Ипотека по наследству

Если собственник ипотечной квартиры умер, не успев расплатиться с банком, то обязанность выплачивать заём переходит к его наследникам вместе с квартирой. Наследникам будет значительно проще, если наследодатель в своё время проявил предусмотрительность, заключив договор страхования жизни. В этом случае кредит должен быть выплачен за счёт страховой компенсации, если, конечно, его случай является страховым. Это очень подробно расписано в самом договоре страхования. Если же такой страховки нет, или случай все же не страховой, то наследникам стоит сто раз подумать, в каком случае стоит  принимать ипотечное наследство, а в каком лучше отказаться.

Бывает так, что заёмщик выплатил лишь малую часть кредита, и никто из наследников не может обслуживать оставшийся долг. В этом случае проще всего не принимать наследство. Такое имущество впоследствии перейдет в собственность Российской Федерации. При переходе права собственности к государству залог сохранится, и банк сможет обратить взыскание на объект недвижимости, а вот будет ли он судиться с государством или нет, это уже решение банка.

Однако в такой ситуации нужно помнить, что отказ от наследства в случае, когда наследником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Также нужно помнить и о том, что принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Так, например, если в составе наследства имеется различное имущество – дом, машина, квартира и т.п., наследник не вправе принять только один вид имущества, например, машину, и отказаться от принятия объекта ипотеки. Отказ оформляется на все наследство в целом. Поэтому если вместе с объектом ипотеки по наследству переходит и другое недвижимое и движимое имущество, то придется отказаться и от него тоже.

Если же заёмщик выплатил значительную часть кредита, но наследники всё равно не могут или не хотят выплачивать то, что осталось, то  тут стоит принять наследство и получить согласие банка на продажу квартиры. Тогда после продажи заложенного имущества наследники с вырученной суммы погасят ипотечный кредит, а оставшуюся сумму оставят себе. Чтобы не выплачивать ипотеку во время принятия наследства и поисков покупателя, желательно договориться с банком об отсрочке погашения долга до момента продажи. А если это не удастся, то хотя бы об уменьшении размера ежемесячного платежа.

Некоторые наследники находят из подобных ситуаций житейский выход: сдают заемную квартиру в аренду и за счет арендных платежей гасят кредит. В идеале следует претворять такие решения в жизнь с письменного согласия банка, ведь фактически до момента полной выплаты кредита объект ипотеки находится у него в залоге.

«Но если наследники решили принять квартиру в собственность и выплачивать ипотеку, - советует Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам  компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - то им необходимо:

- подать заявление нотариусу о принятии наследства;

- оповестить банк о смерти заёмщика;

- заключить договор о переводе долга».

Наследство может быть принято несколькими наследниками и оформлено в долевую собственность. В этом случае величина кредитных платежей будет пропорциональна величине полученных долей. Например, четыре наследника имеют на квартиру равные права. Двое отказались от своих долей в пользу третьего. Тогда этот третий будет выплачивать три четверти долга, а четвёртый – одну четверть. Договорённость наследников между собой о распределении долей в собственности и порядке выплаты кредита необходимо оформить в виде письменного соглашения.

И обратите внимание! Пока идут переговоры с банком и переоформление ипотечного кредита – а это может занять много времени – выплата займа не должна приостанавливаться. Дело в том, что выплата долгов умершего трактуется как фактическое вступление в наследство. Поэтому, если даже наследники не успеют подать заявление о принятии наследства в течение шести месяцев после смерти наследодателя, они смогут без особенных проблем восстановить свои права через суд, а также это поможет избежать начисления банком штрафных санкций.