1139 0
Состояние рынка офисной недвижимости
Сегодня по разным оценкам от 12 до 20 % офисной недвижимости не соответствует заявленной классности. Зачастую, собственники, брокеры и управляющие компании присваивают своим объектам завышенную классность в рекламных целях для обоснования арендной ставки.
В основном эксперты отмечают несоответствие объектов заявленным классам по техническим параметрам – системам пожаротушения, вентиляции и другим. То есть по тем параметрам, на которые неизбалованные российские компании-арендаторы в меньшей степени обращают внимание. В меньшей степени несоответствие наблюдается по входным группам, парковке и внутренним планировкам, на что арендаторы обращают большее внимание. Отдельный вопрос – парковка. После кризиса, когда рынок продавца превратился в рынок покупателя, у арендаторов появилась возможность выбора, и на обеспеченность бизнес-центра парковкой арендаторы стали обращать самое пристальное внимание.
До кризиса собственники высококлассных БЦ не испытывали потребности в активной работе по привлечению арендаторов, а собственники низкоклассных БЦ, зачастую, привлекали арендаторов за счет неподтвержденно завышенной классности объекта. На этапе кризиса собственники и управляющие компании изменили механизм работы по привлечению или удержанию арендаторов. На сегодняшний день это, как правило, снижение арендных ставок, предоставление льгот при переезде, дополнительная отделка помещений и другие.
«Сегодняшний арендатор изменился и предпочитает офисы формата «open space», - говорит Директор по развитию бизнеса компании «НАЯДА-НЕВА» Ольга Гордон. - Компании не хотят платить за площадь общего пользования, например, коридоры и холлы, а предпочитают максимально эффективно организовать общее офисное пространство, используют раздвижные перегородки, разветвленную сеть трэков для еще большего расширения возможностей трансформации пространства».
В настоящий момент рынок офисных центров продолжает быть рынком арендатора. Однако, как только уровень спроса превысит уровень предложения, продавцы (владельцы БЦ и УК) опять начнут диктовать свои условия. По данным экспертов ГУД, переориентация рынка может произойти в ближайшие 3-4 года, а по некоторым параметрам превышение спроса над предложением идет уже сегодня.
Общая статистика по вводу в эксплуатацию площадей коммерческого назначения
Москва
По итогам 1 квартала 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+/В-) составило 10,5 млн. кв.м. В 1 квартале 2010 г. было введено 351,3 тыс. кв. м. офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 650-850 тыс. кв.м. офисных площадей.
Санкт-Петербург
В 1 квартале 2010 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 103,0 тыс. кв.м. офисных площадей в классе «А» и «В», что составило около 40% от ввода за 1 квартал 2009 г.
Общий объем предложения офисных помещений классов «А» и «В» на конец 2009 г. составил 1 729,5 тыс. кв. м, обеспеченность на 1000 жителей Санкт-Петербурга достигла 376 кв. м.
Ценообразование на рынке коммерческой недвижимости
Москва
По итогам 1 квартала 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $550-850/кв.м. в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, $450-650/кв.м – вне делового центра города, в классе В+ $350-550/кв.м в год, В- $200-350/кв.м. По сравнению с 4 кварталом 2009 г. ставки практически не изменились, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния. Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40-50%, и в среднем по рынку составили $6 000-8 000, (не включая НДС) – ЦАО, $4 500-6 500 – вне делового центра города - класс А, $3 000- 4 500 – класс В+, $2000-3 000 – класс В-. «Пик падения» цен пришелся на конец 2008 – первое полугодие 2009 г.
Сегодня цены немного стабилизировались. В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 5-7% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.
Санкт-Петербург
В среднем, по Санкт-Петербургу в 1 кв. 2010 г. ставки аренды в открытом предложении действующих бизнес-центров находились, с учетом НДС и операционных расходов, на уровне – для класса «А» – 405 евро/кв. м/год, для класса «В» 301 евро/кв. м/год (рост на 9% за квартал).
Цены продаж офисных помещений в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались в диапазоне 1137—3285 евро/кв. м. Рост ставок и цен по отношению к 4 кв. 2009 г. связан прежде всего с ростом курса рубля относительно евро.
Инвестиционная активность
По данным экспертов компании NAI Becar, в течение января-июня 2010 г. рынок инвестиций в коммерческую недвижимость характеризовался низким уровнем активности и конца года масштабного возвращения на рынок западных институциональных инвесторов не прогнозируется. Наиболее вероятно, что основным источником инвестиций в недвижимость останутся российские, а также иностранные частные и корпоративные инвесторы, способные привлечь финансирование на приемлемых условиях, в том числе на открытом рынке в рамках IPO/SPO.
Что касается объектов приложения инвестиций, наиболее интересными остаются готовые торговые центры или объекты стрит-ритейла, с доходностью не ниже 10%, а также функционирующие бизнес-центры класса А со стабильным арендным потоком со ставкой капитализации 12%.