165 0
Ипотека и цены: замкнутый круг
Из-за роста цен способность населения купить жилье с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%. С таким заявлением выступил председатель Счетной палаты РФ Сергей Степашин. О том, какую роль сыграл рост ипотеки в разгоне цен, главный российский аудитор умолчал.
Философские споры о том, что первично - яйцо или курица (ипотека или цены), остались в прошлом. На конференции, организованной "Миэлем" сразу после Экономического форума, и на секциях в рамках Национального конгресса по недвижимости все отчетливее звучали новые темы, разворачивались новые сценарии. И роль ипотеки в них уже далеко не так однозначно положительна, как год назад.
О недавних поручениях президента ежегодно удваивать и утраивать ипотеку высокие чиновники предпочитают теперь лишний раз не вспоминать. В скорректированной программе Минрегионразвития заложены довольно скромные показатели: например, по мнению ответственных лиц, в текущем году банки выдадут гражданам меньше кредитов, чем в прошлом.
Банки, вероятно, не в курсе: все ведущие игроки собираются наращивать ипотечные портфели. У ВТБ-24 только за первый квартал объем ипотечных займов вырос на 36% и достиг
$1 млрд. Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка, полагает, что этот рынок в 2007 году вырастет более чем на 80% (по сравнению с 2006-м). Сбербанк РФ планирует за год увеличить долю ипотечных ссуд с 22,1 до 30%; первый зампред Сбербанка Алла Алешкина уверена, что рынок за год вырастет вдвое. Аналитики DeltaCredit полагают, что к 2009-му он достигнет отметки $30 млрд (почти вдвое выше прогнозов Росстроя).
Такое радикальное расхождение оценок вполне объяснимо. Чиновникам наконец-то стало очевидно, что накачка рынка недвижимости ипотечными деньгами приведет в первую очередь к росту цен и только затем (может быть) - к увеличению объемов строительства. Пока распределение ипотечных кредитов - не в пользу новостроек: основная масса заемных денег (от 60 до 80%) идет на вторичный рынок.
А ипотечные банки ценами озабочены как раз во вторую очередь: их главная задача - выдать побольше кредитов. Финансистов пугают только резкие ценовые скачки (как в 2005-2006-м), когда они технически не успевают за ценами. В ситуации плавного роста доступность жилья (и число клиентов), конечно, снижается, но доля покупателей, способных приобрести квартиру не по кредитным схемам, сокращается еще быстрее, а потребность в деньгах растет.
Московский аналитик Александр Крапин говорит, что некоторые участники рынка не особенно и скры-вали роль банковского лобби в "продавливании" 214-го закона, который привел к снижению объемов строительства (и опять-таки к росту цен).
Сторонники ипотеки указывают, что доля ипотечных сделок пока еще незначительна в общем объеме операций (5-7%). Возможно, но доля частных инвесторов (по данным, которые приводились на Национальном конгрессе) еще меньше - 3-4%. Однако именно на "спекулянтов" нередко возлагают ответственность за очередной скачок цен. Оба эти фактора работают.
как спусковой механизм, далее маховик раскручивается самостоятельно, в том числе - по причинам психологического свойства.
На конгрессе рассматривались несколько сценариев, связанных с радикальным (до 20-25%) снижением цен. На деле, чтобы их реализовать, придется выполнить несколько непростых действий. Например, аннулировать итоги аукционов и торгов, на которых девелоперы покупали землю по $800 (в Петербурге) или по $1500 (в Москве) за "квадрат". И деньги (из казны) победителям вернуть, и землю им оставить. Переиграть инвестиционные планы РАО "ЕЭС" и пересмотреть стоимость подключения. Объяснить поставщикам стройматериалов, что они неправы. Законодательно ограничить рост зарплат в строительной отрасли…
Другой вариант: создать могучую госкорпорацию, которая будет строить на льготных условиях и дешево. Но, во-первых, для этого нужны годы, а во-вторых, разницу между рыночной и льготной ценой все равно украдут тем или иным способом.
По мнению большинства аналитиков (например, того же Александра Крапина), сегодня у строителей нет стимула (законодательного, налогового и пр.) зарабатывать на объеме, на больших оборотах с невысокой доходностью.
Некоторые эксперты рассчитывают, что рынок сам все и отрегулирует: когда цена предложения упрется в потолок спроса, граждане просто перестанут покупать. Однако практика показывает, что при сокращении продаж застройщики скорее предпочитают переждать, нежели снижать цены.
Развивая ипотеку с опережением по отношению к строительной отрасли, параллельно пропагандируя идею доступного жилья, власть загнала и себя, и граждан в своеобразную ловушку. Разумного выхода из нее, к сожалению, пока не видно.
Философские споры о том, что первично - яйцо или курица (ипотека или цены), остались в прошлом. На конференции, организованной "Миэлем" сразу после Экономического форума, и на секциях в рамках Национального конгресса по недвижимости все отчетливее звучали новые темы, разворачивались новые сценарии. И роль ипотеки в них уже далеко не так однозначно положительна, как год назад.
О недавних поручениях президента ежегодно удваивать и утраивать ипотеку высокие чиновники предпочитают теперь лишний раз не вспоминать. В скорректированной программе Минрегионразвития заложены довольно скромные показатели: например, по мнению ответственных лиц, в текущем году банки выдадут гражданам меньше кредитов, чем в прошлом.
Банки, вероятно, не в курсе: все ведущие игроки собираются наращивать ипотечные портфели. У ВТБ-24 только за первый квартал объем ипотечных займов вырос на 36% и достиг
$1 млрд. Николай Шитов, президент Городского ипотечного банка, полагает, что этот рынок в 2007 году вырастет более чем на 80% (по сравнению с 2006-м). Сбербанк РФ планирует за год увеличить долю ипотечных ссуд с 22,1 до 30%; первый зампред Сбербанка Алла Алешкина уверена, что рынок за год вырастет вдвое. Аналитики DeltaCredit полагают, что к 2009-му он достигнет отметки $30 млрд (почти вдвое выше прогнозов Росстроя).
Такое радикальное расхождение оценок вполне объяснимо. Чиновникам наконец-то стало очевидно, что накачка рынка недвижимости ипотечными деньгами приведет в первую очередь к росту цен и только затем (может быть) - к увеличению объемов строительства. Пока распределение ипотечных кредитов - не в пользу новостроек: основная масса заемных денег (от 60 до 80%) идет на вторичный рынок.
А ипотечные банки ценами озабочены как раз во вторую очередь: их главная задача - выдать побольше кредитов. Финансистов пугают только резкие ценовые скачки (как в 2005-2006-м), когда они технически не успевают за ценами. В ситуации плавного роста доступность жилья (и число клиентов), конечно, снижается, но доля покупателей, способных приобрести квартиру не по кредитным схемам, сокращается еще быстрее, а потребность в деньгах растет.
Московский аналитик Александр Крапин говорит, что некоторые участники рынка не особенно и скры-вали роль банковского лобби в "продавливании" 214-го закона, который привел к снижению объемов строительства (и опять-таки к росту цен).
Сторонники ипотеки указывают, что доля ипотечных сделок пока еще незначительна в общем объеме операций (5-7%). Возможно, но доля частных инвесторов (по данным, которые приводились на Национальном конгрессе) еще меньше - 3-4%. Однако именно на "спекулянтов" нередко возлагают ответственность за очередной скачок цен. Оба эти фактора работают.
как спусковой механизм, далее маховик раскручивается самостоятельно, в том числе - по причинам психологического свойства.
На конгрессе рассматривались несколько сценариев, связанных с радикальным (до 20-25%) снижением цен. На деле, чтобы их реализовать, придется выполнить несколько непростых действий. Например, аннулировать итоги аукционов и торгов, на которых девелоперы покупали землю по $800 (в Петербурге) или по $1500 (в Москве) за "квадрат". И деньги (из казны) победителям вернуть, и землю им оставить. Переиграть инвестиционные планы РАО "ЕЭС" и пересмотреть стоимость подключения. Объяснить поставщикам стройматериалов, что они неправы. Законодательно ограничить рост зарплат в строительной отрасли…
Другой вариант: создать могучую госкорпорацию, которая будет строить на льготных условиях и дешево. Но, во-первых, для этого нужны годы, а во-вторых, разницу между рыночной и льготной ценой все равно украдут тем или иным способом.
По мнению большинства аналитиков (например, того же Александра Крапина), сегодня у строителей нет стимула (законодательного, налогового и пр.) зарабатывать на объеме, на больших оборотах с невысокой доходностью.
Некоторые эксперты рассчитывают, что рынок сам все и отрегулирует: когда цена предложения упрется в потолок спроса, граждане просто перестанут покупать. Однако практика показывает, что при сокращении продаж застройщики скорее предпочитают переждать, нежели снижать цены.
Развивая ипотеку с опережением по отношению к строительной отрасли, параллельно пропагандируя идею доступного жилья, власть загнала и себя, и граждан в своеобразную ловушку. Разумного выхода из нее, к сожалению, пока не видно.