в новой квартире, конечно, хватит). Если доход семьи недостаточно высок, чтобы банк дал кредит на покупку квартиры, единственная возможность — продать свою существующую квартиру и использовать вырученные деньги как первый взнос за новую. Технология сделки мало отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Работа идет в трех направлениях: поиск покупателя на старую квартиру, получение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. И все же любому заемщику нужно иметь хотя бы минимум собственных средств, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в собственность и т. п. В целом эти траты составляют примерно 3–4 % от суммы кредита. Второй вариант заметно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если ежемесячный доход достаточно высокий и есть накопления для первого взноса, можно просто купить квартиру с ипотекой (строго говоря, сегодня банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. Затем человек спокойно делает в новом жилье ремонт, без особой спешки переезжает в него и только потом продает старую квартиру. И продает уже как юридически и физически свободную, что серьезно повышает цену. А вырученными деньгами гасит кредит или существенную его часть. Такая технология хороша всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. Согласно банковским правилам на тысячу долларов дохода семьи максимально можно получить 50 тыс. Но это максимум, а реально рассчитывать следует на сумму до 40 тыс. Следовательно, для покупки двухкомнатной квартиры без излишеств (цена 200 тыс. долл.) нужно иметь доход в районе 4 тыс. долл. в месяц. Есть и третий вариант: программы «На улучшение жилищных условий», «Новые метры» и т. д. Исходя из платежеспособности заемщика определяют сумму кредита, к ней прибавляют оценочную стоимость квартиры клиента. Таким образом, устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90–95 %. Клиент, получив заем, обязуется в течение определенного времени (в каждом банке установлены свои сроки: шесть либо девять месяцев) продать старую квартиру и частично погасить кредит. У разных банков программы отличаются размером процентов, а также тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором — устанавливают повышенный процент (средний по рынку — 12 % в долларах и 13 % в рублях), который снижают примерно до 10 % после продажи старой квартиры. Вопрос времени Сделка, в которой участвуют несколько сторон, всегда технологически сложна. Даже обычная альтернатива, когда нужно одновременно продать и купить, требует быстроты и отличных организаторских способностей, чтобы построить одновременно всех участников цепочки, согласовать время, место сделки и все остальное. А в данном случае в деле появляется еще одна сторона — банк, предъявляющий свои требования. Все это так, но, как уверяют риелторы, организовать подобную сделку не сложнее, чем просто альтернативу. Более того, отмечает О. Побединская, при сегодняшнем состоянии рынка, когда в росте цен заметна стагнация, проводить сделки стало намного проще. Это не весна прошлого года, когда из-за роста цен разваливались уже согласованные операции. Проблема, причем сугубо ипотечная, может возникнуть только в том случае, если в цепочке несколько участников с кредитами. Каждый банк выдвигает условие, что сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации пока крайне редки. «С технологической точки зрения, подготовка обмена цепочки квартир с альтернативой не представляет особенных сложностей для профессионального риелтора, — резюмирует общее мнение Елена Панова, директор департамента партнерских программ «МИЭЛЬ-Брокеридж». — Безусловно, ситуация на рынке влияет, но специалисты знают, как решить возникающие вопросы». Мнение банков В общем и целом банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих прочих ипотечных клиентов. К уровню их доходов, благонадежности и прочему подходят, руководствуясь типовыми условиями. В принципе стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет никаких особых требований и к квартире: она не должна, как и при обычной ипотеке, иметь юридические дефекты, дом не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д. Однако некоторые нюансы все же имеют место. В частности, отмечает Е. Панова, определенные сложности возникают, когда в продаваемой квартире в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. По закону они должны получить долю и в новой квартире, а это, как правило, очень не нравится банкам. Дело в том, что в случае чего выселить такую семью будет очень сложно. «На сегодня всего несколько кредитных организаций готовы наделить несовершеннолетнего ребенка долей в приобретаемой квартире», — отмечает эксперт. «Ничего особенного в альтернативщиках нет, так как и технологии проведения подобных сделок, и выдача кредитов достаточно отработаны, юридическая база для всего этого имеется, — считает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования». — Но сказать, что данные кредиты популярны или составляют заметную долю в портфеле вышеперечисленных банков, я не могу. Дело в том, что огромные дополнительные расходы: двойная страховка, двойная оценка, повышенная на пару пунктов ставка — отпугивают большую часть заемщиков. Например, при обмене квартиры за 100 тыс. долл. на квартиру за 150 тыс. долл. дополнительные расходы (с учетом всех комиссий) могут составить до 10 тыс. долл.».